1.5. 0 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.5.3.Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình cá nhân tại các điều:
Điều 106 (Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất), Điều 110 (Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất), Điều 111 (Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê), Điều 112 (Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 113 (Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê), Điều 114 (Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê), Điều 115 (Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất). Luật Đất đai năm 2003 đồng thời còn quy định bổ sung thêm quyền chuyển nhượng QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại các điều: Điều 119 (Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam), Điều 120 (Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế). Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 127.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã cụ thể hóa các quy định về chuyển nhượng QSDĐ của Luật Đất đai năm 2003 tại các điều: Điều 98 (Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất), Điều 99 (Nhận QSDĐ), Điều 100 (Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp), Điều 101 (Điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê), Điều 103 (Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ), Điều 104 (Trường hợp hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện), Điều 106 (Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ), Điều 117 (Thực hiện thủ tục hành chính trong việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ đối với một phần thửa đất), Điều 119 (Việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử dụng đất thực hiện các quyền), Điều 146 (Hợp đồng về QSDĐ), Điều 148 (Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ).
Ngoài ra, việc chuyển nhượng QSDĐ còn bị điều chỉnh bởi các các quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.5.4. Bộ luật Dân sự năm 2005
Sau 10 năm thi hành BLDS năm 1995, ngày 14 tháng 6 năm 2005 Quốc hội đã ban hành BLDS để thay thế cho BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2006. Trong quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS có một số ý kiến khác nhau về Phần quy định về CQSDĐ, cụ thể:
- Ý kiến thứ nhất cho rằng, trong BLDS không nên quy định Phần thứ năm “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất” với các lý do sau:
+ Luật đất đai và các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định về CQSDĐ. Việc đưa các quy định về CQSDĐ vào BLDS sẽ khó tránh khỏi sự chồng chéo, trùng nắp, mâu thuẫn, gây khó khăn
trong việc áp dụng, thực hiện pháp luật và khi Luật đất đai có sự thay đổi thì phải sửa đổi, bổ sung các quy định tương ứng của BLDS sẽ làm mất tính ổn định của Bộ luật. Sự bất cập này thực tế vừa qua đã xảy ra, khi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (năm 1998, 2001, 2003) có quy định về CQSDĐ khác với BLDS năm 1995, nhưng các quy định về CQSDĐ trong BLDS chưa được sửa đổi, bổ sung kịp thời dẫn đến sự mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định pháp luật về CQSDĐ. Do vậy, để bảo đảm sự ổn định của BLDS, tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa BLDS và Luật Đất đai, thì BLDS chỉ quy định về CQSDĐ với tư cách là quyền tài sản (QSDĐ là một loại tài sản) trong Phần thứ hai của BLDS (Tài sản và quyền sở hữu), còn các giao dịch về QSDĐ nên để điều chỉnh trong các văn bản chuyên ngành về đất đai.
Luật đất đai năm 2003 đã có 01 chương (Chương V từ Điều 122 đến Điều 131 quy định “Thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai” và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cũng đã quy định hợp đồng về QSDĐ rất cụ thể tại Điều 146. Trình tự, thủ tục CQSDĐ được quy định từ Điều 147 đến Điều 158.
Thực tế cho thấy, chính sách về đất đai luôn luôn thay đổi, Luật đất đai từ năm 1993 đến nay đã được sửa đổi, bổ sung 3 lần và đã bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất cũng như bổ sung thêm các chủ thể tham gia giao dịch về QSDĐ, trong khi đó các quyền của người sử dụng đất và việc chuyển quyền sử dụng đất trong BLDS vẫn chưa được sửa đổi, bổ sung. Cho nên đã xảy ra tình trạng các quy định về CQSDĐ trong BLDS và Luật Đất đai thường không phù hợp với nhau. Vì BLDS cần phải đảm bảo tính ổn định nên không thể thường xuyên thay đổi khi chính sách đất đai thay đổi. Do đó, có ý kiến cho rằng, không nên để một phần riêng về CQSDĐ trong BLDS;
+ Có ý kiến cho rằng BLDS đã quy định QSDĐ như một loại tài sản thể hiện trong trong Phần thứ hai (Tài sản và quyền sở hữu), các quy định về
hình thức hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng nói chung đã được quy định tại Phần thứ ba “Nghĩa vụ và hợp đồng dân sự” nên các quy định về hợp đồng trong phần này cũng có thể áp dụng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng dất. Như vậy, các quy định về CQSDĐ không hề bị loại bỏ hoàn toàn ra khỏi BLDS, QSDĐ vẫn được coi là một loại tài sản.
- Ý kiến thứ hai cho rằng, vẫn giữ nguyên Phần thứ năm “Những quy định về chuyển quyền dụng đất” vì một trong những quan điểm sửa đổi BLDS đã được Chính phủ xác định là “tiếp tục pháp điển hóa pháp luật dân sự đến mức tối đa”. Do đó, những quy định nào có tính chất dân sự thì cần được quy định trong BLDS. Hơn nữa “quyền sử dụng đất” là một loại quyền dân sự đặc thù có tầm quan trọng đặc biệt đối với các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự. Luật đất đai tuy đã có quy định về QSDĐ, nhưng những quy định đó không thể thay thế các quy định trong BLDS về QSDĐ như là một bộ phận quan trọng của quyền tài sản và quyền sở hữu, cũng như việc CQSDĐ như là giao dịch dân sự đặc thù. Vì vậy, cần phải quy định CQSDĐ trong BLDS.
- Có ý kiến khác lại cho rằng, vẫn để quy định về CQSDĐ trong BLDS, nhưng không để thành một phần riêng mà đề nghị đưa nội dung quy định về CQSDĐ vào Phần thứ ha “Tài sản và quyền sở hữu”; nội dung CQSDĐ nên đưa vào chương giao dịch dân sự; đồng thời sửa đổi những quy định đó cho phù hợp với yêu cầu mới.
Sau khi Quốc hội cho ý kiến và lấy ý kiến của nhân dân góp ý về dự thảo BLDS, Quốc hội quyết định BLDS vẫn giữ lại phần thứ năm quy định về CQSDĐ với quan điểm BLDS là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng pháp luật về đất đai đã cho phép người sử dụng đất được thực hiện một số quyền và đất đai được tham gia thị trường bất động sản. Do vậy, đất đai là loại tài sản đặc biệt và được đưa vào giao dịch dân sự. Mặt khác, các nội dung
về CQSDĐ không hề trùng lặp, chồng chéo mâu thuẫn với pháp luật về đất đai quy định những nội dung mang tính chất quản lý nhà nước, thủ tục hành chính trong việc CQSDĐ [37, tr. 241 - 246].
1.5.5. Các quy định về thuế, phí và lệ phí
Theo quy định của pháp luật việc chuyển nhượng QSDĐ còn chịu sự điều chỉnh của các quy định sau:
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22 tháng 6 năm 1994 có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 1994 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21 tháng 12 năm 1999 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2000 (đã hết hiệu lực). Các luật này được thay thế bởi Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 21 tháng 11 năm 2007 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2009;
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 17 tháng 6 năm 2003 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2004 đã được thay thế bởi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 03 tháng 6 năm 2008 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2009;
- Các Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999, Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2003 và Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2008 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ và các văn bản hướng dân thi hành;
- Phí, Lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, bao gồm: Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất và Lệ phí địa chính. Các loại phí này được điều chỉnh bởi Pháp lệnh phí và lệ phí năm 2001 và các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính và chính quyền các tỉnh.
Chương 2
THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Nội dung các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1. Nội dung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
Phần thứ năm “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất” của BLDS năm 2005 gồm 08 chương, 48 điều (từ Điều 688 đến Điều 735) trong đó có 34 điều sửa đổi, bổ sung; 12 điều mới và 02 điều giữ nguyên so với BLDS năm 1995, cụ thể như sau:
- Chương XXVI. Những quy định chung
- Chương XXVII. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất - Chương XXVIII. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chương XXIX. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất + Mục 1. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
+ Mục 2. Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất (mới) - Chương XXX. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Chương XXXI. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (mới) - Chương XXXII. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất (mới) - Chương XXXIII. Thừa kế quyền sử dụng đất
Như vậy, Phần thứ năm BLDS năm 2005 đã bổ sung hai chương là chương XXXI, Chương XXXII và Mục 2: Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.
HĐCNQSDĐ là một nội dung của CQSDĐ. Vì vậy, khi nghiên cứu về HĐCNQSDĐ ta không thể tách rời việc nghiên cứu chương XXVI về Những
quy định chung (từ Điều 688 đến Điều 692 của BLDS năm 2005).
Theo quy định của BLDS năm 1995, Chương này có 09 điều (từ Điều 690 đến Điều 698) quy định về căn cứ xác lập QSDĐ, hình thức chuyển QSDĐ, thủ tục chuyển QSDĐ, điều kiện chuyển QSDĐ, giá chuyển QSDĐ, nguyên tắc chuyển QSDĐ, hiệu lực của việc chuyển QSDĐ, hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật, căn cứ chấm dứt QSDĐ. Thực tế thi hành BLDS năm 1995 đã có một số bất cập:
Thứ nhất, một số quy định tại Chương này có nội dung trùng lặp với một số điều khác trong các chương cụ thể. Điều 691 về hình thức CQSDĐ đã được quy định ở chương những quy định chung lại được quy định lại ở các chương sau.
Thứ hai, có một số nội dung không mang tính chất dân sự như Điều 697 về hậu quả của việc CQSDĐ trái pháp luật, Điều 692 về thủ tục CQSDĐ còn chung chung, không mang tính chất dân sự mà mang tính chất hành chính. Điều 693 quy định về điều kiện CQSDĐ không mang tính dân sự.
Thứ ba, theo quy định tại khoản 1 Điều 693 BLDS năm 1995 bắt buộc người sử dụng đất khi CQSDĐ phải có GCNQSDĐ. Quy định này trong thực tế khó có thể thực hiện được, đặc biệt là đối với trường hợp sử dụng đất ở, đất chuyên dùng vì cho đến thời điểm ban hành BLDS năm 2005 việc cấp GCNQSDĐ được thực hiện rất chậm, chưa hoàn thành dứt điểm. Người sử dụng đất ở cho đến ngày 01 tháng 7 năm 2005 chủ yếu chỉ có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ. Quy định này gây khó khăn cho việc làm thủ tục hưởng di sản thừa kế là QSDĐ. Do thực tế chưa cấp xong GCNQSDĐ nên trong quá trình soạn thảo các văn bản hướng dẫn Luật đất đai về thủ tục CQSDĐ đã có nhiều ý kiến đề nghị cho phép người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ được CQSDĐ. Khi làm xong thủ tục CQSDĐ thì cấp GCNQSDĐ luôn cho người nhận QSDĐ. Xuất phát từ yêu cầu thực tế, tạo điều kiện cho việc đưa QSDĐ
tham gia vào thị trường bất động sản và phát triển giao dịch về tài sản gắn liền với QSDĐ, BLDS cần sửa đổi để có khả năng thực thi hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế đang đòi hỏi.
Thứ tư, có ý kiến đề nghị bỏ Điều 693 (Điều kiện CQSDĐ) của BLDS năm 1995 ra khỏi BLDS.
Từ những bất cập trên, Chương quy định chung trong BLDS năm 2005 đã bỏ Điều 692 về thủ tục CQSDĐ; Điều 693 về điều kiện CQSDĐ; Điều 697 về hậu quả của việc CQSDĐ trái pháp luật; Điều 698 về căn cứ chấm dứt QSDĐ và giữ lại một số điều quy định về căn cứ xác lập QSDĐ; hình thức CQSDĐ; nguyên tắc CQSDĐ; hiệu lực của việc CQSDĐ. Sau đây chúng tôi xin trình bày nội dung cụ thể của Chương những quy định chung của Phần thứ năm “những quy định về chuyển quyền sử dụng đất” của BLDS năm 2005 so sánh với các quy định của BLDS năm 1995.
2.1.1.1. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
Điều 690 BLDS năm 1995 quy định về căn cứ xác lập QSDĐ với nội dung như sau:
“1- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. 2- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
3- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Thực tế cho thấy Điều 690 BLDS năm 1995 quy định về căn cứ xác lập QSDĐ có một số bất cập sau:
Thứ nhất, về căn cứ xác lập QSDĐ: Điều luật trên chỉ quy định QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của
BLDS và pháp luật về đất đai, nhưng trên thực tế không phải mọi trường hợp sử dụng đất đều được xác lập dựa trên các căn cứ nêu trên. Trước khi Hiến