ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI ĐẠI HỌC LUẬT ~~~~~~~~~~~~ Bài tập nhóm Kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhóm sinh viên thực hiện Nhóm Lớp học phần BSL2027 LK.
Khái niệm và đặc điểm của Đất đai
Trong Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về tầm quan trọng của đất đai tại Khoản 1 Điều 54: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.”
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 của Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất được ban hành kèm theo Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT ngày 26 tháng 11 năm 2012 của
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về Ban hành quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất có quy định về khái niệm đất đai như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế
- xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. b) Đặc điểm Đất đai có một số đặc điểm như sau:
- Thứ nhất, Đất đai có tính cố định, không thể di chuyển, tính cố định vị trí quyết định giới hạn theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất Đặc biệt, đất đai không thể sinh sản thêm được.
- Thứ hai, Giá trị của đất đai phụ thuộc vào vị trí, khu vực Ở những khu vực nông thôn, giá trị sẽ thấp hơn so với đất ở khu vực thành thị, sầm uất, có tiềm năng phát triển kinh tế.
- Thứ ba, Đất đai có tính đa dạng phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất và quy trình cải tạo đất cho phù hợp với nhu cầu.
- “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất”.
- Thứ tư, Đất đai được xem là một hàng hóa đặc biệt Nó có thể được chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khái niệm và đặc điểm của Tranh chấp đất đai
Có thể thấy, mọi mâu thuẫn trong xã hội đều bắt nguồn từ những mâu thuẫn về lợi ích, một khi những mâu thuẫn ấy bị đẩy tới đỉnh điểm không thể tự dung hòa được thì tranh chấp xảy ra là điều tất yếu Như vậy, có thể hiểu đơn giản tranh chấp là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng mà ai cũng cho rằng lợi ích của mình bị xâm phạm, có thể là lợi ích vật chất hoặc tinh thần Còn dưới góc độ pháp lý, tranh chấp là những mâu thuẫn về lợi ích xảy ra khi một hoặc hai bên không thống nhất được về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình với một đối tượng nhất định.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng phổ biến, xảy ra trong nhiều thế kỉ qua với hình thức và mức độ khác nhau Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về tranh chấp đất đai như: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” Hay theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Từ những định nghĩa trên, có thể rút ra được “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất 1 ”. a) Đặc điểm
Tranh chấp đất đai là sự biểu hiện bất đồng quan điểm của những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất….Quan hệ tranh chấp đất đai có 04 đặc điểm sau:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai là chủ thể của quyền quản lý và sử dụng đất, họ không phải là chủ thể của quyền sở hữu Quyền sử dụng đất của các chủ thể được phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất.
1 Sách chuyên khảo Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, TS Doãn Hồng
Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác hoặc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.
Thứ hai, khách thể của tranh chấp đất đai là quyền sử dụng đất Do đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Thứ ba, nội dung tranh chấp quyền sử dụng đất rất phức tạp Mục đích sử dụng đất ngày càng đa dạng và phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng Giá trị tinh thần và vật chất kết tinh trong đất chính là cội nguồn của mọi tranh chấp.
Thứ tư, tranh chấp đất đai xảy ra gây hậu quả xấu về nhiều mặt trong đời sống xã hội Tranh chấp làm ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng đến tinh thần,lợi ích của các bên tranh chấp và những người có liên quan Bên cạnh đó, việc tranh chấp diễn ra còn ảnh hưởng đến lợi ích chung của Nhà nước và xã hội.
Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc của Giải quyết tranh chấp đất đai
Về bản chất, giải quyết tranh chấp đất đai là tổ hợp các hành động tư duy và hành động thực tiễn để tìm giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm loại bỏ mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, nhân dân.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để Nhà nước phát huy được vai trò quản lý xã hội bằng pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng trong đời sống.
Thông qua việc giải quyết các tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Bên cạnh đó,giáo dục ý thức pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật đất đai có thể xảy ra, góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai và duy trì ổn định trật tự xã hội.
Như vậy, có thể thấy giải quyết tranh chấp đất đai là góp phần vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, phát huy quyền dân chủ nhân dân, nâng cao ý thức pháp luật cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai. b) Đặc điểm
Khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cần phải căn cứ vào chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, áp dụng vào thực tế tranh chấp quyền sử dụng đất để tìm ra căn nguyên dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất Từ đó, đề ra những biện pháp giải quyết thích hợp, góp phần giảm thiểu tối đa các tranh chấp về quyền sử dụng đất Giải quyết tranh chấp đất đai gồm những đặc điểm sau:
Thứ nhất, là giải quyết tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai vì hiện nay không còn tranh chấp về quyền sở hữu đất đai
Dưới chế độ XHCN, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai trên phạm vi cả nước Đối với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tranh chấp đất đai chị có thể là tranh chấp quyền sử dụng đất đai, tranh chấp về quyền liên quan đến địa giới hành chính Nhà nước Tranh chấp đất đai phổ biến trong đời sống nhưng không còn tranh chấp về quyền sở hữu đất đai Chính vì vậy, giải quyết mọi quan hệ về tranh chấp đất đai phải bảo đảm nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý Trước năm 1980, khi Hiến pháp 1980 chưa ra đời, Nhà nước ta còn duy trì ba hình thức sở hữu chủ yếu đó là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Nên có thể có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai hoặc tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai Sau khi có Hiến pháp năm 1980 và tiếp đó là Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam trở thành đại diện chủ sở hữu đất đại diện trên phạm vi cả nước Nhà nước không thừa nhận chế độ tư hữu về đất đai Chính vì vậy không thể có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay.
Thứ hai, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đai không chỉ đơn thuần là giải quyết tranh chấp dân sự mà nó phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất nên bị chi phối bởi chủ thể và đối tượng của tranh chấp.
Trong giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý đất đai, những vấn đề mâu thuẫn, bất đồng quan điểm có thể phát sinh từ các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất Những mâu thuẫn, bất đồng quan điểm là nhân tố tác động mạnh mẽ nhất đối với các quan hệ pháp luật đất đai Những mâu thuẫn này muốn giải quyết tận gốc thì cần phải nghiên cứu thận trọng, cụ thể, tỉ mỉ và lường trước những khó khăn có thể xảy ra trong thực tiễn Giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này phải đồng thời giải quyết nhiều mối quan hệ đan xen phát sinh từ thực tiễn sử dụng đất .
Giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất, các cơ quan nhà nước, các chủ thể khác có liên quan cần tìm hiểu các khía cạnh và lợi ích thu được từ các quan hệ đất đai mà những chủ thể đang khai thác, sử dụng những hoa màu, lợi tức, những tài sản hình thành trong tương lai) từ từng diện tích đất cụ thể mới có thể giải quyết “thấu tình”, “đạt lý”, đạt hiệu quả cao trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Hiện nay, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền về tài sản nhưng tính chất tài sản của quyền sử dụng đất có đặc điểm riêng, khác với các loại tài sản khác. Chủ thể của tranh chấp đất đai là người sử dụng đất, không phải chủ sở hữu đất đai. Người sử dụng chỉ có quyền sử dụng, khai thác các lợi ích từ đất trong khuôn khổ pháp luật cho phép. c) Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo, có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và bằng tòa án nói riêng phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:
Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng. Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai Từ đó cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Trên thực tế,bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đây cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết các tranh chấp này đã phải qua thủ tục hòa giải và pháp luật khuyến khích các bên tự thương lượng hòa giải Có thể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp đất đai Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp lực cho các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai.
Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp Vì vậy, việc gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh, từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân Vì vậy, yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải gắn với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho ai giỏi nghề gì thì làm nghề đó, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thâm canh, tăng vụ trên cơ sở không ngừng cải tạo đất đai, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo nhu cầu của thị trường Với ý nghĩa to lớn đó, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta phải triệt để thực hiện nguyên tắc này.
Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam.
Khái niệm và đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với sự hình thành và phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện khi Hiến pháp năm 1980 của nước ta ra đời Lần đầu tiên Hiến pháp nước ta ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19 Hiến pháp năm 1980), sau đó tiếp tục kế thừa qua Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 Trước năm 1980, Việt Nam tồn tại hình thức sở hữu đất đai đa cấp gồm sở hữu nhà vua, sở hữu cộng đồng làng xã, sở hữu tư nhân qua các thời kỳ. Như vậy, đối với hình thức sở hữu tư nhân thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”
Do đó, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa là khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:
- Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng
- Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Việc nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác.
- Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 40, Điều
41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. b) Đặc điểm Để hiểu rõ về đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ta sẽ phân tích và so sách với một số hình thức chuyển nhượng đất khác.
● Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp Trong những năm qua, Nhà nước đã có những chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, điều này đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt
- Giống: Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất Đối tượng
“đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết
Các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều) giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều)
● Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp Việc nhà nước ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt.
- Giống: Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp
- Khác: Bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sở hữu đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận.
Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc “chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” đó, còn “quyền sử dụng đất thực tế” vẫn thuộc bên thế chấp, bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của pháp luật” quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng
● Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản
Khái niệm và đặc điểm của Giải quyết tranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là cơ quan nhà nước có thẩm quyền dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hay nói cách khác “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào việc giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng”.
Trong quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc giải quyết các tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Theo đó, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là giải quyết sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc với bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết như:
- Bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn cơ chế tự giải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất đồng mâu thuẫn
- Giải quyết thông qua một tổ chức thứ ba có thể là tổ hòa giải hay trọng tài
- Tố giác để khởi tố, truy tố, xét xử vụ án hình sự giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu của tội phạm như có hành vi lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất chính là tranh chấp của một hợp đồng dân sự Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định Nội dung giải quyết là Tòa án căn cứ vào các quy định của luật dân sự và LĐĐ xác định tính hợp pháp, hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sở đó mà công nhận các quyền và nghĩa vụ do hai bên xác lập và thực hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm v.v… b) Đặc điểm
Giải quyết tranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm:
Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua Tòa án mang tính quyền lực của nhà nước Bởi lẽ, đó là phương thức giải quyết thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận hay thông qua trọng tài Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự có thể là bằng quyết định hay bản án Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm túc chấp hành.
Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thông qua Tòa án được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ theo quy định của pháp luật. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình tự thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng dân sự Trình tự giải quyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Tất cả các trình tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong từng giai đoạn này.
Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải quyết như giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng bản án Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đã đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, nhưng không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình.
Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Đây là đặc điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải quyết được thì giải quyết tại UBND Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại của tranh chấp đất đai Thế nhưng thực tế xét xử thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì không cần có hòa giải Theo LĐĐ mục đích hòa giải đất đai là nhằm giữ ổn định đoàn kết nội bộ trong nhân dân, mục đích này chỉ có ý nghĩa đối với những tranh chấp về ranh đất, về việc ai là người có QSDĐ Còn đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, LĐĐ, yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với tổ chức hòa giải cơ sở và UBND cấp xã Dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện.
Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau,theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định.
Thẩm quyền và trình tự, thủ tục giải quyết
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thì có hai hướng phổ biến để giải quyết Đó là hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết a) Hòa giải
Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn, có thể tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở Cơ sở được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác Theo đó, khi có căn cứ tiến hành hòa giải (Một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan) thì hòa giải ở cơ sở được tiến hành.
Trường hợp mà các bên không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. b) Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án Xét quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013
- Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền Các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phương án
* Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền
– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại các trường hợp nêu trên phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
*Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26,Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .21 III Một số bất cập của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiến nghị hoàn thiện
a) Trình tự thủ tục tại cơ quan hành chính
Nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai thì trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính được thực hiện theo điều 89; 90 và 91 của Nghị định Cụ thể:
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND các cấp: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền; Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao cơ quan tham mưu giải quyết; cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
● Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
● Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
● Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
● Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ TN và
MT được thực hiện: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến
Bộ trưởng Bộ TNMT; sau khi nhận được đơn Bộ trưởng phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết Bộ trưởng quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng ban hành quyết định giải quyết tranh chấp. b) Trình tự thủ tục giải quyết tại TAND
Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 Cụ thể:
Bước 1: Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35,37,39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
Trong đó, hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện (đáp ứng quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
- Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm
Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện,
Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện
Bước 3: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; - Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay.
Bước 4: Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền ứng án phí Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy bảo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí
Bước 5: Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm
Xét xử phúc thẩm (nếu có).
III Một số bất cập của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiến nghị hoàn thiện
Một số bất cập
Thứ nhất, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 500 BLDS năm 2015 có quy định “hợp đồng về quyền sử dụng đất” tuy nhiên quy định trong điều luật này chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành Về thực tiễn áp dụng, việc chưa nêu cụ thể các đặc trưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất và chưa có khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể khiến người áp dụng pháp luật bị nhầm lẫn
Khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không được đề cập đến trong BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 nhưng được tìm thấy trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 Các quy định về hợp đồng chỉ được áp dụng trong phạm vi điều chỉnh của các luật này Tuy nhiên xét về tính chất phức tạp, liên quan đến nhiều ngành luật của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những quy định áp dụng trong phạm vi luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở là chưa đủ; phải có khái niệm hoàn chỉnh và thống nhất trong việc áp dụng.
Thứ hai, quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hoặc giữa nhiều bên trong quan hệ đất đai” nhưng quyền và nghĩa vụ là những gì thì chưa có quy định rõ ràng Về cơ bản để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có tranh chấp Tuy nhiên trong nhiều trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia chuyển nhượng chẳng hạn như quyền địa dịch.
Ngoài ra còn một điểm quy định chưa rõ ràng trong luật đất đai trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi nào được coi là có tranh chấp quyền sử dụng đất? Thực tiễn tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ nên thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai phải thông qua con đường tố tụng: yêu cầu UBND cấp cơ sở giải quyết hoặc tranh tụng tại Tòa án Như vậy chỉ khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp của đương sự thì đất đai mới được coi là đất có tranh chấp Mặt khác pháp luật hiện hành có quy định khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên không tự hòa giải được thì mới gửi đơn đến UBND cấp xã để hòa giải Câu hỏi đặt ra là trong quá trình các bên tự hòa giải thì mảnh đất đó có được coi là đất đai có tranh chấp hay không và quyền sử dụng mảnh đất đó có thể là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Thứ ba, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về điều kiện đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc quyền sử dụng đất được chuyển dịch từ bên này sang bên kia và người nhận chuyển nhượng trả cho người chuyển nhượng một khoản giá trị tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Như vậy có rất nhiều phương thức khác nhau chuyển nhượng quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng mua bán cây lâu năm trên đất,… mỗi phương thức đó đều có cách xác định diện tích đất chuyển nhượng và thời điểm xác lập quyền sử dụng đất khác nhau Do đó việc pháp luật chỉ quy định chung một điều luật quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tất cả các phương thức là chưa hợp lý.
Kiến nghị hoàn thiện
Thứ nhất, bổ sung quy định khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ hai, xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai tránh làm cản trở thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ ba, hoàn thiện các quy định về hình thức và thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt có thể rút gọn, giảm những chi phí thủ tục rườm rà trong việc công chứng chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thứ tư, có những quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các kỹ năng giải quyết tranh chấp
1 Kỹ năng cập nhật và áp dụng pháp luật
Là kỹ năng cơ bản của bất cứ luật sư, thẩm phán
Kịp thời nắm bắt các chính sách pháp luật để thích ứng cần thiết, nâng cao nhận thức, thực hiện pháp luật, rà soát lại pháp luật, tìm ra những ưu điểm hay điểm bất hợp lý, lỗ hổng của pháp luật
Nguyên tắc cập nhật: thường xuyên, thường trực tiếp nhận pháp luật, luôn vận động cùng các quá trình xã hội và sự thay đổi của pháp luật Kịp thời tiếp nhận các quy định mới, loại trừ những yếu tố đã lỗi thời, hết hiệu lực, tránh việc áp dụng pháp luật không phù hợp
Nguyên tắc áp dụng: Pháp chế: tính tối cao của Hiến pháp phải được tôn trọng,pháp luật phải được nhận thức và thực hiện thống nhất trên thực tế Công bằng: không được phân biệt giữa các đối tượng hoặc bị áp dụng pháp luật, bất cứ chủ thể nào cũng được tạo điều kiện tối đa để thực hiện các quyền, nghĩa vụ
Phân tích tình huống, tìm ra điểm mấu chốt của tranh chấp và tận dụng mọi tình tiết có được -> Lựa chọn quy phạm pháp luật để giải quyết vụ việc, làm sáng tỏ những yêu cầu của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai -> Ra quyết định áp dụng pháp luật, tổ chức thực hiện quyết định
2 Kỹ năng định giá đất Định giá đất hàng loạt công bố vào một ngày cụ thể và ổn định trong thời kỳ nhất định Định giá đất cá biệt theo thời điểm phục vụ cho các mục đích tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất nộp tiền một lần cho cả thời gian
Các phương pháp định giá đất:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
3 Kỹ năng thu thập, đánh giá chứng cứ
Tại Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về chứng cứ trong vụ việc dân sự cụ thể là:
Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc doTòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp."
Việc thu thập chứng cứ là vô cùng quan trọng để sử dụng làm căn cứ giải quyết vụ việc, tác động trực tiếp đến phán quyết cuối cùng của Tòa án Chứng cứ đóng một vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định sự thật khách quan của vụ án; để xác định chứng cứ nào là có thật, giúp cho việc giải quyết vụ án được đúng đắn, khách quan, đòi hỏi đội ngũ cán bộ Kiểm sát viên, Thẩm phán phải có trình độ nghiệp vụ, có kiến thức xã hội và khả năng nhạy bén trong quá trình xác minh, thu thập, đánh giá chứng cứ và Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đã có những quy định phù hợp với thực tế, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, công dân.
Muốn giải quyết các vụ việc dân sự nói chung và đặc biệt là vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai nói riêng cần phải có kỹ năng giao tiếp hiệu quả Kỹ năng giao tiếp được thể hiện dưới hình thức lời nói và bằng văn bản và phương thức lắng nghe tốt.
Nói tốt là một trong những yêu cầu quan trọng trong quá trình tố tụng Một luật sư giỏi phải biết cách trình bày để các bên, đặc biệt là cơ quan tiến hành tố tụng hiểu rõ ý kiến, quan điểm của mình nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tốt nhất cho khách hàng. Người hòa giải cần phải thuyết phục được các bên đương sự để hạn chế tối đa việc xảy ra mâu thuẫn gây tốn kém thời gian, công sức và tiền bạc Khi nói phải rõ ràng, dùng từ chính xác, trong sáng dễ hiểu, sắc thái nói nên điềm tĩnh, lịch sự và tự tin.
Khả năng viết phải sắc sảo, tinh tế và mang tính thuyết phục Cần viết rõ ràng, ngắn gọn, súc tích, truyền tải đúng trọng tâm nội dung, quan điểm của mình muốn đề cập.
Giao tiếp có hai chiều qua lại Chiều ngược lại của nói là lắng nghe Kỹ năng nghe một cách chính xác và đúng trọng tâm để có thể tổng hợp và nắm đúng thông tin pháp lý cần thiết của vụ việc Hỗ trợ cho việc lắng nghe là ghi lại nhanh chóng, ngắn gọn các thông tin quan trọng nhất để tránh bị quên Như vậy, kỹ năng nói, nghe, viết là các kỹ năng cần thiết phải rèn luyện thành thạo để có thể giải quyết tốt những vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai.
5 Kỹ năng đặt câu hỏi Đặt câu hỏi để hiểu được sự việc, bản chất của tranh chấp đang diễn ra: nắm bắt thông tin, tình tiết vụ việc; xác định gốc rễ của sự việc, làm rõ sự thật khách quan, tình tiết của vụ việc. Để đưa quá trình giải quyết tranh chấp theo hướng có lợi cho khách hàng: hỏi có trọng tâm, xác định những vấn đề cần làm rõ, không bỏ sót, không có những câu hỏi thừa hoặc vô nghĩa Đối tượng hỏi:
- Người xét hỏi là ai?
- Đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án hoặc người đại diện hợp pháp của những người này
Phương pháp đặt câu hỏi
- Mở: thu thập thêm thông tin về vụ việc
- Đóng: khẳng định tính chính xác, xác thực của thông tin
Nghe chủ động, tích cực: nghe các bên trình bày, khuyến khích họ nói hết vấn đề của mình
Kết hợp việc nghe với việc ghi chép: để thuận tiện cho việc tra cứu, lập luận, ra quyết định sau này cần ghi chép chính xác, cẩn thận, cơ bản, nhiều chiều những thông tin nghe được
Xâu chuỗi các thông tin mà khách hàng cung cấp để tìm ra yếu tố mấu chốt
Tránh đối thoại với thái độ nghe thụ động, hoặc nói quá nhiều mà không để khách hàng được trình bày
Không nên đưa ra nhiều ý kiến tư vấn mang tính kỹ thuật khiến khách hàng khó nắm bắt
Không nên ngắt lời khách hàng, làm việc riêng trong khi trao đổi, thể hiện cho khách hàng sự quan tâm đến nội dung họ trình bày
Hòa giải cho các tranh chấp giữa người dân và cơ quan Nhà nước là một phương thức giải quyết nên được cân nhắc, tìm hiểu.
Năng lực của hòa giải viên và các nguồn lực dành cho công tác hòa giải ở Việt Nam phải được bổ sung và hoàn thiện
Kỹ năng gặp gỡ đối tượng và nghe đối tượng trình bày: Quan tâm, sẵn lòng giúp đỡ Tôn trọng đối tượng, không phán xét xử Nhiệt tình chân thành, cở mở, lựa chọn thời điểm hòa giải hợp lý, đưa ra câu hỏi.
Kỹ năng giải thích thuyết phục, cảm hóa, hướng dẫn các bên tự nguyện giải quyết tranh chấp: đưa ra lời giải đáp, lời khuyên, giải pháp, phương án Nêu rõ hậu quả pháp lý, định hướng giải quyết.
Kỹ năng xem xét, xác minh vụ việc: thu thập tài liệu, chứng cứ Gặp gỡ, tiếp xúc với các cơ quan, tổ chức
8 Kỹ năng nắm bắt tâm lý các chủ thể
Bản án thực tế
BẢN ÁN 104/2021/DS-PT NGÀY 02/06/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 39/2020/DSST ngày 13/10/2020 của Tòa án nhân dân quận B.T, thành phố Cần Thơ có kháng cáo.
Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ
● Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T., sinh năm 1974
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Trần Chấn Hoàng - Công ty Luật Chấn Hoàng và cộng sự
● Bị đơn: Ông Phạm Hoài L., sinh năm 1951 Đại diện theo ủy quyền: Ông Huỳnh N., sinh năm: 1997
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Trần M T - Công ty luật TNHH Miền Tây
1 Bà Phạm Thị T.V., sinh năm 1977
3 Văn phòng công chứng Trần V T. Đại diện theo pháp luật: Ông Trần V.T - Trưởng văn phòng.
● Người kháng cáo: Bị đơn ông Phạm Hoài L.
Nội dung vụ án: Ông T (nguyên đơn) đã nhận chuyển nhượng từ ông Phạm Văn G với tổng diện tích đất là 1.805.5m2 qua 03 lần chuyển nhượng:
● Lần 1: Ngày 24/3/2001, nhận chuyển nhượng từ ông G 500m2 tại thửa đất số
159, tờ bản đồ số 5, loại đất cây lâu năm với giá 16 chỉ vàng 24K, hai bên có lập giấy chuyển nhượng.
● Lần 2: Ngày 17/5/2002, nhận chuyển nhượng thêm từ con của ông G là Phạm Hoài L phần đất có diện tích 408.5m2, đất trồng cây lâu năm với giá 20 chỉ vàng 24K, hai bên có lập giấy chuyển nhượng.
● Lần 3: Ngày 04/8/2002, nhận chuyển nhượng từ ông G phần đất có diện tích khoảng 897m2, loại đất cây lâu năm với giá 20 chỉ vàng 24K, hai bên có lập giấy tay chuyển nhượng.
Sau khi chuyển nhượng, ông đã làm hàng rào bao lại và sử dụng phần diện tích đất 841,7m2, phần diện tích đất còn lại thì ông G hứa khi nào ông có nhu cầu làm bằng khoán thì ông G sẽ giao Sau đó ông có yêu cầu ông G đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên nhưng ông G nói là đã cầm cố giấy cho ông Lâm K.H nên không có giấy để đưa cho ông tách thửa. Đến năm 2018, ông G mất và con ông G là ông Phạm Hoài L được hưởng thừa kế toàn bộ phần đất trên theo xác nhận của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận B.T vào ngày 05/9/2018.
Ngày 12/7/2019, ông và ông Phạm Hoài L có làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà gia đình ông G đã chuyển nhượng trước đây với tổng diện tích là 1.805,5m2, thửa đất số 159, tờ bản đồ số 5, Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần V.T theo số công chứng số 3173, quyển số 02/2019/TP/CC- SCC/HĐGD
Tuy nhiên, ông L cho rằng ông Phạm Văn G có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T một phần đất có diện tích khoảng 1.100m2 thuộc thửa đất tại địa chỉ nêu trên vào năm 2002 Sau khi nhận chuyển nhượng, ông T đã xây dựng nhà và tường rào kiên cố trên phạm vi đất mà ông G đã giao nhưng chưa làm thủ tục tách thửa Khi lập Hợp đồng chuyển nhượng thì ông T lại ghi tăng diện tích đất chuyển nhượng thành 1.805,5m2 là vượt quá diện tích thực tế chuyển nhượng là 705m2, giá trị chuyển nhượng trên Hợp đồng cũng do ông T tự ghi vào chứ thực tế ông L không nhận tiền từ Ông T.
Nay, ông T kiện yêu cầu ông Phạm Hoài L có trách nhiệm tách quyền sử dụng đất cho ông đủ diện tích đất đã nhận chuyển nhượng là 1.805,5m2 thuộc thửa đất số
159, tờ bản đồ số 5 tại khu vực B., phường L., quận B.T., thành phố Cần Thơ theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/7/2019 Đồng ý nhận phần đo đạc thực tế là 1.693,9m2 (ít hơn hợp đồng chuyển nhượng)
Bị đơn có đơn phản tố yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 12/7/2019 giữa ông Phạm Hoài L và ông Nguyễn Văn T đã được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần V.T theo số công chứng số 3173, quyển số 02/2019/TP/CC-SCC/HĐGD và buộc ông T trả bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01751/QSDĐ do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ cấp ngày 21/10/1995 cho ông Phạm Văn G (được chỉnh lý sang tên ông Phạm Hoài L vào ngày 05/9/2018).
Không đồng ý với bản án của Tòa án nhân dân quận B.T đã tuyên ngày 14/10/2020 ông Phạm Hoài L kháng cáo.
Tại phiên tòa phúc thẩm các bên trình bày: Ông Trần M.T bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng diện tích 500m2 các bên thống nhất, Hợp đồng chuyển nhượng diện tích 397m2 thì các bên không thống nhất diện tích, Tờ hợp đồng này diện tích “397” m2 sửa thành “897” m2 nên không hợp pháp Tờ biên nhận diện tích 408,5m2 đây không phải là tờ chuyển nhượng Đối với hợp đồng có công chứng thì ông L không có xem hợp đồng Gần 10 ngày sau ông L mới nhận được bản chính hợp đồng Hợp đồng không xác định vị trí tách thửa Giá tiền trong hợp đồng không phù hợp với giá giao dịch và số vàng tại thời điểm ông G chuyển nhượng Ông L đồng ý giao diện tích đất có nhà và nhà mộ, không đồng ý giao vị trí D trên sơ đồ, vị trí này không có chuyển nhượng mà chỉ cầm cố.
Phía luật sư của nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn và bị đơn có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tất cả đều đúng vị trí và giá tiền như đã xác lập Bị đơn không chứng minh mình bị lừa dối Theo Điều 614 và Điều 615 Bộ luật Dân sự thì ông L đã kế thừa quyền và nghĩa vụ của cha là ông G Thực tế ông T đã vào ở, trồng cây và canh tác diện tích đất chuyển nhượng Ông L đã nhận đủ vàng cho hợp đồng chuyển nhượng vì sau khi ký thì ông L đã trả 01 lượng vàng cho hợp đồng cầm cố Sỡ dĩ có dấu sửa ‘397”m2 thành “897”m2 là do phần đất giáp ranh có căn nhà nên ông T mới sửa đổi vị trí khác thành ra viết sửa chồng lên là “897” m2 Nguyên đơn nhận diện tích ít hơn nên đề nghị y án sơ thẩm.
2 Quyết định của Tòa án
● Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm:
1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T.
Buộc ông Phạm Hoài L có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã ký ngày 12/7/2019 với ông Nguyễn Văn T Diện tích chuyển nhượng đo thực tế theo Bản trích đo địa chính (Ký hiệu B, D, E, F) là 1.693,9m2 đất, tọa lạc tại khu vực B., phường L., quận B.T., thành phố Cần Thơ (Đính kèm bản trích đo địa chính) Ông Nguyễn Văn T có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.
Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên ông T có trách nhiệm trả lại cho ông PhạmHoài L giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G553585 (số vào sổ 01751 QSDĐ ngày21/10/1995).
2/ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa ông Phạm Hoài L và ông Nguyễn Văn T
Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí thẩm định đo đạc, tiền án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự.
● Nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm:
- Phía bị đơn phản tố cho rằng: Vào năm 2002, cha của ông L là ông G có chuyển nhượng cho ông T một phần đất có diện tích khoảng 1.100m2 Sau khi nhận chuyển nhượng, ông T đã xây dựng nhà và tường rào kiên cố trên phạm vi đất mà ông
G đã giao nhưng chưa làm thủ tục tách thửa.
Hội đồng xét xử xét thấy: Phần đất tranh chấp có nguồn gốc của ông Phạm Văn G Ngày 05/9/2018 ông L được hưởng thừa kế toàn bộ diện tích đất do ông G để lại. Ông T và ông L đã ký chuyển nhượng tại phòng công chứng ngày 12/7/2019 diện tích đất là 1.805,5m2, diện tích đất này bằng với diện tích đất ông G, ông L đã ký kết với ông T vào các năm 2001 và 2002 Sỡ dĩ có dấu sửa chữ số ‘397’ m2 thành ‘897’ m2 là có sự thay đổi vị trí đất như nguyên đơn trình bày và được ông G lúc còn sống đồng ý và ông L lúc ký có công chứng cũng cộng diện tích này nên mới có diện tích 1805,5m2 (Ông T thừa nhận có sửa nên không cần thiết phải giám định như yêu cầu của ông L.)
