(Luận văn thạc sĩ) chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở việt nam từ thực tiễn quận bình tân, thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VÕ THIỆN THÔNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2020 Luan van VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VÕ THIỆN THƠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐẶNG ANH QUÂN HÀ NỘI, năm 2020 Luan van LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn tự nghiên cứu Những số liệu thống kê trích dẫn Luận văn trung thực đảm bảo tính khách quan phù hợp với tình hình thực tiễn Những kết luận khoa học Luận văn tự nghiên cứu rút kế thừa cơng trình nghiên cứu trước Tơi hồn thành chương trình mơn học nghĩa vụ tài theo quy định Học viện khoa học xã hội Vậy viết lời cam đoan đề nghị khoa Luật – Học viện Khoa học xã hội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” Tôi xin trân trọng cảm ơn! TÁC GIẢ VÕ THIỆN THƠNG i Luan van LỜI CẢM ƠN Để thực tốt Luận văn Thạc sĩ Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô giáo Học viện Khoa học xã hội bạn học viên nhiệt tình giúp đỡ hỗ trợ tơi suốt q trình học tập hồn thành Luận văn Ngồi ra, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giáo viên hướng dẫn TS Đặng Anh Quân người trực tiếp hướng dẫn hướng dẫn kiến thức chuyên môn tạo điều kiện để tơi hồn thiện tốt Luận văn Tuy nhiên, cố gắng trình thực hồn thiện Luận văn, khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận góp ý từ q thầy giáo người quan tâm đến vấn đề nhằm góp phần tốt cho Luận văn ii Luan van MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG THỐNG KÊ, BIỂU ĐỒ vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tính đề tài nghiên cứu 3 Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tượng nghiên cứu 5.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 7 Ý nghĩa thực tiễn đề tài 7.1 Ý nghĩa khoa học 7.2 Ý nghĩa thực tiễn 8 Kết cấu Luận văn CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất 1.1.1 Các định nghĩa liên quan Khái niệm đất đai, sử dụng đất quyền sử dụng đất Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất 12 1.1.2 Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất ảnh hưởng thị hóa 13 1.2 Nội dung pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất 15 1.2.1 Căn chuyển đổi mục đích sử dụng đất 15 1.2.2 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất 19 1.2.3 Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 21 1.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển dổi mục đích sử dụng đất 22 1.2.5 Thời hạn sử dụng đất sau chuyển đổi mục đích sử dụng đất 26 1.2.6 Nghĩa vụ tài chuyển đổi mục đích sử dụng đất 28 TÓM TẮT CHƯƠNG 01 35 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN BÌNH TÂN 37 2.1 Giới thiệu quận Bình Tân 37 iii Luan van 2.2 Ảnh hưởng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến tình hình sử dụng đất quận Bình Tân 38 2.3 Thực trạng quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Bình Tân 40 2.3.1 Áp dụng ban hành văn pháp luật đất đai 40 2.3.2 Xây dựng ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 44 2.3.4 Xử lý vi phạm pháp luật đất đai 46 2.4 Thực trạng sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất địa bàn quận Bình Tân 47 TÓM TẮT CHƯƠNG 02 59 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 60 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất 60 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quan điểm, đường lối sách Đảng sách pháp luật Nhà nước 60 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất phải góp phần ổn định tình hình trị, phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh; Đảm bảo an sinh xã hội, ổn định đời sống Nhân dân 62 3.1.3 Hồn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể chế pháp luật đất đai lĩnh vực khác có liên quan 64 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất 65 3.3 Kiến nghị 67 TÓM TẮT CHƯƠNG 03 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 iv Luan van DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT - TAND : Tòa án nhân dân - TA : Tòa án - VKSND : Viện kiểm sát nhân dân - UBND : Ủy ban nhân dân - GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - BLDS : Bộ luật Dân - BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân - LĐĐ : Luật đất đai - LNƠ : Luật nhà - LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản - VBQPPL : Văn quy phạm pháp luật - BTP : Bộ tư pháp - GCN : Giấy chứng nhận - TTLT : Thông tư liên tịch - QĐ : Quyết định - GQTC : Giải tranh chấp - HĐXX : Hội đồng xét xử - PTM MT : Phòng tài nguyên mơi trường - VPĐKĐĐ : Văn phịng đăng kí đất đai - CMĐSDĐ : Chuyển mục đích sử dụng đất - ĐƠ : Đất - ĐTC : Đất thổ cư - ĐTCLN : Đất trồng lâu năm v Luan van DANH MỤC BẢNG THỐNG KÊ, BIỂU ĐỒ Bảng 2.1 Kết thực chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất đô thị gia đình, cá nhân năm 2015 -2019 Bảng 2.2 Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất 2015 – 2019 quận Bình Tân Bảng 2.3 Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ năm 2015 – 2019 Bảng 2.4 Tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất hộ vi Luan van MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Ngày tồn cầu hóa hội nhập kinh tế quốc tế trở thành xu quan trọng tiến trình phát triển kinh tế nước Trong lịch sử phát triển nhân loại từ trước đến chưa có quốc gia mà không trải qua giai đoạn cơng nghiệp hóa – đại hóa, chuyển kinh tế chủ yếu từ nông nghiệp lên công nghiệp đại hóa ngành sản xuất dịch vụ lợi ích phát triển cơng nghiệp lớn phát triển đất nước Trong lịch sử phát triển loài người, dù giai đoạn hay quốc gia nào, trình độ phát triển cao hay lạc hậu đất đai ln chiếm giữ vai trò tối quan trọng hệ thống tư liệu sản xuất người, khởi nguồn cải vật chất yếu tố môi trường sống người Ngày nay, với tiến khoa học kỹ thuật, phụ thuộc người vào đất đai ngày giảm Tuy nhiên, đất đai điều kiện thiếu ngành kinh tế, đặc biệt lĩnh vực nơng, lâm nghiệp Chính vậy, việc nghiên cứu đánh giá hiệu việc sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho lĩnh vực để phát triển kinh tế – xã hội quốc gia ngày trở nên cấp thiết, đặc biệt bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên biến đổi khí hậu Là quốc gia phát triển, Việt Nam cịn nước nơng nghiệp, phụ thuộc vào đất đai lớn Đi lên từ văn minh lúa nước, Nhà nước Nhân dân ta nỗ lực phấn đấu hoàn thành mục tiêu đến năm 2020 đất nước ta trở thành nước cơng nghiệp theo hướng đại Q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa ngày sơi động, đặc biệt trung tâm thành phố lớn khu vực lân cận, với bùng nổ dân số dẫn đến nhu cầu đất đai ngày lớn, quỹ đất có hạn Điều dẫn Luan van đến xu tất yếu phải chuyển mục đích sử dụng đất gây nên áp lực cho quan quản lý Nhà nước việc phân bổ quỹ đất cho ngành để sử dụng đất hợp lý, hiệu đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.Việc chuyển mục đích sử dụng đất có tác động to lớn phát triển kinh tế – xã hội sinh kế người dân Bên cạnh tác động tích cực đáp ứng nhu cầu đất đai cho q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa, tạo nhiều hội việc làm, tăng thu nhập, cải thiện hệ thống sở hạ tầng, nâng cao chất lượng dịch vụ an sinh xã hội … trình mang lại tác động tiêu cực khơng thể tránh khỏi diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp, an ninh lương thực không đảm bảo số lượng chất lượng, thu nhập phận người dân bị thu hồi đất xuống, nảy sinh tệ nạn xã hội … Đặc biệt tình trạng dự án treo, dự án chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt vấn đề nhức nhối, nguyên nhân gây nên nhiều vụ khiếu kiện phức tạp, đông người thời gian qua Quận Bình Tân quận thành phố Hồ Chí Minh Những năm qua tình hình phát triển kinh tế – xã hội quận có kết tích cực, làm thay đổi mặt đô thị nâng cao đời sống Nhân dân Đã có nhiều dự án triển khai thực hiện, mang lại hiệu kỳ vọng, có nhiều dự án không thực hiện, kéo dài nhiều năm gây lãng phí đất đai ảnh hưởng đến sống người dân vùng dự án Do vấn đề đặt làm để đánh giá mặt tích cực tiêu cực chuyển mục đích sử dụng đất trình phát triển kinh tế – xã hội, từ đúc rút kinh nghiệm, học để nâng cao hiệu sử dụng đất, phục vụ tốt cho công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn quận Bình Tân Trong năm qua địa bàn quận Bình Tân diễn q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa mạnh mẽ khu công nghiệp khu dân cư thị xây dựng điều làm thay đổi đời sống kinh tế – văn hoá – xã hội Luan van CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất 3.1.1 Hồn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quan điểm, đường lối sách Đảng sách pháp luật Nhà nước - Trong năm qua vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất địa bàn quận phải đối mặt với nhiều khó khăn nguyên nhân khan tài nguyên biến đổi khí hậu làm tăng nguy giảm sút diện tích loại đất với việc ảnh hưởng biến đổi khí hậu tác động ngày rõ nét, thiên tai, lũ lụt, hạn hán, dịch bệnh xảy với tần suất ngày cao khốc liệt Nguyên nhân phổ biến chuyển mục đích sử dụng đất trái phép gây phá vỡ quy hoạch đất đai Những thách thức địa bàn thành phố nói chung, quận Bình Tân nói riêng phải đối mặt là: Nhu cầu chuyển đổi bất hợp lý loại nhóm đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp sang mục đích sử dụng khác để đáp ứng u cầu phát triển thị hóa, cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước Do ảnh hưởng khí hậu với việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất làm suy giảm diện tích đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp; Sự gia tăng ô nhiễm mơi trường, hoang mạc hóa loại đất nơng nghiệp bị nhiễm mặn, bạc màu, sói mịn rửa trơi với gia tăng sử dụng loại hóa chất, thuốc bảo vệ thực vật làm thối hóa mơi trường đất; nhu cầu tối ưu hóa lợi nhuận, hầu hết nhà đầu tư muốn khu công nghiệp, sở sản xuất gần đường giao thơng để giảm giá thành xây dựng chi phí vào hoạt động Giai đoạn bắt đầu đổi mới, mở cửa kinh tế thị trường số địa phương địa bàn cịn có sách trải thảm đỏ mời nhà đầu tư, sẵn sàng cho thu hồi đất canh tác có hiệu đất để đáp ứng nhu cầu phát triển xây dựng khu công nghiệp, giao thông, đô thị … Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất 60 Luan van khác diễn nhiều nơi địa bàn đặc biệt diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp ngày nhiều Thực tế cho thấy việc thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực hợp lý, thiếu tầm chiến lược khơng an tồn … Đã gây nên nhiều hầu xấu cho phát triển kinh tế – xã hội cách bền vững Việc chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ cho mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa, thị hóa đất nước điều tất yếu Tuy nhiên, với tốc độ khơng có giải pháp can thiệp kịp thời sở ban ngành tương lai gần loại đất địa bàn quận quy hoạch phân bố cân đối Trước vấn đề cấp bách việc chuyển mục đích sử dụng đất cách phù hợp pháp luật có chế định cụ thể hóa Luật đất đai 2013 văn thi hành Cơng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước thúc đẩy người sử dụng đất chuyển đất nơng nghiệp sang mục đích sử dụng đất khác Đây nguyên nhân khiến cho quỹ đất nông nghiệp dần bị thu hẹp lại chuyển đất nơng nghiệp sang mục đích khác dẫn tới loạt hậu như: Lao động việc, quyền lợi ích đáng số phận dân cư không đảm bảo Thực trạng địa bàn quận Bình Tân cho thấy việc chuyển mục đích sử dụng đất với tốc độ nhanh lớn, năm sau cao năm trước dẫn tới nhiều bất cập hạn chế, người sử dụng đất gặp phải nhiều khó khăn lao động sản xuất Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo địa bàn chưa giải cách thỏa đáng Chính lẽ đó, Luật đất đai khẳng định nguyên tắc ưu tiên bảo vệ phát triển quỹ đất nông nghiệp, nhấn mạnh hạn chế việc sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích sử dụng khác Đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng khơng chuyển qua sử dụng với mục đích khác theo quy định điểm b, khoản 3, điều 131 Luật đất đai 2013 Đối với đất trồng lúa theo quy định điều 134 hạn chế chuyển sang sử dụng với mục đích phi nơng nghiệp Để thực việc chuyển 61 Luan van đổi cần phải có tầm nhìn xa xem xét nhiều khía cạnh kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất để giữ gìn hạn chế mức thấp quỹ đất nông nghiệp bị chuyển đổi Đối với hộ gia đình, cá nhân sản xuất đất nông nghiệp Nhà nước giao đất nơng nghiệp sử dụng hạn mức khơng phải nộp tiền sử dụng đất Nội dung thể quan tâm Đảng Nhà nước việc sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất Xây dựng mối quan hệ liên kết, đồng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo hướng quy hoạch sử sụng đất phải có tổng hợp cân đối thống kê Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với tiêu, tiến độ sử dụng đất phân bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tăng cường kiểm tra, giám sát quan chức năng, Nhân dân việc thực chuyển mục đích sử dụng đất có chế tài kiên xử lý nghiêm trường hợp vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất khơng phê duyệt 3.1.2 Hồn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất phải góp phần ổn định tình hình trị, phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh; Đảm bảo an sinh xã hội, ổn định đời sống Nhân dân Hướng dẫn đảm bảo theo kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nhìn chung quận Bình Tân nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung dần vào ổn định góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất việc đáp ứng nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh bảo vệ môi trường tự nhiên Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất cịn tràn lan, dẫn đến lãng phí, cịn hiệu Theo quy định Luật đầu tư 2014 quy định chủ đầu tư chuyển mục 62 Luan van đích sử dụng đất góc độ Luật đất đai 2013, quy định nhà đầu tư đáp ứng theo điều kiện Nhà nước xem xét định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, lúc theo quy định Luật Nhà định chủ đầu tư trường hợp chủ đầu tư có đất hợp pháp Trong việc đấu giá quyền sử dụng đất luật quy định thực tế áp dụng cần thống với thực tế nhà đầu tư thực dự án không tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất sở Luật đất đai Ngồi ra, giao đất cho th đất có nội dung quan trọng việc quản lý đất đai hình thành sở sở hữu tồn dân Nhà nước làm đại diện Nhà nước thực trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu thông qua giao đất cho thuê đất thực tế chưa có văn điều chỉnh cụ thể chế giao đất vào mục đích nhà tang lễ, nhà hỏa táng Điều gây khó khăn cho chủ thể có nhu cầu tiếp cận đất đai hoàn tất thủ tục liên quan có nhu cầu sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Trong quy định chuyển mục đích cần hướng đến quyền lợi người sử dụng đất Như để hoàn thiện quy định cần có chế tiến hành lấy ý kiến kế hoạch sử dụng đất việc chuyển mục đích sử dụng đất thơng qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp cơng khai thơng tin Bên cạnh đó, pháp luật chưa minh bạch đối tượng triển khai tham vấn ý kiến khoanh định chủ thể người bị ảnh hưởng việc thu hồi hay đối tượng tiếp cận khu vực bị thu hồi Ở khía cạnh khác cịn găp nhiều khó khăn việc tiếp cận 63 Luan van 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể chế pháp luật đất đai lĩnh vực khác có liên quan Hồn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với hồn thiện hệ thống sách, pháp luật có liên quan Bởi lẽ, thực tế đất đai gắn liền tiền đề vật chất để hình thành bất động sản khác nhà ở, cơng trình xây dựng … Các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng, cơng trình xây dựng nhà gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, điều kiện đất nước ta đẩy mạnh việc mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế, nhu cầu sử dụng đất lớn để đáp ứng yêu cầu nhà đầu tư quốc tế, quy định khơng tương thích, thống đồng thực tiễn thi hành gặp nhiều khó khăn, trở ngại Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dân chủ; tăng cường kiểm tra giám sát việc thực hồn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, đơn giản tạo thuận lợi cho người sử dụng đất thực thủ tục hành đất đai Cơng khai minh bạch tiêu chí để đánh giá mức độ, xếp loại quản trị đất đai, biểu liêm hành cơng vụ Thực tiễn thi hành pháp luật đất đai nói chung quy định chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng cho thấy thiếu cơng khai minh bạch nội dung lẫn hình thức lấy ý kiến Nhân dân Đây điều kiện nảy sinh nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm khiếu nại, khiếu kiện Nhân dân Tăng cường kiểm tra, giám sát quan Nhà nước biện pháp thích hợp để đảm bảo chuyển mục đích sử đụng dất thực nghiêm túc, không làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, nâng cao hiệu lực, hiệu hình thức giám sát cộng đồng 64 Luan van 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất Từ sau ban hành có hiệu lực, Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành thực vào sống, người dân đặc biệt quan tâm bước đầu đạt thành công định Quản lý Nhà nước thông qua công cụ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tăng cường, góp phần vào bố trí sử dụng ngày hợp lý, hiệu nguồn lực đất đai ngày cải thiện Hầu hết địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung quận Bình Tân nói riêng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất 05 năm 2015 – 2020, quan hệ quản lý sử dụng đất đặc biệt hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn ngày phù hợp có hiệu xứng đáng với tiềm lực phát triển kinh tế vùng thời kỳ hội nhập [10] Cần tiếp tục ban hành Nghị Quốc hội việc miễn giảm thuế chuyển mục đích sử dụng đất Theo Nghị định 45/2014/NĐ – CP quy định việc miễn giảm tiền sử dụng đất có hiệu lực quy định rõ đối tượng miễn giảm tiền sử dụng đất bao gồm: “1 Giảm 50% tiền sử dụng đất hạn mức đất hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo địa bàn không thuộc phạm vi quy định Khoản 2, Điều 11 Nghị định quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng từ đất đất sang đất Việc xác định hộ nghèo theo định Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định Chính phủ Giảm tiền sử dụng đất đất hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất) 65 Luan van người có cơng với cách mạng mà thuộc diện giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật người có cơng Thủ tướng Chính phủ định việc giảm tiền sử dụng đất trường hợp khác Bộ trưởng Bộ Tài trình sở đề xuất Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang Bộ, quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ Tài hướng dẫn cụ thể điều này.” Như vậy, theo quy định nêu cần phải ban hành văn bản, Nghị Quốc hội tiếp tục miễn giảm tiền sử dụng đất, mở rộng thêm đối tượng miễn, giảm tiền sử dụng đất giai đoan 2020 – 2030 cần thiết nhằm thể chế hóa sách Đảng Nhà nước việc tạo động lực tích lũy vốn tăng đầu tư, thúc đẩy kinh tế đời sống người dân nâng cao Kiện toàn máy nhân sự, nâng cao lực, trình độ chuyên môn đạo đức đội ngũ cán - Nâng cao trình độ phẩm chất cán bộ, đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật cho người dân Lực lượng cán làm cơng tác quản lý đất đai cịn thiếu số lượng chất lượng chuyên môn Nhất cán địa phương dẫn tới tình trạng làm niềm tin nhân dân Tiêu cực q trình thực thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất làm niềm tin Nhân dân Cần phải nâng cao trình độ, chun mơn nghiệp vụ, đạo đức công vụ cho đội ngũ cán làm công tác thực thi pháp luật đất đai Đặc biệt dự án sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế Để pháp luật thực vào sống, công tác tuyên truyền phổ biến, giáo dục đất đai cho người dân đặc biệt công tác liên quan đến vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất cần phải quan tâm Khi người dân tự giác chấp hành chủ trương, sách Đảng Nhà nước sách chuyển mục đích sử dụng đất pháp luật 66 Luan van thực áp dụng thành công [13] Việc nâng cao pháp luật cho người dân nói chung chuyển mục đích sử dụng đất cần phải tuân thủ quy định Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Thiết lập sở giải khiếu nại tố cáo đất đai, giải tranh chấp đất đai, nâng cao hiệu tra đất đai Bên cạnh đó, cần đặt cơng tác giải kiến nghị, khiếu nại công cụ đặc biệt song hành cơng tác giải phóng mặt nhằm giải kịp thời triệt để, kiến nghị người dân, đồng thời thường xuyên tăng cường công tác kiểm tra, tra, xử lý vi phạm chuyển đổi người sử dụng đất 3.3 Kiến nghị Để hồn thiện vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất tác giả xin phép đưa số kiến nghị sau: Cần phải có biện pháp để đảm bảo cho cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có tính khả thi mà quan trọng phải hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giảm thiểu cao chấm dứt tình trạng quy hoạch “treo” Theo thị Thủ tướng Chính phủ tăng cường quản lý sử dụng đất quy hoạch dự án đầu tư tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xử lý dứt điểm tình trạng “treo” theo hướng “những quy hoạch không hợp lý, tính khả thi phải hủy ngay” cần phải có biện pháp thực lộ trình thực cách cụ thể tình trạng “treo” Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần phải tuân thủ chặt chẽ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương mình, xem xét đánh giá hiệu việc sử dụng đất sau cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phát triển kinh tế – xã hội địa phương Tránh tình trạng đất bị hoang hóa, khơng sử dụng sau chuyển đổi mục đích sử dụng đất 67 Luan van Về vấn đề nghĩa vụ tài chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài cao dẫn đến phận dân cư sử dụng không mục đích, xây dựng nhà trái phép tràn lan Mà nguyên nhân nhân sách nhà nước chưa giải triệt để vấn đề nhà cho người thu nhập thấp Vì vậy, cần có quy định cụ thể chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng: Những trường hợp có hộ địa bàn lao động công tác địa bàn ổn định chưa có đất phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không đất sang làm đất điều kiện bình thường đóng 30% tiền sử dụng đất chênh lệch đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không đất so với đất hạn mức sử đụng đất điều kiện bình thường Đối với đối tượng khác tuân thủ theo quy định pháp luật hành Đánh giá đối tượng sử dụng đất, đặc biệt đối tượng thuê đất Công khai thông tin dự án đầu tư trình triển khai thực dự án để người dân kiểm tra giám sát Tiếp tục rà soát tăng cường quản lý đất đai với tổ chức, cá nhân thuê đất để tránh thất thu gia tăng nguồn thu ngân sách Tăng cường kêu gọi vốn đầu tư tổ chức, cá nhân nước để thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội có liên quan đến việc sử dụng đất, huy động tối đa nguồn vốn cho sản xuất xây dựng sở hạ tầng từ vốn ngân sách, vốn doanh nghiệp, vốn liên doanh liên kết, vốn đầu tư nước ngồi, vốn tự có nhân dân Vấn đề bồi thường đất đai cần phải thực cơng khai, thực theo trình tự theo quy định pháp luật, xác định nguồn gốc chủ sử dụng, kiểm đếm xác, chi trả đối tượng quy định nhà nước Áp dụng đầy đủ, sách pháp luật đất đai để nhiều đối tượng 68 Luan van tham gia vào thị trường bất động sản, người thu nhập thấp, đối tương sách, hộ nghèo hưởng lợi để sớm lấp đầy khu đất ở, an sinh xã hội nguồn thu ngân sách quan trọng Vấn đề ý thức người dân vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nhằm để tiếp tục đưa việc quản lý đất đai vào thực nghiêm túc cần có kế hoạch tuyên truyên, phổ biến pháp luật đất đai quy định khác có liên quan cho người dân nhằm tiếp tục đổi nhận thức người dân Sau kế hoạch sử dụng đất UBND Thành phố phê duyệt, tổ chức thơng báo phịng ban chun mơn, tổ chức trị, đồn thể để cơng bố cơng khai kế hoạch UBND phường, UBND Quận phương tiện thông tin đại chúng, pano, để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân biết kế hoạch, thực kế hoạch duyệt Tiếp tục tuyên truyền quy định theo Luật Đất đai năm 2013 công tác quy hoạch, kế hoạch quyền lợi, trách nhiệm đơn vị, tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đai để tránh tình trạng quy hoạch treo, chuyển mục đích sử dụng khơng theo quy hoạch 69 Luan van TÓM TẮT CHƯƠNG 03 Trên sở nguyên nhân bất cập, hạn chế pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất nguyên nhân ảnh hưởng tới hiệu thực thi pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn quận Bình Tân Chương 03 rõ tính cần thiết phải hồn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất pháp luật cần phải tăng cường minh bạch, công khai Chương cung cấp số giải pháp nâng cao hiệu chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn quận Bình Tân nói riêng địa bàn thành phố nói chung Cần phải có quan định giá đất độc lập đảm bảo thị trường; đảm bảo đời sống; việc làm cho người dân có đất bị thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất; Nâng cao trình độ, phẩm chất cán đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật cho người dân Cũng vấn đề kiến nghị đưa giải pháp cần điều chỉnh nhanh chóng kịp thời từ quan Nhà nước có thẩm quyền sửa đổi bổ sung việc hoàn thiện quy định chuyển mục đích sử dụng đất góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai 70 Luan van KẾT LUẬN Đất đai khí tài Quốc gia quan trọng cá nhân, tổ chức Để tránh việc chuyển mục đích sử dụng đất bất hợp lý pháp luật tạo chế quản lý tương đối toàn diện, cụ thể chi tiết đến tất chủ thể có quyền chuyển mục đích sử dụng cá nhân, tổ chức … Việc ghi nhận quy định đầy đủ chi tiết trình tự, thủ tục đầy đủ để người dân thực chủ trương sách Nhà nước ban hành góp phần khơng nhỏ vào việc bảo vệ, bảo đảm quyền lợi ích đáng người có quyền quỹ đất phù hợp Tuy nhiên, trước xu đô thị hóa mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng đất tăng cao tình trạng xâm phạm đến quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp loại đất khác có xu hướng ngày tăng Bên cạnh pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất bộc lộ nhiều bất cập hạn chế khiến cho chủ thể có quyền gặp nhiều khó khăn Đặc biệt xảy tình trạng bất lực trước hành vi xâm phạm Trên phương diện nghiên cứu thực tiễn, Luận văn khái quát thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn quận Bình Tân Tương đồng với địa phương khác địa bàn thành phố Hồ Chí Minh chuyển mục đích sử dụng đất quận Bình Tân bộc lộ nhiều hạn chế định Một số vụ việc điển hình cho thấy chế pháp lý hành chưa chặt chẽ Ngoài ra, lực hạn chế số phận cán cơng chức địa phương, suy thối đạo đức tiếp tay cho hành vi chuyển mục đích đất bất hợp pháp Với nguyên nhân làm rõ, Luận văn rõ giải pháp cấp thiết để nâng cao hiệu chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn quận Bình Tân nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung cần phải kiểm soát chặt chẽ hiệu chủ thể có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất, đấu tranh kiên với cán công chức suy thoái đạo đức, tham nhũng trục lợi, lợi dụng kẽ hở pháp luật để thực hành vi tiếp tay việc 71 Luan van chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật dẫn đến thực trạng phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa bàn Thực trạng quận Bình Tân nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung giai đoạn 2015 – 2019 cho thấy xu hướng phát triển phù hợp với tình hình Tuy nhiên, tỷ lệ nơng nghiệp cịn chiếm gần 20% so với diện tích tự nhiên vừa tiềm biểu phát triển chưa đáp ứng nhu cầu cơng nghiệp hóa Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2019 cho thấy đất nơng nghiệp giảm theo thời gian Diện tích giảm chuyển đất trồng hàng năm Tương tự đất phi nông nghiệp tăng tập trung vào đất thị chun dùng Nhóm chủ yếu ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất gia tăng dân số việc làm, q trình thị hóa thân người sử dụng đất Mỗi người có tác động khác đến loại đất chuyển đổi khác Ngoài ra, phương án kế hoạch sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng việc xác lập ổn định mặt pháp lý đất đai phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai Xác định nhu cầu sử dụng đất cho ngành lĩnh vực pháp lý để tiến hành cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với đặc điểm tự nhiên cho địa bàn 72 Luan van DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Truy cập ngày 20 tháng 06 năm 2020 [2] Lê Hồng Hạnh, Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số tháng (305) năm 2017, tr 24 [3] Truy cập ngày 16 tháng 06 năm 2020 [4] Quốc hội, Điều 14 Luật Đất đai 2013 [5] Quốc hội, Điều 21 Luật Đất đai 2013 [6] Quốc hội, Điều 10 Luật Đất đai 2013 [7] Trần Quang Huy (2017) Khái niệm, phân loại Đất đai chủ thể sử dụng đất Tạp chí Luật học số 03 [8] Đại học Luật TP HCM (2018) Giáo trình luật Đất đai 2013, NXB Hồng Đức, Hội luật gia Việt Nam [9] Hoàng Thị Thu Phương (2018) Pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực tiễn áp dụng quận Hoàng Mai, Hà Nội Luận văn Th.s Luật học Trường Đại học Huế [10] Lê Văn Nam (2017) Một số quy định luật Đất đai 2013 – Kiến nghị hoàn thiện Truy cập ngày 22 tháng 06 năm 2020 < https://moj.gov.vn/Pages/home.aspx> [11] Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp, Từ điển Luật học NXB Tư pháp [12] Châu Trọng Tín (2017) Đề xuất hồn thiện luật Đất đai năm 2017 Tạp chí Nhà nước pháp luật số 10 [13] Chính phủ Điều 129 Nghị định 181/2004/NĐ – Cp, ngày 29.10.20014 73 Luan van [14] Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; [15] Nguyễn Thị Thập (2011), “Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; [16] Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển”, luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; [17] Nguyễn Thị Minh (2013), “Hồn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; [18] Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản- Những vấn đề lý luận thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; [19] Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật; [20] Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên họ, tên vợ họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủvà Pháp luật; Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ quyền quan hệ vợ chồng - nhìn từ khía cạnh pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học; [21] Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai”, luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật, Hà Nội 74 Luan van ... tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức, giá đất thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng thời điểm chuyển từ thêu đất sang giao đất Còn... loại đất khác địa bàn quận Bình Tân để thấy thực trạng Vì tơi chọn đề tài: ? ?Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh? ??... HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VÕ THIỆN THÔNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh