Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Nội dung điều chỉnh pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính

Khi có những biến động như: thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, đổi tên hoặc có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất, có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, chuyển đổi mục dích sử dụng hay thay đổi thời hạn sử dụng đất thì phải đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. Về mặt thủ tục, công tác đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liều với đất yêu cầu như sau: Chủ thể đăng ký biến động phải có đơn theo mẫu quy định gửi cơ quan có thẩm quyền đồng thời gửi kèm các giấy tờ hồ sơ có liên quan đến biến động như giấy chứng nhận bản gốc, giấy tờ liên quan đến nhân thân, quyết định thu hồi đất, hợp đồng góp vốn…để cơ quan có thẩm quyền căn cứ hồ sơ thực hiện việc điều chỉnh biến động theo quy định.

Yêu cầu đặt ra với việc xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ

Lược sử hình thành phát triển các quy định pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ

Qua các thời kỳ, pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đã dần hoàn thiện, ví dụ như luật đất đai năm 1993 và 2003, qua nhiều lần chỉnh sửa, nội dung về đăng ký biến động đất đai đã thực sự được quan tâm và là một lĩnh vực thuộc sự điều chỉnh của pháp luật, tuy nhiên chế tài xử lý còn lỏng lẻo, chưa nghiêm minh, các quy định đã đề cập đến vấn đề này song cũn chưa rừ ràng, chưa cú hướng dẫn thực hiện cụ thể. Đến khi luật đất đai 2013 ra đời, lĩnh vực đăng ký biến động đất đai đã đáp ứng được những thay đổi theo hướng phù hợp với xu thế phát triển hội nhập và hòa nhập, đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế hiện đại, bám sát thực tế hơn, các chế tài xử phạt cũng cụ thể, phù hợp và mang tính răn đe cao, các hướng dẫn thực hiện cụ thể và có cơ quan chuyên môn riêng thực hiện, không còn gắn với hoạt động của phòng tài nguyên môi trường quận, huyện, thị xã nữa.

Thực trạng các quy định pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính

- Tách một thửa đất thành nhiều thửa đất(tách thửa) hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất (hợp thửa): Chủ sử dụng đất có quyền tách thửa hay hợp thửa nhưng phải theo quy định của pháp luật, ví dụ chỉ tách thửa khi đủ điều kiện từ 30m2 trở lên và không có cạnh nào dưới 3m, diện tích hình thửa hợp lý, khi thay đổi bắt buộc phải đăng ký biến động. + Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận. Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;.

Thực trạng tổ chức thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại quận Đống Đa

Lệ phí cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trong trường hợp không được miễn): Trường hợp giấy chứng nhận chỉ có QSDĐ (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thu 100.000đ/giấy chứng nhận, trường hợp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thu 500.000đ/giấy chứng nhận. Thực hiện quyết định 146/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị QSDĐ, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội, nên bắt đầu từ năm 2003, 2004, các số liệu về thực trạng công tác đăng kí biến động QSDĐ trên địa bàn quận Đống Đa mới được tổng hợp một cách đầy đủ chính xác. Đồng thời, người dân kinh doanh nhà ở thường không có vốn lớn, muốn làm xong rồi bán ngay để thu hồi vốn nên không đáp ứng được các yêu cầu về xây dựng, nên thường không đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cũng như đăng kí biến động, đồng thời tạo tâm lí e ngại cho người có nhu cầu đăng kí.

Các nội dung nghiên cứu tại chương hai tập trung vào thực trạng các quy định pháp luật về đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và thực tiễn tổ chức thực hiện đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ địa chính tại quận Đống Đa. Mặc dù quá trình triển khai có rất nhiều các văn bản luật, nội dung các quy định của luật cũng được cụ thể hoá bằng các văn bản của cơ sở, công tác hướng dẫn khá đầy đủ nhưng còn thực tế lại phát sinh rất nhiều những vấn đề còn tồn tại, những vướng mắc cần tháo gỡ, vì vậy nội dung chương này đã chỉ ra những bất cập từ hệ thống văn bản pháp luật, hệ thống sổ sách, công tác ứng dụng công nghệ, bộ máy tổ chức, công tác tuyên truyền…cần phải tìm cách khắc phục để pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ngày càng hoàn thiện hơn.

Quan điểm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ

Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, nước ta đã có nhiều bước phát triển nhảy vọt, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ khắp nơi đã gây ảnh hưởng lớn đến đất đai. Sự khan hiếm của tài nguyên đất đai cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản làm cho nhu cầu thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất và sự chuyển dịch đất đai ngày càng phức tạp và cấp thiết. Trong đó việc xây dựng được một hệ thống hồ sơ địa chính hiện đại, chặt chẽ, có hiệu quả, dễ dàng truy cập và cập nhật thông tin với chi phí ít tốn kém nhất sẽ là cơ sở vững chắc cho việc Nhà nước quản lý đất đai theo quy định của pháp luật, xác lập được đầy đủ mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng và với cả các chủ đầu tư, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ

Cán bộ địa chính, cán bộ hành chính phải nắm vững nghiệp vụ và thực thi đúng trách nhiệm của mình là những đòi hỏi ngày càng cao về năng lực và chuyên môn của cán bộ quản lý nhà nước về đất đai, trong tiến trình xây dựng tiền đề cho nhà nước pháp quyền, của dân, do dân và vì dân. Thu thập và xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính là một công việc khó khăn cho bất kì đơn vị nào khi tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, đồng thời các thông tin sau quá trình thiết lập cơ sở dữ liệu địa chính nếu không liên tục được cập nhật sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu, không đáp ứng nhu cầu sử dụng. Từ cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng, có thể tiến hành khai thác các chức năng như đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất, cập nhật biến động, lập bộ sổ hồ sơ địa chính, thống kê, tổng hợp, báo cáo,… để phục vụ quản lý đất đai.

Để thực hiện chức năng này, đề tài lấy ví dụ: Ngày 11 tháng 03 năm 2015, bà Lê Thị Thanh đến Văn phòng đăng ký QSDĐ, xin đăng kí chuyển nhượng toàn bộ thửa đất bà đang sử dụng tại 112 ngừ 218 Phố chợ Khõm Thiờnphường Trung Phụng, quận Đống Đa cho ông Trần Quốc Lập hiện cũng đang ở phường Trung Phụng, quận Đống Đa. Với hệ thống cơ sở dữ liệu được xây dựng như trên tuy chưa thực sự hoàn thiện nhưng cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu quản lý đất đai của khu vực thí điểm, phục vụ nhanh chóng các nhu cầu của người dân trên địa bàn; đồng thời hệ thống đã thiết lập được các sổ sách còn thiếu trong hệ thống hồ sơ địa chính theo mẫu qui định của thông tư 09/BTNMT.