Lv ths luật kinh tế, pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn quận đống đa, thành phố hà nội

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đặt yêu cầu to lớn công tác quản lý nhà nước mặt đời sống kinh tế - xã hội, quản lý nhà nước đất đai nội dung quan trọng nghiên cứu quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đất đai sản phẩm tự nhiên tham gia vào tất hoạt động kinh tế - xã hội Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mối quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực đất đai ngày nóng bỏng phức tạp liên quan trực tiếp tới lợi ích đối tượng sử dụng đất Các quan hệ đất đai từ chỗ quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành quan hệ kinh tế xã hội sở hữu sử dụng loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Để phù hợp với trình đổi kinh tế, Đảng Nhà nước quan tâm đến vấn đề đất đai ban hành nhiều văn pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế Đầu tiên Hiến pháp 1980, tiếp Hiến pháp năm 1992, sửa đổi 2001, Hiến pháp năm 2013 cụ thể hóa Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993, sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 văn pháp luật có liên quan Luật Đất đai năm 2013 quy định nhiều nội dung quản lý nhà nước đất đai công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động quyền sử dụng đất (QSDĐ) nội dung đặc biệt quan trọng quản lý đất đai Đây thực chất thủ tục hành nhằm thiết lập hệ thống thơng tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời Nhà nước người sử dụng đất; sở để Nhà nước quản lý hiệu toàn đất đai theo pháp luật, để từ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, điều kiện kinh tế thị trường, hoạt động giao dịch bất động sản diễn thường xuyên có quy mô lớn,… Do quy định đăng ký biến động đất đai góp phần đảm bảo chế độ quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, khoa học bền vững Trong thực tế, quy định pháp luật vấn đề đăng kí biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa nước nói chung cịn gặp nhiều hạn chế thiếu sót Đối với quận Đống Đa, quận lõi nội thành Hà Nội, trình thị hóa mạnh mẽ, mối quan hệ đất đai ngày trở nên phức tạp đa dạng việc cập nhật thông tin biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất địa bàn chưa thực cách thường xuyên, đầy đủ, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cịn gặp nhiều khó khăn nhiều vấn đề phát sinh thực tế mà luật chưa đề cập đến, chưa có cơng trình chun sâu nghiên cứu vấn đề Nguyên nhân chủ yếu lượng cán mỏng, liệu đồ liệu hồ sơ chưa liên kết với nhau, dẫn đến thiếu đồng trình cập nhật biến động, chưa có hỗ trợ hiệu công nghệ thông tin khiến việc cập nhật thơng tin biến động cịn mang tính thủ cơng, xác Việc tác giả lựa chọn chủ đề: "Pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội" để làm luận văn thạc sĩ nhằm hạn chế thủ tục đăng ký biến động đất đai đưa giải pháp khắc phục góp phần giải vụ tranh chấp nhà đất, cơng tác đền bù giải phóng mặt vốn vấn đề phức tạp nóng bỏng quận Đống Đa, quận tập trung hầu hết dự án lớn thành phố Hà Nội Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Hiện nay, qua khảo cứu tác giả đầu sách nghiên cứu chuyên sâu nội dung xây dựng thực pháp luật đăng ký biến động đất đai hạn chế, trình thu thập, tác giả tìm thấy số sách như: + Giáo trình "Quản lý nhà nước đất đai nhà ở" (2000), GS-TSKH Lê Đình Thắng, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội + Giáo trình "Đăng ký thống kê đất đai" (2000), GS-TSKH Lê Đình Thắng, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội + Giáo trình "Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" (2002), Đào Xuân Bái, Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội Về viết, giống đầu sách, số lượng viết hoi, chủ yếu hỏi đáp công ty luật vấn đề này, số viết kể đến như: - "Bàn nội dung đăng ký ghi Sổ đăng ký bất động sản" ngày 26/01/2017; Tác giả Hồ Quang Huy - "Sự phát triển đăng ký bất động sản, số yêu cầu trình đổi mới, cải cách nay" tác giả Hồ Quang Huy đăng trang Bộ Tư pháp - Luận văn thạc sĩ (2012) "Đánh giá thực trạng đăng ký biến động sử dụng đất hệ thống hồ sơ địa Quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng" tác giả Trịnh Quốc Khánh, trường Đại học Khoa học tự nhiên,… Có thể thấy cơng trình, viết liên quan đến đề cịn vơ hạn chế chủ yếu nghiên cứu góc độ quản lý hành nhà nước lĩnh vực đất đai, tiếp cận nghiên cứu giác độ kỹ thuật mà chưa nghiên cứu nhiều giác độ pháp lý Hơn nữa, cơng trình viết nghiên cứu lý luận đề tài, viết đề cập đến góc độ quản lý mà đưa giải pháp mang tính thiết thực, sát với thực tế, phù hợp với vấn đề liên