MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường không thể thiếu được trong nền kinh tế thị trường ở nước ta. Thị trường BĐS cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường khoa học công nghệ là những thị trường mang tính đầu vào của mọi quá trình sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nói đến thị trường BĐS thì trước tiên phải nói đến các giao dịch về đất đai; bởi lẽ, đất đai là BĐS quan trọng nhất. Sự ra đời của đất đai là điều kiện tiên quyết để hình thành các BĐS khác như nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, ở nước ta do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán đất đai mà chỉ cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất (SDĐ) được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Do vậy, kinh doanh BĐS ở Việt Nam không tồn tại các giao dịch về kinh doanh đất đai mà chỉ có giao dịch kinh doanh về QSDĐ hay còn gọi là chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta, khi đất đai được trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó thì ngày càng trở lên có giá. Việc kinh doanh QSDĐ là tất yếu do đất đai tham gia vào mọi hoạt động của con người. Mặt khác, kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh QSDĐ nói riêng là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuậnđồng vốn đầu tư đạt mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh khác. Để tìm cách thu được lợi nhuận tối đa, không ít các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẵn sàng vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS. Điều này gây tác động tiêu cực cho môi trường đầu tư kinh doanh và làm cho chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam đạt mức độ thấp. Vì vậy, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ra đời là nỗ lực của Nhà nước ta trong việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh nói chung và đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng. Các quy định về vấn đề này được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được kế thừa, hoàn thiện trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Do đây là lĩnh vực rộng, phức tạp liên quan đến nhiều đạo luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thương mại và Bộ luật Dân sự (BLDS) v.v... và đang trong quá trình phát triển nên thực tiễn thi hành gặp không ít khó khăn, trở ngại. Hơn nữa, nhiều vấn đề mới phát sinh liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS nhưng lại chưa có đầy đủ quy định để điều chỉnh. Vì vậy cần có sự nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện. Thanh Hóa là một tỉnh Bắc Trung bộ có diện tích tự nhiên và dân số vào loại lớn nhất cả nước. Những năm qua, Đảng bộ, chính quyền và nhân dân tỉnh Thanh Hóa đã nỗ lực vượt khó phát triển toàn diện, bền vững về kinh tế xã hội (KTXH) cũng như cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh. Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tìm đến đây để đầu tư kinh doanh. Khu công nghiệp Nghi Sơn, khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp FLC Sầm Sơn v.v... là những điểm sáng của quá trình kêu gọi, thu hút đầu tư. Nằm ở vị trí địa lý thuận lợi, có sân bay Sao Vàng; đường Quốc lộ I, đường sắt Bắc Nam, đường Hồ Chí Minh đi qua v.v... thuận tiện cho việc kết nối giao thương với các địa phương trong nước và nước ngoài; với điều kiện tự nhiên ưu đãi do thiên nhiên ban tặng có rừng, biển, đồng bằng, trung du… nên Thanh Hóa có nhiều dư địa, tiềm năng thế mạnh để phát triển. Kinh tế phát triển khiến giá trị của đất đai ngày càng cao. Đây là điều kiện, tiền đề để hình thành và phát triển loại hình kinh doanh QSDĐ. Tuy nhiên, do ý thức tuân thủ pháp luật và sự hiểu biết pháp luật của một bộ phận người dân còn nhiều hạn chế cộng với những hạn chế, yếu kém của công tác quản lý nhà nước về đất đai v.v... đã khiến cho việc kinh doanh QSDĐ gặp nhiều khó khăn, không thực hiện đúng các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, phức tạp phá vỡ sự đoàn kết trong gia đình, cộng đồng dân cư, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị xã hội. Vậy cần phải làm gì để khắc phục tình trạng này. Để trả lời câu hỏi trên thì cần phải tìm hiểu, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS tại tỉnh Thanh Hóa. Với những lý do trên, học viên lựa chọn đề tài Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Thanh Hóa làm luận văn thạc sĩ luật học.
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 9 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 11 1.1.3 Vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản đời sống kinh tế, xã hội 19 1.1.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 21 1.1.5 Những vi phạm phổ biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.2 23 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 27 1.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.2.2 27 Các quan hệ phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản nhu cầu điều chỉnh pháp luật 29 1.2.3 Các tiêu chí đánh giá điều chỉnh pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 33 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THANH HÓA 2.1 38 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 38 2.1.1 Nội dung quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 38 2.1.2 Nội dung quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 40 2.1.3 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 42 2.1.4 Nội dung quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 45 2.1.5 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 2.2 49 Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 56 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thanh Hóa tác động đến việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 56 2.2.2 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 65 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH THANH HÓA 3.1 70 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng tỉnh Thanh Hóa 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử 70 70 dụng đất kinh doanh bất động sản 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 3.2 74 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng tỉnh Thanh Hóa 77 3.2.1 Giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 77 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 81 KẾT LUẬN 86 TÀI L IỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTXH : Kinh tế - xã hội QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 2.2 Sự khác chủ thể kinh doanh QSDĐ với chủ thầu xây dựng 40 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thời kỳ 2001- 2010 58 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường thiếu kinh tế thị trường nước ta Thị trường BĐS với thị trường vốn, thị trường sức lao động thị trường khoa học - công nghệ thị trường mang tính "đầu vào" q trình sản xuất - kinh doanh, dịch vụ Nói đến thị trường BĐS trước tiên phải nói đến giao dịch đất đai; lẽ, đất đai BĐS quan trọng Sự đời đất đai điều kiện tiên để hình thành BĐS khác nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, nước ta tính đặc thù chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán đất đai mà cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách người sử dụng đất (SDĐ) chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Do vậy, kinh doanh BĐS Việt Nam không tồn giao dịch kinh doanh đất đai mà có giao dịch kinh doanh QSDĐ hay gọi chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS Trong kinh tế thị trường nước ta, đất đai trả lại giá trị ban đầu vốn có ngày trở lên có giá Việc kinh doanh QSDĐ tất yếu đất đai tham gia vào hoạt động người Mặt khác, kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh QSDĐ nói riêng lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn tỷ suất lợi nhuận/đồng vốn đầu tư đạt mức cao so với loại hình kinh doanh khác Để tìm cách thu lợi nhuận tối đa, khơng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẵn sàng vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS Điều gây tác động tiêu cực cho môi trường đầu tư kinh doanh làm cho số công khai, minh bạch thị trường BĐS Việt Nam đạt mức độ thấp Vì vậy, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS đời nỗ lực Nhà nước ta việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh nói chung đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng Các quy định vấn đề ghi nhận Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục kế thừa, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Do lĩnh vực rộng, phức tạp liên quan đến nhiều đạo luật Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thương mại Bộ luật Dân (BLDS) v.v trình phát triển nên thực tiễn thi hành gặp khơng khó khăn, trở ngại Hơn nữa, nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS lại chưa có đầy đủ quy định để điều chỉnh Vì cần có nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện lý luận thực tiễn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS nhằm đề xuất giải pháp hồn thiện Thanh Hóa tỉnh Bắc Trung có diện tích tự nhiên dân số vào loại lớn nước Những năm qua, Đảng bộ, quyền nhân dân tỉnh Thanh Hóa nỗ lực vượt khó phát triển toàn diện, bền vững kinh tế - xã hội (KTXH) cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh Nhiều nhà đầu tư ngồi nước tìm đến để đầu tư kinh doanh Khu công nghiệp Nghi Sơn, khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp FLC Sầm Sơn v.v điểm sáng trình kêu gọi, thu hút đầu tư Nằm vị trí địa lý thuận lợi, có sân bay Sao Vàng; đường Quốc lộ I, đường sắt Bắc - Nam, đường Hồ Chí Minh qua v.v thuận tiện cho việc kết nối giao thương với địa phương nước nước ngoài; với điều kiện tự nhiên ưu đãi thiên nhiên ban tặng có rừng, biển, đồng bằng, trung du… nên Thanh Hóa có nhiều dư địa, tiềm mạnh để phát triển Kinh tế phát triển khiến giá trị đất đai ngày cao Đây điều kiện, tiền đề để hình thành phát triển loại hình kinh doanh QSDĐ Tuy nhiên, ý thức tuân thủ pháp luật hiểu biết pháp luật phận người dân nhiều hạn chế cộng với hạn chế, yếu công tác quản lý nhà nước đất đai v.v khiến cho việc kinh doanh QSDĐ gặp nhiều khó khăn, khơng thực quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, phức tạp phá vỡ đồn kết gia đình, cộng đồng dân cư, tiềm ẩn nguy gây ổn định trị - xã hội Vậy cần phải làm để khắc phục tình trạng Để trả lời câu hỏi cần phải tìm hiểu, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS tỉnh Thanh Hóa Với lý trên, học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Thanh Hóa" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh QSDĐ nói riêng đề tài thu hút quan tâm tìm hiểu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu cấp độ, phạm vi khác liên quan đến đề tài luận văn công bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình cụ thể sau đây: 1) Dỗn Hồng Nhung (2013) (sách chuyên khảo), Pháp luật tra xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Việt Nam, Nxb Xây dựng; 2) Đỗ Thị Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản; Tạp chí Tài chính, số 3; 3) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Chuyển nhượng cho thuê bất động sản Nhà nước, Tạp chí Tài chính, số 10; 4) Bùi Văn Huyền - Đinh Thị Nga (2011) (sách chuyên khảo), Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia; 5) Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ, Đại học kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội; 6) Nguyễn Quang Tuyến (2015), Những điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, tháng 11; 7) Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp; 8) Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2010), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp; 9) Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; 10) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 11) Hoàng Minh Tuấn (2012), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh; 12) Mai Thị Tú Oanh (2012), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 11(294); 13) Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; 14) Nguyễn Thị Hoa (2017), Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội; 15) Đinh Thanh Thảo (2016), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân Quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 16) Trần Đức Thịnh (2017), Pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn Tòa án nhân dân thành phố Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội v.v Các công trình nêu phạm vi, mức độ khác đề cập, phân tích khía cạnh lý luận thực tiễn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS giải tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số địa phương quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh; thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình; tỉnh Quảng Bình; tỉnh Ninh Bình v.v để đưa giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS nói riêng Tuy nhiên, địa phương hồn cảnh, điều kiện, lịch sử cụ thể khơng giống nên việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS có nhiều điểm khác có khó khăn, vướng mắc riêng Mặt khác, có cơng trình liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn; luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung Tuy nhiên, luận án nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS thời điểm năm 2011 Đến nay, nhiều quy định chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS sửa đổi, bổ sung Vì vậy, tìm hiểu pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS thực tiễn áp dụng tỉnh Thanh Hóa cịn dư địa để nghiên cứu việc làm cần thiết nhằm cung cấp luận khoa học để nâng cao hiệu áp dụng lĩnh vực pháp luật tỉnh Thanh Hóa thời gian tới Trên sở kế thừa phát triển kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan trực tiếp gián tiếp đến đề tài cơng bố, luận văn sâu tìm hiểu cách có hệ thống, tồn diện lý luận thực tiễn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS thực tiễn áp dụng tỉnh Thanh Hóa Mục đích phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát luận văn đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS nâng cao hiệu áp dụng tỉnh Thanh Hóa 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Phân tích vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS thông qua việc làm rõ khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS nói riêng; mục đích, ý nghĩa chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS; nguyên tắc hình thức pháp lý chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS; vi phạm phổ biến chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS; khái niệm, đặc điểm yếu tố đảm bảo thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS v.v - Phân tích thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS đánh giá thực tiễn áp dụng tỉnh Thanh Hóa nhằm nhận diện kết đạt được, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn để đề xuất giải pháp khắc phục đăng ký giao dịch BĐS theo chế tập trung, mối, "một cửa" Văn phịng đăng ký BĐS; - Hồn thiện chế kiểm soát giao dịch kinh doanh BĐS, cung cấp thông tin BĐS, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người mua BĐS xử lý nghiêm minh, kịp thời, triệt để vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS v.v 89 KẾT LUẬN Nói đến BĐS trước hết phải đề cập đến đất đai; lẽ, đất đai BĐS quan trọng Sự tồn đất đai tạo sở, tiền đề vật chất cho việc hình thành BĐS khác nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác Các BĐS gắn liền với đất đai tạo thành khối thống khơng thể tách rời Vì vậy, kinh doanh BĐS thiếu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Kinh doanh QSDĐ giao dịch thiếu thị trường BĐS nước ta Bất động sản nói chung QSDĐ nói riêng tài sản có giá trị lớn Mặt khác, BĐS cố định vị trí địa lý khơng di dời nên việc tìm hiểu, xác lập giao dịch dựa thơng tin BĐS Vì vậy, giao dịch BĐS (trong có chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS) tiềm ẩn nguy lừa đảo, chiếm dụng tiền người mua, nhận chuyển nhượng QSDĐ bên bán, bên chuyển nhượng thiếu đứng đắn khơng có lương tâm, đạo đức, văn hóa kinh doanh Thực tế có khơng minh chứng cho nhận định Để ngăn ngừa, xử lý hành vi vi phạm bảo đảm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS vận hành lành mạnh, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS đời Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS bao gồm quy phạm pháp luật nhiều đạo luật Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, BLDS năm 2015, Luật Đầu tư năm 2014 v.v Mặc dù, lĩnh vực pháp luật sửa đổi, bổ sung, hồn thiện nhằm đáp ứng địi hỏi q trình phát triển đất nước Tuy nhiên, tham chiếu với thực tiễn thi hành tỉnh Thanh Hóa cho thấy bên cạnh kết đạt được, lĩnh vực pháp luật bộc lộ số hạn chế, bất cập số quy định chưa hợp lý Trên sở phân tích thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS đánh giá thực tiễn thi hành tỉnh Thanh Hóa để nhận diện kết quả, hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu này; luận văn đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS, nâng cao hiệu thi hành tỉnh Thanh Hóa 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (Chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Ban Chỉ đạo Trung ương chuẩn bị Đề án Chính sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương (2002), Báo cáo đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội Bộ Tài (2010), Thơng tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài - Bộ Tư pháp (2008), Thơng tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTCBTP ngày 17/10/2008 hướng dẫn mức thu, chế độ thu nộp, quản lý sử dụng phí cơng chứng, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2008), Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 việc sửa đổi, bổ sung Điều Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 lệ phí trước bạ), Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 5/10/2001 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội 91 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội 12 Chính phủ (2006), Đề án Đơn giản hóa thủ tục hành lĩnh vực quản lý nhà nước giai đoạn 2007 - 2010 (Đề án 30), Hà Nội 13 Phan Thị Cúc Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 14 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư Pháp (2007), Pháp luật đăng ký bất động sản, Hội thảo khoa học, tổ chức Hà Nội từ ngày 10 12/01/2007, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị số 26-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, ngày 12/03/2003, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị số 19-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại, ngày 31/10/2012, Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Habibullah Khan (2006), "Khủng hoảng tài tồn cầu hệ cho ngành bất động sản Việt Nam: Các lựa chọn sách gì?", Hội thảo khoa học quốc tế: Phát triển nhà thị trường bất động sản - Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam, tổ chức Hà Nội ngày 26 28/11/2006, Hà Nội 20 Hernando de Soto, (2006), "Sự bí ẩn vốn" tiêu đề phụ "Vì chủ nghĩa tư thành công phương Tây thất bại nơi khác", Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 92 21 Nguyễn Thúy Hiền (2008), "Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản tập trung thống vấn đề đặt ra", Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, Hà Nội 22 Nguyễn Thị Hoa (2017), Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 23 Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 24 Nguyễn Đình Hương (Chủ biên) (2006), Phát triển loại thị trường kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Lý luận trị, Hà Nội 25 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 26 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 27 Bùi Văn Huyền - Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, (Sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Nguyễn Lân (2006), Từ điển từ ngữ Hán Việt, Nxb Tổng hợp, Thành phố Hồ Chí Minh 29 Phạm Quang Lê (2003), "Luật Đất đai - Hai vai trò Nhà nước", Nhà quản lý, (1) 30 Nguyễn Chí Mỳ, Hồng Xn Nghĩa (Chủ biên) (2009), Hậu giải phóng mặt Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 31 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật - Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Hà Nội 32 Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử 93 dụng đất Việt Nam, Bộ môn Pháp luật Kinh doanh - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức ngày 26/5/2002, Hà Nội 33 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 34 Mai Thị Tú Oanh (2012), "Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra", Nhà nước pháp luật, 11(294) 35 Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 36 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 37 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 38 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 39 Quốc hội (2005), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 40 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 41 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 42 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 43 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 44 Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 45 Trương Tấn Sang (2009), "Hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản nước ta", Tạp chí Cộng sản, (1) 46 Phương Ngọc Thạch (2007), "Phải sách đất đai cản trở phát triển kinh tế - xã hội nước ta", Kinh tế phát triển, (206) 47 Đinh Thanh Thảo (2016), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân Quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 48 Trần Đức Thịnh (2017), Pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn Tòa án nhân dân thành phố Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 94 49 Trương Quang Thông (2008), "Khai thông cơng cụ tài cho thị trường bất động sản", Phát triển kinh tế, (214) 50 Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 51 Trần Đơng Tùng (2008), "Vai trị pháp luật đăng ký bất động sản với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản", Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, Hà Nội 52 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 53 Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2010), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 54 Nguyễn Quang Tuyến (2015), "Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) 55 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 56 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Pháp luật Việt Nam tiến trình hội nhập quốc tế phát triển bền vững, (Sách chuyên khảo), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 57 Văn phịng Quốc hội - Trung tâm Thơng tin, thư viện Nghiên cứu khoa học Viện Friedrich Ebert Stiftung (2005), Hội thảo pháp luật sách kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 58 Đỗ Thị Vân (2001), "Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản", Tài chính, (3) 59 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 95 60 Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới - Báo cáo tình hình sử dụng đất đai 12 nước, Hà Nội 61 Viện Nghiên cứu Hành (2002), Thuật ngữ Hành chính, Hà Nội 62 Viện Nghiên cứu Lập pháp (2009), Báo cáo kết điều tra xã hội học - Quyền sử dụng đất số vấn đề đặt ra, Hà Nội 63 Viện Ngôn ngữ học (2004), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng 64 Hoàng Việt Hồng Văn Cường (Đồng chủ biên) (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 65 Phạm Văn Võ (2003), "Về mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thể mối quan hệ dự thảo Luật Đất đai", Nhà nước pháp luật, (10) 96 PHỤ LỤC MỘT SỐ VỤ ÁN TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH THANH HĨA Phụ lục Ơng Nguyễn Ngọc Toan trú xóm 5, xã Nga An, huyện Nga sơn, tỉnh Thanh Hóa Ngày 07/03/2016, ơng Toan vợ chồng ông Lường Văn Lọc bà Nguyễn Thị Mùi (trú phường Quảng Cư, thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa) thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 400,2 m đất đất số 586, 587 588 thuộc Tờ đồ số 29 thôn Hồng Thắng, phường Quảng Cư, thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa Diện tích đất nêu có nguồn gốc UBND thị xã Sầm Sơn giao cho ông Lường Văn Lọc theo Quyết định số 520/QĐ-UBND kèm theo biên bàn giao đất cho gia đình ơng Lọc ký ngày 01/03/2016 Hợp đồng chuyển nhượng thực Văn phịng Cơng chứng Tín Việt tinh thần bên hồn tồn tự nguyện Sau chuyển nhượng, ơng Toan hồn tất nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí UBND thị xã Sầm Sơn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CĐ 204307 ngày 31/03/2016 mang tên ông Nguyễn Ngọc Toan tồn diện tích đất nêu Tháng 05/2016, người phụ nữ có tên Vũ Thị Tờ tự ý xây dựng phần đất cấp "sổ đỏ" cho gia đình ơng Toan Ngay sau đó, ơng Toan có đơn đề nghị UBND thành phố Sầm Sơn can thiệp buộc dừng thi công tháo dỡ cơng trình Tuy nhiên, q trình giải đơn thư, ơng Toan biết, trước đó, ơng Lọc có thực giao dịch với người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quan chứng thực Vậy nhưng, ơng Lọc khơng thừa nhận việc mua bán nói trên, dẫn đến việc bên tiến hành giám định chữ ký hợp đồng mua bán Kết luận Giám định số 919/KLGĐ-PC54 ngày 12/7/2016 Phịng Kỹ thuật hình - Cơng an tỉnh Thanh Hóa xác nhận vân tay ơng Lọc bà Mùi trùng khớp với mẫu giám định chữ ký chưa đủ sở kết luận chữ ký người hợp đồng Trong lúc vụ việc "mong manh" sai, tranh chấp dân sự, hay có dấu hiệu hình sự, ngày 02/8/2016, UBND thành phố Sầm Sơn ban hành Kết luận số 1809/KL-UBND chứa đựng nhiều nội dung bất lợi cho gia đình ơng Nguyễn Ngọc Toan Khơng dừng lại đó, UBND thành phố Sầm Sơn lại công nhận hợp đồng mua bán đất không qua chứng thực viết tay ông Lọc ông Định có thật Kết luận Giám định khẳng định khơng có sở xác định chữ ký hợp đồng chữ ký giám định người Đồng thời, đề xuất hủy bỏ "sổ đỏ" cấp cho ơng Toan trước chuyển hồ sơ liên quan đến việc mua bán ông Lọc ông Định sang quan điều tra xem xét dấu hiệu hình Ngày 13/9/2016, UBND thành phố Sầm Sơn ban hành Quyết định số 5596/QĐ-UBND thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình ơng Nguyễn Ngọc Toan Lý thu hồi, hủy bỏ việc cấp giấy chứng nhận trái quy định Khoản Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 Ông Toan cho văn thu hồi "sổ đỏ" cho gia đình ơng hồn tồn bất hợp lý; gia đình ơng Toan khơng thuộc trường hợp phải thu hồi đất theo quy định pháp luật Mặt khác, ông Toan cho biết: Trên thực tế, nhiều năm qua thành phố Sầm Sơn, khơng hộ gia đình chuyển nhượng đất có định giao đất (nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); đó, gia đình bà Vũ Thị Tờ có nhiều trích lục đất cấp từ chuyển nhượng theo cách tương tự UBND thành phố Sầm Sơn chấp nhận Đến nay, hộ ông Toan bị thu hồi, hủy giấy chứng nhận không công bất thường Quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khiến ơng Toan rơi vào tình trạng đầu tư nhiều tiền mà không sử dụng đất Do vậy, sau nhận định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên; ông Toan làm đơn khiếu nại chưa UBND thành phố Sầm Sơn xem xét, giải dứt điểm Theo Luật sư Ngơ Tất Hữu, Trưởng Văn phịng Luật sư Thủ Đơ thuộc Đồn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, Tại Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận cấp cụ thể, bao gồm: "a) Nhà nước thu hồi toàn diện tích đất Giấy chứng nhận cấp; b) Cấp đổi Giấy chứng nhận cấp; c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; d) Giấy chứng nhận cấp không thẩm quyền, không đối tượng sử dụng đất, khơng diện tích đất, khơng đủ điều kiện cấp, khơng mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp người cấp Giấy chứng nhận thực chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai" Bên cạnh đó, theo Luật sư Ngô Tất Hữu, qua đối chiếu quy định Luật Đất đai, rõ ràng gia đình ơng Toan không thuộc trường hợp phải thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật sư Ngô Tất Hữu cho rằng, Điều Luật Công chứng quy định: "1 Văn cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng; Hợp đồng, giao dịch cơng chứng có hiệu lực thi hành bên liên quan…" Mặt khác, Luật sư Ngô Tất Hữu phân tích, Điều 52 Luật Cơng chứng quy định " quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tịa án tun bố văn cơng chứng vơ hiệu có cho việc cơng chứng có vi phạm pháp luật" "Với quy định UBND thành phố Sầm Sơn có quyền đề nghị tịa án hủy văn cơng chứng thấy có vi phạm pháp luật Như vậy, có Tịa án có thẩm quyền tun hủy văn cơng chứng Hợp đồng chuyển nhượng đất ông Lọc ông Toan" Luật sư Ngô Tất Hữu nhấn mạnh Phụ lục Liên quan đến vụ khiếu nại, tố cáo ông Lê Văn Chung bà Nguyễn Thị Kỳ tranh chấp đất đai số nhà 38 Tống Duy Tân, Thanh Hóa UBND thành phố Thanh Hóa vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp gia đình ơng ln nhận quan tâm dư luận Đáng nói, vụ việc nhận đạo đặc biệt Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch, Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Thanh Hóa, với vào cuộc, xác minh nhiều quan báo chí, với hàng trăm viết rõ sai phạm vụ việc Cần phải nhấn mạnh rằng, vụ việc vi phạm nghiêm trọng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đã có 11 cán bị kết luận có sai phạm Chín người số nhận hình thức kỷ luật từ khiển trách tới cảnh cáo.Tuy nhiên, tại, mảnh đất 38 Tống Duy Tân tồn nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái quy định pháp luật Điều thể rõ Kết luận số 467/KL-UBND ngày 22/02/2011 UBND thành phố Thanh Hóa ban hành Kết luận số 768/BC-TTTH ngày 22/07/2016 Thanh tra tỉnh Thanh Hóa Hai kết luận nói rõ, cán UBND thành phố Thanh Hóa tự ý chỉnh sửa, giả mạo hồ sơ việc ghép thửa, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 473970, ngày 17/03/2011, mang tên bà Nguyễn Thị Cúc sai quy định Cụ thể: Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Cúc không kê khai đăng ký quyền sử hữu nhà tài sản gắn liền với đất cấp Thửa đất đăng ký quyền sử dụng: 117; tờ đồ số 123 (ghi sai số tờ) Phần diện tích: 345m bị tẩy xóa, sửa chữa Phần ghi ý kiến Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất: đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích: 345m2 bị sửa chữa diện tích Giám đốc Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất ký thẩm định ngày 16/03/2006, ký trước cán thẩm tra Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ký ngày 17/03/2006 Đơn xin xác nhận thời gian nguồn gốc sử dụng đất bà Nguyễn Thị Cúc ngày 28/02/2011 không ghi số phần diện tích 147,5m2 (tương tự 117) Biên xác định ranh giới, mốc giới đất: khơng ghi ngày, tháng, ghi năm 2009, có xác nhận Phó chủ tịch UBND phường Lam Sơn Lê Văn Hợp Phần sơ đồ đất ghi bổ sung gộp 117 124 khơng có chữ ký cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồ sơ lập khống, giả mạo hồ sơ, bà Cúc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho ông Lê Xuân Trường Việc cấp sổ đỏ cho ông Lê Xuân trường quan có thẩm quyền kết luận trái quy định pháp luật Ông Trường sau dùng sổ đỏ chuyển nhượng cho ơng Nguyễn Xuân Biên Hơn năm trôi qua từ vụ việc phát giác, đơn vị có thẩm quyền chưa xử lý dứt điểm trả lại quyền lợi cho công dân (ông Lê Văn Chung, bà Nguyễn Thị Kỳ) ơng Nguyễn Đức Quyền - Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Thanh Hóa có cơng văn yêu cầu cấp sổ đỏ cho ông Chung, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái quy định Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái quy định pháp luật chưa bị hủy theo quy định pháp luật, quyền lợi công dân (ông, Chung, bà Kỳ) địa đất nói chưa đảm bảo Trong buổi tiếp dân ngày 20/01/2017 vừa qua, hộ gia đình ơng Lê Văn Chung, bà Nguyễn Thị Kỳ tiếp tục đề nghị Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Nguyễn Đình Xứng định xử lý dứt điểm vụ việc, trả lại quyền lợi hợp pháp cho gia đình ơng đất 124, diện tích 197,5m 2, đất ơng Chung nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị Cúc, sổ đỏ AG 725761, cấp ngày 08/11/206, chưa sang tên đổi chủ) Cũng tiếp dân này, ông Nguyễn Đình Xứng - Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa "tối hậu thư" đề nghị quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh báo cáo Chủ tịch để đưa phương án giải dứt điểm vụ việc "Lâu ngành giải việc chậm Tôi đề nghị sau buổi họp này, Văn phịng UBND tỉnh Thanh Hóa phải thành lập tổ, chun giải vụ việc Giao cho Chánh tra tỉnh làm tổ trưởng tổ kiểm tra Phó Thủ trưởng Cơ quan cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Thanh Hóa làm tổ phó Đề nghị tới ngày 28/02/2017 phải có kết giải xong vụ việc Trong trình điều tra phát cán thành phố lợi ích, gây hậu phải xử lý Lần phải giải xong", ông Xứng liệt Trước đó, lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa có hàng loạt văn bản, bút phê đạo Bí thư, Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa việc giải dứt điểm vụ việc, đến nay, quan có thẩm quyền loay hoay giải vụ việc Nội dung đạo ông Nguyễn Đức Quyền, Phó chủ tịch UBND tỉnh nêu rõ: "Yêu cầu UBND thành phố Thanh Hóa khởi kiện Tịa án nhân dân thành phố Thanh Hóa, trước ngày 10/11/2016 hành vi bà Nguyễn Thị Cúc dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 473970 UBND thành phố Thanh Hóa cấp sai để chuyển nhượng cho ông Lê Xuân Trường" Tuy nhiên, gần nửa năm trơi qua, từ có đạo lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa, thủ tục pháp lý vụ kiện nói chưa hoàn thiện Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Kiệm, Văn phòng luật sư Phạm Sơn, người bảo quyền lợi ích hợp pháp cho cho gia đình ông Lê Văn Chung, bà Nguyễn Thị Kỳ cho rằng: "Theo quy định Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai số 45/2013/QH13, quy định việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp, nêu rõ: "Nhà nước không thu hồi chứng nhận quyền sử dụng đất cấp người cấp giấy chứng nhận chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Việc thu hồi trường hợp thực có án định tòa án nhân dân… " Đối với vụ việc 38 Tống Duy Tân, việc thu hồi giấy hồi giấy chứng nhận cấp trái pháp luật cho bà Cúc, UBND thành phố Thanh Hóa thực cách khởi kiện vụ việc tòa, yêu cầu tòa án hủy bỏ giao dịch dân ông bà Cúc ông Trường Căn yêu cầu hủy bỏ giao dịch ông Trường, bà Cúc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái pháp luật, không đủ điều kiện chuyển nhượng Mặt khác, giao dịch ông bà Cúc ông Trường giao dịch giả tạo hay gọi hợp đồng "giả cách" ơng Trường Cúc ngồi hợp đồng cơng chứng chuyển nhượng, cịn có thỏa thuận viết tay khác với mục đích chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vay tiền che đậy hợp đồng chuyển nhượng công chứng Đồng thời, đề nghị tòa án hủy bỏ giao dịch chuyển nhượng ông Trường ông Biên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Trường sử dụng chuyển nhượng cho ông Biên sổ đỏ trái pháp luật, không đủ điều kiện chuyển nhượng Sau hủy bỏ hai hợp đồng công chứng bà Cúc với ơng Trường; ơng Trường với ơng Biên UBND thành phố Thanh Hóa định thu hồi hủy bỏ Giấy chứng nhận hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái pháp luật (gồm sổ đỏ: BD 473970 cấp ngày 17/03/2011 cho bà Cúc; sổ đỏ BT 220392 cấp ngày 29/10/2013 cho ông Lê Xuân Trường; sổ đỏ BX 733327 cấp ngày 19/12/2014 cho ơng Lê Xn Biên) Bên cạnh đó, UBND thành phố Thanh Hóa có nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn Chung, bà Kỳ (thời điểm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG725761 bà Cúc chuyển nhượng cho ông Chung là hợp pháp) bồi thường thiệt hại cho ông Nguyễn Xuân Biên ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng. .. 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THANH HÓA 2.1 38 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh