LV ths luật kinh tế, pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn quận đống đa, thành phố hà nội

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng nóng bỏng phức tạp liên quan trực tiếp tới lợi ích của từng đối tượng sử dụng đất. Các quan hệ đất đai từ chỗ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Đầu tiên đó là Hiến pháp 1980, tiếp đó là Hiến pháp năm 1992, sửa đổi 2001, Hiến pháp năm 2013 và được cụ thể hóa trong Luật đất đai các năm 1987, Luật Đất đai 1993, sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, Luật Đất đai năm 2003, và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định nhiều nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong đó công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những nội dung đặc biệt quan trọng trong quản lý đất đai. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời giữa Nhà nước và người sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước quản lý hiệu quả toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nhất là trong điều kiện kinh tế thị trường, hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra thường xuyên và có quy mô lớn,… Do vậy quy định về đăng ký biến động đất đai góp phần đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, khoa học và bền vững. Trong thực tế, các quy định pháp luật về vấn đề đăng kí biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính của cả nước nói chung còn gặp nhiều hạn chế thiếu sót. Đối với quận Đống Đa, mặc dù là quận lõi nội thành Hà Nội, đã và đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, các mối quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin các biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất tại địa bàn vẫn chưa được thực hiện một cách thường xuyên, đầy đủ, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) còn gặp nhiều khó khăn bởi nhiều vấn đề phát sinh thực tế mà luật chưa đề cập đến, cũng chưa có công trình chuyên sâu nào nghiên cứu về vấn đề này. Nguyên nhân chủ yếu là lượng cán bộ mỏng, dữ liệu bản đồ và dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau, dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong quá trình cập nhật biến động, và hơn nữa là chưa có sự hỗ trợ hiệu quả của công nghệ thông tin khiến việc cập nhật thông tin biến động này còn mang tính thủ công, kém chính xác. Việc tác giả lựa chọn chủ đề: Pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội để làm luận văn thạc sĩ nhằm chỉ ra những hạn chế của thủ tục đăng ký biến động đất đai và đưa ra những giải pháp khắc phục góp phần giải quyết các vụ tranh chấp nhà đất, công tác đền bù giải phóng mặt bằng vốn là vấn đề cực kỳ phức tạp và nóng bỏng hiện nay của quận Đống Đa, một quận tập trung hầu hết các dự án lớn của thành phố Hà Nội.

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đặt yêu cầu to lớn công tác quản lý nhà nước mặt đời sống kinh tế - xã hội, quản lý nhà nước đất đai nội dung quan trọng nghiên cứu quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đất đai sản phẩm tự nhiên tham gia vào tất hoạt động kinh tế - xã hội Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mối quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực đất đai ngày nóng bỏng phức tạp liên quan trực tiếp tới lợi ích đối tượng sử dụng đất Các quan hệ đất đai từ chỗ quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành quan hệ kinh tế xã hội sở hữu sử dụng loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Để phù hợp với trình đổi kinh tế, Đảng Nhà nước quan tâm đến vấn đề đất đai ban hành nhiều văn pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế Đầu tiên Hiến pháp 1980, tiếp Hiến pháp năm 1992, sửa đổi 2001, Hiến pháp năm 2013 cụ thể hóa Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993, sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 văn pháp luật có liên quan Luật Đất đai năm 2013 quy định nhiều nội dung quản lý nhà nước đất đai công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động quyền sử dụng đất (QSDĐ) nội dung đặc biệt quan trọng quản lý đất đai Đây thực chất thủ tục hành nhằm thiết lập hệ thống thơng tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời Nhà nước người sử dụng đất; sở để Nhà nước quản lý hiệu toàn đất đai theo pháp luật, để từ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, điều kiện kinh tế thị trường, hoạt động giao dịch bất động sản diễn thường xuyên có quy mô lớn,… Do quy định đăng ký biến động đất đai góp phần đảm bảo chế độ quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, khoa học bền vững Trong thực tế, quy định pháp luật vấn đề đăng kí biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa nước nói chung cịn gặp nhiều hạn chế thiếu sót Đối với quận Đống Đa, quận lõi nội thành Hà Nội, trình thị hóa mạnh mẽ, mối quan hệ đất đai ngày trở nên phức tạp đa dạng việc cập nhật thông tin biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất địa bàn chưa thực cách thường xuyên, đầy đủ, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cịn gặp nhiều khó khăn nhiều vấn đề phát sinh thực tế mà luật chưa đề cập đến, chưa có cơng trình chun sâu nghiên cứu vấn đề Nguyên nhân chủ yếu lượng cán mỏng, liệu đồ liệu hồ sơ chưa liên kết với nhau, dẫn đến thiếu đồng trình cập nhật biến động, chưa có hỗ trợ hiệu công nghệ thông tin khiến việc cập nhật thơng tin biến động cịn mang tính thủ cơng, xác Việc tác giả lựa chọn chủ đề: "Pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội" để làm luận văn thạc sĩ nhằm hạn chế thủ tục đăng ký biến động đất đai đưa giải pháp khắc phục góp phần giải vụ tranh chấp nhà đất, cơng tác đền bù giải phóng mặt vốn vấn đề phức tạp nóng bỏng quận Đống Đa, quận tập trung hầu hết dự án lớn thành phố Hà Nội Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Hiện nay, qua khảo cứu tác giả đầu sách nghiên cứu chuyên sâu nội dung xây dựng thực pháp luật đăng ký biến động đất đai hạn chế, trình thu thập, tác giả tìm thấy số sách như: + Giáo trình "Quản lý nhà nước đất đai nhà ở" (2000), GS-TSKH Lê Đình Thắng, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội + Giáo trình "Đăng ký thống kê đất đai" (2000), GS-TSKH Lê Đình Thắng, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội + Giáo trình "Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" (2002), Đào Xuân Bái, Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội Về viết, giống đầu sách, số lượng viết hoi, chủ yếu hỏi đáp công ty luật vấn đề này, số viết kể đến như: - "Bàn nội dung đăng ký ghi Sổ đăng ký bất động sản" ngày 26/01/2017; Tác giả Hồ Quang Huy - "Sự phát triển đăng ký bất động sản, số yêu cầu trình đổi mới, cải cách nay" tác giả Hồ Quang Huy đăng trang Bộ Tư pháp - Luận văn thạc sĩ (2012) "Đánh giá thực trạng đăng ký biến động sử dụng đất hệ thống hồ sơ địa Quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng" tác giả Trịnh Quốc Khánh, trường Đại học Khoa học tự nhiên,… Có thể thấy cơng trình, viết liên quan đến đề cịn vơ hạn chế chủ yếu nghiên cứu góc độ quản lý hành nhà nước lĩnh vực đất đai, tiếp cận nghiên cứu giác độ kỹ thuật mà chưa nghiên cứu nhiều giác độ pháp lý Hơn nữa, cơng trình viết nghiên cứu lý luận đề tài, viết đề cập đến góc độ quản lý mà đưa giải pháp mang tính thiết thực, sát với thực tế, phù hợp với vấn đề liên quan hoạt động thị trường bất động sản điều kiện kinh tế thị trường phát triển, hoạt động đền bù giải phóng mặt bằng… Vì vây, luận văn kế thừa nghiên cứu lý luận liên quan đến đăng ký đất đai đồng thời nghiên cứu thêm việc đánh giá thực tiễn vấn đề địa bàn quận Đống Đa Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu: Làm sáng tỏ vấn đề lý luận, pháp lý thực tiễn thực đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội * Nhiệm vụ nghiên cứu: - Phân tích, đánh giá bất cập, hạn chế, thiếu sót quy định pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa Việt Nam nay; - Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà tài sản gắn liền với đất; - Đánh giá thực tiễn thực pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội - Đưa đề xuất, kiến nghị có tính khả thi nhằm hồn thiện quy định pháp luật phù hợp với tình hình thực tế Quận Đống Đa Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: quy định pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa - Phạm vi nghiên cứu: Các quy định pháp luật theo luật đất đai từ năm 2013 đến liên quan đến lĩnh vực đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa Phần đánh giá thực tiễn, luận văn giới hạn phạm vi quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Phương pháp luận nghiên cứu dựa phương pháp luận nghiên cứu khoa họcduy vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác Lê nin 5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực dựa phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh,phương pháp thống kê, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải,… Cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh,được sử dụng để nghiên cứu Chương luận văn nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận liên quan đến đề tài nghiên cứu - Phương pháp điều tra khảo sát sử dụng để nghiên cứu Chương 2, theo dùng để thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánhgiá thực trạng cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất, công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ địa bàn quận Đống Đa Bên cạn đó,phương pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích, thống kê số liệu tình hình đăng kí biến động sử dụng đất, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất địa bàn quận - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu, tài liệu thu thập được, phân tích làm rõ thực trạng cơng tác đăng kí biến động đất, cơng tác đăngký cấp GCNQSDĐ khu vực nghiên cứu từ đưa nhận xét đánh giá Chương Chương - Phương pháp tổng hợp, phương pháp chuyên gia: sử dụng để lấy ý kiến chuyên gia nhằm hoàn thiện kết luận, đánh giá đề xuấtđể hồn thiện việc đăng kí biến động đất đai, hồn thiện hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu Chương Chương Ý nghĩa lí luận thực tiễn cơng trình nghiên cứu - Ý nghĩa lí luận: Luận văn góp phần hồn thiện thêm bước sở lý luận xây dựng hoàn thiện pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa chính; - Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn tài liệu có giá trị thực tiễn cho cơng tác giảng dạy sở đào tạo luật, quản lý đất đai Hơn nữa, kết luận văn sử dụng để tập huấn cho cán bộ, cơng chức địa nâng cao kỹ nghiệp vụ Từ giúp cho việc xử lý vụ việc liên quan đến pháp luật quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng, tranh chấp tài sài sản chặt chẽ, mang tính hệ thống Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, luận văn gồm có chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng pháp luật vềđăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đấtvà hệ thống hồ sơ địa quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Chương 3: Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực đăng ký biến dộng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất: khái niệm, đặc điểm, vai trò 1.1.1 Khái niệm đăng ký biến động quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Đất đai Về địa lý, đất đai cảnh quan, sản phẩm trình địa chất địa mao Về luật học, đất đai khoảng không gian trải dài vô tận từ trung tâm trái đất tới vô cực trời liên quan đến loạt quyền lợi khác định thực với đất Khái niệm đất đai theo Luật đất đai năm 2013: Thửa đất phần diện tích đất giới hạn ranh giới xác định thực địa mô tả hồ sơ - Quyền sử dụng đất Khái niệm QSDĐ: Là toàn quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định việc bảo vệ quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng Quyền sở hữu QSDĐ ngày trở nên coi trọng, quan hệ đất đai ngày mở rộng đan xen phức tạp vào hoạt động kinh tế xã hội phối hợp chế sử hữu chế sử dụng đất trở thành vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì việc tìm chế phối hợp quyền sở hữu QSDĐ hợp lý đảm bảo hài hồ lợi ích cần thiết, đạt điều thúc đẩy kinh tế phát triển xã hội ổn định - Nhà + Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân + Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập + Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh + Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường + Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định Luật thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác + Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật + Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà - Tài sản Tài sản vấn đề trung tâm, cốt lõi mối quan hệ xã hội nói chung quan hệ pháp luật nói riêng Khái niệm tài sản mang tính chất liệt kê, khái quát chưa mang tính tổng hợp tài sản Tài sản đề cập Điều 105 Bộ luật dân 2015: "Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai" Theo đó, định nghĩa liệt kê loại tài sản mà xác định cụ thể: Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Mặt khác, Điều 108, Bộ luật dân 2015 giải thích rõ khái niệm "tài sản có tài sản hình thành tương lai" Với quy định cụ thể tài sản thế, đảm bảo tính bao quát rõ ràng tạo thành sở pháp lý quan trọng góp phần áp dụng pháp luật cách thống - Tài sản gắn liền với đất Khoản Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất, sau: "1 Tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng lâu năm có thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" Như vậy: Theo quy định pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng lâu năm có thời điểm cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sở hữu + Quyền sở hữu phạm trù gồm tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ vế sở hữu quan hệ vật chất xã hội + Quan hệ sở hữu mối quan hệ người với người tài sản + Khách quan: Quan hệ sở hữu hệ thống quy phạm pháp luật nhà nước đặt nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản phạm vi luật định + Như quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Chủ sở hữu người, phân nhân chủ thể khác có đủ quyền + Quyền sở hữu tổng thể hệ thống quy phạm pháp luật nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tư liệu sản xuất tư liệu tiêu dùng - Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Quyền sở hữu nhà tài sản gắn với đất hình thức Nhà nước cơng nhận tài sản thuộc chủ sử sụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, tài sản nhà phản ánh, ghi GCNQSDĐ Ở Việt Nam ta đất đai quy định có hình thái sở hữu nhà nước với nhà pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố hình thái sở hữu nhà Hiến pháp năm 1992 nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên khuyến khích tổ chức, cá nhân trì phát triển quỹ nhà Pháp lệnh nhà ngày 26/3/1991 (văn pháp luật có tính pháp lý cao nhà ở) quy định: "Cơng dân thực quyền có nhà việc tạo lập hợp pháp nhà cho thuê nhà chủ sở hữu khác theo quy định pháp luật Nhà nước công nhận bảo vệ quyền sở hữu nhà cá nhân chủ sở hữu khác" Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà sau: + Nhà thuộc sở hữu nhà nước + Nhà thuộc sở tổ chức trị, kinh tế, xã hội + Nhà thuộc sở hữu tư nhân: nhà tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoăc nhận thừa kế hình thức hợp pháp khác Nhà nước ta cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà thực quyền bảo hộ hợp pháp nhà cho đối tượng sở hữu Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chứng thư có tính pháp lý cao biểu cho quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu nhà cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà Nhà nước - Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước người sử dụng đất Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa đầy đủ để quản lý thống đất đai theo pháp luật; cấp GCNQSDĐ cho chủ sở hữu đất có đủ điều kiện để xác định địa vị pháp lý họ việc sử dụng đất Nhà nước xã hội Đăng ký đất thủ tục hành bắt buộc chủ sử dụng đất Đăng ký đất đai 15 nội dung quản lý nhà nước đất đai xác lập Điều 22 Luật đất đai 2013, thơng qua để xác lập mối quan hệ pháp lý 10 Cùng với q trình thị hóa, đất đai phường trở nên có giá trị, thúc đẩy giao dịch đất, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi chuyển nhượng nhiều, chủ yếu hợp đồng chuyển nhượng viết tay bên, xác nhận UBND phường Các trường hợp tách thửa, hợp diễn phức tạp không cập nhật thường xuyên, đẫn đến nhiều khó khăn cơng tác quản lý Về tình hình hồ sơ địa phường tồn hồ sơ địa phường sử dụng lâu năm, cũ nát, lạc hậu Hệ thống sổ sách hồ sơ địa chưa đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai Thông tin ghi sổ chưa rõ ràng, chưa cập nhật chỉnh lý kịp thời Những ghi chép biến động thay đổi chủ sử dụng, tách thửa, hợp thửa, chuyển nhượng,… ghi chưa đầy đủ so với thực tế Bản đồ địa phường gồm 16 tờ đồ tỷ lệ 1/200, đo vẽ chỉnh lý năm 2003 Các đồ có dạng số Tuy nhiên file đồ nhiều lỗi chưa thống lớp theo quy định, lỗi topology, nội dung đồ chưa đầy đủ c Quy trình xây dựng sở liệu địa phường Trung Phụng Dựa đánh giá tình hình liệu địa phường Trung Phụng, đề tài đề xuất phương án xây dựng sở liệu địa phường gồm phần: xây dựng sở liệu đồ xây dựng sở liệu thuộc tính địa Hình 3.3 mơ tả quy trình xây dựng sở liệu đồ đề tài thực (trang sau - 68) Do đồ đầu vào đồ địa dạng số hệ tọa độ VN2000 phân mảnh nênđề tàibỏ qua bước Số hóa đồ, Chuyển hệ tọa độ VN2000 Phân mảnh đồ Bước 1: Chuẩn hóa bảng đối tượng phân lớp đồ họa Mục đích bước là: 68 - Chuẩn hóa tiếp biên đồ: loại bỏ sai số ranh giới bị chồng lấp lên Bên cạnh đó, đối tượng dạng tuyến giao thông, thủy hệ nằm nhiều mảnh đồ nên cần kiểm tra chỗ tiếp biên để đảm bảo tạo vùng không bị hở, trùng, lặp - Chuẩn hóa phân lớp đối tượng: Do đồ địa có nhiều loại đường ranh giới ranh giới hành chính, ranh giới thửa, ranh giới nhà, ranh giới khác, nên cần phải phân lớp cho loại ranh giới Đặc biệt ý đến ranh giới đất đối tượng dùng để tạo vùng Các liệu thuộc tính cần phân lớp như: địa danh, số hiệu, diện tích, loại đất cần chuyển lớp khác theo quy định hướng dẫn thành lập đồ địa chính quy - Chuẩn hóa thuộc tính đồ họa: để tạo thống cho đối tượng hiển thị đồ Bản đồ Địa giấy Bản đồ Địa số Số hóa đồ Chuyển hệ tọa độ VN2000 VN2000 Phân mảnh đồ Chuẩn hóa bảng đối tượng phân lớp đồ họa Tạo vùng Chuẩn hóa tiếp biên đồ Chuẩn hóa, phân lớp đối tượng Chuẩn hóa thuộc tính đồ họa Loại đất Diện tích Gán thơng tin địa pháp lý Số hiệu Hình 3.3: Quy trình xây dựng sở liệu đồ Sai Kiểm tra topology 69 Đúng Chuyển liệu sang ViLIS Bước 2: Tạo vùng Tiến hành tạo vùng cho mảnh đồ địa - Trước tạo vùng cần kiểm tra lỗi công cụ MRF Clean phần mềm Famis để đảm bảo đường hoàn toàn khép kín - Tạo vùng cơng cụ Tạo Topology Famis - Lớp đường dùng để tạo vùng lớp ranh giới (level 10) chuẩn hóa bước Kết bước tất đất tạo vùng gán cho thơng tin địa ban đầu số hiệu, diện tích, loại đất Số hiệu đánh theo thứ tự tăng dần từ trái qua phải, từ xuống dưới; loại đất gán loại mục đích sử dụng đất định; diện tích tính diện tích kỹ thuật theo đồ Vì trùng khơng trùng với diện tích pháp lý công nhận hồ sơ gốc Bước 3: Gán thơng tin địa pháp lý Sau tạo vùng, đất có số liệu số hiệu, loại đất, diện tích phần mềm tự động gán Bởi vậy, ta cần gán thông tin số hiệu, loại đất, diện tích có tính chất pháp lý công nhận hồ sơ để đảm bảo thống liệu đồ với liệu thuộc tính đảm bảo tính pháp lý liệu đồ - Dùng công cụ Gán liệu từ nhãn Famis - Dữ liệu số hiệu, loại đất, diện tích pháp lý đất lấy từ lớp sau chuẩn hóa bước Kết bước đất có dạng vùng có đầy đủ thơng tin địa cơng nhận mặt pháp lý Bước 4: Kiểm tra Topology Bước nhằm kiểm tra lại lần cuối xem tất đất tạo vùng hay chưa kiểm tra liên kết liệu đồ với liệu thuộc tính gán bước - Nếu sai: quay trở lại bước để chỉnh sửa tất lỗi 70 - Nếu đúng: liệu xuất sang phần mềm VILIS để tiếp tục hoàn thiện Bước 5: Xuất liệu sang VILIS Sau kiểm tra đảm bảo liệu khơng cịn lỗi ta tiến hành xuất liệu sang ViLIS - Dùng công cụ Exprot Famis để xuất liệu sang VILIS Kết xây dựng sở liệu đồ lưu trữ dạng Shape file VILIS Hình 3.4 minh họa phần đồ phường Trung Phụng chuyển sang phần mềm VILIS Sau hoàn thiện liệu đồ, đề tài xây dựng sở liệu thuộc tính với hai bước là: Bước 1:Thiết kế sở liệu thuộc tính để lưu trữ thơng tin thuộc tính cần thiết cho đất Bước 2:Cập nhật thông tin thuộc tính cho vào sở liệu thiết kế Việc thiết kế sở liệu thuộc tính nhằm lưu trữ thơng tin thuộc tính cần thiết cho đất, bao gồm thơng tin chủ sử dụng, chủ sở hữu thông tin đất, nhà,… 71 Hình 3.4: Một phần đồ địa phường Trung Phụng sau chuẩn hóa phần mềm VILIS Đề tài sử dụng sở liệu thuộc tính thiết kế sẵn cho phần mềm VILIS cách khởi tạo sở liệu LIS theo thao tác sau: - MởPhân hệ quản trị sở liệu; - Thực Khởi tạo sở liệu (hình 3.5) Hình 3.5 Chức Khởi tạo sở liệu Sau thực khởi tạo, chương trình tạo Cơ sở liệu hồ sơ địa mẫu chứa hai database LIS, bao gồm thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất, thông tin đất,… đường dẫn Database mặc định Toàn liệu hồ sơ địa thiết lập quản lý vận hành hai database Thu thập xây dựng sở liệu thuộc tính cơng việc khó khăn cho đơn vị tiến hành xây dựng sở liệu địa chính, đồng thời thơng tin sau q trình thiết lập sở liệu địa khơng liên tục cập nhật nhanh chóng trở nên lạc hậu, không đáp ứng nhu cầu sử dụng Thông thường để cập nhật thông tin (dữ liệu LIS) ta phải tiến hành kê khai đăng ký nhập trực tiếp vào Đơn xin đăng ký QSDĐ thông tin đăng ký lưu LIS Nếu nhập liệu cách thủ công cho đất cơng việc địi hỏi nhiều cơng sức dễ gây nhầm lẫn Để giảm thiểu 72 sai sót tạo thuận lợi nhập liệu, VILIS 2.0 cung cấpmột tiện ích thực chức Đồng từ đồ vào hồ sơ để lấy thông tin từ đồ đưa sang LIS Hình 3.6 mơ tả kết đồng hóa sở liệu từ đồ vào hồ sơ Hình 3.6: Kết đồng hóa sở liệu từ đồ vào hồ sơ Sau đồng bộ, đề tài xây dựng sở liệu địa phường Trung Phụng với thuộc tính số hiệu thửa, số hiệu đồ, diện tích, MDSD,… cho tất đất Mỗi đất sở liệu đồ liên kết với dòng tương ứng sở liệu thuộc tính nhờ thông tin số hiệu tờ đồ số hiệu thửa, điều đảm bảo tính thống liệu d Khai thác sở liệu địa phục vụ quản lý đất đai Từ sở liệu địa xây dựng, tiến hành khai thác chức đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, cập nhật biến động, lập sổ hồ sơ địa chính, thống kê, tổng hợp, báo cáo,… để phục vụ quản lý đất đai + Kê khai đăng ký lập hồ sơ địa cấp GCNQSDĐ Ví dụ, để tiến hành kê khai - đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu cho đất ông Nguyễn Anh Hào sử dụng, cần cập nhật đầy đủ thông tin sau: - Thông tin Chủ sử dụng/sở hữu 73 - Thơng tin Thửa đất (hình 3.7) - Thơng tin Nhà - hộ (nếu có) - Thơng tin Cơng trình xây dựng, rừng, tài sản khác gắn liền với đất (nếu có) Sau kê khai thành công, tiến hành biên tập in GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo nghị định 88/2009/NĐ-CP Chính phủ, cơng nhận mặt pháp lý cho đất số 51, thuộc tờ đồ số 6H - I 21 ơng Nguyễn Anh Hào (hình 3.8) Hình 3.7: Kê khai thơng tin đất 74 Hình 3.8: Giao diện phần mềm cập nhật giấy chứng nhận Ngoài ra, từ hệ thống lập in sổ hồ sơ địa để quản lý theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Mơi trường gồm: + Sổ địa + Sổ mục kê đất đai + Sổ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất + Sổ theo dõi biến động đất đai Đặc biệt, hệ thống cịn hỗ trợ cán địa cơng tác thống kê tình hình cấp giấy chứng nhận báo cáo tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận,… công tác thường ngày phải thực địa bàn xã cách nhanh chóng + Đăng ký biến động sử dụng đất quản lý hồ sơ địa Để thực chức này, đề tài lấy ví dụ: Ngày 11 tháng 03 năm 2015, bà Lê Thị Thanh đến Văn phòng đăng ký QSDĐ, xin đăng kí chuyển nhượng tồn đất bà sử dụng 112 ngõ 218 Phố chợ Khâm Thiênphường Trung Phụng, quận Đống Đa cho ông Trần Quốc Lập phường Trung Phụng, quận Đống Đa Quy trình kê khai - đăng ký biến động sau: 75 Bước 1: Cập nhật thông tin bên nhận chuyển quyền thông tin biến động - Đối với bên chuyển quyền: thực đất thực cấp GCNQSDĐ Thực lệnh Tìm giấy chứng nhận để cập nhật thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất (hình 3.9) - Đối với bên nhận chuyển quyền: thực Tìm chủ danh sách có tên người nhận, thực lệnh Thêm chủ điền thơng tin có liên quan đến người nhận Bước 2: Thực đăng ký biến động chuyển nhượng trọn Bước 3: Cập nhật sở liệu địa biến động (hình 3.10) Hình 3.9: Giao diện phần mềm "Tìm GCN"đã cấp để cập nhật thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất 76 Hình 3.10: Giao diện phần mềm cập nhật thông tin giấy chứng nhận ông Trần Quốc Lập Bước 4: Cấp GCNQSDĐ cho chủ sử dụng (hình 3.11) Hình 3.11: Giao diện phần mềm sau kê khai thành công cấp giấy chứng nhận cho ông Trần Quốc Lập 77 Với hệ thống sở liệu xây dựng chưa thực hoàn thiện đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai khu vực thí điểm, phục vụ nhanh chóng nhu cầu người dân địa bàn; đồng thời hệ thống thiết lập sổ sách thiếu hệ thống hồ sơ địa theo mẫu qui định thông tư 09/BTNMT Các quan điểm giải pháp đưa chương ba xuất phát từ thực trạng tồn tại, hạn chế nêu chương hai Nhằm nâng cao hiệu pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, giải pháp tập trung nhiều khâu, nhiều mảng với yêu cầu bám sát thực tế, là: hồn thiện quy định pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa chính, cải cách máy hành thủ tục hành theo hướng đơn giản hoá, dễ thi hành, phù hợp thực tế, giải pháp trọng tới vấn đề tài vấn đề ứng dụng cơng nghệ vào đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa cách chi tiết, cụ thể 78 KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu đề tài luận văn, học viên rút kết luận sau: Hệ thống pháp luật nước ta quy định công tác đăng kí biến động sử dụng đất, lập quản lý hệ thống hồ sơ địa ngày hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, thay đổi thường xuyên chế định pháp luật, quy định lập sổ sách địa dẫn đến khó khăn cho địa phương q trình thực hiện, quy định pháp lý chưa thật thống nhất, nhiều thay đổi nhiều rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho cơng tác thực Kết đánh giá thực trạng công tác đăng kí biến động sử dụng đất địa bàn quận Đống Đa cho thấy cấp quyền quan quản lý đất đai có nhiều cố gắng đăng kí biến động chưa đạt hiệu cao nhiều nguyên nhân, có hai vấn đề tồn lớn: nhiều vướng mắc thực quy định pháp lý đăng ký biến động sử dụng đất, chất lượng máy quản lý nhà nước đất đai chưa thật đáp ứng nhu cầu thực tế Hệ thống hồ sơ địa tài liệu có vai trị quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai, bước đầu giúp ổn định trật tự lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai nhà ở, góp phần ổn định xã hội Trên sở tạo điều kiện cho Nhà nước thu đủ khoản nghĩa vụ tài người sử dụng nhà đất cho ngân sách (thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ nhà đất ) Với chủ sử dụng nhà đất, GCNQSDĐ bảo hộ quyền lợi hợp pháp nhà đất cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên qua nghiên cứu, đánh giá địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội cho thấy hệ thống hồ sơ địa cịn chưa hồn thiện đầy đủ xác mặt nội dung, số lượng nên vai trò hệ thống chưa phát huy với ý nghĩa Hệ thống hồ sơ địa dạng giấy khó đáp ứng nhu cầu quản lý thông tin cấp quản lý chủ thể có nhu cầu 79 Qua nghiên cứu đánh giá thực trạng cơng tác đăng kí biến động QSDĐ hệ thống hồ sơ địa chính, học viên đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác gồm: Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, hồn thiện hệ thống sách pháp luật, bổ sung bồi dưỡng cán cấp Phòng cấp phường nghiệp vụ quản lý đất đai; hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa tiến tới xây dựng vận hành sở liệu địa quận, bước đưa công nghệ vào hỗ trợ người Ngoài cần áp dụng giải pháp khác như: tăng cường cơng tác tun truyền sách pháp luật đất đai, tăng cường công tác tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất Trên sở nghiên cứu thực tế, luận văn xin đề xuất số kiến nghị sau: - Quận Đống Đa cần tiến hành đo lập hệ thống đồ địa cũvà cần nhanh chóng tiến hành hồn thiện hệ thống sổ sách cịn thiếu hệ thống hồ sơ địa quận - Quận sớm đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất - Cần trọng đào tạo đội ngũ cán toàn diện chuyên mơn lẫn cơng nghệ thơng tin - Tin học hóa hệ thống hồ sơ địa giúp cho cơng tác quản lý đất đai thực cách đầy đủ, thường xuyên, kịp thời, độ xác tính qn cao Vì nhu cầu cấp thiết đặt cho quận Đống Đa cần tiến hành xây dựng sở liệu địa phục vụ công tác quản lý đất đai phường - Hồn thiện hệ thống sách pháp luật làm sở để xây dựng quy trình, đăng kí biến động sử dụng đất cách xác, nhanh gọn - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai thông tin liên quan để nâng cao nhận thức nhân dân 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đào Xuân Bái (2002), Giáo trình Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2014 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2014 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số102/2014/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2014 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Hà Nội Hồ Quang Huy (2017), "Bàn nội dung đăng ký ghi Sổ đăng ký bất động sản", www.moj.gov.vn, ngày 26/01/2017 Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội Quốc hội (1998), Luật đất đai (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 10 Quốc hội (2001), Luật đất đai (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 11 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 12 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 13 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 14 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 15 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Đăng ký thống kê đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 81 17 Thành ủy Hà Nội, Chỉ thị số 09-CT/TU ngày 01 tháng Thành ủy Hà Nội tăng cường lãnh đạo, đạo cấp ủy đảng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 18 Ủy ban nhân dân Quận Đống Đa (2003 - 2013), Báo cáo thống kê đất đai quận Đống Đa năm 2003 đến 2013, Hà Nội 19 Ủy ban nhân dân Quận Đống Đa (2005, 2010, 2015) Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2005, 2010, 2015 quận Đống Đa, Hà Nội 20 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Chỉ thị số 11 nhiệm vụ giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 82 ... biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 13 - Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Nếu không đăng. .. bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền. .. đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng pháp luật v? ?đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đấtvà hệ thống hồ sơ địa quận Đống Đa,