7. Kết cấu của đề tài
3.1.1. Xây dựng đồng bộ pháp luật dân sự với pháp luật đất đai và các ngành
ngành luật khác
Điều 129 BLDS 2015 quy định: “ Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều
kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Vậy hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ sẽ vẫn có dù không công chứng, chứng
thực. Với cách quy định trên, trong các hợp đồng CNQSDĐ, các bên cũng như người thực hành luật sẽ hiểu là cứ thực hiện 2/3 nghĩa vụ hợp đồng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý. Đó là sự không thống nhất giữa BLDS 2015 với Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Do đó, cần có sự đồng bộ giữa Họp đồng CNQSDĐ và Giao dịch dân sự theo các quy định Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và BLDS 2015. Cần có thêm một quy định loại trừ đối với trường hợp giao dịch dân sự là Hợp đồng CNQSDĐ trong điều 129 BLDS 2015 để tránh trường hợp áp dụng luật luật khác nhau trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Ngoài ra, Trong BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có chương quy định riêng hay quy định cụ thể về hợp đồng CNQSDĐ. Đây là đây là một kẽ hở đối với các giao dịch đất đai hiện nay. Trên thực tế, giao dịch CNQSDĐ đều xuất phát từ hợp đồng và các tranh chấp khác cũng xuất phát từ hợp đồng. Đất đai là đối tượng đặc biệt gắn chặt giá trị vật chất lớn và giá trị cho sinh sống. Việc không có văn bản nào quy định
cụ thể về vấn đề này sẽ đẩy người tham gia giao dịch cũng như cơ quan Tòa án vào khó khăn khi lựa chọn giải quyết các tranh chấp về đất đai. Chính vì vậy, cần bổ sung văn bản hướng dẫn cụ thể về CNQSDĐ cũng như có điều khoản quy định cụ thể về hiệu lực Hợp đồng CNQSDĐ đối với các luật trên.