1.5. 0 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.5.1. Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung
1.5.1.1. Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai ban hành ngày 29 tháng 12 năm 1987 và có hiệu lực ngày 08 tháng 01 năm 1988 là sản phẩm của bước chuyển đổi từ cơ chế hành chính quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường nên nó không tránh khỏi những hạn chế mà nổi bật nhất đó là Luật chưa xác định được mối quan hệ giữa quản lý đất đai về mặt hành chính và quản lý đất đai về mặt kinh tế. Luật đã cho phép người sử dụng đất được “mua bán, chuyển nhượng, để lại thừa kế nhà cửa, hoa màu, vật kiến trúc, kết quả đầu tư trên đất được giao” nhưng lại “không cho phép người sử dụng đất được mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Trong khi đó, đất và các tài sản trên đất nằm trong một thể thống nhất và
được coi là bất động sản. Do vậy, trên thực tế người sử dụng đất vẫn có thể
“tự do” mua bán, chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức mua bán, chuyển nhượng tài sản trên đất. Với những quy định đó, vô hình chung pháp luật đã trở thành bất cập, lạc hậu, mâu thuẫn với thực tiễn và tạo ra một lực cản kìm hãm sự vận động lành mạnh của các quan hệ chuyển dịch đất đai diễn ra trên thực tế; đồng thời “mở đường” cho các hiện tượng tiêu cực, lợi dụng việc bán tài sản để bán đất. Có thể nói, trong giai đoạn này pháp luật đã “đi ngược lại” quy luật vận động của thực tiễn, nhất là khi nền kinh tế thị trường ngày càng được mở rộng, đòi hỏi các giao dịch về đất đai cũng vận động theo.
Nhận thức được bất cập nêu trên, sau khi Hiến pháp năm 1992 được ban hành, Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai ngày 14 tháng 7 năm 1993 và có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà điểm đột phá lớn nhất là việc mở rộng quyền của người sử dụng đất, tạo ra “cánh cửa pháp lý đầu tiên” cho các quan hệ CQSDĐ vận động theo một quy luật tất yếu bằng việc ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ của Hộ gia đình cá nhân tại Điều 3 và thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn làm tại Ủy ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương (Điều 31). Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, được chuyển nhượng QSDĐ là: chuyển đi nơi khác; chuyển sang làm nghề khác; không còn khả năng trực tiếp lao động; đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở là: do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích (Điều 75 Luật Đất đai năm 1993).
1.5.1.2. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12 năm 1998 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 1999 bổ sung quyền cho hộ
gia đình, cá nhân được chuyển nhượng QSDĐ thuê cùng với tài sản gắn liền với đất thuê. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì cũng có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê (Khoản 9 Điều 1).
Ngoài ra, một sửa đổi quan trọng khác của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 là bổ sung quyền của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền được chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó (khoản 11 Điều 1). Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê (khoản 12 Điều 1).
Việc chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải được làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (khoản 13 Điều 1).
Đối với tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải chuyển sang thuê đất. Tổ chức này có các quyền chuyển nhượng QSDĐ (khoản 14 Điều 1).
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ và Nghị định số 79/2001/NĐ- CP ngày 01 tháng 11 năm 2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP đã quy định rất cụ thể và chi tiết về điều kiện, hồ sơ và trình tự thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Việc này đã tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình một cách dễ dàng hơn.
1.5.1.3. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 12 tháng 7 năm 2001 và có hiệu lực ngày 01 tháng 10 năm 2001 sửa đổi, bổ sung thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo hướng: Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (khoản 10 Điều 1).