MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8 1 1 Một số vấn đề lý luậ[.]
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2 Một số vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tòa án 1.2.2 20 Mục đích, ý nghĩa việc giải tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân dân 25 1.2.3 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 27 1.2.4 Tính ưu việt giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua Tịa án nhân dân 28 1.2.5 Các tiêu chí đánh giá hiệu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Toà án nhân dân 29 Chương 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH LÀO CAI 2.1 33 Nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 2.1.1 Nội dung pháp luật tố tụng dân trình tự, thủ tục giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 2.1.2 Nội dung quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.1.3 Nội dung quy định nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 2.2 50 Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Lào Cai 52 2.2.1 Tổng quan điều kiện tự nhiên tỉnh Lào Cai tác động đến việc thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lào Cai 58 2.2.3 Một số đánh giá việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai 62 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH LÀO CAI 3.1 Các yêu cầu cần đạt nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 3.2 72 72 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 75 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 75 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai 79 KẾT LUẬN 86 TÀI L IỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật Dân BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp; địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh, quốc phòng thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Trong kinh tế thị trường, đất đai nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Kể từ chuyển đổi sang kinh tế thị trường, đất đai trả lại giá trị vốn có ngày trở lên có giá Là yếu tố đầu vào thiếu trình đầu tư, sản xuất - kinh doanh, đất đai phải tham gia vào giao dịch thị trường - điều tất yếu khách quan Tuy nhiên, tính đặc thù chế độ sở hữu đất đai nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; pháp luật nghiêm cấm việc mua bán đất đai mà cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ liên quan đến tài sản đặc biệt có giá trị lớn nên phải lập thành văn hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm ghi nhận thỏa thuận, cam kết bên Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng điều khó tránh khỏi bất đồng, mâu thuẫn lợi ích, quyền nghĩa vụ bên khơng thể thương lượng, hịa giải Có nhiều phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ song phương thức giải văn minh nước tiên tiến giới lựa chọn; giải thơng qua quan tài phán tố tụng - Tòa án nhân dân (TAND) Do TAND quan tổ chức độc lập, có chức xét xử bảo đảm thực quyền tư pháp nên phán Tòa án mang tính cơng bằng, xác khách quan Dẫu vậy, tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vấn đề phức tạp nhạy cảm; q trình sử dụng đất (SDĐ) có nhiều xáo trộn, biến động; sách, pháp luật đất đai không quán qua thời kỳ; quản lý nhà nước đất đai nhiều hạn chế v.v ; nên việc áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn Thậm chí có khơng trường hợp giải không pháp luật phải "xử xử lại" nhiều lần phát sinh khiếu kiện kéo dài tốn thời gian, công sức, vật chất bên đương sự; cấp Tòa án Điều đặt yêu cầu cần phải nghiên cứu cách hệ thống, toàn diện pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để góp phần khắc phục hạn chế, yếu Lào Cai tỉnh vùng cao biên giới nằm phía Tây Bắc Việt Nam cách Hà Nội 296 km theo đường sắt 345 km theo đường Phía đơng giáp tỉnh Hà Giang; phía tây giáp tỉnh Sơn La Lai Châu; phía nam giáp tỉnh Yên Bái, phía bắc giáp tỉnh Vân Nam (Trung Quốc) với 203 km đường biên giới Lào Cai đầu mối giao thông quan trọng nước nối liền với nước bạn Trung Hoa Là tỉnh miền núi nên địa hình Lào Cai phức tạp, nhiều đồi núi cao, chia cắt mạnh, khó khăn cho việc phát triển giao thơng Là địa bàn có biên giới, Lào Cai có nhiều thuận lợi phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, đất đai tư liệu có vai trị vơ quan trọng hoạt động phát triển kinh tế ổn định xã hội tỉnh Tuy với phát triển kinh tế - xã hội nay, nhu cầu SDĐ ngày cao, tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh Những vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà TAND hai cấp tỉnh Lào Cai phải thụ lý giải ngày tăng Thực tế giải vụ án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án cho thấy nhiều khó khăn, bất cập từ nội dung phức tạp đất đai quy định nhiều văn luật liên quan đến đất đai Vấn đề nhận thức pháp luật người dân thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhiều hạn chế Bên cạnh đó, có khơng người lợi dụng kẽ hở pháp luật để thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bất hợp pháp Đây thách thức ngành Tòa án tỉnh Lào Cai giải tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Để góp phần tháo gỡ khó khăn nâng cao hiệu giải loại tranh chấp này, học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai" làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Có nhiều cơng trình khoa học, viết v.v mức độ phạm vi khác nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khía cạnh lý luận thực tiễn Theo tìm hiểu tác giả có số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau liên quan trực tiếp với đề tài nghiên cứu, là: i) Châu Huế (2003), "Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án", Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ii) Lưu Quốc Thái (2006), "Bàn khái niệm tranh chấp đất đai Luật đất đai 2003", Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 2(33), Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; iii) Tưởng Duy Lượng (2008), "Pháp luật dân thực tiễn xét xử", Nxb Chính trị quốc gia (tái có sửa chữa, bổ sung năm 2009), Hà Nội; iv) Mai Thị Tú Oanh (2009), "Giải tranh chấp đất đai tòa án qua thực tiễn địa phương", Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 08; v) Phạm Thị Hương Lan (2009), "Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003", Luận văn thạc sĩ luật học - Viện Nhà nước Pháp luật; vi) Mai Thị Tú Oanh (2012),"Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra", Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 11(294); vii) Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; viii) Trần Phương Thảo (2016), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Trần Đức Thịnh (2017), Thực tiễn thi hành pháp luật giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thành phố Hịa Bình - tỉnh Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội; x) Nguyễn Tiến Dũng (2018), Giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội v.v Các cơng trình nêu giải số vấn đề lý luận thực tiễn như: Phân tích khái niệm, đặc điểm chuyển QSDĐ; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; phân tích khái niệm, đặc điểm pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nội dung pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đánh giá thực tiễn thi hành đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nâng cao hiệu thi hành số địa phương Hịa Bình, Quảng Bình Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh v.v Tuy nhiên, nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện lý luận thực tiễn pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tham chiếu với thực tiễn giải TAND hai cấp tỉnh Lào Cai cịn cơng trình Trên sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan đến đề tài cơng bố, luận văn sâu tìm hiểu "Pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai" làm luận văn thạc sĩ luật học Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài "Pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai" có mục đích đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nâng cao hiệu thực TAND hai cấp tỉnh Lào Cai 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nói trên, luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua hoạt động xét xử tịa án - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án nhân dân cấp huyện TAND cấp tỉnh, từ đó chỉ những khó khăn, vướng mắc quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND hai cấp hiện qua thực tiễn tỉnh Lào Cai - Đề yêu cầu chung nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giải pháp nâng cao hiệu thực thi lĩnh vực pháp luật tỉnh Lào Cai Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu đề tài khu trú vào vấn đề cụ thể sau đây: - Quan điểm, đường lối Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới; chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 - Các quy định chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai năm 2013; quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015; quy định trình tự, thủ tục giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bộ luật Tố tụng dân (BLTTDS) năm 2015; quy định thẩm quyền giải tranh chấp Luật Tổ chức TAND năm 2014 văn hướng dẫn thi hành - Các quan điểm, trường phái, học thuyết lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua TAND - Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND hai cấp tỉnh Lào Cai v.v 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài "Pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai" có phạm vi nghiên cứu rộng liên quan đến quy định nhiều đạo luật khác Tuy nhiên khn khổ có hạn luận văn thạc sĩ luật học, học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu vấn đề sau đây: Một là, giới hạn nội dung Luận văn nghiên cứu quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015, BLTTDS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Hai là, giới hạn thời gian Luận văn giới hạn thời gian nghiên cứu đề tài với mốc thời gian từ năm 2003 - Ba là, giới hạn phạm vi Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND hai cấp tỉnh Lào Cai Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Luận văn thực dựa phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin 5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực dựa phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: - Phương pháp hệ thống, phương pháp phân tích, phương pháp lập luận khoa học, lôgic sử dụng xuyên suốt trình nghiên cứu chương luận văn - Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh sử dụng nghiên cứu thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đánh giá thực tiễn thi hành TAND tỉnh Lào Cai Chương - Phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải sử dụng phân tích vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Chương - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp sử dụng đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nâng cao hiệu thi hành TAND tỉnh Lào Cai Chương v.v 6 Những đóng góp luận văn Luận văn cơng trình nghiên cứu chun sâu pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn áp dụng Toàn án hai cấp tỉnh Lào Cai Ở mức độ định, luận văn có số đóng góp chủ yếu sau đây: - Về lý luận Luận văn hệ thống hóa, góp phần bổ sung vấn để lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua việc luận giải khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng QSDĐ; khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; khái niệm đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; sở, khái niệm đặc điểm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; điều kiện đảm bảo thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ v.v - Về thực tiễn Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tham chiếu từ hoạt động giải TAND hai cấp tỉnh Lào Cai Luận văn tài liệu tham khảo bổ ích cho nhà hoạch định sách, pháp luật đất đai; cho đội ngũ cán quản lý nhà nước đất đai; cho cán thẩm phán quan tâm Mặt khác, luận văn tài liệu tham khảo có giá trị cho việc giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa học sở đào tạo luật nước ta Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung luận văn gồm 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chương 2: Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai Chương 3: Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai ... quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chương 2: Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Tòa án nhân. .. "Pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai" có mục đích đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển. .. tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 2.2 50 Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Lào Cai