(Luận văn thạc sĩ) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN VIẾT TUẤN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2006 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN VIẾT TUẤN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2006 MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.3 Lịch sử hình thành phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 Chương 2: thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 42 dụng đất 2.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.4 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.6 Một vài vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân 63 phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng 67 Chương 3: chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.2 Một số giải pháp hòan thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ khơng thật phù hợp cịn nhiều bất cập Luật đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến so với Luật đất đai năm 1993, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điểm Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sơi động Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tồ án Những điều trình bày lý việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ học viên Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Mục đích, phạm vi đối tƣợng nghiên cứu đề tài Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ coi phổ biến quan trọng - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để đạt mục đích tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật dân Việt Nam Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp Ý nghĩa kết nghiên cứu Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam thực tiễn áp dụng Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế áp dụng luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, thấy với tư cách đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua tổ chức, cá nhân xã hội cách giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trực tiếp Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết phải hiểu quyền tự nhiên, người chiếm hữu đất đai, họ thực hành vi sử dụng đất mà cụ thể khai thác tính sử dụng đất đai mà khơng quan tâm đến hình thức sở hữu Thơng qua hành vi sử dụng đất mà người thỏa mãn nhu cầu làm cải cho xã hội Chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai xem tư liệu sản xuất quan trọng thiếu Nhờ việc thực quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu khơng có đất đai, lao động người sản sinh lúa, gạo để phục vụ cho nhu cầu thiết yếu thường ngày Khi xác định mối quan hệ lao động đất đai, C Mác cho rằng: "Lao động yếu tố q trình sản xuất khơng phải yếu tố tạo cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động sản xuất cải vật chất" [19] + Trong sống, đất đai nơi trú ngụ người, nhờ có đất đai thơng qua hành vi sử dụng đất, trực tiếp gián tiếp, người tồn tại, lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu khơng có đất đai khơng có sống người + Thông qua hành vi sử dụng đất lĩnh vực quản lý, kinh tế, trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, người tạo giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy phát triển chung nhân loại Ngoài ra, quyền sử dụng đất xem quyền pháp lý, quyền pháp luật ghi nhận bảo vệ Ở chúng sâu phân tích quyền sử dụng đất góc độ trị- pháp lý Như biết, kể từ Hiến pháp 1980 đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa người đại diện chủ sở hữu vừa chủ quản lý đất đai Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, thực tế Nhà nước ta chưa xác lập cách đầy đủ quyền sở hữu chủ đất đai, đặc biệt đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng tổ chức, hộ gia đình cá nhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân đất đai giai đoạn cải cách văn pháp quy Người sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" khơng phải sở hữu chủ đất lại thấy dường chẳng mát quyền khai thác sử dụng đất đai vốn khơng cịn thuộc sở hữu Tuy nhiên, thấy giai đoạn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất chưa quan tâm thỏa đáng, pháp luật trọng đến lợi ích Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi người sử dụng đất vốn chủ sở hữu trước Thực trạng nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm đất đai, tạo khủng hoảng kinh tế nông nghiệp nước ta năm đầu thập niên 1980 Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm chương 57 điều Đây bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu đất đai người sử dụng đất Luật quy định cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ quyền lợi người sử dụng đất Với quy định này, chế định quyền sử dụng đất hình thành, xây dựng sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất Nhà nước ghi nhận hình thức thể chủ sở hữu mà Nhà nước người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu tạo sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đất đai, thiết lập ổn định định việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, có tác động chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày trở nên xúc, Nhà nước vừa không trọng đến yếu tố kinh tế đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức, tạo nên lực cản cho vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đất, làm kìm hãm phát triển kinh tế đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 Luật đất đai năm 1993 đời, đánh dấu mốc lịch sử quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, thừa nhận bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật thực quan tâm đến quyền người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực quyền khơng phải hồn toàn tự mà phải tuân theo điều kiện Nhà nước đặt Như vậy, giai đoạn quyền sử dụng đất người sử dụng đất ... luận chuyển nhượng quy? ??n sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.1 Khái niệm quy? ??n sử dụng đất chuyển quy? ??n sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất. ..c tiễn hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam, rút số kết luận sau đây: - Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế địn... NHƢỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quy? ??n sử dụng đất Khi nói đến quy? ??n sở hữu đất đai, thấy