HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất THEO QUY ĐỊNH của bộ LUẬT dân sự 2005 và LUẬT đất ĐAI 2003 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Luận văn HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” khái niệm có từ lâu đời khái niệm “mua, bán đất” mà xuất Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Một vấn đề đặt nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán sử dụng đất ", hai thuật ngữ khác nào? Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” “chuyển nhượng ruộng đất” sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất đề cập văn quản lý đất đai nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 Tống cục Quản lý ruộng đất (nay Bộ Tài nguyên Môi trường) hướng dẫn cách giải trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, khơng hợp lý quy định: “Nói chung, tất việc chuyển nhượng, mua bán đất đất Hợp tác xã chia cấp không quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tất việc chuyển nhượng, mua bán đất từ trước thuộc sở hữu tư nhân khơng quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực trái phép Riêng tỉnh phía Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành nghị định số 01-ND/75 Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất việc mua, bán, chuyển nhượng ruộng đất tư nhân với nhau, dù có quyền địa phương thị thực, trái phép Như vậy, xét mặt từ ngữ chắn có khác biệt “chuyển nhượng” “mua bán” Theo nhà ngôn ngữ học định nghĩa “nhượng" động từ có nghĩa “nhường, bán cho”; "nhường" động từ có nghĩa "nhượng, chịu thiệt cho đê lợi cho người” “Chuyển nhượng” nghĩa “nhường lại, bán lại cho người khác” "Mua " nghĩa “trao đổi tiền lấy đồ vật với ưng thuận người bán”, "Bán” nghĩa "đổi đồ vật LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tiền có thỏa thuận đôi bên "mua bán ~ nghĩa “buôn bán mua đồ vật với giá sỉ (buôn) bán lại với giá lẻ để lấy lời" Xét chất kinh tế, “chuyển nhượng” “mua, bán” có điểm tương đồng thể việc bên chuyển giao tài sản (hoặc quyền sử dụng đất cho bên để lấy tiền, nhiên, mặt pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ khác với mua bán đất đai số điểm sau đây: o Chuyển nhượng QSDĐ có đối tượng chuyển giao quyền sử dụng đất cịn mua bán đất có đối tượng chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất o Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất chủ thê mua bán đất chủ sở hữu đất đai o Hình thức pháp lý chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngồi ra, thấy "chuyển nhượng" mang ý nghĩa kinh tế, tìm kiếm lợi nhuận, nhiều trường hợp chí khơng có Cịn “mua bán” phải có lợi nhuận Nhà làm luật lựa chọn thuật ngữ "chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thay “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện mục tiêu nhà nước xã hội chủ nghĩa Dần dần theo thời gian, thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên phổ biến, đặc biệt văn hành Nhà nước nội hàm biến đổi theo hướng khái niệm có tính chất tương tự “mua ban quyền sử dụng đất” Khái niệm HĐCNQSDĐ nhà làm luật quy định sau: “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyến nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai" [BLDS 2005, Điều 697] LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Như vậy, chuyển nhượng QSDD giao dịch người làm luật đặt giới thiệu với dân cư giải pháp dung hịa ý chí người làm luật liên quan đến quyền sở hữu đất đai nguyện vọng dân cư việc có quyền có giá trị tài sản (và giao dịch dược) đất Các đặc điểm hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 689 BLDS năm 2005 HĐCNQSDĐ có hai đặc điểm bật vê hình thức là: Thứ nhất, hợp đồng phải giao kết hình thức văn Việc nhà làm luật quy định “hợp đồng chuyển quyền quyền sử dụng đất phải xác lập thành văn bản” [Điều 689] hợp lý Bởi vì, QSDĐ tài sản có giá trị lớn chuyển nhượng làm phát sinh thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ chủ thể Nhà nước Các bên chuyển nhượng cần phải có chứng việc chuyển nhượng Nhà nước người thứ ba cần biết việc chuyển nhượng QSDĐ bên để ghi nhận có hành vi ứng xử phù hợp Thứ hai, hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo quy định cửa pháp luật Đặc điểm dường trở hành nguyên tắc thừa nhận ăn sâu vào ý thức người sử dụng đất thực quyền CQSDĐ Vấn đề đặt là, việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền việc chuyển nhượng hồn tất, bên có cần phải cơng chứng chứng thực? Các bên chuyển nhượng cần đến trước quan quản lý đất đai nộp đủ giấy tờ thủ tục theo quy định, trước chứng kiến công chức phụ trách vấn đề chuyển nhượng yêu cầu cho phép bên thực thủ tục chuyển nhượng Nếu thực điều có lẽ giảm bớt thủ tục hành đỡ tốn thời gian, tiền bạc Có vẻ nhà làm luật Việt Nam không đồng ý với quan điểm mà lý giải theo hướng: với kinh tê thị trường giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ngày gia tăng, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com số lượng cán cơng chức làm cơng tác quản lý đất đai có trình độ pháp lý phải xử lý nhiều công việc chuyển môn lĩnh vực quản lý đất đai Nếu để họ trực tiếp xem xét hợp đồng chuyển nhượng q tải họ Việc để hệ thống quan trung gian có chuyển mơn pháp luật cơng chứng, chứng thực hợp đồng cần thiết Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất Theo quy định Điều 698 BLDS năm 2005 nội dung HĐCNQSDĐ bao gồm nội dung sau đây: tên, địa bên, quyền, nghĩa vụ bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất lại bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn toán; quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; thông tin khác liên quan đến QSDĐ, trách nhiệm cửa bên vi phạm hợp đồng Mỗi điều khoản nội dung hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, sở phát sinh quyền nghĩa vụ hai bên, sở giải tranh chấp QSDĐ liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước đất đai, mà trực tiếp với quan có thẩm quyền địa phương Những nội dung cần ý nội dung HĐCNỌSDĐ bao gồm: Thứ nhất, tên, địa bên tham gia hợp đồng (thơng thường cịn có thêm thơng tin ngày, tháng, năm, sinh, số chứng minh nhân dân, ngày cấp, nơi cấp, .) khơng có ý nghĩa bên giao dịch, mà tạo điều kiện cho quan quản lý theo dõi việc chuyển dịch QSDĐ Thứ hai, quyền nghĩa vụ bên Đây sở pháp lý quan trọng để giải tranh chấp QSDĐ thực tế điều khoản quyền nghĩa vụ bên thường đặt phần cuối hợp đồng Thứ ba, hợp đồng cần thể rõ thông tin loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất Điều quan trọng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giúp xác định rõ đối tượng hợp đồng, tránh nhầm lẫn với quyền sử dụng đất khác Thứ tư, thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất lại bên nhận chuyển nhượng có ý nghĩa đơi với hợp đồng chuyển nhượng loại đất sử dụng có thời hạn xác định Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất (sử dụng ổn định lâu dài), điều khoản không trọng Thứ năm, giá chuyển nhượng QSDĐ số tiền tính đơn vị diện tích đất hai bên thoả thuận Giá chuyển nhượng QSDĐ coi điều khỏan quan trọng hợp đồng Nó biểu thị tiền khả khai thác lợi ích QSDĐ mang lại Giá chuyển nhượng QSDĐ, khác vùng, vị trí địa phương Giá chuyển nhượng QSDĐ, mặt phản ánh lợi ích việc khai thác cơng dụng đất mặt phản ánh tiện lợi sở hạ tầng vị trí đất Thứ sáu, phương thức, thời hạn toán Điều khoản có ý nghĩa việc đảm bảo quyền bên chuyển nhượng Thứ bảy, quyền người thứ ba đất chuyển nhượng Điều khoản thường đề cập đến việc tiếp nhận quyền nghĩa vụ ngõ chung, cho thuê đất thời hạn hợp đồng cũ chưa hết hiệu lực Điều khoản khơng thể thiếu, phụ lục cho quyền nghĩa vụ bên trường hợp cụ thể Thứ tám, thông tin khác liên quan đến QSDD Đây điều khoản có tính chất dự phịng cho vấn đề liên quan đến đất Thứ chín trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng Điều khoản có ý nghĩa việc thực hợp đồng gặp trục trặc cần thỏa thuận điều khoản thật cẩn thận Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Việc chuyển nhượng QSDD tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hình thức, nội dung đăng ký CQSDĐ theo quy định pháp luật có hiệu lực pháp luật không xảy tranh chấp Trong năm gần số vụ tranh chấp HĐCNQSDĐ chiếm tỷ lệ lớn so với tổng số vụ tranh chấp đất đai (năm 2007: 28,24%; năm 2008: 27,51%; năm 2009: 29,61%) chiếm tỷ lệ đáng kể so với tổng số vụ tranh chấp dân nói chung (năm 2007: 5,96%; năm 2008: 6,02%; năm 2009: 6,13%) Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất phát từ nguyên nhân sau: - Vi phạm hình thức thủ tục việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: bên chuyển nhượng QSDĐ không làm đầy đủ thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Dẫn đến tình trạng bên yêu cầu tòa án tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu - Vi phạm nội dung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các vi phạm chủ yếu là: + Các vi phạm điều kiện QSDĐ đem chuyển nhượng quy định Điều 106 Luật Đất đai năm 2003; + Vi phạm điều kiện chủ thể QSDĐ Đó trường họp người khơng phải chủ sử dụng đất lại đem chuyển nhượng QSDĐ người khác; chủ sử dụng đất không pháp luật cho phép chuyển nhượng QSDĐ dang sử dụng lại đem chuyển nhượng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự cần thiết hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những bất cập cua Bộ luật Dân năm 2005 Hiện nay, BLDS năm 2005 bỏ số quy định BLDS năm 1995 như: phần quy định chung CQSDĐ bỏ quy định thủ tục CQSDĐ, điều kiện CQSDĐ, hậu việc CQSDĐ, chấm dứt QSDĐ; chương HĐCNQSDD BLDS năm 2005 bỏ quy định điều kiện chuyển nhượng ỌSDĐ, hình thức chuyển nhượng QSDĐ, điều kiện người chuyển nhượng QSDĐ Việc sửa đổi bổ sung giúp cho quy định BLDS không bị lỗi thời phải sửa đổi Luật Đất đai sửa đổi Nhưng điều xuất bất cập quy định chuyển nhượng QSDĐ BLDS mang tính chung chung, khơng cụ thể người dân đem áp dụng chuyển nhượng ỌSDĐ Khi chuyển nhượng QSDĐ bên thường tìm đến quy định Luật Đất đai, mẫu HĐCNQSDĐ có sẵn mà khơng nghiên cứu nội dung BLDS Ngoài ra, quy định cụ thề BLDS năm 2005 vê HDCNQSDĐ cịn có bất cập sau: Thứ nhất, không quy định nghĩa vụ thực nghĩa vụ tài Nhà nước bên chuyển nhượng Tại Điêu 699 Điều 701 cua BLDS năm 2005 quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng không đề cập đến việc bên có nghĩa vụ thực nghĩa vụ tài với Nhà nước thuế CQSDĐ thuế thu nhập từ CQSDĐ, lệ phí trước bạ khơng có điều khoản quy định bên thỏa thuận vấn đề Mặc dù, HĐCNQSDĐ thực tế vấn đề quan trọng bên thỏa thuận kỹ Có thể, nhà làm luật bỏ việc quy định nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ bên chuyển nhượng QSDĐ để quy định BLDS đỡ cứng nhắc để bên tự thỏa thuận Tuy nhiên, thiết nghĩ thuế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chuyển quyền cịn có nhiều loại nghĩa vụ tài khác lệ phí trước bạ, lệ phí địa phát sinh hai bên thực việc chuyển nhượng QSDĐ Do đó, BLDS phải quy định việc thực nghĩa vụ tài với nhà nước nghĩa vụ bắt buộc bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ cho phép bên thỏa thuận việc thực nghĩa vụ Thứ hai, quy định cứng nhắc việc bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ đăng ký QSDĐ Khoản Điều 701 quy định nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng là: "đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” Nhưng thực tế bên thỏa thuận bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ Mặt khác, theo quy định Luật Đất đai năm 2003 khơng có quy định cấm bên chuyển nhượng thực nghĩa vụ đăng ký Thậm chí văn bán hướng dẫn Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Tổ chức đầu tư xây dụng nhà ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên nhận chuyển nhượng nộp (01) hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài ngun mơi trường”[Điều 18] Thứ ba, thời điểm có hiệu lực HDCNQSDĐ chưa quy định rõ ràng dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau, người dân bị xử phạt không quy định pháp luật HĐCNQSDĐ cỏ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phịng đăng ký QSDĐ Tuy nhiên, có nhiều trường hợp thực tế sau bên công chứng HĐCNỌSDĐ 10 ngày sau không đăng ký việc chuyển nhượng văn phòng đăng ký QSDĐ thực nghĩa vụ tài với nhà nước bị quan thuế phạt chậm thực nghĩa vụ tài Và việc xử phạt dựa vào Điều 32 cửa Luật quản lý thuế năm 2006: thời hạn: địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: Chậm ngày thú mười kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế loại thuế khai nộp theo ltần phát sinh nghĩa vụ thuế” Việc LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com làm vi phạm pháp luật đất đai pháp luật dân sự, ảnh hưởng nghiêm trọng tới lợi ích người dân Thứ tư, nội dung BLDS năm 2005 hình thức chuyển nhượng QSDĐ lạc hậu có thay đổi pháp luật Điều 689 BLDS năm 2005 quy định hình thức CQSDĐ phải thực hợp đồng phải công chứng, chứng thực Như đề cập, chức công chứng hợp đồng chuyển sang cho quan cơng chứng Do đó, việc quy định hợp đồng phải chứng thực không phù hợp thời gian tới Những bất cập Luật Đất đai năm 2003 chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai luật chuyển ngành quy định việc quản lý sử dụng đất đai quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất Để thấy bất cập BLDS HĐCNQSDĐ không xem xét bất cập Luật Đất đai năm 2003 chuyển nhượng QSDĐ Để từ thấy mối quan hệ BLDS Luật Đất đai bất cập chế định chuyển nhượng QSDĐ pháp luật Việt Nam Sau sồ bát cập Luật Đất đai năm 2003 chuyển nhượng QSDĐ: Thứ nhất: Luật Đất đai có trùng lặp với BLDS hình thức việc chuyển nhượng QSDĐ Điều 689 BLDS năm 2005 quy định vê hình thức CQSDĐ Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 nhắc lại: Hợp đồng chuyển nhương quyền sứ dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứngg thực Ủy ban nhân dân xã, phườn, thị trấn nơi có đất” Pháp luật quốc gia thể thống nhất, BLDS quy định hình thức việc chuyển quyền Luật Đất đai không cần thiết phải nhắc lại Thứ hai: Luật Đất đai năm 2003 không quy định cụ thể đầy loại giấy tờ hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ Do đó, người dân nộp hồ sơ 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đăng ký chuyển nhượng QSDĐ, quan thực thi pháp luật bắt họ phải nộp thêm giấy tờ nằm quy định Luật Thứ ba: pháp luật đất đai hợp pháp hóa cho trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật làm ảnh hưởng đến ý thức người dân việc tuân thủ trình tự thủ tục chuyển nhượng Dường từ trước đến Nhà nước ta phải chạy theo người dân vấn đề công nhận HĐCNQSDĐ Khi Luật Đất đai năm 1993 hiệu lực thi hành, đường lối xử lý Nhà nước vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật hợp thức hóa cho người dân Điều thể mục III Công văn sô 1427/CV/ĐC ngày 13 tháng 10 năm 1995 Tơng cục địa việc hướng dẫn xử lý số vấn đề đất đai để cấp GCNQSDĐ có quy định việc chuyển nhượng đất trái phép xử lý sau: ”Các tổ chứcc Nhà nước giao đất mà tự tiện đem chuyển nhường cho người khác sử dụng thì: truy thu tiền chuyển nhượng đất nộp vào ngân sách Nhà nước, xử phạt hành Ttrường hợp việc chuyển nhượng gây hậu nghiêm trọng, lợi dụng việc chuyển nhượng đất để tham ô, tư lợi phải truy cứu trách nhiệm hình người vi phạm + Đối với người nhận quyền sử dụng đất thực có nhu cầu để làm nhà ở, để sản xuất kinh doanh mà vị trí khu đất phù hợp với quy hoạch họ phái làm thủ tục hợp thức hố Người nhận đất phải nộp phạt hành hành vi chuyển nhượng đất trái phép,nộp lệ phí địa Sau người nhận đất làm đầy đủ nghĩa vụ thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Đối với khu đất chuyển nhượng không phù họp với quy định, mà quy hoạch chưa thực hiện, người nhận đất xây dụng cơng trình nhà họ tạm thời sử dụng không xây dựng thêm quy hoạch triển khai người phải tự dỡ bỏ cơng trình nhà nói Nếu đất 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chưa xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi tiến hành giao đất theo quy định pháp luật Cá nhân chuyển nhượng đất với để 1àm nhà chuyển nhượng đất để sản xuất nông nghiệp: lâm nghiệp: nuôi trồng thủy sản, làm muối phù hợp với quy hoạch khơng có tranh chấp hợp thức hố để cấp giấy CNQSDĐ phải nộp phạt hành chính, làm thủ tục trước bạ sang tên, nộp tthuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí địa Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai có hai điều thể nội dung hợp thức hóa cho người dân khơng tn thủ quy định vê chuyển nhượng QSDĐ là: - Cấp Giấy chứng nhận đất cộng đồng dân cư, sở tôn giáo sử dụng kể trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01 tháng năm 2004 (khoản Điều l0) Trong theo quy định Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 1993, tổ chức tôn giáo không phép nhận chuyển nhượng QSDĐ - Cấp Giấy chứng nhận trường hợp CQSDĐ chưa thực thủ tục chuyển quyền theo quy định Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng QSDĐ nhà gắn liền với QSDĐ (sau gọi người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng năm 2004 mà chưa cấp Giấy chứng nhận có giấy tờ việc CQSDĐ có chữ ký bên chuyển quyền (khơng có xác nhận quan có thẩm quyền việc chuyển quyền) khơng phải thực thủ tục CQSDĐ, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định khoản Điều 135 khoản Điêu 136 Nghị định sô 181/2004/NĐ-CP (khoản Điều 11) 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Với việc làm quan nhà nước tạo tâm lý chung người dân chuyển nhượng QSDĐ kể chưa đủ điều kiện trái pháp luật, nhà nước hợp thức hóa cho theo kiểu "sự rồi" Thứ tư, Các quy định điều kiện CQSDĐ bất cập Cụ thể : Một là, Luật Đất đai quy định điều kiện QSDĐ chuyển nhượng phải cấp GCNQSDĐ việc cấp GCNQSDĐ nhiều năm qua chậm chưa thực xong: Hai là, quy định CQSDĐ chưa rõ ràng nằm tản mạn nhiều điều luật văn khác Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định điều kiện đất chuyển quyền; Chương IV Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất có lồng ghép điều kiện người sử dụng đất tham gia chuyển nhượng; Chương X Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (Điều 98 đến Điều 115) quy định lẫn lộn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất điều kiện CQSDĐ Thứ năm, quyền chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân chưa có bình đẳng dẫn đến giao dịch ngầm QSDĐ gây thất thu cho ngân sách nhà nước Sự bất bình đắng thể khía cạnh sau: - Đất nhà nước giao (có thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế, khơng thu tiền hộ gia đình, cá nhân) chuyển nhượng đất cho tổ chức kinh tế nước, hộ gia đỉnh cá nhân th khơng chuyển nhượng Mặc dù, đất giao đất thuê đất sử dụng có thời hạn - Người nước ngoài, tổ chức cá nhân nước thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất (điểm c khoản Điều 120 Luật Đất đai năm 2003) Trong tổ chức kinh tế nước khơng có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Người Việt Nam định cư Ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất (điểm c khoản Điều 119 Luật Đất đai năm 2003) Trong tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước khơng có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê Thứ sáu, tình trạng chuyển nhượng QSDĐ ngầm diễn thủ tục chuyển nhượng phức tạp Chỉ tính riêng đất nơng thơn mồi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nơng thơn dọn đến nơi mới, chủ yếu thông qua đường CQSDĐ Trong q trình tổ chức thực hiện, quyền cịn số tồn chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp thực có điều kiện khơng hỗ trợ cho trình chuyển đối cấu lao động nơng thơn, có đến 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ khơng đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng phức tạp Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà để bán tình trạng mua bán trao tay trước dự án hồn thành cấp GCNQSDĐ diễn phơ biến nhà nước khơng thể kiểm sốt Thứ bảy, quy định giá đất Luật Đất đai năm 2003 chưa thực công cụ để nhà nước điều tiết lợi ích từ việc chuyển nhượng QSDD Các bên chuyển nhượng không nêu giá trị chuyển nhượng quyền sử đụng đất thực vào hợp đồng, giá nêu hợp đồng chuyển nhượng giá với khung giá nhà nước quy định Việc làm làm cho nhà nước thất thu hàng nghìn tỷ đồng Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất BLDS năm 2005 quy định mang tính nguyên tắc chung chung chuyển nhượng QSDĐ Các quy định cụ thể để bên cỏ thể thực việc chuyển 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhượng QSDĐ lại quy định chủ yếu Luật đất đai Do đó, chúng tơi kiến nghị cần hồn thiện quy định pháp luật theo hướng sau: Thứ nhất, cần phân định rõ vai trò BLDS Luật Đất đai việc quy định chuyển QSDĐ Trong q trình sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2005 có số ý kiến khác Phần quy định CQSDĐ Có ý kiến đề nghị bỏ phần có ý kiến đề nghị giữ lại Trong thời gian tới BLDS năm 2005 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi Do đó, xuất số quan điểm việc giữ nguyên hay để lại phần thứ năm BLDS năm 2005 Cụ thể: “Việc sửa đổi BLDS năm 2005 theo hướng phân định rõ nội dung vật quyền trái quyền đặt cần thiết phải cấu trúc lại Bộ luật Dân số năm 2005 Hiện có ba phương án kê cấu trúc Bộ luật Dân sửa đổi: - Phương án 1, giữ nguyên cấu trúc Bộ luật Dân năm 2005 hành gồm phần - Phương án 2, Cấu trúc thành phần (quy định chung, vật quyền, trái quyền, thừa kế quan hệ dân có yếu tố nước ngoài) ; - Phương án 3, cấu trúc thành phần(quy định chung, vật quyền, trái quyền, thừa kế, quyền sở hữu trí tuệ chuyển giao cơng nghệ, quan hệ dân có yếu tố nước ngồi) Tổ biên tập dự kiến cấu trúc Bộ luật Dân theo phương án 2, …phần thứ (điều 688 - Điều 735) quy định chuyện quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2005 dự kiến không kết cấu Bộ luật Dân sủa đổi nội dung kết cấu lại theo hướng: quy định có nội dung vật quyền (quyền bề mặt, tài sản bảo đảm…)chuyển vào phần vật quyền, quy định giao dịch chuyển vào phần trái quyền thừa kế;”” 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Giáo sư Morishima Aikyo - thành viên Ban nghiên cứu chung JICA BLDS Việt Nam (Giáo sư danh dự Đại học Nagoya, Nhật Bản) Tọa đàm vấn đề cần sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2005 ngày 25 đến 27 tháng năm 2010 Đồ Sơn, Hải Phòng nêu quan điểm: “Liên quan đến quy định chuyển quyền sử dụng đất, phần mang tính lịch sử, thời điểm năm 1995: đất đai thuộc sở hữu toàn dân đất đai thực tài sản đối tượng quyền sở hữu tài sản nhung đưa thành phần riêng Có nước có đặc điểm tương tự Việt Nam Anh Quốc: đất đai thuộc quốc vương người dân có quyền feasor: cao quyền sử dụng đất Việt Nam Tình trạng Việt Nam khác với năm 1995: việc xác lập quyền sử dụng đất rõ ràng cụ thể việc có sổ đỏ người Việt Nam dễ dàng trước Chính vậy, quyền đất đai Việt nam rõ ràng chắn nhiều: đưa thành quyền tài sản Nếu không đưa thành chương riêng đối tương quyền tài sản tất quyền tài sản khác Vì vậy, tán thành không đưa riêng quyền sử dụng đất thành chương riêng mà để thành loại tài sản đối tượng quyền sở hữu, điều góp phần đưa BLDS Việt Nam gần với thơng lệ quốc tế hơn” Chúng ủng hộ quan điểm không nên quy định CQSDĐ thành phần riêng BLDS mà chi nên coi QSDĐ loại tài sản có quy chế pháp lý tài san khác Các vấn đề CQSDĐ Luật Đất đai quy định cụ thể “điều góp phần đưa BLDS Việt vam gần với thơng lệ quốc tế hơn” thúc đẩy việc chuyển quyền QSDĐ tạo thị trường bất động sản tiềm năng, đem lại nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Thứ hai, sửa đổi điều kiện CQSDĐ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai cần quy định rõ ràng điều kiện chuyển nhượng có điều kiện QSDĐ điều kiện người sử dụng đất tách riêng khỏi quy định quyền nghĩa vụ để đảm bảo người sử dụng đất dễ dàng nắm quy định mà tuân thủ thực Ngoài ra, điều kiện để 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com QSDĐ chuyển nhượng Điều 106 Luật Đất đai điều kiện phải có GCNQSDĐ điều kiện gây khó khăn cho phát triển cửa thị trường QSDĐ Kể tất đất Việt Nam cấp GCNQSDĐ điều kiện gây khó khăn định Đó trường hợp chuyển nhượng phần đất, trình chờ lấy giấy chứng nhận lại có nhu cầu chuyển nhượng ngay, bên khơng thể công chứng để thực giao dịch Theo quy định điều kiện chuyển nhượng Luật Đất đai cần tính đến tiến tương lai ngành địa việc số hóa việc quản lý thơng tin địa cỏ việc đăng ký QSDĐ Khi người sử dụng đất khơng cần thiết phải có giấy chứng nhận QSDĐ Cơ quan đăng ký cần đối chiếu thông tin hợp đồng đăng ký hệ thống điện tử Do đó, mạnh dạn đề nghị Luật Đất đai sửa điểm a khoản Điều 106 Luật Đất đai thành “có quyền dụng đất hợp pháp” Thứ ba, Luật Đất đai nên tạo bình đẳng quyền chuyển nhượng thuê đất giao đất, tổ chức kinh tế nước tổ chức, cá nhân nước ngồi Có tác giả nêu ý kiến : “Luật Đất đai nên xóa bỏ phân biệt giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức kinh tế nước thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài” Tác giả đề xuất áp dụng hai hình thức: “(a) Thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê (tiền thuê đất trả lần với tiền sử dụng đất thời gian sử dụng); (b) Thuê đất trả tiền hàng năm giao đất trả tiền lần cho tất tổ chức sử dụng đất khơng phân biệt nước ngồi hay nước Tác giả cho rằng: “Cấu trúc hình thức (a) dường hợp lý chất giao đất có thời hạn giống thuê thuê đất trả tiền lần dễ phân 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com liệt so với thuê đất trả tiền hàng năm phản ánh chất tổ chức (bản chất thuê cho mua) Chúng tơi đồng ý với cấu trúc hình thức (a) nêu trên, tổ chức kinh tế nước nhà đầu tư nước nên áp dụng hình thức cho thuê đất (có thể trả tiền hàng năm trả tiền lần) Ngồi ra, chúng tơi cho QSDĐ th nên cho phép chuyển nhượng, tất nhiên phải tuân thủ điều kiện pháp luật quy định Điều giúp tạo thị trường QSDĐ sôi động phát triển đồng thời đem lại nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Thứ tư, Luật Đất đai phải sửa quy định giá đất để đảm bảo giá chuyển nhượng QSDĐ nêu HĐCNQSĐ phải giá thị trường Từ trước đến Việt Nam tồn hai loại giá quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Một loại giá bên thoả thuận thực với loại giá theo Hợp đồng công chứng thường với khung giá nhà nước quy định Điều gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Theo chúng tôi, Luật Đất đai pháp luật thuế nên quy định giá chuyển nhượng QSDĐ làm cho việc tính thuế, phí lệ phí tính theo giá thị trường Đồng thời Luật phải tạo chế để kiểm soát gian lận bên chuyển nhượng Chúng mạnh dạn đề xuất số giải pháp sau: Một là: quy định tất việc mua bán chuyển nhượng QSDĐ phải thông qua sàn giao dịch QSDĐ bất động sản theo quy định pháp luật Hai là, thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định giá cho giao dịch CQSDĐ Giá tổ chức đưa sát với giá thị trường có tính pháp lý áp dụng để tính nghĩa vụ tài với Nhà nước Tất nhiên có chênh lệch giới hạn cho phép so với giá bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ba là, thiết lập hệ thống quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng hoạt động tư vấn giá đất 19 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... phép chuyển nhượng QSDĐ dang sử dụng lại đem chuyển nhượng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT LUAN... HĐCNQSDĐ nhà làm luật quy định sau: “ Hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất chuyển giao đất quy? ??n sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên... Sự cần thiết hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất Những bất cập cua Bộ luật Dân năm 2005 Hiện nay, BLDS năm 2005 bỏ số quy định BLDS năm 1995 như: phần quy định