- Tránh hiện tợng tùy tiện trong điều tra khảo sát đo vẽ đất đai tài sản, xác lập hồ sơ pháp lý.
d) Về tái định c.
Nh đã trình bày tại các phần trên, Thủ đô Hà Nội với nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, cho nen cần phải hạn chế đến mức thấp nhất việc giao đất tái định c đô thị, mà chỉ đợc đền bù thiệt hại bằng tiền, bán nhà chung c tại khu đô thị mới hoặc ở các khu nhà ở xây dựng để phục vụ công tác di dân, giải phóng mặt bằng.
Việc các hộ dân đợc muc nhà ở đâu, các thông số kỹ thuật cơ bản của ngôi nhà ng thế nào, chủ đầu t và Hội đồng Giải phóng mặt bằng quận huyện phải thông qua báo cho ngời bị thu hồi đất biết ngay t khi tổ chức điều tra, lập phơng án đền bù thiệt hại.
Đối với các khu dân c nông thôn, việc tổ chức tái định c có thể thông qua việc giao đất cho các hộ xây dựng nhà ở tại cácc khu tái định c đã chuẩn bị đầy đủ cơ sở hạ tầng. Mức giao đất tái định nên công bằng với mức giao đất giãn dân và coi mức đất giãn dân làm chuẩn để nghiên cứu, thiết kê, lập dự án sử dụng đất và xây dựng khu tái định c.
Việc lập phơng án tái định c cần thiêt đợc xem xét ngay trong quá trình nghiên cứu, lập dự án đầu t và là điều kiện quan trọng giúp giảm thiều tối đa các tác động tiêu cực của dự án đôic vớ ngời bị thu hồi đất và những đối tơng bị ảnh hởng khác bởi dự án.
Không chỉ dừng lại ở việc bố trí nơi ở mới tái định c, việc khôi phục cuộc sống cũng nh tạo điều kiện cho ngời bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới cũng là vấn đề cần quan tâm, điều này không đợc coi là trách nhiệm của chủ đầu t mà còn là trách nhiệm cả của chính quyền địa phơng, Hội đồng Giải phóng mặt bằng.
Về giá nhà, đất tái định c, đây là một vấn đề rất phức tạp. Trớc đây, các ngành của thành phố đều giải quyết theo hớng tăng giá đền bù thiệt hại nơi đi (để dân đợc nhiều tiền bồi thờng thiệt hại) và giảm giá tại nơi đến (để dân đỡ thiệt thòi), nh vậy vừa tạo ra sự mất công bằng, vừa thất thu ngân sách lại tạo ra cung cách làm tuỳ tiện, đồng thời khiếu nại, tố cáo không giảm. Nay, với
phơng thức bồi thờng thiệt hại căn cứ vào giá bồi thờng thiệt hại thực tế của thị trờng thì giá đất tại khu tái định c cũng xem xét đến yếu tố thị trờng.
Về giá nhà tại các khu tái định c đô thị, hiện nay còn nhiều tranh luận nên áp dụng mức giá nào? giá xây dựng (đơn thuần là các cho phí xây dựng), hay đảm bảo kinh doanh (có yếu tố tầng và chi phí quản lý dự án) hay giá kinh doanh? Một số dự án áp dụng mức giá đảm bảo kinh doanh (nh chính sách hiện hành của UBND Thành phố).
Quan điểm của chúng tôi là giá xây dựng công trình đó, còn chi phí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là trách nhiệm của chủ dự án đầu t, hoặc của Nhà nớc phải bỏ ra chi phí này. Điều này thực chất là công bằng xã hội, là đạo lý khi thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Nếu công dân đợc giao đất để xây dựng nhà ở tại các khu tái định c, họ phải nộp tiền sử dụng đất có xem là yếu tố thị trờng và đợc khấu trừ các cho phí để đầu t xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực đó (suất đầu t)
Về Quỹ nhà đất tái định c, thực tế cho thấy đự án nào chuẩn bị tốt công tác tái định c, dự án đó gặp nhiều thuận lợi trong việc đền bù, giải phóng mặ bằng. Quỹ nhà đất tái định c phải đợc chuẩn bị trớc, song song với việc nghiên cứu lập dự án khả thi. Cũng có thể thành phố ứng vốn trớc để mua nhà, hoặc tạo cáckhu tái định c có đầy đủ cơ sở hạ tầng, khi các dự án triển khai mà sử dụng quỹ nhà đất này thì chủ dự án phải thanh toán lại chi phí mà thành phố đã ứng trớc.
Về chuẩn bị các khu tái định c, đây là chiến lợc phát triển của Thủ đô Hà Nội. Ngoài quỹ nhà đất lấy từ các dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố cần quỹ nhà đất rất lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển, tái định c trong giai đoạn tới. Trên thực tế, UBND Thành phố Hà Nội đã chuẩn bị trớc khu tái định c Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy) 56 ha (dự kiến bố trí khoản 1200 hộ ), hiện đang trong xây dựng cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn khu khác quy mô nhỏ hơn, đáp ứng nhu cầu tái định c của các dự án nhỏ tại các quận huyện nơi có đất bị thu hồi.
Để phục vụ tốt các nhu cầu tái định c, thành phố cần có kế hoạch tái định c cho tốt ít nhất là 5 năm, luôn luôn phải có quỹ nhà dự trữ khoảng 1200 - 1500 căn hộ. Các khu tái định c phải đợc chuẩn bị tốt về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đa dạng hoá các ngoại hình quỹ nhà đất tái định c nh nhà cao tầng, thấp tầng, đất chia lô (nếu có)…
Để phát triển các khu tái định c, thành phố cần có chính sách về vốn để xây dựng, phát triển các khu tái đinh c và nên có quỹ từ 500 tỷ đến
1000 tỷ đồng.
Tăng cờng vốn ngân sách ứng trớc cho việc đầu xây dựng các khu tái định c. Bởi thực tế quỹ nhà đất tái định khi phải có trớc mới có thể di chuyển ngời dân tới nơi ở mới, nhng các chủ dự án thờng không thể chuẩn bị trớc quỹ nhà, đất tái định c trớc khi có dự án, đến khi có quyết định giao đất thì các chủ dự án mới xây dựng, hoặc mua nhà, tái định c. Vì thế để chủ động trong việc giải phóng mặt bằng cần thiết phải đầu t xây dựng trớc quỹ nhà, đất tái định c trớc một bớc.
Trong giai đoạn quá độ, nên xây dựng nhiều khu tái định c chung c 5 đến 6 tầng. Điều này cho phép rút ngắn thời gian các dự án xây dựng nhà tái định c, giảm chi phí trong xây dựng để đáp ứng nhu cầu trớc mắt, giải quyết ngay những bức xúc của việc thiếu nhà, đất tái định c hiện nay. Tuy nhiên trong thời gian dài cần thiêt phải xây dựng các khu tái định c theo quy hoạch, chiến lợc phát triển nhà của thành phố
Giảm thiểu về thời gian đối với các công đoạn: công tác thiết kế quy hoạch, chuyển bị đầu t, chuẩn bị thực hiện dự án
Xã hội hoá công tác giải phóng mặt bằng, tái định c
Thành phố nên giao cho một số cơ quan chuyên trách là Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố lo về quỹ nhà tái định c (đề xuất cho phép thành lập doanh nghiệp hoặc Ban quản lý dự án trực thuộc đợc giao vốn xây dựng đầu t các khu tái định c lớn của Thành phố) có nh thế mới chủ động trong việc phân bổ, bô trí tái định c cho các dự án
Về ổn định cuộc sống cho ngời phải di chuyển đến khu tái định c, ngời Việt Nam có câu “An c mới lạc nghiệp” hay “ Một năm làm nhà, ba năm trả nợ”. Ngời dân có nhà nằm trong phạm vi giải toả, đặc biệt từ khi bắt đầu tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thì hộ bắt đầu phấp phỏng chờ đợi, lo âu, mọi hoạt động sản xuất và đầu t bị suy giảm, đình đốn. Tiếp đó là trình chuyển c đầy gian nan vất vả.
Trong thời này, mọi hoạt đọng sản xuất hầu nh bị gián đoạn. Tại các khu tái định c, ngời dân bắt đầu tạo lập lại cuộc sống từ đầu. Trong suốt cả thời dài và đây biến động nh, thu nhập của ngời dân chuyển c bị giảm sút, trong khi chi phí tăng lên. Nếu việc đền bù từ phía chủ đầu t không làm tót, nếu thiếu sự trợ giúp t phía Nhà nớc và toàn xã hội, đời sống của ngời dân di chuyển sẽ gặp nhiều khó khăn.
Nh vậy, ổn định và phát triển sản xuất, đời sống cho ngời dân phải di chuyển là một nhu cầu tất yếu khách quan, một mặt đảm bảo cho ngời dân bị ảnh hởng do bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng trớc lúc chuyển c, mặt khác nh là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội, môi trờng mà quá trình tái định c có thể đa lại. Đây còn là một công việc mang tính pháp lý xã hội.
ở các khu dân c nông thôn, tâm lý “dân c ngụ” vẫn còn, do vậy, việc bố trí khu tái định c hạn chế tới mức thấp nhất việc chuyển dân từ thôn này sang thôn khác, từ xã này sang xã khác để sinh sống. Nếu di dân chuyển cả một số lợng dân c lớn xem xét cả tới việc dựng các công trình công cộng, tín ngỡng, không tạo cho ngời dân cảm giác bị hẫng hụt.
Đối với khu dân c đô thị, nếu việc di chuyển dân đang sinh sống ở mặt phố tới các khu tái định c là chung c cần xem xét, cho họ đợc sử dụng công trình dịch vụ khu tái định c để sớm tái tạo thu nhập, ổn định cuộc sống.
Kiến nghị:
- Quy định đầy đủ hơn, rõ cụ thể hơn về các bớc tiến hành giải phóng mặt bằng cùng với nội dung, yêu cầu, trách nhiệm thực hiện của từng bớc.
Trong đó, quan trọng nhất là phải quy định rõ về bố trí tái định c (nguyên tắc bố trí, mức giá nhà tái định c, chế độ u đãi đối với các hộ dân, các điũu kiện kinh tế, văn hoá và xã hội mà nhà đầu t phải đảm bảo nhằm ổn định đời sống sản xuất cho các đối tợng phải di dời
- Đề xuất sửa đổi bổ sung nhằm hoàn thiện giá đền bù giải phóng mặt bằng, phù hợp hơn nữa với đặc điểm của Hà Nội. Đăc biệt, nên đền bù quyền sử dụng đất theo giá thị trờng. Đền bù giá trị giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trờng là phù hợp với quy luật kinh tế thị trờng, đảm bảo lợi ích của các đối tợng phải di dời. Với số tiền đền bù họ có đủ điũu kiện mua nhà tái định c hoạc tham gia vào thị trờng chuyển nhợng tự
- Phân cấp rõ ràng hơn quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Đặc biệt là giữa tổ công tác và chủ dự án trách nhiệm thực hiện chồng chéo lẫn lộn nhiệm vụ của nhau.
- Chủ động khách quan trong việc ra các chính sách cho từng dự án, tránh gây ảnh hởng tới các dự án khác.
2-2 Nâng cao chất lợng tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng 2-2-1 ở cấp Thành phố.
ủy ban nhân dân Thành phố là cấp chỉ đạo cao nhất về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định c trên địa bàn, chịu trách nhiệm về mặt chính sách đền bù thiệt hại tái định c.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ và Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của Uỷ ban nhân dân thành phố đều quy định thẩm quyền ủy ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt các ph- ơng án đền bù, giải phóng mặt bằng. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tớng Chính phủ, ủy ban nhân dân thành phố đã thí điểm ủy quyền cho Chủ tịch ủy ban nhân dân quận huyện quyết định phê duyệt.
Chúng tôi đề nghị trong dự thảo tới, việc phê duyệt phơng án đền bù thiệt hại, tái định c đợc phân cấp cho Chủ tịch ủy ban nhân dân quận, huyện
nơi có đất thu hồi. Việc phân cấp nh vậy vừa gắn trách nhiệm của Chủ tịch ủy ban nhân dân quân, huyện đối với phơng án đền bù thiệt hại, vừa giảm gánh nặng cho ủy ban nhân dân thành phố, trong khi vừa phê duyệt chính sách, lại phải phê duyệt chính phơng án đền bù thiệt hại đó.
Về xác định giá đền bù thiệt hại, Giám đốc Sở Tài chính-Vật giá có trách nhiệm thẩm định mức giá do ủy ban nhân dân quận, huyện và chủ đầu t đề xuất, trình ủy ban nhân dân thành phố quyết định làm căn cứ lập phơng án đền bù thiệt hại, theo đúng các quy định hiện hành.
Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố giúp ủy ban nhân dân thànhphố thực hiện chức năng quản lý Nhà nớc về đền bù, giải phóng mặt bằng, đôn đốc, kiểm tra việc chấp hành chính sách và tổ chức thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn; tiếp và trả lời kiến nghị của công dân về chính sách và phơng án đền bù thiệt hại.
2-2-2 ở cấp quận, huyện.
Nh vậy, công việc chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định c là ở cấp quận, huyện, ở đây vừa quyết định phê duyệt phơng án, vừa tổ chức thực hiện phơng án, cỡng chế thực hiện phơng án đền bù thiệt hại đợc duyệt và giải quyết khiếu nại lần đầu của công dân đối với phơng án đó. Đồng nghĩa với việc này là tại cấp quận, huyện phải tăng cờng đội ngũ cán bộ chuyện trách làm công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và nên có bộ phận chuyên trách.
Nội dung cụ thể công việc mà ủy ban nhân dân quận, huyện phải làm đều đợc quy định tại Quyết định 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của Uỷ ban nhân dân thànhphố về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác đền bù thiệt hại, tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố.
2-2-3 ở cấp phơng, xã.
Là nơi cung cấp tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các vấn đề liên quan tới phơng án đền bù thiệt hại; tuyên truyền vận động
nhân dân chấp hành chính sách và cùng các cơ quan liên quan tổ chức thực hiện việc cỡng chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
2-2-4 Trách nhiệm của chủ đầu t.
Mặc dù ở cơng vị thành viên hay Phó Chủ tịch Hội đồn giải phóng mặt bằng, chủ đầu t thờng chịu “lép vế”, không có tiếng nói trong phơng án đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định c. Đối với các dự án sử dụng đất tại nhiều địa bàn, chủ đầu t cũng không tổng hợp đợc những khác biệt, bất cập về chính sách giữa các địa phơng để có kiến nghị lên Bộ Tài chính giải quyết những bất cập.
Có lẽ cứ nên để chủ đầu t là thành viên Hội đồng giải phóng mặt bằng nh tại Nghị định số 22/1998 là đợc. Điũu cơ bản là chủ đầu t phải có nhiều kinh nghiệm trong công tác này và tổng hợp đề xuất những chính sách hợp tình, hợp lý; chuẩn bị tốt quỹ nhà, đất tái định c và chủ động chi phí đền bù thiệt hại.
2-2-5 Về giải quyết khiếu kiện đối với phơng án đền bù, giải phóng mặt bằng.
Khi Quyết định của ủy ban nhân dân các quận, huyện phê duyệt phơng án đền bù, giải phóng mặt bằng mà bị khiếu nại, việc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các quận, huyện chỉ đạo xem xét và quyết định giải quyết là phù hợp với các quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo (quyết định giải quyết lần đầu).
Đối với khiếu nại lần sau, theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo, công dân có thể gửi đơn tới Toà án hành chính, hoặc gửi đơn đến ủy ban nhân dân thành phố để đợc giải quyết.
Nhằm giảm bớt công việc của cơ quan hành chính Nhà nớc, đối với khiếu nại lần sau, mặt khác, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, chúng tôi đề xuất chuyển Toà án giải quyết. Tại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu cảu ủy ban nhân dân các quận, huyện cần quy định rõ việc khiếu nại tiếp theo sẽ do cơ quan Toà án giải quyết.
2-3. Các chính sách bổ sung hỗ trợ cho giải phóng mặt bằng.
2-3-1 Giải pháp về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, xét duyệt dự án.
Đối với công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng và tái định c, nội dung quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai có tác động lớn mang tính chât định hớng từ khâu đâù t hình thành dự án tới khâu cuối giải phóng mặt bằng. Do vậy, phải tiếp tục triển khai quy hoạch công bố quy hoạch và quản lý quy hoạch, chỉ đạo chuyển đổi kinh tế, phát triển hạ tầng ở khu vực quy hoạch phát triển đô thị một cách chủ động. Xây dựng quy định cụ thể về trách nhiệm quản