7. Kết cấu của đề tài
2.2.3.Vấn đề giá trị pháp lý của Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
dụng đất vô hiệu về hình thức hiện nay
Điều 503 BLDS 2015 quy định: “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” và Khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013
quy định “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Căn cứ theo 2 quy định trên, việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đối với việc xác định thời điểm Hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực trong thực tiễn áp dụng pháp luật, hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau. Đó là sự khác nhau giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm việc chuyển nhượng có hiệu lực. Đây là vấn đề mấu chốt và vô cùng quan trọng trong việc xác định hợp đồng vô hiệu hoặc có hiệu lực, đặc biệt là những giao dịch xảy ra trước thời điểm BLDS 2015 có hiệu lực.
Trong thực tiễn, có nhiều quan điểm về giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Theo quan điểm thứ nhất, Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm điều kiện về hình thức thì vô hiệu (trừ trường hợp đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ và được áp dụng quy định tại Điều 129 của BLDS 2015) nếu vi phạm quy định Điều 502 BLDS 2015. Theo quan điểm thứ hai, Hợp đồng CNQSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ khi được đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của Điều 503 BLDS 2015 và Điều 188 LĐĐ 2013. Theo quan điểm thứ ba, Hợp đồng CNQSDĐ không có công chứng, chứng thực mà đã hết thời hiệu yêu cầu tuyến bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức thì sẽ vẫn có hiệu lực.
Điều 129 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức. Nội dung quy định này chỉ đề cập đến trường hợp giao dịch không được công chứng, chứng thực sẽ phát sinh hiệu lực mà không đề cập đến yếu tố
“đăng ký” vào sổ địa chính. Do vậy, có thể hiểu, ý chí lập pháp ở đây là xác định tại thời điểm hợp đồng có công chứng, chứng thực là đã có hiệu lực, không phải từ thời điểm đăng ký. Trong thực tế, rất nhiều người khi tiến hành thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ đã nhầm lẫn khi cho rằng Hợp đồng CNQSDĐ được công chứng/chứng
thực là xong thủ tục CNQSDĐ. Việc xác định hợp đồng có hiệu lực không đồng nghĩa với việc xác định chuyển quyền sử dụng đã có hiệu lực. Tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực (được công chứng, chứng thực) thì giữa các bên mới phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau. Trong trường hợp các bên vi phạm nghĩa vụ chuyển nhượng trong hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện hoàn tất nghĩa vụ chuyển nhượng. Đồng thời, người tiến hành tố tụng chỉ xác định hợp đồng vô hiệu do không có công chứng, chứng thực khi có yêu cầu của đương sự. Trong trường hợp thời hiệu yêu cầu tuyên bố (có yêu cầu áp dụng thời hiệu) giao dịch dân sự vô hiệu đã hết thì hợp đồng phải có hiệu lực.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Thực trạng về Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm về hình thức đang gia tăng những năm gần đây tại Bình Phước do những biến động về sự phát triển kinh tế của khu vực.
Giữa những quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đang có sự không thống nhất trong quy định về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ, dẫn tới việc áp dụng khác nhau trong tố tụng dân sự về Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm về hình thức tại Bình Phước. Sự không thống nhất này đang tạo kẽ hở cho việc trốn tránh, vi phạm nghĩa vụ về hình thức trong Hợp đồng CNQSDĐ trong thực tế hiện nay. Bên cạnh đó, những vấn đề về thời hiệu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức cũng như giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ sau khi bị vô hiệu về hình thức cũng đang tạo ra những cách hiểu khác nhau. Điều đó cho thấy sự bất cập giữa các văn bản luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ. Hậu quả của sự không thống nhất trong quy định của pháp luật đất đai về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đã dẫn tới sự gia tăng các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức trong những năm gần đây và là một trong những nguyên nhân của khiếu kiện về đất đai kéo dài, tốn kém, phức tạp cho các bên đương sự và bên tố tụng Nhà nước.
Chương 3
KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG VIỆC XỬ LÝ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM
HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH