(LUẬN văn THẠC sĩ) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật dân sự việt nam 2005

MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục hình vẽ, đồ thị MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.1.0 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 16 1.2.0 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam 18 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3.0 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.4.0 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 1.4.1 Quan điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm giao kết 29 1.4.2 Quan điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm đăng ký 30 1.4.3 Kết luận hiệu lực hợp đồng 32 1.5.0 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 1.5.1 Luật đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung 32 1.5.2 Bộ Luật Dân năm 1995 35 1.5.3 Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành 35 1.5.4 Bộ luật Dân năm 2005 37 1.5.5 Các quy định thuế, phí lệ phí 40 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 41 2.1 Nội dung quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 2.1.1 Nội dung quy định chuyển quyền sử dụng đất 41 2.1.2 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 2.2 Thực trạng áp dụng quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.2.1 Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.2.2 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.2.3 Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 79 3.1 Sự cần thiết hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.1.1 Những bất cập chủ yếu Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.1.2 Nguyên nhân bất cập việc áp dụng quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 88 3.2 Định hướng hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 89 3.2.1 Quan điểm Đảng Nhà nước 89 3.2.2 Những định hướng hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 92 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 93 3.3.1.Giải pháp rà soát, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất 93 3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 98 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật Dân Bộ Luật Dân Việt Nam CQSDĐ : chuyển quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất HĐCNQSDĐ : hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ : quyền sử dụng đất TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Bảng 2.1 Mức thu lệ phí địa Ủy ban nhân dân thành phố 72 Hà Nội Bảng 2.2 Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hà Nội TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 73 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Số hiệu Tên hình vẽ, đồ thị Trang Đồ thị 2.1 Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 77 so với tranh chấp đất đai tranh chấp dân Tòa án nhân dân thụ lý nước từ năm 2007 - 2009 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá; tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống; địa bàn phân bố khu dân cư; xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn diện tích, số lượng; cố định vị trí địa lý khơng thể di dời Đây nguyên nhân chủ yếu tạo khác biệt giá trị mảnh đất có vị trí địa lý khác Trong đại đa số quốc gia giới trì hình thức sở hữu khác đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân … Việt Nam, pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu toàn dân đất đai Chế độ sở hữu toàn dân đất đai đời kể từ Hiến pháp năm 1980 ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980 Chế độ sở hữu đất đai trì, củng cố tồn nước ta từ đến Với việc đời chế độ sở hữu tồn dân đất đai, hình thức sở hữu tư nhân đất đai bị xóa bỏ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ sử dụng ổn định, hợp pháp Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Tuy nhiên, nhu cầu khách quan sống đòi hỏi QSDĐ phải dịch chuyển Ở khía cạnh khác, để giải phóng lực sản xuất người lao động, pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cấp GCNQSDĐ CQSDĐ thời hạn sử dụng đất Đây sở chủ yếu việc xác lập hoạt động CQSDĐ thực tế Tuy nhiên để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CQSDĐ, pháp luật nước ta quy định hình thức pháp lý CQSDĐ bao gồm hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê thuê lại, chấp, tặng cho, thừa kế góp vốn QSDĐ Các quy định CQSDĐ đề cập BLDS năm 1995 BLDS năm 2005 Việc đời quy định góp phần thúc đẩy giao dịch CQSDĐ phát triển lành mạnh, pháp luật có tác động tích cực đến việc nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản nước ta Bên cạnh thành công, thực tế việc thực quy định BLDS năm 2005 CQSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng cịn bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế thời điểm có hiệu lực hợp đồng chưa xác định rõ; việc áp dụng đầy đủ quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hạn chế, v.v Để khắc phục hạn chế này, địi hỏi cần phải có nghiên cứu chuyên sâu HĐCNQSDĐ góc độ lý luận thực tiễn; đặc biệt bối cảnh rà soát, sửa đổi, bổ sung số điều BLDS năm 2005 sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu q trình tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập quốc tế Đây lý chủ yếu để lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật Dân Việt Nam 2005" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài CQSDĐ hoạt động diễn phổ biến đời sống xã hội Do vậy, quy định lĩnh vực chế định quan trọng pháp luật dân pháp luật đất đai Thời gian vừa qua có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học CQSDĐ góc độ pháp lý công bố mà tiêu biểu phải kể đến cơng trình khoa học sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận thực tiễn : Luận án thạc sĩ luật học Trần Trọng Hùng (1998); TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ Luật học Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004); - Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Văn Tiến (1997); - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta: Luận văn thạc sĩ luật học Trần Đăng Vinh (2002); - Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân: Luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thu Thủy (2001); - Chế định quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Cam (1997); - Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam: Ths Bùi Tuyết Mai, Nhà xuất Lao động, xã hội, Hà Nội (2006); - Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai: Luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Quang Tuyến (2003) v.v; Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu đây, tìm hiểu CQSDĐ khía cạnh quyền CQSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất xem xét việc CQSDĐ phương diện luật nội dung (pháp luật đất đai) mà chưa có cơng trình chun khảo xem xét, đánh giá cách toàn diện, hệ thống sở lý luận thực tiễn nội dung hợp đồng CQSDĐ theo quy định BLDS Trên sở kế thừa thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học công bố, Luận văn sâu nghiên cứu cách toàn diện, hệ thống sở lý luận thực tiễn tìm hiểu nội dung CQSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng theo quy định BLDS năm 2005 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định mục đích nghiên cứu sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn việc xây dựng chế định CQSDĐ HĐCNQSDĐ theo quy định BLDS năm 2005; - Kiến giải việc hồn thiện chế định CQSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam; 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu đề tài này, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tìm hiểu, nghiên cứu chất, đặc trưng HĐCNQSDĐ đặt mối quan hệ với quy định CQSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam; - Phân tích quy định pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐ đặt mối liên hệ thực tiễn để bất cập lĩnh vực pháp luật này; - Lý giải nguyên nhân tồn tại, bất cập việc thực thi quy định HĐCNQSDĐ; - Đề xuất định hướng số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định CQSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn, bao gồm: - Các văn quy phạm pháp luật đất đai, dân có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, đặt mối quan hệ so sánh quy định hành quy định ban hành trước đây; - Thực tế thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta thời gian qua 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung cụ thể sau đây: TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com pháp luật theo hướng sau: Thứ nhất, cần phân định rõ vai trò BLDS Luật Đất đai việc quy định chuyển QSDĐ Tại phần 1.5.4 phân tích q trình sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2005 có số ý kiến khác Phần quy định CQSDĐ Có ý kiến đề nghị bỏ phần có ý kiến đề nghị giữ lại Trong thời gian tới BLDS năm 2005 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi [36, Điều 2] Do đó, xuất số quan điểm việc giữ nguyên hay để lại phần thứ năm BLDS năm 2005 Cụ thể: “Việc sửa đổi BLDS năm 2005 theo hướng phân định rõ nội dung vật quyền trái quyền đặt cần thiết phải cấu trúc lại Bộ luật Dân năm 2005 Hiện có ba phương án cấu trúc Bộ luật Dân sửa đổi: - Phương án 1, giữ nguyên cấu trúc Bộ luật Dân năm 2005 hành gồm phần (….); - Phương án 2, cấu trúc thành phần (quy định chung, vật quyền, trái quyền, thừa kế quan hệ dân có yếu tố nước ngồi); - Phương án 3, cấu trúc thành phần (quy định chung, vật quyền, trái quyền, thừa kế, quyền sở hữu trí tuệ chuyển giao cơng nghệ, quan hệ dân có yếu tố nước ngồi) Tổ biên tập dự kiến cấu trúc Bộ luật Dân theo phương án ….phần thứ (Điều 688 - Điều 735) “Quy định chuyển quyền sử dụng đất” Bộ luật Dân năm 2005 dự kiến không kết cấu Bộ luật Dân sửa đổi nội dung kết cấu lại theo hướng: quy định có nội dung vật quyền (quyền bề mặt, tài sản bảo đảm….) chuyển vào phần vật quyền, quy định giao dịch chuyển vào phần trái quyền thừa kế;” [16, tr 1] 94 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Giáo sư Morishima Aikyo – thành viên Ban nghiên cứu chung JICA BLDS Việt Nam (Giáo sư danh dự Đại học Nagoya, Nhật Bản) Tọa đàm vấn đề cấn sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2005 ngày 25 đến 27 tháng năm 2010 Đồ Sơn, Hải Phòng nêu quan điểm: “Liên quan đến quy định chuyển quyền sử dụng đất, phần mang tính lịch sử, thời điểm năm 1995: đất đai thuộc sở hữu toàn dân (mặc dù đất đai thực tài sản đối tượng quyền sở hữu tài sản) đưa thành phần riêng Có nước có đặc điểm tương tự Việt Nam Anh Quốc: đất đai thuộc quốc vương, người dân có quyền feasor: cao quyền sử dụng đất Việt Nam Tình trạng Việt Nam khác với năm 1995: việc xác lập quyền sử dụng đất rõ ràng cụ thể hơn, việc có sổ đỏ người Việt Nam dễ dàng trước Chính vậy, quyền đất đai Việt Nam rõ ràng chắn nhiều: đưa thành quyền tài sản Nếu khơng đưa thành chương riêng đối tượng quyền tài sản tất quyền tài sản khác Vì vậy, tán thành không đưa riêng quyền sử dụng đất thành chương riêng mà để thành loại tài sản đối tượng quyền sở hữu, điều góp phần đưa BLDS Việt Nam gần với thông lệ quốc tế hơn” Chúng ủng hộ quan điểm không nên quy định CQSDĐ thành phần riêng BLDS mà nên coi QSDĐ loại tài sản có quy chế pháp lý tài sản khác Các vấn đề CQSDĐ Luật Đất đai quy định cụ thể “điều góp phần đưa BLDS Việt Nam gần với thông lệ quốc tế hơn” thúc đẩy việc chuyển quyền QSDĐ tạo thị trường bất động sản tiềm năng, đem lại nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Thứ hai, sửa đổi điều kiện CQSDĐ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai cần quy định rõ ràng điều kiện chuyển nhượng có điều kiện QSDĐ điều kiện người sử dụng đất 95 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com tách riêng khỏi quy định quyền nghĩa vụ để đảm bảo người sử dụng đất dễ dàng nắm quy định mà tuân thủ thực Ngoài ra, điều kiện để QSDĐ chuyển nhượng Điều 106 Luật Đất dai điều kiện phải có GCNQSDĐ điều kiện gây khó khăn cho phát triển thị trường QSDĐ Kể tất đất Việt Nam cấp GCNQSDĐ điều kiện gây khó khăn định Đó trường hợp chuyển nhượng phần đất, trình chờ lấy giấy chứng nhận lại có nhu cầu chuyển nhượng ngay, bên công chứng để thực giao dịch Theo quy định điều kiện chuyển nhượng Luật Đất cần tính đến tiến tương lai ngành địa việc số hóa việc quản lý thơng tin địa có việc đăng ký QSDĐ Khi người sử dụng đất khơng cần thiết phải có giấy chứng nhận QSDĐ Cơ quan đăng ký cần đối chiếu thông tin hợp đồng đăng ký hệ thống điện tử Do đó, chúng tơi mạnh dạn đề nghị Luật đất đai sửa điểm a khoản Điều 106 Luật Đất đai thành “có quyền sử dụng đất hợp pháp” Thứ ba, Luật Đất đai nên tạo bình đẳng quyền chuyển nhượng thuê đất giao đất, tổ chức kinh tế nước tổ chức, cá nhân nước ngồi Có tác giả nêu ý kiến: “Luật Đất đai nên xóa bỏ phân biệt giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức kinh tế nước thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê áp dung cho nhà đầu tư nước ” Tác giả đề xuất áp dụng hai hình thức: “(a) Thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê (tiền thuê đất trả lần với tiền sử dụng đất 96 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com thời gian sử dụng); (b) Thuê đất trả tiền hàng năm giao đất trả tiền lần cho tất tổ chức sử dụng đất khơng phân biệt nước ngồi hay nước;” [1, tr 200] Tác giả cho rằng: “Cấu trúc hình thức (a) dường hợp lý chất giao đất có thời hạn giống thuê thuê đất trả tiền lần dễ phân biệt so với thuê đất trả tiền hàng năm phản ánh chất tổ chức (bản chất thuê mua)” [1, tr 200] Chúng đồng ý với cấu trúc hình thức (a) nêu trên, tổ chức kinh tế nước nhà đầu tư nước nên áp dụng hình thức cho thuê đất (có thể trả tiền hàng năm trả tiền lần) Ngồi ra, chúng tơi cho QSDĐ thuê nên cho phép chuyển nhượng, tất nhiên phải tuân thủ điều kiện pháp luật quy định Điều giúp tạo thị trường QSDĐ sôi động phát triển đồng thời đem lại nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Thứ tư, Luật Đất đai phải sửa quy định giá đất để đảm bảo giá chuyển nhượng QSDĐ nêu HĐCNQSĐ phải giá thị trường Từ trước đến Việt Nam tồn hai loại giá quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Một loại giá bên thỏa thuận thực với loại giá theo Hợp đồng công chứng thường với khung giá nhà nước quy định Điều gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Theo chúng tôi, Luật Đất đai pháp luật thuế nên quy định giá chuyển nhượng QSDĐ làm cho việc tính thuế, phí lệ phí tính theo giá thị trường Đồng thời Luật phải tạo chế để kiểm soát gian lận bên chuyển nhượng Chúng mạnh dạn đề xuất số giải pháp sau: Một là, quy định tất việc mua bán chuyển nhượng QSDĐ phải thông qua sàn giao dịch QSDĐ bất động sản theo quy định 97 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com pháp luật Hai là, thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định giá cho giao dịch CQSDĐ Giá tổ chức đưa sát với giá thị trường có tính pháp lý áp dụng để tính nghĩa vụ tài với Nhà nước Tất nhiên có chênh lệch giới hạn cho phép so với giá bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận Ba là, thiết lập hệ thống quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng hoạt động tư vấn giá đất 3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các quy định pháp luật có ý nghĩa giấy tờ việc thực thi quy định khơng triển khai thực thực không tốt Để nâng cao hiệu thực thi quy định pháp luật HĐCNQSDĐ, kiến nghị thực tốt số giải pháp sau: Thứ nhất, cần thực tốt việc tuyên truyền, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật cơng khai thủ tục hành việc chuyển nhượng QSDĐ đến người sử dụng đất Thứ hai, cải cách thủ tục hành thực đăng ký chuyển nhượng QSDĐ theo hướng đơn giản gọn nhẹ Chúng kiến nghị số biện pháp sau: Một là, Luật Đất đai văn hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cần quy định rõ loại giấy tờ mà người đăng ký cần phải nộp Nghiêm cấm quan nhận hồ sơ yêu cầu thêm giấy tờ khác quy định pháp luật Hai là, văn hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ khơng nên quy định mẫu HĐCNQSDĐ mà nêu điều khoản mang tính hướng dẫn để bên tự thỏa thuận 98 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Ba là, cải tiến hệ thống nộp thuế, phí lệ phí thơng qua chuyển khoản để giảm bớt thời gian thực thủ tục hành đăng ký chuyển nhượng QSDĐ Bốn là, nghiên cứu cho phép bên đến trực tiếp trước quan đăng ký QSDĐ để thực việc chuyển nhượng QSDĐ Kinh nghiệm Trung Quốc cho thấy bên trực tiếp đến trước quan đăng ký QSDĐ để đăng ký việc CQSDĐ mà không cần phải làm thủ tục công chứng Năm là, chấn chỉnh lại hoạt động công vụ cán bộ, công chức làm việc quan tài nguyên môi trường để đảm bảo việc thực thủ tục hành chuyển nhượng QSDĐ nhanh chóng, khơng gây phiền hà cho cơng dân Thứ ba, tăng cường chế tài xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền Nếu vụ việc vi phạm đươc xử lý nghiêm minh pháp luật làm hạn chế nhiều hành vi vi phạm Để xử lý nghiêm minh vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, việc phải tăng cường chế tài thực xử lý nghiêm vi phạm Cuối cùng, Luật Đất đai khơng có quy định hợp thức hóa việc chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật 99 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com KẾT LUẬN Quyền chuyển nhượng QSDĐ hình thành kể từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành Tiếp đó, quyền thể chế thành chế định chuyển quyền sử dụng đất BLDS năm 1995 Các quy định tạo sở pháp lý cho thị trường QSDĐ hình thành phát triển Với phát triển nhanh kinh tế, quy định CQSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng khơng cịn phù hợp, Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai năm 2003 để thay Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 năm 2001 kéo theo sửa đổi BLDS năm 2005 quy định CQSDĐ có chế định chuyển nhượng QSDĐ BLDS năm 2005 Các quy định CQSDĐ BLDS năm 2005 nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng mang tính khái qt chung chung khiến cho vai trị quy định thể thực tế Các bên chuyển nhượng, Luật sư, văn phịng cơng chứng dường tìm đến quy định Luật Đất đai Luật thuế, phí lệ phí mà xem xét quy định chuyển nhượng QSDĐ BLDS năm 2005 tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Sau thời gian thi hành quy định BLDS năm 2005 Luật Đất đai năm 2003 nói chung quy định chuyển nhượng QSDĐ nói riêng xuất nhiều mâu thuẫn bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung thời gian tới Việc chuyển quy định CQSDĐ BLDS năm 2005 có chế định chuyển nhượng QSDĐ sang Luật Đất đai quy định hợp lý phù hợp với thông lệ quốc tế Đồng thời phải hoàn thiện bất cập Luật Đất đai hành CQSDĐ, điều góp phần thúc đẩy thị trường QSDĐ Việt Nam ngày phát triển Nhà nước người dân thu nhiều lợi ích từ thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh./ 100 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài KX.01.13/06-10, Chương trình Khoa học cơng nghệ trọng điểm cấp Nhà nước KX.01/06-10, Hà Nội TS.Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay”, Hội thảo khoa học thị trường Bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp ngày 24 tháng năm 2006, Hà Nội Bộ Tài (2006), Thơng tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16 tháng 10 năm 2006 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng năm 2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính, Hà Nội Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp (2008), Thơng tư liên tịch 91/2008/TTLT-BTCBTP ngày 17 tháng 10 năm 2008 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí cơng chứng, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Báo cáo số 25/BC-BTNMT ngày 27 tháng 02 năm 2010 sơ kết năm thực đo đạc lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa theo Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 Quốc hội, Hà Nội Bộ Tư pháp (2008), Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25 tháng năm 101 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2008 hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2007 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký, Hà Nội Bộ Tư pháp (2010), Báo cáo số 23/BC-BTP ngày 05 tháng 02 năm 2010 tổng kết công tác năm 2009 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2010, Hà Nội 10 Chính Phủ (2000), Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 lệ phí trước bạ, Hà Nội 11 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 12 Chính Phủ (2008), Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2003 Chính phủ lệ phí trước bạ, Hà Nội 13 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 14 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản Luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ, Tp Hồ Chí Minh 15 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ, Tp Hồ Chí Minh 16 Ths Nguyễn Hồng Hải (2010), “Một số vấn đề cấu trúc Bộ luật Dân sửa đổi phần quy định chung Bộ luật Dân sự”, Tọa đàm vấn đề cần sửa đổi, bổ sung Bộ Luật Dân 2005 ngày 25 27 tháng năm 2010, Đồ Sơn 17 Hội Đồng Chính phủ (1980), Quyết định số 201-CP ngày 01 tháng năm 1980 việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý 102 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ruộng đất nước, Hà Nội 18 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội 19 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Nhà xuất Bản đồ, Hà Nội 20 Nguyễn Thị Nga (2003), Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 21 Phịng Cơng chứng số (2007), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01-ô 20 lô A, tờ đồ số 8E-IV-34, ô số 20, lô A khu 7,2 phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, ngày 04 tháng năm 2007, Hà Nội 22 Phịng Cơng chứng số (2007), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hộ số 17A, nhà A2, tập thể Quân đội 25A Phan Đình Phùng phường Quán Thánh, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, ngày 21 tháng năm 2007, Hà Nội 23 Phịng Cơng chứng số (2010), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 41(1), tờ đồ số 05, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội, ngày 05 tháng năm 2010, Hà Nội 24 Quốc Hội (1946), Hiến pháp năm 1946, Hà Nội 25 Quốc Hội (1959), Hiến pháp năm 1959, Hà Nội 26 Quốc Hội (1980), Hiến pháp năm 1980, Hà Nội 27 Quốc Hội (1987), Luật Đất đai năm 1987, Hà Nội 28 Quốc Hội (1993), Luật Đất đai năm 1993, Hà Nội 29 Quốc Hội (1995), Bộ Luật Dân năm 1995, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 103 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 30 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 31 Quốc Hội (2005), Bộ Luật Dân năm 2005, Hà Nội 32 Quốc Hội (2007), Luật Công chứng năm 2006, Hà Nội 33 Quốc Hội (2008), Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2008, Hà Nội 34 Quốc Hội (2008), Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 35 Quốc Hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 36 Quốc Hội (2009), Nghị số 31/2009/QH12 ngày 17 tháng năm 1009 chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2010 bổ sung chương trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội nhiệm kỳ khóa VII (2007 – 2011), Hà Nội 37 Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ Luật Dân năm 2005, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 38 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận Văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 39 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 40 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 41 Trường Đại học Nơng nghiệp I (2006), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, Nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội 42 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 15/2009/QĐUBND ngày 09 tháng 01 năm 2009 việc thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 43 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 10/2009/QĐUBND ngày 09 tháng 01 năm 2009 việc thu lệ phí địa địa bàn 104 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com thành phố Hà Nội, Hà Nội 44 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 18/2010/QĐUBND ngày 10 tháng 05 năm 2010 việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 45 Viện ngôn ngữ (2008), Từ điển tiếng Việt, Nhà xuất Hồng Đức, Hà Nội 46 Viện Sử học Việt Nam (1991), Quốc Triều Hình Luật, Nhà xuất Pháp lý, Tp Hồ Chí Minh 47 Trần Đăng Vinh (2002), Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện nghiên cứu Nhà nước Pháp Luật Trường Đại học Luật Hà Nội Website: 48 http://www.cpv.org.vn 49 http://tuanvietnam.net/2010-09-14-du-thao-bao-cao-chinh-tri-cua-bchtrung-uong-dang 50 http://tuanvietnam.net/2010-09-14-du-thao-chien-luoc-phat-trien-kinh-te-xahoi-2011-2020 105 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Splitter A watermark is added at the end of each output PDF file To remove the watermark, you need to purchase the software from http://www.anypdftools.com/buy/buy-pdf-splitter.html TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> AnyBizSoft PDF Merger  Merge multiple PDF files into one  Select page range of PDF to merge  Select specific page(s) to merge  Extract page(s) from different PDF filesdownload and merge into one TIEU LUAN MOI : skknchat@gmail.com Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Splitter A watermark is added at the end of each output PDF file To remove the watermark, you need to purchase the software from http://www.anypdftools.com/buy/buy-pdf-splitter.html TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Nội dung quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 2.1.1 Nội dung quy định chuyển quy? ??n sử. .. áp dụng quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 88 3.2 Định hướng hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất. .. TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT 41 2.1 Nội dung quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất