MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là loại hình kinh doanh ra đời rất sớm trên thế giới. Do bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn nên các chủ thể KDBĐS phải đầu tư nguồn vốn rất lớn. Bên cạnh tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận thu được trên một đồng vốn đầu tư rất cao thì loại hình kinh doanh này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro dẫn đến khuynh gia, bại sản. Vì vậy, pháp luật về KDBĐS ra đời như một biện pháp nhằm ngăn ngừa rủi ro cho tổ chức, cá nhân KDBĐS; đồng thời, giúp Nhà nước quản lý hoạt động KDBĐS. Ở nước ta, KDBĐS chính thức được pháp luật ghi nhận và bảo hộ kể từ khi Luật KDBĐS năm 2006 ra đời. Đạo luật này có các quy định về KDBĐS bao gồm kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đất; KDBĐS hình thành trong tương lai và kinh doanh dịch vụ BĐS… đã từng bước đưa loại hình kinh doanh này đi vào nề nếp. Tìm hiểu những vấn đề pháp lý về KDBĐS hình thành trong tương lai cho thấy loại hình kinh doanh này được pháp luật quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, các bước đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán v.v... Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật KDBĐS năm 2006 nói chung và các quy định về KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng cho thấy phần lớn các nhà đầu tư KDBĐS với mong muốn tìm kiếm lợi nhuận tối đa đã bất chấp quy định của pháp luật khi yêu cầu khách hàng phải nộp 100% số tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa bàn giao nhà phần thô hoặc dự án xây dựng nhà ở còn đang thực hiện dở dang dẫn đến việc chiếm dụng vốn; thậm chí có hiện tượng lừa đảo chiếm đoạt tiền của người mua nhà như vụ việc lừa đảo chiếm đoạt hơn 377 tỷ đồng của nguyên đại biểu Quốc hội Châu Thị Thu Nga nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất; vụ việc của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đài Việt lừa đảo bán đất Dự án Indochina Dương Nội (quận Hà Đông thành phố Hà Nội) của Tập đoàn Nam Cường; vụ việc lừa đảo bán đất tại Dự án nhà ở Thanh Hà (chủ đầu tư là CIENCO 5) của Công ty Cổ phần Xây dựng 15 chiếm đoạt khoảng 800 tỷ đồng v.v... Mặt khác, các chủ đầu tư BĐS thứ cấp đã thực hiện hành vi mua bán lòng vòng kiếm lời thông qua hình thức bán nhà trên giấy (hợp đồng ủy quyền thực hiện nghĩa vụ nộp tiền mua nhà với chủ đầu tư) không chỉ đẩy giá nhà lên cao so với giá trị thực, gây ra tình trạng khan hiếm giả tạo, lũng đoạn thị trường BĐS mà còn làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và gây thất thu cho ngân sách nhà nước v.v... Để xảy ra tình trạng này có nguyên nhân từ những kẽ hở, lỗ hổng trong các quy định về KDBĐS hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS năm 2006. Khắc phục tồn tại này, Luật KDBĐS năm 2014 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25112014 và có hiệu lực từ ngày 01072015 với những quy định sửa đổi, bổ sung mang tính cụ thể, chặt chẽ hơn đối với loại hình KDBĐS hình thành trong tương lai như quy định về điều kiện bảo lãnh đối với chủ đầu tư kinh doanh phân khúc thị trường BĐS này; quy định về việc chuyển nhượng, thế chấp BĐS hình thành trong tương lai v.v... Điều này đặt ra yêu cầu cần có sự nghiên cứu, tìm hiểu một cách hệ thống, bài bản về những quy định mới này thì mới mong thực hiện đúng trên thực tế. Đồng thời, đây cũng là việc làm thiết thực góp phần triển khai có hiệu quả Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Với lý do cơ bản trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam làm luận văn thạc sĩ luật học.
MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) loại hình kinh doanh đời sớm giới Do bất động sản (BĐS) tài sản có giá trị l ớn nên ch ủ th ể KDBĐS phải đầu tư nguồn vốn lớn Bên cạnh tính hấp dẫn t ỷ suất l ợi nhuận thu đồng vốn đầu tư cao loại hình kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro dẫn đến "khuynh gia, bại sản" Vì vậy, pháp lu ật v ề KDBĐS đời biện pháp nhằm ngăn ngừa rủi ro cho t ổ chức, cá nhân KDBĐS; đồng thời, giúp Nhà nước quản lý hoạt động KDBĐS Ở nước ta, KDBĐS thức pháp luật ghi nhận bảo hộ kể từ Luật KDBĐS năm 2006 đời Đạo luật có quy định KDBĐS bao gồm kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đ ất; KDBĐS hình thành tương lai kinh doanh dịch vụ BĐS… bước đưa loại hình kinh doanh vào nề nếp Tìm hiểu vấn đề pháp lý v ề KDBĐS hình thành tương lai cho thấy loại hình kinh doanh pháp luật quy định ch ặt chẽ điều kiện, bước đàm phán, ký kết thực h ợp đ ồng mua bán v.v Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật KDBĐS năm 2006 nói chung quy định KDBĐS hình thành tương lai nói riêng cho th phần l ớn nhà đầu tư KDBĐS với mong muốn tìm kiếm lợi nhuận tối đa bất ch ấp quy định pháp luật yêu cầu khách hàng phải nộp 100% số tiền mua nhà hình thành tương lai chưa bàn giao nhà phần thô dự án xây d ựng nhà thực dở dang dẫn đến việc chiếm dụng vốn; th ậm chí có tượng lừa đảo chiếm đoạt tiền người mua nhà vụ việc lừa đảo chiếm đoạt 377 tỷ đồng nguyên đại biểu Quốc hội Châu Th ị Thu Nga nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu t Xây d ựng Nhà đất; vụ việc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đài Vi ệt l ừa đ ảo bán đất Dự án Indochina Dương Nội (quận Hà Đông - thành phố Hà N ội) T ập đoàn Nam Cường; vụ việc lừa đảo bán đất Dự án nhà Thanh Hà (ch ủ đ ầu tư CIENCO 5) Công ty Cổ phần Xây dựng 1-5 chiếm đoạt khoảng 800 tỷ đồng v.v Mặt khác, chủ đầu tư BĐS thứ cấp thực hành vi mua bán lòng vòng kiếm lời thơng qua hình thức bán nhà giấy (hợp đồng ủy quy ền thực nghĩa vụ nộp tiền mua nhà với chủ đầu tư) không đẩy giá nhà lên cao so với giá trị thực, gây tình trạng khan gi ả t ạo, lũng đo ạn th ị tr ường BĐS mà làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS gây thất thu cho ngân sách nhà nước v.v Để xảy tình trạng có ngun nhân t "kẽ hở", "lỗ hổng" quy định KDBĐS hình thành tương lai Luật KDBĐS năm 2006 Khắc phục tồn này, Luật KDBĐS năm 2014 Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thơng qua ngày 25/11/2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 với quy định sửa đổi, bổ sung mang tính cụ thể, chặt chẽ loại hình KDBĐS hình thành tương lai quy định v ề điều kiện bảo lãnh chủ đầu tư kinh doanh phân khúc thị trường BĐS này; quy định việc chuyển nhượng, chấp BĐS hình thành t ương lai v.v Điều đặt u cầu cần có nghiên cứu, tìm hiểu cách hệ thống, quy định mong thực thực tế Đồng thời, việc làm thiết thực góp phần triển khai có hiệu Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Với lý trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài "Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Việt Nam " làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật KDBĐS nói chung pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nói riêng đề tài thu hút quan tâm nghiên c ứu c gi ới lu ật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học v ề vấn đ ề đ ược công bố mà tiêu biểu phải kể đến số công trình nghiên cứu cụ thể sau đây: 1) Dỗn Hồng Nhung (2013), Pháp luật tra xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Việt Nam, (sách chuyên khảo), Nxb Xây dựng; 2) Đỗ Thị Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản; Tạp chí Tài chính, số 3; 3) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Sử dụng công cụ kinh tế thực quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Tài chính, số 8; 4) Bùi Văn Huyền (2011), Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, (sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật; 5) Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội; 6) Nguyễn Quang Tuyến (2015), Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn b ản hướng dẫn thi hành, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề Luật KDBĐS năm 2014, tháng 11; 7) Nguyễn Thị Nga (2015), Nhận diện vi phạm điển hình mua bán nhà hình thành tương lai m ột s ố ki ến ngh ị, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề Luật KDBĐS năm 2014, tháng 11; 8) Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp; 9) Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2010), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp; 10) Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam - Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà N ội; 11) Nguy ễn Diệu Linh (2016), Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, luận văn thạc sĩ, Đại học Luật - Đại học Huế v.v Những cơng trình nghiên cứu giải m ột s ố vấn đ ề lý luận thực tiễn pháp luật KDBĐS như: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm, vai trị phân loại BĐS; hai là, lý giải đời thị trường BĐS; giải mã khái niệm, đặc điểm vai trò thị trường BĐS; đề cập việc phân loại thị trường BĐS, phân tích cấu trúc thị trường BĐS …; ba là, phân tích đời pháp luật KDBĐS; luận giải khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc yếu tố tác động đến lĩnh vực pháp luật này; bốn là, phân tích nội dung đánh giá thực trạng thi hành pháp luật KDBĐS; năm là, đưa khuyến nghị định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật KDBĐS v.v Tuy nhiên, quy định KDBĐS hình thành tương lai dường chưa cơng trình tìm hiểu cách hệ thống, toàn diện, đầy đủ, độc lập chuyên sâu hai phương diện lý luận, thực tiễn Hơn nữa, việc cập nhật nội dung sửa đổi, bổ sung KDBĐS hình thành tương lai Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành chưa cơng trình liên quan đ ến đ ề tài công bố đề cập cách trực diện, rõ nét Đây lý đ ể h ọc viên ti ếp t ục tìm hi ểu vấn đề đặt tham chiếu với Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Trên sở kế thừa kết nghiên cứu c cơng trình khoa học liên quan đến đề tài cơng bố, học viên sâu tìm hi ểu pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nước ta Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài đề xuất giải pháp hồn thiện góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nước ta 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu số vấn đề lý luận pháp luật KDBĐS hình thành tương lai thơng qua việc phân tích, luận giải nội dung c ụ th ể gồm: i) Khái niệm đặc điểm KDBĐS hình thành tương lai; ii) M ục đích, ý nghĩa KDBĐS hình thành tương lai; iii) Các nguyên tắc c KDBĐS hình thành tương lai; iv) Điều kiện KDBĐS hình thành t ương lai; v) Khái niệm đặc điểm pháp luật KDBĐS hình thành t ương lai; vi) Sự cần thiết việc đời pháp luật KDBĐS hình thành tương lai; vii) Các yếu tố tác động đến pháp luật về KDBĐS hình thành tương lai; viii) Lịch sử hình thành phát triển pháp luật về KDBĐS hình thành tương lai v.v - Nghiên cứu nội dung pháp luật KDBĐS hình thành tương lai đánh giá thực tiễn thi hành nước ta - Đưa định hướng giải pháp hoàn thiện, góp phần nâng cao hiệu thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào nội dung chủ yếu sau đây: - Các quan điểm, đường lối Đảng xây dựng, hoàn thiện pháp luật KDBĐS điều kiện kinh tế thị trường nước ta; - Các quy định KDBĐS hình thành tương lai Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành; - Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật KDBĐS hình thành tương lai - Thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung cụ thể sau: - Phạm vi nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu quy định KDBĐS hình thành tương lai Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành; - Phạm vi thời gian: Luận văn nghiên cứu quy định KDBĐS hình thành tương lai từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS 2006) đến - Phạm vi không gian: Luận văn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai phạm vi nước Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Khi thực nghiên cứu này, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; - Ngoài ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu sử dụng Chương nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật KDBĐS hình thành tương lai ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật KDBĐS hình thành tương lai thực tiễn thi hành t ại Vi ệt Nam iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai Việt Nam Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài 6.1 Ý nghĩa lý luận - Hệ thống hóa, góp phần bổ sung phát triển sở lý luận thực tiễn pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nước ta - Đánh giá thực trạng pháp luật KDBĐS hình thành tương lai thực tiễn thi hành Việt Nam - Đưa kiến ngh ị góp phần hồn thi ện nâng cao hi ệu qu ả thi hành pháp luật KDBĐS hình thành t ương lai t th ực ti ễn thi hành t ại Việt Nam 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai với thơng tin, ví dụ, số liệu thực tiễn để minh chứng cho nhận định, kết luận tác giả Luận văn tài liệu tham khảo bổ ích khơng nhà lập pháp, đội ngũ cán quản lý nhà nước BĐS; doanh nghiệp, giới đầu tư KDBĐS quan tâm vấn đề v.v mà tài liệu chuyên khảo có giá trị cho sở đào tạo luật học nước ta nghiên cứu, giảng dạy, học tập pháp luật KDBĐS Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh bất động s ản hình thành tương lai Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai thực tiễn thi hành Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động s ản hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.1 Định nghĩa bất động sản Bất động sản hình thành tương lai loại BĐS c ụ th ể Vì v ậy, muốn tìm hiểu khái niệm BĐS hình thành tương lai trước tiên cần ph ải hiểu BĐS gì? Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" "động sản" có nguồn gốc từ luật cổ La Mã Cách phân chia đ ược ghi nhận Bộ luật Dân (BLDS) nhiều nước giới Theo đó, BĐS tài sản cố định vị trí địa lý khơng di dời được; bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất Quan ni ệm đ ược ghi nhận BLDS Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức, BLDS Sài Gịn Tuy nhiên, sâu tìm hiểu cho thấy pháp luật dân nước có số điểm khác quy định phạm vi nội hàm BĐS BLDS c Cộng hòa Liên bang Nga quy định "mảnh đất" cụ thể BĐS khơng phải đất đai nói chung Bởi lẽ, đất đai nói chung phận c lãnh th ổ quốc gia nên trở thành đối tượng giao dịch dân Đối tượng giao dịch dân mảnh đất cụ thể xác định diện tích, kích thước, hình thể, ranh giới v.v vị trí định Ở khía c ạnh khác, đa s ố BLDS c nước thống quy định đất đai BĐS Song luật lại có số khác biệt nội hàm tài sản gắn liền với đất quy định BĐS Đi ều 520 BLDS Cộng hòa Pháp quy định: "Mùa màng chưa gặt, trái ch ưa b ứt kh ỏi bất động sản" Quan niệm tiếp thu ghi nhận Khoản Điều 449 BLDS Bắc Kỳ Điều 364 BLDS Sài Gòn năm 1972 Không liệt kê m ột cách cụ thể, chi tiết, BLDS Nhật Bản quy định: "Những vật gắn liền v ới đ ất đai bất động sản" (Điều 86) Trong đó, Điều 100 BLDS Thái Lan l ại quy đ ịnh: "Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai h ợp thành m ột thể thống với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc s h ữu đất đai" BLDS bang California (Hoa Kỳ) quy định BĐS, bao gồm đ ất đai, t ất c ả liên quan đến đất đai, tài sản với đất đai thuộc đất đai tài sản khác pháp luật quy định Về bản, BLDS Việt Nam có tương đồng với BLDS c nước giới quy định bất động sản Theo Điều 107 BLDS Việt Nam năm 2015 thì: "Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây d ựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật" (Kho ản 1) Nh v ậy, m ặc dù có số khác biệt quy định tài sản cụ thể BĐS song pháp lu ật dân nước giới thống với quan ni ệm v ề BĐS 03 khía cạnh sau đây: Một là, BĐS tài sản Điều có nghĩa BĐS hàm ch ứa k ết tinh giá trị sức lao động người Hay nói cách khác, BĐS tài s ản người làm khơng người tạo q trình qu ản lý, sử dụng, người bỏ công sức, tiền thời gian… đầu tư làm tăng giá trị Hai là, phần lớn BĐS tài sản cố định vị trí địa lý khơng di d ời từ nơi đến nơi khác Bà là, BĐS tài sản pháp luật quy định Đi ều có nghĩa là, có số tài sản khơng cố định vị trí địa lý có th ể di d ời nh ững v ẫn pháp luật quy định BĐS Ví dụ: Máy bay, tàu thủy quyền sử dụng đất… 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản So với tài sản khác, BĐS có số đặc điểm sau đây: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định khơng di dời Nói đến BĐS trước hết phải nói đến đất đai Đất đai thành phần không th ể thi ếu đ ược BĐS Sự tồn đất đai điều kiện làm phát sinh BĐS khác nh nhà, cơng trình xây dựng v.v Đất đai có thuộc tính quan trọng nhất, tự nhiên tạo bị giới hạn khơng gian, diện tích, c ố định v ề v ị trí đ ịa lý Các BĐS khác gắn liền với đất; có đặc tính c ố đ ịnh v ề v ị trí đ ịa lý khơng di dời Mặc dù, đất đai cố định địa điểm, hạn chế không gian lại vô hạn thời gian sử dụng Vì giá trị lợi ích BĐS không gắn liền với vị trí cụ thể mà cịn chịu tác động yếu tố vùng khu vực sâu sắc Thứ hai, BĐS loại tài sản có tính lâu bền, biết sử dụng cách hợp lý (trừ trường hợp thiên tai, hỏa hoạn, lũ lụt, động đất v.v ) Các cơng trình kiến trúc xây dựng đất sau hoàn thành đưa vào sử d ụng qua m ột th ời gian sử dụng cải tạo, nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu h ơn Vì vậy, thuộc tính lâu bền BĐS tiêu chí xác định tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Theo chuyên gia, tuổi thọ c BĐS bao g ồm "tuổi thọ vật lý" "tuổi thọ kinh tế" Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS l ại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế BĐS, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị "lão hóa" xuống cấp hư hỏng, khơng thể tiếp tục sử dụng Trong trường hợp này, người xét thấy tiến hành c ải tạo, nâng cấp để thu lợi ích lớn so với việc phá xây d ựng m ới kéo dài "tuổi thọ vật lý" BĐS Thực tế cho thấy "tuổi thọ kinh tế" BĐS liên quan đến tính chất sử dụng loại BĐS Thông thường "tuổi thọ kinh tế" nhà ở, khách sạn 40 năm; khi, nhà xưởng công nghiệp 45 năm 10 ... PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.1 Định nghĩa bất động sản Bất. .. mua, thuê 14 1.1.3 Khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.1.3.1 Định nghĩa kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Kinh doanh BĐS hình thành tương lai dạng cụ thể KDBĐS Vì... luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai thực tiễn thi hành Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động s ản hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Việt Nam