MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1 LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 9 1 1[.]
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 9 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 11 1.1.3 Vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản đời sống kinh tế, xã hội 19 1.1.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 21 1.1.5 Những vi phạm phổ biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.2 23 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 27 1.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 kinh doanh bất động sản 27 Các quan hệ phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử 29 dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản nhu cầu điều chỉnh pháp luật 1.2.3 Các tiêu chí đánh giá điều chỉnh pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 33 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THANH HÓA 2.1 38 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 38 2.1.1 Nội dung quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 38 2.1.2 Nội dung quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 40 2.1.3 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 42 2.1.4 Nội dung quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 45 2.1.5 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 2.2 49 Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thanh Hóa tác động đến việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 56 kinh doanh bất động sản 2.2.2 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 65 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH THANH HÓA 3.1 70 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng tỉnh Thanh Hóa 70 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 70 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 3.2 74 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng tỉnh Thanh Hóa 77 3.2.1 Giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 77 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 81 KẾT LUẬN 86 TÀI L IỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTXH : Kinh tế - xã hội QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 2.2 Sự khác chủ thể kinh doanh QSDĐ với chủ thầu xây dựng 40 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thời kỳ 2001- 2010 58 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường thiếu kinh tế thị trường nước ta Thị trường BĐS với thị trường vốn, thị trường sức lao động thị trường khoa học - công nghệ thị trường mang tính "đầu vào" q trình sản xuất - kinh doanh, dịch vụ Nói đến thị trường BĐS trước tiên phải nói đến giao dịch đất đai; lẽ, đất đai BĐS quan trọng Sự đời đất đai điều kiện tiên để hình thành BĐS khác nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, nước ta tính đặc thù chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán đất đai mà cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách người sử dụng đất (SDĐ) chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Do vậy, kinh doanh BĐS Việt Nam không tồn giao dịch kinh doanh đất đai mà có giao dịch kinh doanh QSDĐ hay gọi chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS Trong kinh tế thị trường nước ta, đất đai trả lại giá trị ban đầu vốn có ngày trở lên có giá Việc kinh doanh QSDĐ tất yếu đất đai tham gia vào hoạt động người Mặt khác, kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh QSDĐ nói riêng lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn tỷ suất lợi nhuận/đồng vốn đầu tư đạt mức cao so với loại hình kinh doanh khác Để tìm cách thu lợi nhuận tối đa, khơng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẵn sàng vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS Điều gây tác động tiêu cực cho môi trường đầu tư kinh doanh làm cho số công khai, minh bạch thị trường BĐS Việt Nam đạt mức độ thấp Vì vậy, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS đời nỗ lực Nhà nước ta việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh nói chung đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng Các quy định vấn đề ghi nhận Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục kế thừa, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Do lĩnh vực rộng, phức tạp liên quan đến nhiều đạo luật Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thương mại Bộ luật Dân (BLDS) v.v trình phát triển nên thực tiễn thi hành gặp khơng khó khăn, trở ngại Hơn nữa, nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS lại chưa có đầy đủ quy định để điều chỉnh Vì cần có nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện lý luận thực tiễn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS nhằm đề xuất giải pháp hồn thiện Thanh Hóa tỉnh Bắc Trung có diện tích tự nhiên dân số vào loại lớn nước Những năm qua, Đảng bộ, quyền nhân dân tỉnh Thanh Hóa nỗ lực vượt khó phát triển toàn diện, bền vững kinh tế - xã hội (KTXH) cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh Nhiều nhà đầu tư ngồi nước tìm đến để đầu tư kinh doanh Khu công nghiệp Nghi Sơn, khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp FLC Sầm Sơn v.v điểm sáng trình kêu gọi, thu hút đầu tư Nằm vị trí địa lý thuận lợi, có sân bay Sao Vàng; đường Quốc lộ I, đường sắt Bắc - Nam, đường Hồ Chí Minh qua v.v thuận tiện cho việc kết nối giao thương với địa phương nước nước ngoài; với điều kiện tự nhiên ưu đãi thiên nhiên ban tặng có rừng, biển, đồng bằng, trung du… nên Thanh Hóa có nhiều dư địa, tiềm mạnh để phát triển Kinh tế phát triển khiến giá trị đất đai ngày cao Đây điều kiện, tiền đề để hình thành phát triển loại hình kinh doanh QSDĐ Tuy nhiên, ý thức tuân thủ pháp luật hiểu biết pháp luật phận người dân nhiều hạn chế cộng với hạn chế, yếu công tác quản lý nhà nước đất đai v.v khiến cho việc kinh doanh QSDĐ gặp nhiều khó khăn, khơng thực quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, phức tạp phá vỡ đồn kết gia đình, cộng đồng dân cư, tiềm ẩn nguy gây ổn định trị - xã hội Vậy cần phải làm để khắc phục tình trạng Để trả lời câu hỏi cần phải tìm hiểu, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS tỉnh Thanh Hóa Với lý trên, học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Thanh Hóa" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh QSDĐ nói riêng đề tài thu hút quan tâm tìm hiểu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu cấp độ, phạm vi khác liên quan đến đề tài luận văn công bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình cụ thể sau đây: 1) Dỗn Hồng Nhung (2013) (sách chuyên khảo), Pháp luật tra xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Việt Nam, Nxb Xây dựng; 2) Đỗ Thị Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản; Tạp chí Tài chính, số 3; 3) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Chuyển nhượng cho thuê bất động sản Nhà nước, Tạp chí Tài chính, số 10; 4) Bùi Văn Huyền - Đinh Thị Nga (2011) (sách chuyên khảo), Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia; 5) Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ, Đại học kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội; 6) Nguyễn Quang Tuyến (2015), Những điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, tháng 11; 7) Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp; 8) Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2010), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp; 9) Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; 10) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 11) Hoàng Minh Tuấn (2012), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh; 12) Mai Thị Tú Oanh (2012), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 11(294); 13) Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; 14) Nguyễn Thị Hoa (2017), Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội; 15) Đinh Thanh Thảo (2016), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân Quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 16) Trần Đức Thịnh (2017), Pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn Tòa án nhân dân thành phố Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội v.v Các công trình nêu phạm vi, mức độ khác đề cập, phân tích khía cạnh lý luận thực tiễn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS giải tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số địa phương quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh; thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình; tỉnh Quảng Bình; tỉnh Ninh Bình v.v để đưa giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS nói riêng Tuy nhiên, địa phương hồn cảnh, điều kiện, lịch sử cụ thể khơng giống nên việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS có nhiều điểm khác có khó khăn, vướng mắc riêng Mặt khác, có cơng trình liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn; luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung Tuy nhiên, luận án nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS thời điểm năm 2011 Đến nay, nhiều quy ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng. .. 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THANH HÓA 2.1 38 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh