Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định. Đề tài nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý, sử dụng đất đai.

TIỂU LUẬN THỰC TẬP ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH ••• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS: LĐĐ QSDĐ: HĐCNQSDĐ: CNQSDĐ: Bộ Luật dân Luật đất đai Quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND: Tòa án nhân dân UBND: Ủy ban nhân dân QĐHP: Quyết định hình phạt MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .3 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .4 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận 5.2 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Kết cấu đề tài .5 Chương LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .6 1.1 Quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Quyền sử dụng đất đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .11 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định hậu pháp lý 16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 17 Chương 18 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT 18 ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH 18 2.1 Thực tiễn xử lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định địa bàn tỉnh Bình Phước 18 2.2 Một số bất cập xử lý Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức luật định 20 2.2.1 Vướng mắc trường hợp hợp đồng CNQSDĐ viết tay 21 2.2.2 Bất cập thời hiệu yêu cầu tun bố Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức 23 2.2.3 Vấn đề giá trị pháp lý Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vơ hiệu hình thức 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 26 Chương 27 KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG VIỆC XỬ LÝ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM 27 HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH 27 3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ hình thức 27 3.1.1 Xây dựng đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai ngành luật khác 27 3.1.2 Hồn thiện quy định chứng thực, cơng chứng giao dịch, hợp đồng CNQSDĐ vấn đề vô hiệu Hợp đồng không công chứng, chứng thực 28 3.2 Một số kiến nghị khác 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG 32 KẾT LUẬN 33 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 34 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định Trên sở đó, phân tích, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động quan Nhà nước có thẩm quyền việc quản lý, sử dụng đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá số liệu giai đoạn từ năm 2018 - đến - Không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn địa bàn tỉnh Bình Phước Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Đề tài nghiên cứu dựa sở phép biện chứng vật chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm Đảng, sách pháp luật Nhà nước 5.2 Phương pháp nghiên cứu Ngoài ra, để giải vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài, tiểu luận sử dụng số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác phương pháp phân tích hệ thống; phương pháp tổng hợp; phương pháp so sánh; phương pháp thống kê cụ thể sau: - Phương pháp tổng hợp sử dụng để khái quát hóa nội dung nghiên cứu cách có hệ thống, làm cho vấn đề nghiên cứu trở nên ngắn gọn, súc tích, dễ hiểu - Phương pháp so sánh sử dụng để làm rõ mức độ tương quan qui định, quan điểm để từ có đánh giá, nhận định khách quan nội dung nghiên cứu - Phương pháp phân tích: sử dụng để làm sáng tỏ nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài 6.1 Ý nghĩa lý luận Đề tài hệ thống hóa vấn đề lý luận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định Trên sở tổng hợp tồn đọng, nêu rõ hạn chế, vướng mắc trình chuyển nhượng nhằm hoàn thiện sở pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Luận văn tài liệu tham khảo tốt cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định; Đồng thời, đưa phương hướng, giải pháp góp phần bổ sung, hồn thiện sở pháp lý việc ban hành sửa đổi, bổ sung thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Lý luận chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng vi phạm hình thức luật định Chương 3: Kiến nghị số giải pháp việc xử lý hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định Chương LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Quyền sử dụng đất đặc điểm quyền sử dụng đất Hiện có nhiều quan điểm khác quyền sử dụng đất Quan điểm thứ nhất: Quyền sử dụng đất nội dung tách từ sở hữu toàn dân đất đai Đây quan niệm nhìn nhận quyền sử dụng đất đơn giản dựa khái niệm “quyền sử dụng” quy định Bộ luật dân Điều 189 Về bản, quan niệm phiến diện Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ thể khơng trao quyền sử dụng mà cịn quyền chiếm hữu đất, khơng có chiếm hữu khơng thể thực khai thác, sử dụng đất Ngồi ra, chủ thể cịn phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước) Đồng thời, không đảm bảo địa vị chủ thể mối quan hệ với Nhà nước vốn luật định đại diện chủ sở hữu toàn dân Các chủ thể ln vào vị bất bình đẳng có ba quyền quyền sở hữu tồn dân đất đai, Nhà nước dễ dàng can thiệp định hành vào quyền sử dụng đất chủ thể Quan điểm thứ hai: Quyền sử dụng đất quyền tài sản bản, quan điểm đúng, nhiên, khái niệm quyền tài sản với tiêu chí quyền trị giá tiền dùng để tài sản quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ đứng độc lập bên cạnh với tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá Bộ luật dân nước ta không phù hợp chất vật tiền, giấy tờ có giá với quyền tài sản Như vậy, khái niệm quyền tài sản có nội hàm rộng, với loại tài sản mà không quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ Do đó, dừng lại việc thừa nhận quyền sử dụng đất quyền tài sản chưa đầy đủ dẫn đến nhiều bất cập, hạn chế Quan điểm thứ ba: Quyền sử dụng đất vật quyền hạn chế Có thể thấy quyền sử dụng đất nước ta có đầy đủ tính chất vật quyền hạn chế Điều thể cụ thể sau: Trước hết, quyền sử dụng đất có đối tượng vật, lẽ đất đai phận giới vật chất khách quan tồn hữu thực tế với hình dạng, kích thức định giác quan thơng thường nhận biết mà không cần phải thông qua tư trừu tượng phức tạp Đất có tính có ích hoạt động người phải thực đất tác động vào đất để thu lợi ích cho từ thực nghĩa vụ trả tiền th đất Tiếp theo, thấy cứ, hình thức làm phát sinh chấm dứt quyền sử dụng đất chủ thể pháp luật quy định, phụ thuộc vào loại đất cụ thể hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Đồng thời, quyền sử dụng đất có tính hạn chế phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân thực trao quyền sử dụng đất cho chủ thể hình thức giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất thời hạn định lúc làm phát sinh quyền sử dụng đất chủ thể Như vậy, Luật đất đai năm 2013 không định nghĩa cụ thể quyền sử dụng đất khẳng định quyền sử dụng đất pháp luật nước ta loại vật quyền hạn chế đưa khái niệm quyền sử dụng đất sau: quyền sử dụng đất loại vật quyền hạn chế thực đất, xuất phát từ vật quyền quyền sở hữu tồn dân đất đai thơng qua việc Nhà nước đại diện cho toàn dân, trao cho chủ thể hình thức giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Từ đó, chủ thể có quyền sử dụng đất quyền thực quyền chiếm hữu, sử dụng giao dịch khác liên quan đất theo quy định pháp luật Nhà nước bảo hộ theo quy định pháp luật Có thể thấy quyền sử dụng đất loại quyền đặc biệt, vừa quyền tự nhiên, vừa mang tính pháp lý Vì xã hội lồi người hình thành, họ bắt đầu chiếm hữu đất đai thực hành vi sử dụng đất, cụ thể khai thác tính sử dụng đất đai, thông qua hành vi sử dụng đất người thỏa mãn nhu cầu tạo cải vật chất cho xã hội mà khơng quan tâm đến hình thức sở hữu Cho đến Nhà nước Pháp luật đời, quyền sử dụng đất đưa vào chế định pháp lý, pháp luật ghi nhận bảo vệ thực thi, góc độ quyền sử dụng đất xem quyền pháp lý 2.2.1 Vướng mắc trường hợp hợp đồng CNQSDĐ viết tay Theo quy định điều 502 BLDS 2015 Điều 167 LĐĐ 2013, hợp đồng CNQSDĐ không công chứng, chứng thực hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Đồng thời Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức cịn khơng có hiệu lực chưa đăng ký vào sổ địa vi phạm Điều 188 LĐĐ 2013 Ở có khơng thống quy định BLDS 2015 LĐĐ 2013 hình thức giao dịch dân mà cụ thể Hợp đồng CNQSDĐ Việc giao dịch CNQSDĐ quy định bắt buộc công chứng, chứng thức đăng ký vào sổ địa theo Điều 167 LĐĐ 2013 Khoản Điều 119 BLDS 2019 đồng với quy định Điều 167 LĐĐ 2013: “2 Trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tn theo quy định đó” Tuy nhiên, Điều 129 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực.” Bản thân Hợp đồng CNQSDĐ giao dịch dân Theo quy định Điều 129, trường hợp bên nhận chuyển nhượng trả 2/3 nghĩa vụ toàn nghĩa vụ việc CNQSDĐ cho bên chuyển nhượng Hợp đồng CNQSDĐ pháp luật bảo hộ mà khơng cần cơng chứng, chứng thực Tịa định công nhận hiệu lực hợp đồng theo yêu cầu bên hai bên hợp đồng CNQSDĐ Việc Tịa định cơng nhận hiệu lực CNQSDĐ sở xem xét đầy đủ điều kiện Hợp đồng CNQSDĐ Như có trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ không cần phải công chứng, chứng thực Với cách quy định Điều 129 BLDS 2015, có cách áp dụng khác vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức thực tiễn xét xử tranh chấp Ngoài ra, văn hướng dẫn thực LĐĐ 2013, Khoản 54 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn Khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ- CP Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 quy định: "1 Các trường hợp sử dụng đất sau mà chưa cấp Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định khoản Điều người sử dụng đất thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định Luật đất đai quy định Nghị định mà làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật: a) Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; b) Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng năm 2014 mà có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật đất đai Điều 18 Nghị định này; c) Sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng năm 2014” Như vậy, có thêm 03 trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ quy định quy định thực công chứng, chứng thực Với tất 04 trường hợp nêu trên, tính bắt buộc quy định Điều 167 LĐĐ 2013 bị giảm bớt Đồng thời, từ thực tiễn cho thấy việc CNQSDĐ giấy viết tay, không thực công chứng, chứng thực phổ biến Các trường hợp sang nhượng qua nhiều đời chủ dễ dàng phát sinh tranh chấp Bên cạnh đó, việc chưa có văn hướng dẫn thi hành cụ thể trường hợp dẫn đến việc khiếu kiện kéo dài, gây tốn cho bên Nhà nước trường hợp nêu trên, tiếp tục khơng có quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đăng ký cho lần chuyển nhượng tiếp sau tồn kẽ hở quy định hình thức Hợp đồng CNQSDĐ pháp luật hành 2.2.2 Bất cập thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hình thức Thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu không tuân thủ hình thức theo quy định Điều 132 BLDS 2015 sau: “1 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu quy định Điều 125, 126, 127, 128 129 Bộ luật 02 năm, kể từ ngày: đ) Giao dịch dân xác lập trường hợp giao dịch dân không tuân thủ quy định hình thức Hết thời hiệu quy định khoản Điều mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực Đối với giao dịch dân quy định Điều 123 Điều 124 Bộ luật thời hiệu u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu không bị hạn chế.” Với quy định trên, liệu người tiến hành tố tụng (Thẩm phán) có nghĩa vụ phải hỏi bên đương việc áp dụng thời hiệu Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hay không? Theo nội dung điều luật trên, người tiến hành tố tụng trách nhiệm phải thơng báo hỏi ý kiến mà việc xem thực nghĩa vụ theo quy phạm đạo đức Việc Thẩm phán hỏi ý kiến đương việc áp dụng thời hiệu ảnh hưởng lớn đến kết giải Tịa án đình hết thời hiệu.Việc có hay không áp dụng thời hiệu phụ thuộc vào yêu cầu đương sự, Điều phù hợp với bên hợp đồng thực nghĩa vụ quay lại yêu cầu hoàn trả phần nghĩa vụ thực lý hết thời hiệu Căn theo quy định Điều 132 BLDS 2015, xem xét yêu cầu tuyên bố giao dịch CNQSDĐ vô hiệu hình thức, trước hết, phải xem xét đến thời hiệu yêu cầu tuyên bố Nếu việc yêu cầu hết thời hiệu (hết 02 năm) cần phải xác định giao dịch có hiệu lực Bên nhận chuyển nhượng quyền thực thủ tục hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ (nếu không thuộc trường hợp vơ hiệu khác, ví dụ khơng thể thực đối kháng với người thứ ba mà giao dịch với người thứ ba có giá trị pháp lý đảm bảo đăng ký chấp đăng ký vào sổ địa chính, thực xong việc chuyển quyền Trường hợp thời hiệu (chưa hết 02 năm), cần phải trường hợp để xác định hợp đồng vô hiệu không vô hiệu theo hướng dẫn Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao ngày 10/8/2004 Điều 129 BLDS 2015 Như vậy, vấn đề thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vấn đề phức tạp thực tiễn 2.2.3 Vấn đề giá trị pháp lý Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vô hiệu hình thức Điều 503 BLDS 2015 quy định: “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai” Khoản Điều 188 LĐĐ 2013 quy định “3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Căn theo quy định trên, việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Đối với việc xác định thời điểm Hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực thực tiễn áp dụng pháp luật, có nhiều quan điểm khác Đó khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm việc chuyển nhượng có hiệu lực Đây vấn đề mấu chốt vô quan trọng việc xác định hợp đồng vô hiệu có hiệu lực, đặc biệt giao dịch xảy trước thời điểm BLDS 2015 có hiệu lực Trong thực tiễn, có nhiều quan điểm giá trị pháp lý Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Theo quan điểm thứ nhất, Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm điều kiện hình thức vơ hiệu (trừ trường hợp thực 2/3 nghĩa vụ áp dụng quy định Điều 129 BLDS 2015) vi phạm quy định Điều 502 BLDS 2015 Theo quan điểm thứ hai, Hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực kể từ đăng ký vào sổ địa theo quy định Điều 503 BLDS 2015 Điều 188 LĐĐ 2013 Theo quan điểm thứ ba, Hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực mà hết thời hiệu yêu cầu tuyến bố giao dịch dân vơ hiệu vi phạm hình thức có hiệu lực Điều 129 BLDS 2015 quy định giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ hình thức Nội dung quy định đề cập đến trường hợp giao dịch không công chứng, chứng thực phát sinh hiệu lực mà không đề cập đến yếu tố “đăng ký” vào sổ địa Do vậy, hiểu, ý chí lập pháp xác định thời điểm hợp đồng có cơng chứng, chứng thực có hiệu lực, từ thời điểm đăng ký Trong thực tế, nhiều người tiến hành thực Hợp đồng CNQSDĐ nhầm lẫn cho Hợp đồng CNQSDĐ công chứng/chứng thực xong thủ tục CNQSDĐ Việc xác định hợp đồng có hiệu lực khơng đồng nghĩa với việc xác định chuyển quyền sử dụng có hiệu lực Tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực (được cơng chứng, chứng thực) bên phát sinh quyền nghĩa vụ với Trong trường hợp bên vi phạm nghĩa vụ chuyển nhượng hợp đồng bên nhận chuyển nhượng có quyền u cầu bên chuyển nhượng thực hoàn tất nghĩa vụ chuyển nhượng Đồng thời, người tiến hành tố tụng xác định hợp đồng vơ hiệu khơng có cơng chứng, chứng thực có yêu cầu đương Trong trường hợp thời hiệu yêu cầu tuyên bố (có yêu cầu áp dụng thời hiệu) giao dịch dân vơ hiệu hết hợp đồng phải có hiệu lực KẾT LUẬN CHƯƠNG Thực trạng Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức gia tăng năm gần Bình Phước biến động phát triển kinh tế khu vực Giữa quy định BLDS 2015 LĐĐ 2013 có khơng thống quy định hình thức Hợp đồng CNQSDĐ, dẫn tới việc áp dụng khác tố tụng dân Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức Bình Phước Sự không thống tạo kẽ hở cho việc trốn tránh, vi phạm nghĩa vụ hình thức Hợp đồng CNQSDĐ thực tế Bên cạnh đó, vấn đề thời hiệu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức giá trị pháp lý Hợp đồng CNQSDĐ sau bị vơ hiệu hình thức tạo cách hiểu khác Điều cho thấy bất cập văn luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ Hậu không thống quy định pháp luật đất đai Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu dẫn tới gia tăng trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức năm gần nguyên nhân khiếu kiện đất đai kéo dài, tốn kém, phức tạp cho bên đương bên tố tụng Nhà nước Chương KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG VIỆC XỬ LÝ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH 3.1 Kiến nghị hồn thiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ hình thức 3.1.1 Xây dựng đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai ngành luật khác Điều 129 BLDS 2015 quy định: “ Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định công nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên khơng phải thực việc công chứng, chứng thực.” Vậy hiệu lực Hợp đồng CNQSDĐ có dù khơng cơng chứng, chứng thực Với cách quy định trên, hợp đồng CNQSDĐ, bên người thực hành luật hiểu thực 2/3 nghĩa vụ hợp đồng hợp đồng có giá trị pháp lý Đó khơng thống BLDS 2015 với Luật Đất đai Luật Nhà Do đó, cần có đồng Họp đồng CNQSDĐ Giao dịch dân theo quy định Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2014 BLDS 2015 Cần có thêm quy định loại trừ trường hợp giao dịch dân Hợp đồng CNQSDĐ điều 129 BLDS 2015 để tránh trường hợp áp dụng luật luật khác vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Ngồi ra, Trong BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành khơng có chương quy định riêng hay quy định cụ thể hợp đồng CNQSDĐ Đây là kẽ hở giao dịch đất đai Trên thực tế, giao dịch CNQSDĐ xuất phát từ hợp đồng tranh chấp khác xuất phát từ hợp đồng Đất đai đối tượng đặc biệt gắn chặt giá trị vật chất lớn giá trị cho sinh sống Việc khơng có văn quy định cụ thể vấn đề đẩy người tham gia giao dịch quan Tịa án vào khó khăn lựa chọn giải tranh chấp đất đai Chính vậy, cần bổ sung văn hướng dẫn cụ thể CNQSDĐ có điều khoản quy định cụ thể hiệu lực Hợp đồng CNQSDĐ luật 3.1.2 Hoàn thiện quy định chứng thực, công chứng giao dịch, hợp đồng CNQSDĐ vấn đề vô hiệu Hợp đồng không công chứng, chứng thực Theo quy định Khoản Điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ: “Chứng thực hợp đồng, giao dịch việc quan có thẩm quyền theo quy định Nghị định chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Như vậy, với quy định Nghị đinh 23/2015/NĐ-CP, chứng thực không đảm bảo hợp đồng CNQSDĐ giao kết theo quy định pháp luật nội dung Người thực chứng thực khơng có nghĩa vụ phải xác định nội dung hợp đồng giao kết hợp pháp, quy định Với quy định trên, người làm chứng thực chứng nhận thời gian, địa điểm, lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký điểm bên tham gia Hợp đồng Điều tạo rủi ro, tiểm ẩn tranh chấp không đáp ứng hiệu lực hợp đồng nếu nội dung Hợp đồng không tuân thủ quy định pháp luật liên quan Từ phân tích thấy quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 Chính phủ chưa đảm bảo mức độ an tồn pháp lý cho bên tham gia hợp đồng, giao dịch so với quy định công chứng/chứng thực hợp đồng, giao dịch thực Tổ chức hành nghề công chứng theo quy định Luật Công chứng năm 2014 Đồng thời, Theo Luật Công chứng 2014 quy định: “Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”4 Khoản 1, Điều 2, Luật công chứng năm 2014 Nếu so với quy định Khoản Điều Nghị định số 23/2015/NĐ- CP, chứng thực cơng chứng có bất bình đẳng Hợp đồng CNQSDĐ cơng chứng, chứng thực có giá trịchứng phát sinh hiệu lực hợp đồng bên Theo quy định Luật Công chứng 2014, Công chứng viên người phải chịu trách nhiệm tính xác thực, nội dung hợp pháp hợp đồng CNQSDĐ mà cơng chứng Nếu Cơng chứng viên có lỗi, tổ chức hành nghề cơng chứng phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định pháp luật Ngược lại, người làm chứng thực chịu trách nhiệm hợp pháp hợp đồng, xác thực địa điểm, thời gian giao kết hợp đồng, lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ kỹ điểm Đây bất bình đẳng chế định cơng chứng chứng thực, vi phạm nguyên tắc bình đẳng quy định Khoản Điều BLDS 2015 Do đó, quan có thẩm quyền cần sửa đổi, bổ sung quy định để xóa bỏ vấn đề bất cập nêu trên, từ đó, hồn thiện quy định chứng thực, công chứng hợp đồng CNQSDĐ nhằm đảm bảo hành lang an toàn pháp lý cho bên giao kết hợp đồng CNQSDĐ 3.2 Một số kiến nghị khác - Lựa chọn án đưa vào án lệ cho hoạt động xét xử tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Khoản Điều 104 Hiến pháp 2013 quy định “Tòa án nhân dân Tối cao thực việc tổng kết thực tiễn xét xử, bảo đảm áp dụng thống pháp luật xét xử” Sau trình dài chuẩn bị, vừa qua TAND Tối cao ban hành Quyết định 203/QĐ-CA ngày 09/09/2019 công bố án lệ bổ sung Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thông qua Luật pháp Việt Nam thường xuyên thay đổi, theo đó, án lệ phải bám sát thay đổi pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, án lệ lựa chọn để công bố, thời gian ngắn tính từ thời điểm ban hành án, định gốc đến án lệ có hiệu lực năm Ví dụ án lệ số 04 Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ Quyết định Giám đốc thẩm từ ngày 03/03/2010, đến ngày công bố án lệ có hiệu lực tháng 06/04/2016 theo Quyết định số 220/QĐ-CA TAND Tối cao, khoảng thời gian 06 năm, thời gian dài so với thay đổi pháp luật đất đai Đồng thời, Quyết định số 203/QĐCA vừa qua TAND Tối cao, khơng có án lệ Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ bổ sung Như vậy, án lệ nói không đảm bảo việc bám sát thay đổi pháp luật đất đai Việt Nam Bên cạnh đó, số án lệ cơng bố, chưa có án lệ Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Do đó, bên cạnh việc trọng lựa chọn án lệ đảm bảo chuẩn mực thực thi cho trường hợp giống có xét xử giống cần phải trọng việc lựa chọn án để đưa vào làm án lệ bám sát với thay đổi pháp luật đất đai Việt Nam đặc biệt trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu bối cảnh có bất cập BLDS 2015 với LĐĐ 2013 Luật Nhà 2014 giao dịch dân - Tăng cường đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lý thể quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật Đồng thời, Giấy chứng nhận QSDĐ phương tiện để thực quyền CNQSDĐ người có QSDĐ Chứng thư pháp lý đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, giúp quan Nhà nước hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật trường hợp có đầy đủ điều kiện mà chưa cấp Việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ góp phần vào đảm bảo cho giao dịch QSDĐ theo quy định pháp luật - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai Việc nhận thức quy định pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ người dân cần thiết Thực tế cho thấy, có phận khơng nhỏ người dân nhận thức cịn hạn chế, tìm cách lách luật, đồng thời gây khó khăn cho bên tham gia hợp đồng cho Nhà nước công tác quản lý đất đai Việc nhận thức quy định công chứng, chứng thực đăng ký quyền sử dụng đất người dân thúc đẩy người dân chủ động công chứng/chứng thực đăng ký trình thực Hợp đồng CNQSDĐ giúp giảm thiểu tình trạng trốn tránh/lách luật việc cơng chứng, chứng thực đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Từ đó, Nhà nước đảm bảo thơng tin QSDĐ người dân đồng thời giảm thiểu thiệt hại liên quan tới Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu - Phối hợp chặt chẽ với bên hữu quan xử lý tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ Trong giải tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ, Tòa án cần thực phối hợp chặt chẽ hiệu với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan giúp thu thập chứng liên quan cách nhanh chóng, xác dễ dàng, từ đó, từ nhanh chóng nắm rõ nội dung vụ án, giải vụ án xác triệt để Do đó, phối hợp với quan hữu quan phải tiến hành cách hiệu theo nguyên tăcs chặt chẽ, đắn kịp thời KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong năm gần đây, số lượng vụ Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức đưa giải Tòa án địa phương gia tăng phức tạp Thủ tục tố tụng giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức theo pháp luật Việt Nam chặt chẽ song tồn nhiều khe hở Từ bất cập này, việc áp dụng pháp luật BLDS 2015, LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2013, Luật Nhà 2014, thực tế, khơng khó khăn mà gây lúng túng cho quan tố tụng giải vụ việc thực tế Trên sở tồn tại, tác giả đưa kiến nghị giải bất cập quy định luật pháp đất đai vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức luật định nhằm giảm thiểu tình trạng Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm quy định hình thức thực tiễn tỉnh Bình Phước KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng CNQSDĐ phần tách rời pháp luật dân Việt Nam Trong đó, việc quy định trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức luật định quan trọng để chủ thể tham gia quan hệ có khả nhận biết trường hợp dẫn tới vi phạm hình thức hợp đồng, từ đó, có biện pháp bảo vệ quyền lợi ích đáng than bên Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng, quy định pháp luật hình thức hợp đồng CNQSDĐ đòi hỏi phải đáp ứng yêu cầu khách quan tình hình kinh tế, trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế toàn cầu Trong thời gian qua, nhận thấy, pháp luật đất đai bao gồm pháp luật hợp đồng CNQSDĐ nước ta, ngày hoàn thiện thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, qua nghiên cứu thực tiễn xét xử hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức TAND tỉnh Bình Phước, nhận thấy, pháp luật tồn hạn chế định xung quanh vấn đề hình thức thủ tục Hợp đồng CNQSDĐ Tình hình hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức theo luật định ngày gia tăng, hiệu giải tranh chấp hợp đồng chưa cao, chưa thực bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể loại Hợp đồng Do đó, v sở phân tích thực trạng, tác giả kiến nghị số giải pháp hoàn thiện pháp luật hình thức Hợp đồng CNQSDĐ hướng tới bảo vệ lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch lợi ích Nhà nước gắn liền với QSDĐ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), “Hiến pháp Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam”; Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Luật đất đai” Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật Doanh nghiệp” Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật nhà ở”, Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật Kinh doanh Bất động sản”, Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Bộ luật Dân sự” Ban Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (2012), “Nghị tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước cơng nghiệp theo hướng đại,”, Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Nghị định quy định chi tiết số điều Luật Đất đai”, Chính phủ nước Cộng hịa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Nghị định cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch”, Chính phủ nước Cộng hịa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Nghị định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;” B Tài liệu tham khảo khác Hoàng Tuấn Anh (2007), Phân loại hợp đồng vô hiệu, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Văn Cường Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật thực tiễn xét xử, Nhà xuất Thông tin Truyền thông; Nguyễn Văn Cường Trần Văn Tăng (2008), Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân - Kiến nghị giải pháp, Báo cáo tham luận hội thảo “tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất kéo dài: Thực trạng giải pháp” Buôn Mê Thuộc, Đắk Lắk Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, Nhà xuất Lao động Bùi Thị Thanh Hằng (2009), Chế định hợp đồng dân vô hiệu trước yêu cầu sửa đổi bổ sung Bộ luật Dân 2005, Nxb Đại học Quốc Gia, Hà Nội Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Tòa án nhân dân Tối cao (2002), Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân, Hà Nội Nguyễn Trọng Tuấn (2016), “Kinh nghiệm quản lý đất đai số nước giới Đặng Hùng Võ (2008), Tranh chấp đất đai khiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân trình thực thi pháp luật báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp ... luận quyền sử dụng đất, đặc điểm quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định hậu pháp lý Những vấn đề lý luận... 1: Lý luận chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng vi phạm hình thức luật. .. luật định Chương 3: Kiến nghị số giải pháp vi? ??c xử lý hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định Chương LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG