MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 9 1 1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh[.]
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản 9 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 11 1.1.3 Vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2 18 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 21 1.2.1 Các quan hệ phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản nhu cầu điều chỉnh pháp luật 1.2.2 21 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 23 1.2.3 Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 25 1.2.4 Các yếu tố đảm bảo thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 28 1.2.5 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 33 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 37 Nội dung quy định chủ thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 37 2.1.1 Nội dung quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 2.1.2 Nội dung quy định chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 2.1.3 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2 38 Nội dung quy định quyền sử dụng đất chuyển nhượng đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2.1 Nội dung quy định quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng 40 40 2.2.2 Những hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 2.3 41 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 44 2.3.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.3.2 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 2.3.3 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.3.4 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật hợp 51 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 2.4 Nội dung quy định toán chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 54 2.4.1 Về tốn tài bên giao dịch chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư, kinh doanh bất động sản 54 2.4.2 Về nghĩa vụ tài Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 56 2.4.3 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 2.5 60 Nội dung quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 64 2.5.1 Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 64 2.5.2 Các loại trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 66 2.5.3 Những hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 68 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 72 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 72 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam phải dựa quan điểm, đường lối Đảng phát triển thị trường bất động sản 72 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản phải dựa tổng kết thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật 74 2.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt mối quan hệ hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam 75 2.1.4 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản phải đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế 3.2 76 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 76 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 76 3.2.2 Tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 77 3.2.3 Hồn thiện sách thuế để điều tiết thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 79 3.2.4 Xây dựng quy định hệ thống thơng tin bất động sản xác, đầy đủ, minh bạch thống nước 81 3.2.5 Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật 84 chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản KẾT LUẬN 86 TÀI L IỆU THAM KHẢO 88 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tài sản quan trọng quốc gia: "Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng"[26, Lời mở đầu] Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; song thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất (SDĐ) mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung người SDĐ) công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta, đất đai muốn trở thành nguồn vốn, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước phải vận động, tham gia thị trường thông qua giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Hơn nữa, hình thành thị trường bất động sản (BĐS) góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Vì vậy, tảng chế độ sở hữu toàn dân đất đai, nhà làm luật Việt Nam thiết kế chế định chuyển nhượng QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng nhằm phúc đáp yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội Lĩnh vực pháp luật đời có đóng góp to lớn việc hình thành thị trường BĐS có tổ chức nước ta, bước phát huy vai trò đất đai nguồn lực, nguồn vốn để phát triển đất nước; phân phối đất đai cho nhu cầu xã hội tuân theo quy luật khách quan kinh tế thị trường v.v Tuy nhiên, lĩnh vực pháp luật non trẻ có khác biệt định so với pháp luật chuyển nhượng đất đai nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân đất đai Do đó, hạn chế, khiếm khuyết xây dựng thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS điều khó tránh khỏi Xét khía cạnh học thuật, nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng có số cơng trình tìm hiểu cơng bố Tuy nhiên, với thời gian quy định chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 Luật Đầu tư kinh doanh BĐS năm 2014 v.v Nên có khơng nội dung cơng trình khơng cịn phù hợp lạc hậu, khơng cịn tính thời Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành triển khai thực thực tế Điều cần có nghiên cứu có hệ thống, đầy đủ toàn diện lý luận thực tiễn để khắc phục bất cập, yếu kém; đồng thời, đưa giải pháp nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS nước ta Đây lý để học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS lĩnh vực quan trọng pháp luật kinh doanh BĐS Đã có số cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề công bố mà tiêu biểu công trình cụ thể sau đây: i) Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; ii) Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8; iii) Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; v) Đỗ Thị Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản; Tạp chí Tài chính, số 3; vi) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Chuyển nhượng cho thuê bất động sản Nhà nước, Tạp chí Tài chính, số 10; vii) Bùi Văn Huyền - Đinh Thị Nga (2011) (sách chuyên khảo), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội; ix) Nguyễn Quang Tuyến (2015), Những điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề Luật Đầu tư kinh doanh BĐS năm 2014, tháng 11; x) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; xi) Hoàng Minh Tuấn (2012), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội; xii) Mai Thị Tú Oanh (2012), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 11 (294); xiii) Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; xiv) Nguyễn Thị Hoa (2017), Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội; xv) Đinh Thanh Thảo (2016), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân Quận Bình Thạnh Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; xvi) Trần Đức Thịnh (2017), Pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn Tịa án nhân dân thành phố Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội v.v Các cơng trình nêu phạm vi, mức độ khác đề cập, phân tích khía cạnh lý luận thực tiễn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS giải tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số địa phương quận Bình Thạnh Thành phố Hồ Chí Minh; thành phố Hịa Bình - tỉnh Hịa Bình; tỉnh Quảng Bình; tỉnh Ninh Bình v.v để đưa giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng Tuy nhiên, địa phương hoàn cảnh, điều kiện, lịch sử cụ thể không giống nên việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS có nhiều điểm khác có khó khăn, vướng mắc riêng Mặt khác, có cơng trình liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn; luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung Tuy nhiên, luận án nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS thời điểm năm 2011 Đến nay, nhiều quy định chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS sửa đổi, bổ sung Vì vậy, tìm hiểu pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS thực tiễn áp dụng nước ta dư địa để nghiên cứu việc làm cần thiết nhằm cung cấp luận khoa học để nâng cao hiệu áp dụng lĩnh vực pháp luật thời gian tới Trên sở kế thừa phát triển kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan trực tiếp gián tiếp đến đề tài công bố, luận văn sâu tìm hiểu cách có hệ thống, tồn diện lý luận thực tiễn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS thực tiễn áp dụng Việt Nam Mục đích phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát luận văn đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thi hành nước ta 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: ... Lịch sử hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 33 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH. .. chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng Việt Nam Chương LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở... giao dịch chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư, kinh doanh bất động sản 54 2.4.2 Về nghĩa vụ tài Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 56 2.4.3