Luận văn thực hiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố phúc yên tỉnh vĩnh phúc

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên, tài sản quốc gia có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về an ninh quốc gia. Đồng thời, đất đai là môi trường của đời sống nhà nước và xã hội, là tư liệu sản xuất suất đặc biệt trong sản xuất vật chất của con người. Ở Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chính sách và pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta ngày xàng hoàn thiện, không chỉ nhằm bảo vệ chủ quyền toàn vẹn lãnh thổ của Tổ quốc, bảo đảm trật tự an toàn xã hội mà còn phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản quan trọng cua các cơ quan, tổ chức và công dân; quyền sử dụng đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, người có quyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, thừa kế. Các quan hệ kinh tế về đất đai ngày càng gia tăng, phát triển đặt ra yêu cầu về sự quản lý nhà nước đối với các chủ thể sở hữu tài sản và chủ thể có quyền sử dụng đất. Nhà nước có cơ chế công nhận và bảo hộ quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai trên cơ sở Nhà nước là đại chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Theo đó, pháp luật quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản gắn liền với đất nhằm công nhận và bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền tài sản đối với nhà ở và các tài sản gắn liền với đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời pháp luật quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong những trường hợp nhất định như trường hợp nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận đã cấp, cấp giấy chứng nhận sai, đăng ký biến động đất đai... Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hoạt động công vụ của nhà nước, do cơ quan, đơn vị, người có thẩm quyền thực hiện theo một trình tự, thủ tục pháp luật. Đồng thời, đây cũng là nhu cầu pháp lý của mọi tổ chức, hộ gia đình và công dân.Các quy định pháp luật về cấp và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và từng bước được hoàn thiện Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013cùng với các văn bản hướng dẫn đã hình thành và hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn tồn tại, hạn chế về thủ tục hành chính, về trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về ý thức pháp luật và cả những hạn chế trong cơ chế chính sách pháp luật và những tiêu cực phát sinh. Đến nay trên phạm vi cả nước vẫn chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến việc cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn xảy ra rất phức tạp, vàviệc giải quyết khiếu nại, tố cáo hay khởi kiện vụ án hành chính đến Tòa án còn gặp nhiều khó khăn; quy định về trình tự, thủ tục rườm rà, người thực thi công vụ áp dụng máy móc pháp luật gây phiền hà, khó khăn cho tổ chức, cá nhân đến xin cấp giấy chứng nhận; thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, kéo dài, quá thời hạn; cấp và thu hồi giấy chứng nhận không đúng thẩm quyền, không đúng, không đủ điều kiện pháp luật quy định,không đúng thực trạng diện tích đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất dẫn đến những thiệt hại cho người dân và nhìn chung chưa đáp ứng yêu cầu, mong mỏi của người dân... Nguyên nhân của những tồn tại chỉ ra trên xuất phát từ nhiều yếu tố, trước hết là từ chính sách, pháp luật còn có những hạn chế, có những quy định có cách hiểu khác nhau chưa thống nhất; bên cạnh đó là những nguyên nhân từ những chủ thể có thẩm quyền thực hiện hoạt động cấp, thu hồi giấy chứng nhận như năng lực chuyên môn chưa đáp ứng yêu cầu, thiếu kỹ năng nghiệp vụ; nguyên nhân từ phía tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất... Việc chỉ ra những tồn tạivà nguyên nhân của những tồn tại đó là cần thiết, đồng thời đòi hỏi phải có sự nghiên cứu toàn diện về thực hiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để đưa ra được các pháp khả thi, có thể áp dụng để giải quyết các tồn tại, hạn chế đã chỉ ra, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thời gian tới. Thành phố Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc là thành phố loại 3 (được thành lập từ thị xã Phúc Yên). Theo đó vấn đề quy hoạch đất đai, đáp ứng xây dựng đô thị văn minh, thu hút đầu tư và ổn định đời sống nhân dân, cũng như việc phát triển thị trường bất động sản công khai minh bạch và ổn định đã đang diễn ra sôi động Thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp giấy và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc cho thấy ngoài những kết quả đạt được vẫn có những hạn chế bất cập. Việc cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở thành phố Phúc Yên cũng nằm trong tình trạng chung của tỉnh Vĩnh Phúc cũng như tình hình của cả nước. Việc thực hiện hiệu quả, kịp thời, đúng đắn hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa tích cực góp phần phát triển kinh tế xã hội của thành phố Phúc Yên nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung. Với những lý do như trên, học viên lựa chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế.

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHÚC YÊN- TỈNH VĨNH PHÚC

MỞ ĐẦU 2

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN

PHÁP LUẬT VỀ CẤP, THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

11

1.1 Khái quát chung về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất

11

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

11

1.1.2 Khái niệm về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

14

1.1.3 Ý nghĩa của việc cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

18

1.2 Khái quát chung pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

26

1.2.1 Khái niệm và nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

26

1.2.2 Khái niệm và nội dung của pháp luật về thu hồi

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

29

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP VÀ THU

HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

35

2.1 Thực trạng pháp luật về hoạt động cấp, thu hồi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất

35

2.1.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

35

2.1.2 Thực trạng pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

55

2.2 Thực tiễn thực hiện hoạt động cấp, thu hồi giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnhVĩnh Phúc

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ PHÁP LUẬT VÀ

NHỮNG GIẢI PHÁP KHÁC NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THỰC HIỆN HOẠT ĐỘNG CẤP

VÀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

100

3.1 Yêu cầu đặt ra đối với hoạt động cấp và thu hồi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất hiện nay trên địa bàn thành phốPhúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

100

3.1.1 Thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất phải dựa trên sự quán triệt sâu sắc quanđiểm, đường lối của Đảng

100

3.1.2 Áp dụng pháp luật trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất phải đảm bảo, bảo vệ các quyền, lợi ích của

cá nhân, cơ quan, tổ chức

101

3.1.3 Cần đẩy mạnh cải cách hành chính nhằm đảm bảo hoạt

động cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được

101

3.1.4 Hoàn thiện quy định của pháp luật về cấp, thu hồi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất cần đặt trong mối quan hệ đồng

bộ, thống nhất với các chế định pháp luật khác có liênquan

102

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao

chất lượng thực hiện hoạt động cấp và thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên,tỉnh Vĩnh Phúc

102

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất từ thực tiễn tại thành phố PhúcYên, tỉnh Vĩnh Phúc

103

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp,

thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phốPhúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên, tài sản quốc gia có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về

an ninh quốc gia Đồng thời, đất đai là môi trường của đời sống nhà nước và xãhội, là tư liệu sản xuất suất đặc biệt trong sản xuất vật chất của con người ỞViệt Nam, Hiến pháp và pháp luật đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Chính sách vàpháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta ngày xàng hoàn thiện, không chỉnhằm bảo vệ chủ quyền toàn vẹn lãnh thổ của Tổ quốc, bảo đảm trật tự an toàn

xã hội mà còn phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường nhiều thành phần theođịnh hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước Quyền sử dụng đấtđai và tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản quan trọng cua các cơ quan, tổchức và công dân; quyền sử dụng đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, người cóquyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê,thế chấp, thừa kế Các quan hệ kinh tế về đất đai ngày càng gia tăng, phát triểnđặt ra yêu cầu về sự quản lý nhà nước đối với các chủ thể sở hữu tài sản và chủthể có quyền sử dụng đất Nhà nước có cơ chế công nhận và bảo hộ quyền của

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai trên cơ sở Nhà nước là đại chủ sởhữu và thống nhất quản lý về đất đai Theo đó, pháp luật quy định việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản gắn liền với đấtnhằm công nhận và bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền tài sản đối với nhà ở vàcác tài sản gắn liền với đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đồng thời phápluật quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất trong những trường hợp nhất định như trường hợpnhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận đã cấp, cấp giấychứng nhận sai, đăng ký biến động đất đai

Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoạt động thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hoạt độngcông vụ của nhà nước, do cơ quan, đơn vị, người có thẩm quyền thực hiện theomột trình tự, thủ tục pháp luật Đồng thời, đây cũng là nhu cầu pháp lý của mọi

tổ chức, hộ gia đình và công dân.Các quy định pháp luật về cấp và thu hồi Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và từng bước được hoàn thiện Luật Đấtđai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013cùng với cácvăn bản hướng dẫn đã hình thành và hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc cấp vàthu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản gắnliền với đất Bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn thực hiện pháp luật vềcấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất vẫn tồn tại, hạn chế về thủ tục hành chính, về tráchnhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về ý thức pháp luật và cảnhững hạn chế trong cơ chế chính sách pháp luật và những tiêu cực phát sinh.Đến nay trên phạm vi cả nước vẫn chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến việc cấp và thu hồi giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn xảy

ra rất phức tạp, vàviệc giải quyết khiếu nại, tố cáo hay khởi kiện vụ án hànhchính đến Tòa án còn gặp nhiều khó khăn; quy định về trình tự, thủ tục rườm

rà, người thực thi công vụ áp dụng máy móc pháp luật gây phiền hà, khó khăncho tổ chức, cá nhân đến xin cấp giấy chứng nhận; thời gian cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất còn chậm, kéo dài, quá thời hạn; cấp và thu hồi giấychứng nhận không đúng thẩm quyền, không đúng, không đủ điều kiện phápluật quy định,không đúng thực trạng diện tích đất, nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất dẫn đến những thiệt hại cho người dân và nhìn chung chưa đáp ứng yêucầu, mong mỏi của người dân Nguyên nhân của những tồn tại chỉ ra trên xuấtphát từ nhiều yếu tố, trước hết là từ chính sách, pháp luật còn có những hạnchế, có những quy định có cách hiểu khác nhau chưa thống nhất; bên cạnh đó

là những nguyên nhân từ những chủ thể có thẩm quyền thực hiện hoạt độngcấp, thu hồi giấy chứng nhận như năng lực chuyên môn chưa đáp ứng yêu cầu,thiếu kỹ năng nghiệp vụ; nguyên nhân từ phía tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất Việc chỉ ra những tồn tạivà nguyên nhân của những tồn tại đó là cầnthiết, đồng thời đòi hỏi phải có sự nghiên cứu toàn diện về thực hiện pháp luật

về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất để đưa ra được các pháp khả thi, có thể áp dụng đểgiải quyết các tồn tại, hạn chế đã chỉ ra, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạtđộng cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thời gian tới

Thành phố Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc là thành phố loại 3 (được thành lập

từ thị xã Phúc Yên) Theo đó vấn đề quy hoạch đất đai, đáp ứng xây dựng đôthị văn minh, thu hút đầu tư và ổn định đời sống nhân dân, cũng như việc pháttriển thị trường bất động sản công khai minh bạch và ổn định đã đang diễn rasôi động

Thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp giấy và thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bànthành phố Phúc Yên - tỉnh Vĩnh Phúc cho thấy ngoài những kết quả đạt đượcvẫn có những hạn chế bất cập Việc cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở thành phố Phúc Yêncũng nằm trong tình trạng chung của tỉnh Vĩnh Phúc cũng như tình hình của cảnước Việc thực hiện hiệu quả, kịp thời, đúng đắn hoạt động cấp và thu hồigiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất có ý nghĩa tích cực góp phần phát triển kinh tế xã hội của thànhphố Phúc Yên nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung

Với những lý do như trên, học viên lựa chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên- tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế.

2 Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một chế định của pháp luật đất đai.Quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về cấp vàthu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất luôn thu hút sự quan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả Thờigian qua đã có nhiều công trình, luận án, luận văn, chuyên đề, bài viết về vấn

đề này được công bố, tác giả chỉ xin nêu những công trình liên quan trực tiếpđến đề tài của luận văn, điển hình như:

* Đề tài luận án, luận văn:

Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Ngô Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luận

văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Hoàng Thị Phương (2016),

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội, Luận

văn thạc sĩ luật Hiến pháp và luật hành chính, Học viện Hành chính quốcgia;

* Các bài viết, nghiên cứu đăng trên các tạp chí:

Phạm Thị Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003”, Tạp chí Luật học, (3); Trần Luyện

(2004), “Một số ý kiến đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất”, Tạp chí Ngân hàng; Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật; Phạm Hữu Nghị (2009),

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng:

Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật; Trần Thị Hồng (2009),

“Quan hệ vợ chồng trong đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở

và đất ở- Thực trạng và các yếu tố tác động”, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và Giới; Thân Văn Tài (2016), “Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (2); Nguyễn Thị Nhung (2017), “Những

khó khăn, vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013”,

Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (5); Nguyễn Thuỳ Trang, Võ Văn Bình

(2019), “Bình luận bản án: Quyền khởi kiện, thời hiệu, căn cứ thu hồi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (18)

Nghiên cứu nội dung các công trình, luận án, luận văn, bài viết trên chothấy các tác giả có sự quan tâm nghiên cứu về hoạt động cấp và thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất, trong đó tập trung hơn đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, cácnghiên cứu này tiếp cận chủ yếu ở khía cạnh nghiên cứu quy định pháp luật,chưa nhấn mạnh nghiên cứu hoạt động thực hiện quy định pháp luật về cấp vàthu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn; chủ yếu các nghiên cứucũng chú trọng hơn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa

có sự quan tâm nhiều đến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Rấthiếm các công trình, bài viết nghiên cứu quy định pháp luật và thực tiễn hoạtđộng thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất, chủ yếu được đề cập một phần nhỏ trong các nghiên cứu

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất Khẳng định, việc lựa chọn thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ vềhoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất là cần thiết hiện nay

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục đích nghiên cứu của luận văn

Luận văn nghiên cứu về những vấn đề lý luận chung và đánh giá việcthực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất ở thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Trên cơ sở

đó xác định quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật vềcấp, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên- tỉnh Vĩnh Phúc hiện nay

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn giải quyết những nhiệm vụ

cụ thể sau:

Một là, góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận của thực hiện pháp luật về

cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất ở thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc làm cơ sở thựctiễn cho việc đưa ra giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật

Hai là, Khái quát pháp luật hiện hành và đánh giá thực trạng thực hiện

pháp luậtvề cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất

Ba là, trên cơ sở nghiên cứu lý luận, thực trạng quy định pháp luật và

thực tiễn thực hiện hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để xác định quan điểm vàđưa ra các giải phápbảo đảm thực hiện pháp luật trên lĩnh vực này ở thànhphố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

3.3 Câu hỏi nghiên cứu

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Căn cứ vào cơ sở nào đềcấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Hãy nêu khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và khái niệm pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3 Hãy nêu nội dung cơ bản của pháp luật về cấp, thu hồi quyền sửdụng đất.

4 Thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi quyền sử dụng đất nhà ở và tàisản gắn liền với đất là gì?

5 Kết quả thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở thành phố PhúcYên có những ưu điểm, hạn chế gì? Hãy chỉ ra nguyên nhân của nó

6 Quan điểm chỉ đạo việc thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất hiện này là gì?

7 Giấy phép nào bảo đảm cho việc thực hiện pháp luật về cấp, thu hồigiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liềnvới đất ở thành phố Phúc Yên hiện nay?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là pháp luật hiện hành và các quan hệpháp luật trong thực hiện pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, qua thực tiễn thựchiện pháp luật vềcấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu lý luận và thực tiễn hoạt

động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam; trọng tâm nghiên cứu thực tiễn hoạtđộng này tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Về thời gian: Nghiên cứu hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gắn với cácgiai đoạn hình thành và hoàn thiện quy định pháp luật về hoạt động này, trọng

tâm là từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành; nghiên cứu thựctiễn tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn từ năm 2016-2020.

5 Nôi dung và phương pháp nghiên cứu và phương pháp thu thập thông tin

5.1 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác- Lênin

Đồng thời, sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phương pháp hệ thống cấu trúc được sử dụng trong toàn bộ quá trìnhnghiên cứu của luận văn

- Phương pháp lịch sử, logic,diễn giải và quy nạp được sử dụng chủ yếu

ở chương 1 và chương 3 của luận văn

- Phương pháp thống kê, so sánh luật học được sử dụng khi nghiên cứuchương 2 của luận văn

- Phương pháp chuyên gia, tham khảo ý kiến của các nhà khoa học, cửa

cơ quan hoạt động thực tiễn trong quản lý đất đai

5.2 Phương pháp thu thập thông tin

Để có cơ sở làm rõ các vấn đề liên quan đến nội dung nghiên cứu, từ đógiúp tác giả đưa ra các kết luận nghiên cứu… học viên sử dụng kết hợp cácphương pháp thu thập thông tin khác nhau, trong đó phương pháp thu thậpchủ yếu từ là các nguồn tài liệu tham khảo, dựa trên nguồn thông tin thu thậpđược từ những tài liệu nghiên cứu trước đây và phương pháp thực nghiệm,trong đó chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập bằng cách quan sát, theo dõithực tiễn hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Phúc Yên, tỉnh VĩnhPhúc

6 Những dự kiến đóng góp về khoa học của Luận văn

Luận văn làcông trình nghiên cứu một cách tương đối toàn diện và có hệthống ở cấp độ luận văn thạc sĩ về hoạt động cấp và thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở nước ta cả

ở góc độ lý luận và thực tiễn

Luận văn nghiên cứu thực trạng pháp luật về hoạt động cấp và thu hồigiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, đưa ragiải pháp hoànthiện pháp luật, nâng cao hiệu quả hoạt động này trong thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho cáctác giả quan tâm nghiên cứuvề hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói riêng, về lĩnh vực đấtđai nói chung

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luậnvăn được kết cấu làm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về cấp, thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và pháp luật

về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp và thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và thực tiễnthực hiện trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện về pháp luật và những giải pháp khác

nhằm nâng cao chất lượng thực hiện hoạt động cấp và thu hồi giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vàthực tiễn thực hiện trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP, THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Khái quát chung về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành thì Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất bắt đầu được sử dụng phổ biến trong đời sống pháp luật của nước

ta Thuật ngữ này tiếp tục được đề cập, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện trongLuật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013

Theo Từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biênsoạn năm 2006: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do

cơ quan nhà nước có thẩm quyển cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất"

Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học của Trường đại học Luật Hà Nộixuất bản năm 1999 nhìn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loạichứng thư pháp lý đầy đủ xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất

So với khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy địnhtại khoản 20, Điều 4 Luật đất đai 2003 trước đây: "Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất là giấy chứmg nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chongười sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụngđất" thì Luật đất đai 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung và đã đưa ra một điềukhoản có tính bao quát, đầy đủ hơn Theo đó, thuật ngữ Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đã được gọi bằng thuật ngữ khác là "Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất"(sau đây gọi tắt là GCNQSDĐ), đồng thời khẳng định GCNQSDĐ là mộtchứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy Nhà nước thừa nhận sự tồn tạicủa nó, hay nói cách khác, chính Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp củaGCNQSDĐ Điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận các các quyềnnăng của người sử dụng đất đối với mảnh đất do mình là chủ sử dụng hợppháp và đối với các tài sản gắn liền với đất do mình là chủ sở hữu

Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 khẳng định: Giấy chứng nhậnquyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất làchứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của tổ chức có quyền sử dụngđất

Về cơ bản, định nghĩa trên đã thể hiện được giá trị pháp lý củaGCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhànước với người sử dụng đất Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước xác lập mốiquan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đốivới đất đai và bên kia là các tổ chức, cá nhân với tư cách là người sử dụngđất Từ định nghĩa trên, có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mang một số đặcđiểm sau đây:

chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền vàlợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người sử dụngthực hiện các quyền mà pháp luật trao cho họ Pháp luật trao cho họ rất nhiềuquyền, trong đó có các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, chothuê lại, Thậm chí, trong trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền cóthể mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân đểlàm thủ tục thế chấp, vay vốn ngân hàng.

Thứ hai, GCNQSDĐ là sự công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Người có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận vàbảo hộ Việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của Nhà nước phải đượcthể hiện dưới hình thức nhất định Hình thức này phải đảm bảo tính thuận lợicho công tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa phải thuận tiện cho việc thựchiện quyền của người sử dụng đất Chính vì vậy, GCNQSDĐ là một hình thứcthể hiện phù hợp nhất trong việc Nhà nước xác nhận quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng

Thứ ba, GCNQSDĐ được cấp theo mẫu thống nhất đối với mọi loại đất.

GCNQSDĐ là hình thức thế hiện việc Nhà nước công nhận một chủ thểnào đó có quyền sử dụng đối với một loại diện tích đất nằm ờ một vị trí nào

đó đối với các thông tin về chủ sử dụng, ranh giới mảnh đất, loại đất, hạngđất, mục đích sử dụng đất cũng như các hoạt động giao dịch, biến động liênquan đến thửa đất đó, Ngoài ra, GCNQSDĐ cũng là một công cụ giúp Nhànước quản lý tốt quỹ đất của mình Do đó, để việc quản lý đất đai được diễn

ra một cách dễ dàng nhanh chóng và hiệu quả thì GCNQSDĐ phải được cấptheo một mẫu chung thống nhất trên phạm vi cả nước Tránh tình trạng tồn tạinhiều loại mẫu giấy tờ khác nhau gây khó khăn trong việc quản lý

Thứ tư, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai Hay nói cách khác hoạt động cấp GCNQSDĐ có mối quan hệ nhân quả với công tác đăng ký đất đai.

Để có thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước

có quyền thẩm tra hồ sơ, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất; mục đích sử dụng đất, ranh giới sử dụng, vị trí thửa đất, nhằm đảm bảo sự chính xác khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai

với các chủ sử dụng khác Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ thông tin vềthửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấpGCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp cùa việc sừ dụng đất cho một chủthể Vì vậy, nếu muốn làm tốt công tác cấp GCNQSDĐ thì trước hết cần phảiđảm bảo quy trình đăng ký đất đai diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, hiệu quả

1.1.2 Khái niệm về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu vàthống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đấtthông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,nhận chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt có giá trị, là quyền pháisinh trên cơ sở quyền sở hữu

Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừngsản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm Tài sản gắn liền với đất là một bộphận không tách rời với đất và chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại

vị trí nhất định

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quyền được sở hữunhà ở, công trình xây dựng khác, tài sản trên đất mà đất đó đã được Nhà nướccông nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sửdụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đốivới thửa đất xác định

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp củangười có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khácgắn liền với đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất

và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Do cơ quan Nhànước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận vàbảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng, là các căn cứ để xây dựng các quyđịnh về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đấtđai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác địnhnghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý

vi phạm về đất đai

Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trongnhững nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng làmột quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng đượchưởng và được pháp luật quan tâm bảo vệ Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai 2013quy định:

“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc

được Nhà nước giao, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đốivới thửa đất xác định” Như vậy, việc cấp GCNQSDĐ chính là hoạt động củaNhà nước thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập

và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở tôngiáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền cho các chủ thể đó

Từ định nghĩa trên có thể thấy hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang nhữngđặc điểm sau:

Thứ nhất, hoạt động cấp GCNQSDĐ được coi là nghĩa vụ của nhànước đối với người sử dụng đất Đây là hành vi do cơ quan quản lý hànhchính nhà nước thực hiện các thủ tục để xác lập đăng ký ban đầu hoặc đăng

ký biến động về đất đai (cấp đổi, cấp lại do tách thửa) cho người sử dụng đất.Bản chất của hành vi này là để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước

và người sử dụng đất Đồng thời, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtgiúp nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai nhằm minh bạch hoáthị trường bất động sản

Thứ hai, tổ chức triển khai cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng củaquản lý Nhà nước về đất đai Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình giaođất, cho thuê đất và đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp Hoạt động nàyđược tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệtcấp GCNQSDĐ của cơ quan hành chính Nhà nước, kết thúc quy trình này làviệc cấp GCNQSDĐ đến người có đủ điều kiện cấp theo luật định

Thứ ba, việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế đời sống cáccông việc cụ thể có liên quan đến hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xácminh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là

quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác trên đất để cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền cấp chứng thư pháp lý xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợppháp đối với các tài sản đó Các hoạt động nêu trên được tiến hành theo mộttrình tự, thủ tục do luật định.

1.1.2.1 Khái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ngược lại với khái niệm giao đất, cho thuê đất là những hình thức pháp

lý làm hình thành một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một biệnpháp pháp lý làm chấm dứt quyền về các tài sản đó đối với một chủ thể màtrước đó cơ quan nhà nước đã từng cấp và công nhận quyền sử dụng và quyền

sở hữu cho họ

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thu hồi: Lấy lại cái đã đưa ra, đãcấp phát ra hoặc bị người khác lấy” [Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nhà xuấtbản giáo dục, 2012, tr 759] Luật Đất đai hiện hành không có định nghĩa haykhái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, với bản chất về thu hồi nói trên và căn

cứ vào các quy định của pháp luật thực định về điều kiện, căn cứ, trình tự, thủtục và thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể hiểu:

Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnnhằm thu về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất mà Nhà nước đã cấp trước đó cho các chủ thể sử dụngđất trên cơ sở các căn cứ, nguyên tắc và trình tự, thủ tục và thẩm quyền màpháp luật đất đai quy định

Với khái niệm nêu trên cho thấy, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ được

thực hiện một cách hợp pháp khi chúng được thực hiện bởi Nhà nước (thôngqua một hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền) được phân cấp, phânquyền một cách cụ thể, rõ ràng theo quy định của pháp luật Ngoài Nhà nước

ra thì không ai có thể tùy tiện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của những người màtrước đó Nhà nước đã từng công nhận, đã từng cấp chứng thư pháp lý cho họ

Sở dĩ Nhà nước có quyền năng trên là bởi nó bắt nguồn từ việc Nhà nước vừa

là chủ sở hữu toàn dân về đất đai và đồng thời lại chính là chủ nhân của quyềnlực công cộng Tuy nhiên, để tránh tình trạng thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất một cách tùy tiện, làm ảnh hưởng tới lợi ích chính đáng của người

sử dụng đất, làm xáo trộn các quan hệ đất đai, thậm chí, châm ngòi cho nhữngtranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể sử dụng đất có quyền và lợiích liên quan thì việc thu hồi giấy chứng nhận đòi hỏi phải tuân thủ nghiêmngặt căn cứ, điều kiện, trình tự, thủ tục pháp luật đã định Quy định này nhằmđảm bảo một trật tự chung trong quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sự tôntrọng và tuân thủ pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất

1.2 Khái niệm, nội dung và các hình thức thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.2.1 Khái niệm, nội dung pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.1 Khái niệm và nội dung của pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một bộ phận của pháp luật đất đai baogồm các quy phạm pháp luật đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền banhành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnhsửa và thu hồi GCNQSDĐ Do đó có thể hiểu: “Pháp luật về cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành về nguvên tắc, đối tượng, trình tự, thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận;

tổ chức, hoạt động của cơ quan, tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý cùa việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Pháp luật đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và pháp luật về quản

lí và sử dụng đối với tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian qua banhành nhiều văn bản và thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh chophù hợp với quá trình quản lí, khai thác, sử dụng các tài sản bất động sản, đápứng với những yêu cầu, đòi hỏi cùa thực tiễn ngày càng sôi động Song căn cứvào hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành[1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14], cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp,thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở, tài sản gắnliền với đất bao gồm những nhóm quy phạm và nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt

động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, là những nội dung mang tínhchất hướng dẫn, chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lí nhànước về đất đai và các bất động sản khác Khi thực hiện hoạt động cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải dựa trênnhững nguyên tắc, những yêu cầu mang tính bắt buộc, các thao tác kĩ thuậtkhi cấp giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụthể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấpGCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các đối tượng và điều kiện để

người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm tráchnhiệm vụ triển khai hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sàn

khác gắn liền với đất phải xem xét thật thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo cácđiều kiện theo quy định của pháp luật để đối chiếu với thực tiễn bởi nguồngốc, cơ sở để hình thành QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác là rất đa dạng vàphức tạp.

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền GCNQSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đúng và

có hiệu quả Theo đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng có quyền thực hiệnviệc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản mà chỉ những cơ quan

có thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét

và quyết định việc cấp giấy

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể trình tự và thủ tục thực hiện

hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

Quy định trình tự và thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cũng giúp người sử dụng đất có nhu cầu cấp giấybiết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào, tại đâu vàlàm như thế nào cho đúng Đây cũng là cơ sở để người xin cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện quyền về khiếunại, tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng chứcnăng, nhiệm vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quyđịnh, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người được cấp giấy

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định cụ thể những nghĩa vụ tài chính mà

người được cấp giấy phải thực hiện khi Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ngoài các nghĩa vụ mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gìcũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng

kí quyền sở hữu và sử dụng tài sản thì mỗi chủ thể khác nhau, với mục đích

sử dụng bất động sản khác nhau và nguồn gốc của các bất động sản khác nhauthì khi được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất nghĩa vụ tài chính đối với từng loại bất động sản sẽ được quy định khácnhau như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập doanhnghiệp, thuế thu nhập cá nhân mà trước thời điếm cấp giấy nhận chuyểnquyền nhưng chưa thực hiện, thuế tài nguyên Điều này cũng nhằm đảm bảo

sự công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể có bất động sản; mặt khác, nhànước cũng cần phải kiểm soát và tận thu các nghĩa vụ tài chính này để làmtăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nguồn thu đó cũng quay trở lại táiđầu tư chi phí cho hoạt động quản lí nhà nước về bất động sản

1.2.1.2 Khái niệm và nội dung của pháp luật điều chỉnh hoạt động thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Khái niệm

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một bộ phận của pháp luật đất đai Baogồm các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hànhnhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động thu hồiGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nội dung pháp luật điều chỉnh việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Để đảm bảo công tác thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện một cách có căn cứ, có

cơ sở, theo đúng quy trình, thủ tục và thẩm quyền, ngăn ngừa các trường hợp

vi phạm, tùy tiện và lạm quyền, pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có nhiều nhóm quy phạmkhác nhau để đảm bảo cho quá trình này được thực hiện trên thực tế Theo đó,

cơ cấu điều chỉnh pháp luật đối với công tác thu hồi chứng nhận QSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các nhóm quyphạm cơ bản và chủ yếu sau đây:

(i) Nhóm quy phạm quy định về cơ sở, căn cứ pháp lý để thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

Pháp luật quy định các cơ sở, căn cứ và các trường hợp thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất cũng là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể sở hữu và sử dụng bấtđộng sản cần phải đáp ứng, phải thực hiện, phải tuân thủ Để đảm bảo các lý

do hợp lý, có tính thuyết phục cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấychứng nhận cũ và cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới thì các các chủ thể sửdụng đất khi làm thủ tục, hồ sơ phải minh chứng cụ thể, đầy đủ các điều kiện,các căn cứ mà pháp luật đặt ra và yêu cầu phải có Các điều kiện và căn cứ đó

có thể là các giấy tờ minh chứng về quyền sử dụng đất, về sự biến động đấtđai Có như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có đầy đủ cơ sở pháp

lí để xét, thu hồi giấy đã cấp trước đó, đồng thời thực hiện việc cấp mới đểphúc đáp nguyện vọng và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

(ii) Nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền thuhồi giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Về quy phạm hình thức, tức là những thủ tục được quy định khi tiếnhành thu hồi đất, cách thức để thực hiện thẩm quyền của từng cơ quan nhànước, cũng như cá nhân được trao quyền và trách nhiệm của cả NSDĐ đềuphải tuân theo, nhằm đảm bảo cho các quy phạm nội dung được thực hiện cóhiệu lực và hiệu quả theo yêu cầu đặt ra Đây cũng chính là điều kiện để bảođảm cho pháp chế được giữ vững, mở rộng dân chủ và thể hiện tính công khaitrong hoạt động quản lý nhà nước Mọi hoạt động, hành vi của cán bộ quản lý

nhà nước về đất đai, của người có đất bị thu hồi giấy chứng nhận và các chủthể khác có liên quan đều phải tuân thủ theo quy trình, thủ tục cụ thể

Theo đó, về phía các cơ quan nhà nước, các quy định về trình tự, thủtục mà Nhà nước phải thực hiện nhằm hướng tới đảm bảo tính minh bạch, dânchủ và công khai, kịp thời, dứt điểm, trên tinh thần tôn trọng và lấy dân làmgốc Đảm bảo dân được biết, được bàn, được làm, được kiểm tra các côngviệc của Nhà nước liên quan đến thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Mọi biện pháp cứng rắn, mang tính quyền uy, áp đặt của Nhà nước chỉ đặt rasau khi quy trình, thủ tục đã được áp dụng và tuân thủ triệt để, đúng pháp luật,các biện pháp giải thích và thuyết phục đã được áp dụng mà không đạt đượcmục đích đặt ra

Về phía người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồitrong trường hợp việc cấp giấy có sai sót hoặc vi phạm thì một mặt để đảmbảo cho người dân biết những công việc họ phải làm, phải thực hiện liên quanđến thu hồi giấy chứng nhận, đảm bảo cho người dân chủ động và có kếhoạch trong việc thu xếp thời gian và kế hoạch di chuyển tài sản ra khỏi khuvực đất bị thu hồi trong trường hợp thu hồi giấy chứng nhận kèm theo việcthu hồi đất của họ một cách an toàn và hiệu quả nhất Quy định về trình tự,thủ tục thu hồi giấy chứng nhận cũng giúp người dân nắm bắt được nhữngkhâu, những công đoạn mà họ phải có trách nhiệm tham gia, phối hợp và vớitinh thần trách nhiệm cùng với Nhà nước để thực hiện nhanh chóng, kịp thờicông tác này Hơn thế, trình tự, thủ tục thu giấy chứng nhận quyền sử dụngđất còn là cơ sở, căn cứ để người dân kiểm tra, giám sát việc thực thi phápluật của Nhà nước khi thu hồi giấy chứng nhận Trên thực tế, nhiều sai phạm

và biểu hiện của sự tùy tiện đã được phát hiện cũng chính từ một trong những

lý do vi phạm quy trình, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận

Đối với trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đểcấp mới do tình trạng biến động về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn

liền với đất thì việc tuân thủ trình tự, thủ tục có ý nghĩa quan trọng trong đánhgiá việc thực thi các thủ tục hành chính của cơ quản lý nhà nước về đất đai cónhanh chóng, kịp thời, đúng hạn hay không, có thuận lợi, an toàn và hiệu quảhay không? Thái độ phục vụ và hoạt động cung ứng dịch vụ công của nhànước đối với người sử dụng đất ra sao

Về quy phạm thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận, đây cũng là nhómquy phạm không thể thiếu nhằm xác định rõ vai trò, trách nhiệm của cơ quan

có thẩm quyền trong thu hồi giấy chứng nhận Ở một khía cạnh khác, quyphạm quy định về thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận còn nhằm xác định rõgiới hạn thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhậntrong từng trường hợp cụ thể Giới hạn này nhằm đảm bảo hạn chế và phòngngừa tình trạng tùy tiện, lạm quyền khi thu hồi giấy chứng nhận ở các địaphương Sự vượt quá giới hạn thẩm quyền trong thu hồi giấy chứng nhận đều

là trái pháp luật và phải chịu các hình thức trách nhiệm pháp lý

1.2.2 Khái niệm và các hình thức thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.1 Khái niệm thực hiện pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quá trình xây dựng, hoàn thiện pháp luật luôn gắn liền với việc tổ chứcthực hiện pháp luật Thực hiện pháp luật là một phạm trù pháp lý có nội hàmsâu rộng Thực hiện pháp luật là gì? Có ý kiến cho rằng pháp luật là hệ thốngquy phạm pháp luật mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặcthừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội theo mục tiêu định hướng cụthể Vậy nên, pháp luật đương nhiên phải được thực hiện Thực tế cho thấypháp luật hay hệ thống các quy phạm pháp luật là một dạng “vật chất” tồn tạitrên giấy tờ, trên hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật (như Hiến pháp,Luật pháp, Pháp lệnh, Nghị định, quyết định, thông tư.v.v…) và không phải

pháp luật được ban hành là được thực hiện nghiêm chỉnh Kết quả điều chỉnhcủa pháp luật thường cho thấy phát sinh những hành vi (hành động hay khônghành động của con người) phù hợp với pháp luật bên cạnh đó còn có nhữnghành vi vi phạm pháp luật Đối với những hành vi vi phạm pháp luật đòi hỏiphải có pháp luật và những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sử lý các hành

vi vi phạm pháp luật Đó là pháp luật về tố tụng dân sự, kinh tế, thương mại;pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính; pháp luật về tố tụng hình sự.v.v…Như vậy, thực hiện pháp luật là pháp luật về hành vi là “pháp luật động”,khác với pháp luật thể hiện trong văn “pháp luật tĩnh” Tuy nhiên, thực hiệnpháp luật luôn gắn liền với các quy định của pháp luật đang có hiệu lực thihành

Thực hiện pháp luật là quá trình các tổ chức cá nhân trên cơ sở nhậnthức của mình để chuyển hóa các quy tắc sử dụng chung mà Nhà nước đã quyđịnh vào thực tế đời sống xã hội thông qua hành vi hợp pháp của mình

Thực hiện pháp luật là nghĩa vụ pháp lý của tất cả các chủ thể cơ quan

1.3 Ý nghĩa của pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3 Ý nghĩa của việc cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.1 Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ý nghĩa đối với nhà nước

Thứ nhất, GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước bảo vệ chế độ sở hữu toàndân về đất đai cũng như thực hiện chức năng quàn lý cùa mình đối với đất đai

Đặc thù của Việt Nam đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Với tư cách là đại diện chủ sởhữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ những thừa đất đó

mà giao cho các tổ chức, cá nhân gọi chung là người sử dụng đất, dưới các

hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Nhằm đảmbảo cho việc quản lý đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bảnquy phạm pháp luật trong đó có quy định rõ quyền của người sử dụng đấtcũng như nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi tham gia quan hệ đất đai Theonhững văn bản này thì một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đấtkhi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là một trongnhững biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, xác nhận mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là một bảo đảm quan trọngcủa Nhà nước đối với người sử dụng đất

Ý nghĩa này được thể hiện dưới nhiều góc độ khác nhau Như chúng ta

đã biết, cấp GCNQSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nướcxây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện nội dung quản lýnhà nước với đất đai và GCNQSDĐ sẽ giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiệntrạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất Bên cạnh đó,hoạt động này giúp cho công tác quy hoạch sử dụng đất, thống kê đất đai diễn

ra một cách thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian Thông qua GCNQSDĐ,Nhà nước có thể từng bước hiện đại hóa trong công tác quản lý đất đai

Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước theo dõi và kiểmsoát được thị trường giao dịch bất động sản

Hiện nay, khi đất đai ngày càng có giá thì các giao dịch đất đai cũngdiễn ra ngày càng nhộn nhịp, sôi động hơn Thực tế có sự tồn tại hai loại giaodịch: giao dịch hợp pháp và giao dịch bất họp pháp, ví dụ như: chuyểnnhượng QSDĐ không làm thủ tục nhằm mục đích trốn thuế, chuyển nhượngQSDĐ không đủ điều kiện cấp GCN, buôn bán QSDĐ kiếm lời, Các giaodịch ngầm đó đã tạo nên những cơn sốt đất ảnh hường đến môi trường đầu tư,dần đến sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo trong xã hội Vì vậy, cầnphải có sự quản lý và điều tiết kịp thời của Nhà nước để từng bước đưa các

giao dịch đất đai ngầm vào sự kiểm soát của pháp luật Thông qua hoạt độngcấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của cácchủ thể sử dụng đất Hơn nữa cấp GCNQSDĐ được xem như một cơ chế doNhà nước đề ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho cả 2 phía: Nhà nước vớiNgười sử dụng đất và giữa những người sừ dụng đất với nhau.

Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ tạo lập nguồn thu cho ngân sáchNhà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương

Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách Có thểkhẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông tinphục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cánhân, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, lệ phí địa chính, Đây là một khoảnthu không nhỏ cho ngân sách nhà nước trong khi hàng năm Nhà nước phải chi

ra một khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai Quyđịnh cụ thể về cấp GCNQSDĐ sẽ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất íthơn đầu tư cho đất

Thứ tư, GCNQSDĐ là cơ sở để cơ quan nhà nước xử lý các vi phạm,khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai, góp phần phòng ngừa ngăn chặn cáchành vi vi phạm pháp luật đất đai

Dựa trên các thông tin trong GCNQSDĐ, thì cơ quan nhà nước sẽ xácđịnh được cụ thể các biến động về thửa đất, các hoạt động của người sử dụngđất như: các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất; đất có bị

sử dụng sai mục đích, sai diện tích hay không, để từ đó căn cứ vào tính chất,mức độ vi phạm mà cơ quan nhà nước có thể đưa ra các chế tài xử phạt, đồngthời ngăn ngừa các hành vi vi phạm, góp phần đảm bảo tài nguyên đất được

sử dụng đúng mục đích

Ngoài ra, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền giảiquyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và UBND Nếu người sử dụngđất có GCNQSDĐ hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về đất đai quy định tại

khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranhchấp sẽ thuộc về Tòa án nhân dân Còn nếu họ không có các giấy tờ đó thìthẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hành chính là UBND.Phân định thẩm quyền như trên đã tránh được hiện tượng đùn đẩy trách nhiệmgiữa UBND và Tòa án, đồng thời cũng tránh được sự chồng chéo về thẩmquyền giữa các cơ quan nhà nước cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấpđất đai.

Ý nghĩa đối với người sử dụng đất

Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ là bảo đảm tính pháp lý của Nhà nước

để người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất

Thời gian trước đây, khi nền kinh tế nước ta còn là nền kinh tế tậptrung, quan liêu bao cấp, trong một thời gian dài, nền kinh tế nước ta đượcquản lý bời cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu, bao cấp thì đất đai cũngkhông được thừa nhận giá trị của mình Kể từ khi bắt đầu đổi mới, chuyểndịch sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai mớiđược trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó Để giải phóng mọi năng lựcsản xuất của người lao động và làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bólâu dài với đất đai thì Nhà nước phải có cơ chế pháp lý bảo hộ quyền sử dụngđất của người sử dụng đất Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, người sử dụngđất có thể yên tâm rằng việc sử dụng đất của mình là hợp pháp và được phápluật thừa nhận, bảo đảm

Ngoài ra khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tức là khiquyền sử dụng đất bị thu hồi thì GCNQSDĐ sẽ là một trong những điều kiệnquan trọng để NSDĐ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Người không cóGCNQSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ không đượcbồi thường mà chỉ có thể được xem xét hỗ trợ một phần thiệt hại Nhờ đó mà

khắc phục được tình trạng đền bù không thỏa đáng, cũng như đảm bảo quyềnlợi chính đáng cho người dân, giảm thất thoát lãng phí cho ngân sách Nhànước.

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thựchiện đầy đủ các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định

Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất có thể thực hiện cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi đạt đượcnhững điều kiện nhất định Và một trong những điều kiện đó là người sử dụngđất phải có GCNQSDĐ Cũng giống như đối với các tài sản khác, một ngườichỉ có thế thực hiện đầy đủ quyền sở hữu của mình khi họ là chủ sở hữu hợppháp hoặc được chủ sở hữu ủy quyền, do đó, người sử dụng đất chỉ thực hiệnđầy đủ các quyền sử dụng đất của mình khi họ là người chủ hợp pháp vàGCNQSDĐ chính là chứng thư pháp lý khẳng định điều đó

Như vậy, chỉ có người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thựchiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Điều này là hợp lý, bởi lẽ, đất sửdụng hợp pháp có nghĩa là có đầy đủ, rõ ràng thông tin về nguồn gốc, diệntích, mục đích sử dụng và chủ sử dụng đất, thì mới có thể được mang đi traođổi trên thị trường nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người nhậnchuyển nhượng do họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ cho chủ sử dụngđất Tuy nhiên do việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ rấtphức tạp cộng với việc cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai chưa hoàn thiện, đầy

đủ nên trên thực tế việc xác định tính hợp pháp của người sử dụng đất là khákhó khăn Nay với việc người sử dụng đất được Nhà nước cấp GCNQSDĐ sẽ

là cơ sở pháp lý để xác định người sử dụng đất hợp pháp

Thứ ba, GCNQSDĐ là một trong những cơ sở để người sử dụng đất tựbảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Theo Điều 166, Luật đất đai 2013thì một trong những quyền chung của người sử dụng đất là được Nhà nước

bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai củamình Điều này có nghĩa là NSDĐ hợp pháp bị người khác xâm phạm quyền

và lợi ích hợp pháp thì có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu các cơquan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ Tuy nhiên, họ phải chứng minh trước

cơ quan nhà nước rằng mình là người sử dụng đất hợp pháp Cơ sở pháp lýcủa việc này chính là khi Nhà nước cấp cho họ GCNQSDĐ

1.1.3.2 Ý nghĩa của công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“Đất là mẹ, sức lao động là cha đã sản sinh ra mọi của cải vật chất” [C.Mac (1979), Tư bản, Quyển I, tập 2, NXB Sự thật, Hà Nội, trang 82.2] Mác

đã khẳng định như vậy Ở nước ta, nhà sử học Phan Huy Chú cũng đã nhấnmạnh: “Của báu của một nước không gì bằng đất đai, Nhân dân và của cảiđều do đó mà sinh ra” [Phan Huy Chú (1992), Lịch triều hiến chương loại chí(tập 1), NXB Khoa học xã hội, Hà Nội, tr.213.15] Cha ông ta cũng đã từngnói “tấc đất, tấc vàng” Do đó, có thể thấy đất đai là nguồn tài nguyên vô cùngquý giá của dân tộc ta, là hiện thân của chủ quyền, của lãnh thổ quốc gia, là tưliệu sản xuất không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, lànguồn nội lực để phát triển đất nước Đối với mỗi chủ thể sử dụng đất, ở khíacạnh đời sống, đất đai là không gian cư trú, là nguồn sống, nguồn việc làm, là

kế mưu sinh, là cơ sở để tồn tại và phát triển sự sống Dưới khía cạnh kinh tế,quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể là tài sản có giá trị lớn, là địa bàn, khônggian, là chỗ đứng trong sản xuất kinh doanh, là yếu tố đầu vào của quá trìnhsản xuất, là nguồn vốn quan trọng trong hoạt động đầu tư; trong nhiều trườnghợp, quyền sử dụng đất ở những vị trí đắc địa, lợi thế vị trí đẹp thì chúng còntạo nên thế mạnh và thương hiệu cho chủ thể sử dụng đất trong hoạt động đầu

tư Dưới khía cạnh văn hóa, lịch sử xã hội, quyền sử dụng đất là nơi chốn tâmlinh, là quê cha đất tổ, là nơi để sum họp và đoàn tụ Quyền sử dụng đất, tàisản gắn trên đất một khi đã được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng

nhận, chúng có ý nghĩa vô cùng thiết thực đối với mỗi chủ thể Vì vậy, sựthay đổi giấy chứng nhận hay chấm dứt giấy chứng nhận về quyền sử dụngđất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều phải rất thận trọng, chính xác và rõràng Có thể nhận thấy ý nghĩa của hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất của cơ quan nhà nước có thẩmquyền ở những khía cạnh sau đây:

Thứ nhất, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản

gắn liền với đất mà nguyên nhân xuất phát từ nhu cầu của người sử dụng đấtmuốn có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất mới cho đảm bảo hơn về quyền và lợi ích hợp pháp củamình hoặc nhằm phúc đáp những nhu cầu và nguyện vọng của chính người cóquyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tàisản của mình có sự biến động về tình trạng pháp lý, về chủ thể, về diện tích…Trong trường hợp này, Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý nhà nước vềđất đai, vừa với tư cách là đại diện chủ sở hữu phải thực thi trách nhiệm củamình để đảm bảo việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thể theo nguyện vọng và chính đáng củangười sử dụng đất, đồng thời đảm bảo việc cấp đổi giấy mới giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất một cáchchính xác theo đúng nhu cầu và nguyện vọng của người sử dụng đất trên cơ

sở pháp luật Thông qua đó, quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được bảo đảm

Thứ hai, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản

gắn liền với đất mà nguyên nhân xuất phát từ lỗi sai phạm trong quá trìnhthực hiện việc cấp giấy chứng nhận như: Cấp sai đối tượng, sai thẩm quyền,sai diện tích, cấp cho chủ thể không đủ điều kiện được cấp… thì việc thu hồiđất là sự cần thiết và mang tính cấp bách, phải được thực hiện dứt điểm ngaysau khi phát hiện ra sai phạm Hoạt động này giúp cho việc khắc phục kịp

thời những sai sót hoặc vi phạm xảy ra trong quá trình cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất mà nguyên nhân của sự sai sót hay vi phạm đó có thể xuấtphát từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực thi nhiệm vụ cấp giấy,cũng có thể xuất phát từ sự sai sót, thiếu hiểu biết hoặc gian dối của người xincấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong bất luận vì nguyên nhân saisót từ phía Nhà nước hay từ phía người sử dụng đất thì việc thu hồi giấychứng nhận cũng thực sự cần thiết nhằm một mặt sửa sai và khắc phục hậuquả có thể xảy ra do hành vi cấp sai thuộc một trong các trường hợp nêu trênnhư: Cấp sai đối tượng có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp củangười lẽ ra phải được cấp giấy chứng nhận nhưng lại không được cấp, trongkhi đó lại cấp cho chủ thể khác; hoặc cấp sai mục đích có thể dẫn đến làmthiệt hại tới quyền lợi của người đang sử dụng đất như: Đáng lý theo pháp luậthiện hành thì chủ thể phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở,song cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại chỉ cấp và công nhận quyền sửdụng đất đó là đất vườn, ao (đất nông nghiệp) – hai loại đất này có giá trị khác

xa nhau

Ở một khía cạnh khác, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,nhà ở và tài sản gắn liền với đất kịp thời do lỗi sai sót trong quá trình cấp giấycũng có tác dụng ngăn ngừa kịp thời những mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo hay những bức xúc trong quần chúng nhân dân khi người sử dụng đấtnhận thấy rằng, việc cấp giấy chứng nhận sai đó xâm hại nghiêm trọng tớiquyền và lợi ích hợp pháp của họ

Thứ ba, ở khía cạnh quản lý nhà nước về đất đai và việc thực thi quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì hoạt động thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạtđộng mang tính chất chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ quản lý nhà nước vềđất đai nhằm thực thi các nội dung cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước vềđất đai, trong đó có nội dung đăng ký, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đấtquy định bởi pháp luật (khoản 7 Điều 22 Luật Đất đai 2013) Đây là hoạtđộng thường xuyên, liên tục nhằm đảm bảo việc cập nhận tình hình biến động

về đất đai, đảm bảo các thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai phải được cậpnhật, phản ánh trong hồ sơ, cơ sở dữ liệu về đất đai một cách trung thực,chính xác, minh bạch, công khai Phúc đáp và đảm bảo ngày càng tốt hơn nhucầu và nguyện vọng, cũng như quyền lợi của các chủ thể sử dụng đất Mặtkhác, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất nhằm đảm bảo tính tôn nghiêm của pháp luật, tăng cườngpháp chế trong lĩnh vực này Thông qua đó, ngăn chặn các hành vi gian dối,thiếu trung thực hoặc thiếu hiểu biết từ phía người sử dụng đất; mặt khác,phát hiện, xử lý và ngăn chặn các vi phạm từ phía cán bộ quản lý nhà nước vềđất đai thực thi nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đờisống thực tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh của pháp luật làm cơ sở địnhhướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, địnhhướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước Có thể nhận thấy tính tấtyếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bởi lẽ:

Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nộidung mang tính Hiến định, theo đó, Điều 3 Hiến pháp 2013 chỉ rõ: "Đất đai làtài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,được quản lý theo pháp luật" Cùng với đó, tại Điều 22 Luật Đất đai hiệnhành ghi nhận 15 nội dung cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước về đất đaithì trong đó có hoạt động đăng ký và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất Như vậy, với ý nghĩa là một nội dung của quản línhà nước về đất đai, hoạt động cấp, thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cũng phải cần đến sự điều chỉnh của pháp luật

và hoạt động trên cơ sở của pháp luật

Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thờigian qua cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnhđối với hoạt động này Khẳng định như vậy bởi lẽ, các quan hệ đất đai nảysinh trong đời sống xã hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngàycàng phức tạp, đặc biệt, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm soáthơn qua những đợt "nóng - lạnh" thất thường của thị trường bất động sản.Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua cơ quan nhà nước có thẩmquyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao dịch chính thức Cácmâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh nhiều hơn Trướcthực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt trội của phápluật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử dụng đểđiều chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát triểntheo quỹ đạo chung của Nhà nước Và pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp, thuhồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trongnhững biểu hiện quan trọng trong chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai

và điều tiết thị trường bất động sản

Thứ ba, dưới góc độ quản lí nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩaquan trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn vàtrách nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lí nhà nước vềđất đai thực hiện hoạt động cấp, thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tàisàn gắn liền với đất thực hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình, trên tinhthần "thượng tôn pháp luật" và vì lợi ích của người dân Đây cũng là công cụhữu hiệu để hạn chế tình trạng lạm quyền, độc quyền và cửa quyền khi thựcthi pháp luật có liên quan đến hoạt động cấp, thu hồi giấy chứng nhận

Thứ tư, dưới góc độ quyền lợi của NSDĐ, pháp luật không chỉ với vaitrò định hướng, mà còn với vai trò "chỉ dẫn" để NSDĐ hiểu được quyền lợi và

nghĩa vụ của mình khi thực hiện việc cấp, thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, giúp người dân có điều kiện và

cơ hội để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũnghiểu rõ "bổn phận" mà mình phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khiđược cấp, thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

Tiểu kết Chương 1

Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất có thể kết luận một số nội dung như sau:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tàisản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụngđất để công nhận quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp Đây là một loại giấy

tờ được quy định bởi pháp luật cấp cho đối tượng sử dụng đất khi họ đáp ứngcác điều kiện theo quy định của pháp luật Là một biểu hiện của quyền lựcnhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai Là mộthoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang tính pháp lý và tínhchuyên môn nghiệp vụ

Thứ hai, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩmquyền nhằm thu về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất mà Nhà nước đã cấp trước đó cho các chủ thể sửdụng đất trên cơ sở các căn cứ, nguyên tắc và trình tự, thủ tục và thẩm quyền

mà pháp luật đất đai quy định

Thứ ba, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mộtphần của pháp luật đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnhcác QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là phương thức để Nhà nước thực hiệnviệc quản lý đất đai, theo đó nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thuhồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩmquyền, cấp bừa bãi không đúng đối tượng.