quan hoạt động thị trường bất động sản điều kiện kinh tế thị trường phát triển, hoạt động đền bù giải phóng mặt bằng… Vì vây, luận văn kế thừa nghiên cứu lý luận liên quan đến đăng ký đất đai đồng thời nghiên cứu thêm việc đánh giá thực tiễn vấn đề địa bàn quận Đống Đa Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu: Làm sáng tỏ vấn đề lý luận, pháp lý thực tiễn thực đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội * Nhiệm vụ nghiên cứu: - Phân tích, đánh giá bất cập, hạn chế, thiếu sót quy định pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa Việt Nam nay; - Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà tài sản gắn liền với đất; - Đánh giá thực tiễn thực pháp luật đăng ký biến động quyền sử dụng sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội - Đưa đề xuất, kiến nghị có tính khả thi nhằm hồn thiện quy định pháp luật phù hợp với tình hình thực tế Quận Đống Đa Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: quy định pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa - Phạm vi nghiên cứu: Các quy định pháp luật theo luật đất đai từ năm 2013 đến liên quan đến lĩnh vực đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa Phần đánh giá thực tiễn, luận văn giới hạn phạm vi quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Phương pháp luận nghiên cứu dựa phương pháp luận nghiên cứu khoa họcduy vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác Lê nin 5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực dựa phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh,phương pháp thống kê, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải,… Cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh,được sử dụng để nghiên cứu Chương luận văn nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận liên quan đến đề tài nghiên cứu - Phương pháp điều tra khảo sát sử dụng để nghiên cứu Chương 2, theo dùng để thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánhgiá thực trạng cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất, công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ địa bàn quận Đống Đa Bên cạn đó,phương pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích, thống kê số liệu tình hình đăng kí biến động sử dụng đất, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất địa bàn quận - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu, tài liệu thu thập được, phân tích làm rõ thực trạng cơng tác đăng kí biến động đất, cơng tác đăngký cấp GCNQSDĐ khu vực nghiên cứu từ đưa nhận xét đánh giá Chương Chương - Phương pháp tổng hợp, phương pháp chuyên gia: sử dụng để lấy ý kiến chuyên gia nhằm hoàn thiện kết luận, đánh giá đề xuấtđể hồn thiện việc đăng kí biến động đất đai, hồn thiện hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu Chương Chương Ý nghĩa lí luận thực tiễn cơng trình nghiên cứu - Ý nghĩa lí luận: Luận văn góp phần hồn thiện thêm bước sở lý luận xây dựng hoàn thiện pháp luật đăng ký biến động QSDĐ, nhà ở, tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa chính; - Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn tài liệu có giá trị thực tiễn cho cơng tác giảng dạy sở đào tạo luật, quản lý đất đai Hơn nữa, kết luận văn sử dụng để tập huấn cho cán bộ, cơng chức địa nâng cao kỹ nghiệp vụ Từ giúp cho việc xử lý vụ việc liên quan đến pháp luật quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng, tranh chấp tài sài sản chặt chẽ, mang tính hệ thống Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, luận văn gồm có chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng pháp luật vềđăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đấtvà hệ thống hồ sơ địa quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Chương 3: Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực đăng ký biến dộng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất: khái niệm, đặc điểm, vai trò 1.1.1 Khái niệm đăng ký biến động quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Đất đai Về địa lý, đất đai cảnh quan, sản phẩm trình địa chất địa mao Về luật học, đất đai khoảng không gian trải dài vô tận từ trung tâm trái đất tới vô cực trời liên quan đến loạt quyền lợi khác định thực với đất Khái niệm đất đai theo Luật đất đai năm 2013: Thửa đất phần diện tích đất giới hạn ranh giới xác định thực địa mô tả hồ sơ - Quyền sử dụng đất Khái niệm QSDĐ: Là toàn quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định việc bảo vệ quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng Quyền sở hữu QSDĐ ngày trở nên coi trọng, quan hệ đất đai ngày mở rộng đan xen phức tạp vào hoạt động kinh tế xã hội phối hợp chế sử hữu chế sử dụng đất trở thành vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì việc tìm chế phối hợp quyền sở hữu QSDĐ hợp lý đảm bảo hài hồ lợi ích cần thiết, đạt điều thúc đẩy kinh tế phát triển xã hội ổn định - Nhà + Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân + Nhà riêng lẻ là nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập + Nhà chung cư là nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh + Nhà thương mại là nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường + Nhà công vụ là nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định Luật thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác + Nhà để phục vụ tái định cư là nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật + Nhà xã hội là nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà - Tài sản Tài sản vấn đề trung tâm, cốt lõi mối quan hệ xã hội nói chung quan hệ pháp luật nói riêng Khái niệm tài sản mang tính chất liệt kê, khái quát chưa mang tính tổng hợp tài sản Tài sản đề cập Điều 105 Bộ luật dân 2015: "Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai"  Theo đó, định nghĩa khơng liệt kê loại tài sản mà xác định cụ thể: Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai. Mặt khác, Điều 108, Bộ luật dân 2015 giải thích rõ khái niệm "tài sản có tài sản hình thành tương lai" Với quy định cụ thể tài sản thế, đảm bảo tính bao quát rõ ràng tạo thành sở pháp lý quan trọng góp phần áp dụng pháp luật cách thống - Tài sản gắn liền với đất Khoản Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất, sau: "1 Tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" Như vậy: Theo quy định pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng lâu năm có thời điểm cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sở hữu + Quyền sở hữu phạm trù gồm tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ vế sở hữu quan hệ vật chất xã hội + Quan hệ sở hữu mối quan hệ người với người tài sản + Khách quan: Quan hệ sở hữu hệ thống quy phạm pháp luật nhà nước đặt nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản phạm vi luật định + Như quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Chủ sở hữu người, phân nhân chủ thể khác có đủ quyền + Quyền sở hữu tổng thể hệ thống quy phạm pháp luật nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tư liệu sản xuất tư liệu tiêu dùng - Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Quyền sở hữu nhà tài sản gắn với đất hình thức Nhà nước cơng nhận tài sản thuộc chủ sử sụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, tài sản nhà phản ánh, ghi GCNQSDĐ Ở Việt Nam ta đất đai quy định có hình thái sở hữu nhà nước với nhà pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố hình thái sở hữu nhà Hiến pháp năm 1992 nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà cơng dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên khuyến khích tổ chức, cá nhân trì phát triển quỹ nhà Pháp lệnh nhà ngày 26/3/1991 (văn pháp luật có tính pháp lý cao nhà ở) quy định: "Công dân thực quyền có nhà việc tạo lập hợp pháp nhà cho thuê nhà chủ sở hữu khác theo quy định pháp luật Nhà nước công nhận bảo vệ quyền sở hữu nhà cá nhân chủ sở hữu khác" Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà sau: + Nhà thuộc sở hữu nhà nước + Nhà thuộc sở tổ chức trị, kinh tế, xã hội + Nhà thuộc sở hữu tư nhân: nhà tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoăc nhận thừa kế hình thức hợp pháp khác Nhà nước ta cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà thực quyền bảo hộ hợp pháp nhà cho đối tượng sở hữu Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chứng thư có tính pháp lý cao biểu cho quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu nhà cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà Nhà nước - Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước người sử dụng đất Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa đầy đủ để quản lý thống đất đai theo pháp luật; cấp GCNQSDĐ cho chủ sở hữu đất có đủ điều kiện để xác định địa vị pháp lý họ việc sử dụng đất Nhà nước xã hội Đăng ký đất thủ tục hành bắt buộc chủ sử dụng đất Đăng ký đất đai 15 nội dung quản lý nhà nước đất đai xác lập Điều 22 Luật đất đai 2013, thông qua để xác lập mối quan hệ pháp lý 10 ... biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 13 - Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Nếu khơng đăng. .. bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền. .. đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực đất, tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận