Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Luận văn Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ MỤC LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài : Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu : Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài: Kết cấu đề tài : Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Sơ lược quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất: .7 1.1.1 Quyền sử dụng đất: 1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất: 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 10 1.3 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 13 1.4 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: .14 1.5 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 16 1.6 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 16 1.6.1 Quyền nghĩa cụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 16 1.6.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 17 Tiểu kết chương 1: 20 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK): 21 2.1 Sơ lược VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh Đăk Lăk): 21 2.2 Thực trạng hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 2.2.1 Bất cập quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 22 2.2.2 Vướng mắc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 25 2.3 Một vài vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn VPLS Bình Minh& Cộng Sự (chi nhánh Đăk Lăk): 26 Tiểu kết chương 2: 27 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 28 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 28 3.1.1 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế-xã hội: 28 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế: 28 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật: 29 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 30 3.2.1 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: 30 3.2.2 Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân: 31 Tiểu kết chương 3: 32 KẾT LUẬN 33 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài : Trong chúng ta, không phủ nhận được: Đất đai tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống… Với giá trị thấy được, mặt “tích cực”, người ln mong muốn tác động vào thường xun để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Và chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không phù hợp cịn nhiều bất cập với thời gian, Luật đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn hàng ngày sống Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm tiến so với Luật đất đai năm 1993, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điểm khác biệt Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật đất đai, luật dân xác định người sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ dụng đất cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp ngồi việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù tài sản tồn dân, tài sản quốc gia) Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động Tòa án văn phòng luật Từ vấn đề lý em chọn đề tài "pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất " làm báo cáo thực tập Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ coi phổ biến quan trọng - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, với mảng rộng lớn luật hợp đồng luật đất đai, tác giả xin đề cập chủ yếu vấn đề cộm tồn đọng hữu thường xuyên sau: - Bất cập quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ - Vướng mắc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ tương ứng đưa vài vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan qua thực tiễn đơn vị thực tập Phương pháp nghiên cứu : Trong trình nghiên cứu, sinh viên sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài: Đề tài khơng nói lên nhiều điểm mà tổng hợp yếu tố cịn tồn đọng, nhiên với hình thức so sánh, phân tích vấn đề với kiến thức thực tế góp nhặt văn phịng luật sư nơi thực tập, đề tài phần nói rõ điểm hạn chế, vướng mắc vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ rút phương hướng, giải pháp để hồn thiện điểm cịn thiếu sót Vì vậy, đề tài trở thành tài liệu để tham khảo, phát triển trở thành đề tài lớn hơn, có ý nghĩa thực tiễn cao, góp phần hồn thiện pháp luật pháp luật hợp đồng, đất đai Kết cấu đề tài : Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung báo cáo gồm chương: Chương : KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK): Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Sơ lược quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất: 1.1.1 Quyền sử dụng đất: Như biết, kể từ Hiến pháp 1980 đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa người đại diện chủ sở hữu vừa chủ thể quản lý đất đai Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, thực tế Nhà nước ta chưa xác lập cách đầy đủ quyền sở hữu chủ đất đai, đặc biệt đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng tổ chức, hộ gia đình cá nhân Ngày 29/12/1987, Quốc hội thơng qua Luật đất đai gồm chương 57 điều Đây bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu đất đai sử dụng đất Bắt đầu từ thời điểm văn pháp lý từ luật trở xuống bắt đầu ghi nhận quyền sở hữu toàn dân nhà nước với đất đai nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu Mang tính chất thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội, luật đất đai năm 1987 hạn chế tối đa quyền định đoạt người có đất, điều khiến tính hàng hóa đất đai bị triệt tiêu, người có đất khơng tặng, cho, mua, bán đất hình thức Tuy nhiên, có tác động chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày trở nên xúc, Nhà nước vừa không trọng đến yếu tố kinh tế đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức, tạo nên lực cản cho vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đất, làm kìm hãm phát triển kinh tế đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 Luật đất đai năm 1993 đời, đánh dấu mốc lịch sử quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, thừa nhận bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật thực quan tâm đến quyền người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ bao gồm quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực quyền khơng phải hồn tồn tự mà phải tuân theo điều kiện Nhà nước đặt Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất luật đất đai 2003 ghi nhận thức chuyển - tặng - cho quyền sử dụng đất (tuy nhiên đồng quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất chúng có khác nội dung, ý nghĩa) Từ phân tích trên, thấy, quyền sử dụng đất loại quyền đặc trưng người sử dụng đất, phái sinh từ quyền sở hữu tồn dân đất đai Đây loại quyền phát sinh sở kết hợp cách đặc thù quyền tài sản chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất áp dụng tất chủ thể mà bị hạn chế quyền lực nhà nước Điều thể chỗ, Nhà nước ban hành quy định pháp luật cách chặt chẽ hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Tóm lại, Quyền sử dụng tài sản (đất) quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (đất)1 cách hợp pháp thông qua hành vi sử dụng đất chuyển quyền cho người khác 1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất khái niệm có nội dung rộng, có nhiều quyền khác Một quyền đặc biệt quan trọng người sử dụng đất quyền chuyển quyền sử dụng đất Trong kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất loại tài sản chuyển quyền sử dụng, đưa trao đổi, giao dịch Chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng Điều 192 Quyền sử dụng tài sản – Bộ luật dân 2005 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ đất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất chủ thể sử dụng cho chủ thể Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật Chuyển quyền sử dụng đất có đặc điểm sau: Thứ nhất, người sử dụng đất khơng có tồn quyền định đoạt tuyệt đất thuộc quyền sử dụng loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực việc chuyển quyền sử dụng đất, người tham gia vào giao dịch phải tuân theo quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc thời hạn, mục đích quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích mà Nhà nước xác định Thứ hai, đất đai ln có vị trí cố định khơng di dời được, khác với hàng hóa khác cần đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ đất Do vậy, giao dịch đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định2 Xét mặt lịch sử khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất kể từ có chế độ sở hữu tồn dân đất đai ghi nhận lần nước ta Hiến pháp năm 1980 Còn lại, chế độ sở hữu khác, nơi tồn đa hình thức sở hữu, có hình thức sở hữu tư nhân đất đai, khái Điều 697 Bộ luật dân 2005 – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đặt mà thay vào khái niệm "mua bán đất đai" "mua bán, chuyển nhượng đất đai" "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta đặt mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Như vậy, đứng góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ lệ phí địa theo quy định pháp luật 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Để hiểu rõ đặc trưng riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sâu vào phân tích so sánh với số hình thức chuyển nhượng đất đai khác * So sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi sản xuất, đời sống Mục đích chuyển đổi quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất đời sống, nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Việc Nhà nước ghi nhận quyền có ý nghĩa lớn thực tiễn, sản xuất nông nghiệp Trong năm qua, Nhà nước ta có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nơng nghiệp, qua q trình thử nghiệm chủ trương số địa phương cho thấy, khắc phục tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 19 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Theo quy định Điều 701 Bộ luật dân 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau: Trả đủ tiền, thời hạn phương thức toán thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; Bảo đảm quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Trong nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, thời hạn phương thức thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng, phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tương ứng với quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền người thứ ba việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho bên nhận chuyển nhượng bên chuyển nhượng Các nghĩa vụ lại mặt chất nghĩa vụ người sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất vơ hình chung chuyển nhượng nghĩa vụ cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác nghĩa vụ nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật phát sinh sở quản lý nhà nước quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa để bù đắp cho Nhà nước chi phí dùng cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai đăng ký quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thấy hạn chế pháp luật dân quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể điểm sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 20 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Thứ nhất, quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung chung chưa bao quát hết trường hợp cụ thể chủ yếu đề cập Bộ luật dân không quy định rõ ràng pháp luật đất đai Thứ hai, pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên khơng có biện pháp bảo đảm việc ban hành quy phạm chế tài cụ thể bên vi phạm nghĩa vụ lạm quyền Trên thực tế, có nhiều trường hợp bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực nghĩa vụ vượt quyền hạn mà pháp luật cho phép Tiểu kết chương 1: Trong chương 1, tác giả trình bày cách bao quát vấn đề liên quan đến hợp đồng đất đai mà sâu lắng vấn đề “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”…Với nội dung sâu vào phân tích khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc v.v… việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trung gian việc hợp đồng Từ đó, tác giả muốn nói lên tầm quan trọng, tính hình thức loại hình giao dịch nhạy cảm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 21 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK): 2.1 Sơ lược VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh Đăk Lăk): VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh Đăk Lăk) chi nhánh VPLS Bình Minh & Cộng Sự có trụ sở Đà Nẵng luật sư Nguyễn Huy Hiệp làm trưởng chi nhánh (số điện thoại: 0905 792 405) Email: nguyenhuyhiep@ymail.com Địa chỉ: 80 Phạm Ngọc Thanh - Phường An Bình - TX Bn Hồ - Đăk Lăk Trong trụ sở chính: Loại hình kinh doanh : Doanh Nghiệp Tư Nhân Tên đối ngoại : ABM LAW OFFICE Ban Lãnh Đạo : Trưởng Văn Phòng : Trương Văn Bình - 0983.258.441 Địa : 101 Yên Báy, Q Hải Châu, TP Đà Nẵng Điện thoại : 05113.565.869 Email : binhminhlaw@gmail.com Giấy phép KD : 32010047/TP/DKHD Mã số thuế : 0401369108 LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG Bào chữa cho bị can, bị cáo người bị hại, vụ án hình kinh tế, lao động hành Bảo vệ quyền lợi ích cho khách hàng vụ việc dân sự, thương mại, hôn nhân gia đình Tư vấn pháp luật, soạn thảo đơn, văn bản, hợp đồng, di chúc theo yêu cầu khách hàng Đại diện theo ủy quyền, đảm nhận công việc liên quan đến pháp luật cho doanh nghiệp, quan, đơn vị khách hàng phạm vi nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 22 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Nhận bào chữa, tư vấn pháp luật miễn phí cho người có cơng cách mạng người nghèo 2.2 Thực trạng hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 2.2.1 Bất cập quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các điều khoản hình thức phần khơng thể thiếu loại hợp đồng, tùy vào đối tượng giao dịch lĩnh vực mà pháp luật có quy định cụ thể hình thức Theo quy định Điểm b Khoản Điều 127 Luật Đất đai 2003 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực” Như theo quy định Luật Đất Đai 2003 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có cơng chứng chứng thực không hợp đồng không thỏa mãn điều kiện hình thức hợp đồng theo Điều 139 Bộ luật dân 1995 quy định “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tn theo theo u cầu bên, Toà án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu Bên có lỗi làm cho giao dịch vơ hiệu phải bồi thường” Từ hai quy định Hội Đồng Thẩm Phán ban hành Nghị Quyết 02 (02/2004/HĐTP) hướng dẫn áp dụng pháp luật cho tranh chấp đất đai Phần b3 tiểu mục 2.3 Hội đồng thẩm phán hướng dẫn sau “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền ) tiểu mục 2.3 mục này, sau thực hợp đồng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 23 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối khơng bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tồ án cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà phần đất, Tồ án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất cịn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch” Như với trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau ngày tháng năm 2004 ngày mà Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực cơng nhận phần diện tích đất xây dựng nhà trồng lâu năm với với điều kiện có giấy phép xây dựng xây dựng khơng có tranh chấp Vấn đề nẩy sinh Bộ Luật dân 2005 đời có số quy định vấn đề hiệu lực hợp đồng Theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 giao dịch dân vi phạm điều kiện hình thức khơng phải đương nhiên vơ hiệu Dù giao dịch dân có vi phạm điều kiện hình thức mà bên khơng khởi kiện u cầu Tồ án tun bố giao dịch dân vơ hiệu hình thức Tồ án không xem xét, trường hợp đương yêu cầu Tồ án tun bố giao dịch vơ hiệu vi phạm hình thức theo quy định Điều 136 Bộ luật Dân sự, thời gian tuyên bố giao dịch dân vô hiệu vi phạm hình thức có hai năm kể từ ngày giao dịch dân xác lập, thời hạn đương u cầu Tồ án khơng chấp nhận yêu cầu Theo quy định Điều 121 Bộ luật Dân giao dịch dân hợp đồng dân sự, nên vụ án hợp đồng dân đương nhiên áp dụng Điều 136 Bộ luật Dân Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm mặt hình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 24 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ thức vi phạm tuyệt đối theo quy định Bộ luật dân 1995 lại tương đối theo quy định Bộ luật dân 2005 Ví dụ, ngày 01/01/2005, Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất Hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức đến ngày 20/01/2007 (quá hai năm) bên khởi kiện Toà án yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vơ hiệu Tồ án bác u cầu họ, công nhận hợp đồng mua bán Tuy nhiên ngày 01/10/2006 (trong thời hạn năm) mà họ có đơn u cầu Tồ án tun bố giao dịch dân vơ hiệu hình thức Tồ án Điều 134 Bộ luật Dân năm 2005 định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn tháng Q thời hạn mà khơng thực Tồ án tun bố giao dịch vơ hiệu Trong trường hợp bên có lỗi làm cho giao dịch dân vô hiệu phải bồi thường thiệt hại cho bên Như vậy, Toà án áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân buộc bên thực quy định hình thức giao dịch đương khởi kiện thời hiệu theo quy định Điều 136 Bộ luật Dân Như Nghị 02/2004/HĐTP dùng để hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân 1995 lỗi thời sau Bộ luật dân 2005 đời Nhưng thực tế xét xử Tòa án sử dụng Nghị 02/2004/HĐTP để giải tranh chấp, bên thường bên bán yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hình thức Trong trường hợp người mua không thỏa mãn điều kiện quy định Phần b3 Tiểu mục 2.3 Tòa án tuyên hủy hợp đồng hai bên trả lại cho nhận Như mà giá trị quyền sử dụng đất tăng ngày việc áp dụng Nghị 02 thực gây thiệt hại lớn cho người mua quan hệ hợp đồng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 25 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 2.2.2 Vướng mắc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định Khoản Điều 46 Nghị định 181 “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” Điều có nghĩa kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc thực thi hợp đồng thực bắt đầu quyền nghĩa vụ bên phát sinh Điều khó chấp nhận bởi: Thứ nhất, thực tế sau hợp đồng công chứng, chứng thực, bên chấp nhận ràng buộc bắt đầu thực hành vi cam kết Thứ hai, pháp luật phủ nhận giá trị pháp lý hợp đồng trường hợp mà thỏa mãn điều kiện quy định Bộ luật dân cho dù chưa đưa đăng ký quan đăng ký quyền sử dụng đất Thực tiễn thị trường quyền sử dụng đất nay, có nhiều hợp đồng ký kết mà bên thỏa thuận phương thức toán nhiều lần, nhiều kỳ Khoảng thời gian kéo dài từ đến hai năm thủ tục chuyển quyền thực sau kỳ hạn toán theo cam kết thực hồn tất Trong trường hợp đó, liệu khoản tiền mà bên mua chuyển cho bên bán có liên quan đến hợp đồng hay khơng Nếu khơng, tranh chấp xảy việc người bán trả lại khoản tiền cho người mua nào? Hậu cho xã hội người bán không muốn bán người mua không muốn mua với lý hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực Trong đời sống pháp lý, với vị trí điều khoản văn hướng dẫn thi hành, Nghị định 181/2004/NĐ-CP rào cản trình tuân thủ quy định văn có vị trí pháp lý cao hơn, ban hành trước đó, đặc biệt Bộ luật Dân Và nội dung không làm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 26 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ thay đổi thói quen xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng người tham gia thiết lập thị trường quyền sử dụng đất 2.3 Một vài vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn VPLS Bình Minh& Cộng Sự (chi nhánh Đăk Lăk): Việc giao kết hợ đồng dân nói chung việc xác lập quan hệ hợp đồng chủ thể,trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng nằm ngồi quy định chung ấy.Tuy nhiên, việc giao kết không bảo đảm điều kiện có hiệu lực hợp đồng pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân 2005) dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện bên bị nhầm lẫn bị lừa dối thường xẩy ra; cịn lý hợp đồng vơ hiệu bị đe dọa hiếm, hay nói cách khác xẩy Trường hợp hợp đồng giao kết bên không bảo đảm điều kiện lực hành vi thường xẩy thực tế Nhưng trường hợp người đại diện cho người chưa có lực hành vi phát khởi kiện để hủy hợp đồng, không khởi kiện hủy hợp đồng thực tế hợp đồng không đảm bảo điều kiện lực hành vi việc thực hợp đồng khơng có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng đảm bảo công lợi ích bên tham gia Tuy nhiên, qua thực tiễn tư vấn giải hồ sơ văn phịng luật vi phạm hình thức hợp đồng chiếm tỉ lệ cao vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất Đai 2003 văn hướng dẫn thi hành quy định cụ thể hình thức bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế người dân giữ thói quen cũ, muốn trốn tránh thực nghĩa vụ với nhà nước nên làm giấy tay với mà không công chứng, chứng thực đến xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ bổ sung tức làm lại hợp đồng chuyển nhượng theo quy định hình thức, điều tốn thời gian giải vấn đề phức tạp bên thường bên bán đất không muốn tiếp tục thực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 27 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ hợp đồng nữa, thời gian mà tịa án cho bên hồn thiện mặt hình thức hợp đồng bên bán khơng thực hợp đồng rơi vào tình trạng vơ hiệu theo quy định pháp luật hợp đồng rơi vào tình trạng vô hiệu theo quy định pháp luật hành tranh chấp bên phát sinh Tuy nhiên hợp đồng vi phạm mặt hình thức bên yêu cầu xin hủy hợp đồng hay khơng muốn hồn thiện mặt hình thức cho hợp đồng Tịa án hủy hợp đồng mà Tịa án dựa vào vản hướng dẫn thi hành cụ thể Chương II, Tiểu Mục 2.3 Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất để giải trường hợp tranh chấp trên.Tuy nhiên phân tích việc sử dụng Nghị 02/2004 Hội đồng thẩm phán tạo khơng vướng mắc lượng lớn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn không đảm bảo điều kiện mặt hình thức hợp đồng phần nhiều hợp đồng giao kết khoảng năm 2005 đến 2007 thời kỳ mà người dân chưa tiếp cận với quy định pháp luật, điều tạo tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến ổn định xã hội gây cản trở cho hoạt động giao lưu dân Tiểu kết chương 2: Bên cạnh chuẩn mực điều kiện đề cập chương 1, chương 2, với 02 thực trạng xoay quanh vấn đề mà tác giả đề cập (hình thức thời hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), phần định hướng chênh vênh thực tế lý thuyết; hiểu thêm khó khăn định việc áp dụng luật cán Tịa Án Nhân Dân nói chung luật sư nơi tơi thực tập nói riêng - văn phịng luật sư Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh Đăk Lăk) “mạng lưới” đan xen, không quán hệ thống pháp luật điều chỉnh hành, nhằm thực vai trò, bổn phận mình, cho đúng, xác, đảm bảo quyền , lợi ích hợp pháp người yếu tố tụng… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 28 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 3.1.1 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế-xã hội: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực khơng có hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể quy định chế độ, điều kiện cho thuê đất giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc phân phối lợi ích phải ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trung hóa quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế: Trong xu hướng nay, quốc gia muốn phát triển khơng thể độc lập với bên ngồi phải thiết lập mối quan hệ bang giao rộng rãi Việt Nam trình đổi mới, ý hội nhập với nhiều nước khu vực giới Trong q trình Nhà nước ta có nhiều sách phù hợp bảo đảm mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức, đơn vị kinh tế nước vào hợp tác đầu tư làm ăn Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài Trong năm qua có chủ trương đắn pháp luật ta có Luật đất đai nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 29 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Nay Luật đất đai 2003 có nhiều quy định thơng thống Chẳng hạn người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền chung người sử dụng đất quy định Điều 105, 107 Luật đất đai 2003, người Việt Nam định cư nước hưởng quyền nghĩa vụ quy định Điều 110 Luật đất đai 2003 quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất năm cho thuê đất thu tiền thuê đất lần hưởng quyền nghĩa vụ tương ứng theo quy định pháp luật Như hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai Việt Nam pháp luật đất đai nước giới theo thơng lệ quốc tế Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, trị Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế Việt Nam với nước giới 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật: Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 30 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 3.2.1 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: Một là, tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai mặt khác vừa bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển quyền sử dụng đất Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Hai là, hồn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho lơ đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc quản lý nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển quyền sử dụng đất Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu hệ thống hồ sơ xác lập khơng xác việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 31 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Các tài liệu địa nhiều nơi khơng phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động Ba là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thơng tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá Thơng tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau trọng hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Thực đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thông tin đất đai lên tất thông tin đại chúng 3.2.2 Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân: Hiện tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai điều kiện có hiệu lực hợp đồng người dân, người dân phần thói quen phần ngại phiền hà đến quan để yêu cầu cơng chứng chứng thực phần cịn thiếu hiểu biết pháp luật khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu hay giải tranh chấp phức tạp gây nhiều khó khăn cho quan chức cho người dân với việc hồn thiện đơn giản hóa thủ tục hành ta phải tăng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 32 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ cường tuyên truyền pháp luật xuống đến người dân để nâng cao trình độ pháp luật người dân gốc để hạn chế tranh chấp Tiểu kết chương 3: Với kinh nghiệm từ giảng viên hướng dẫn thực tập kiến thức tiếp thu nhà trường, đơn vị thực tập (cụ thể luật sư hướng dẫn), mạnh dạn đưa số phương hướng giải pháp với tính chất tham khảo, mong muốn góp thêm phần nhỏ bé công sức nghiệp hoàn thiện pháp luật toàn dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 33 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội Trước yêu cầu lành mạnh hóa kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế tồn cầu nhu cầu hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm cơng tác địa LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... 1.1 Sơ lược quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất: .7 1.1.1 Quyền sử dụng đất: 1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất: 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.1... nhận bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật thực quan tâm đến quyền người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, LUAN... đất, hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu