7. Kết cấu của đề tài
3.1.2. Hoàn thiện các quy định về chứng thực, công chứng giao dịch, hợp đồng
đồng CNQSDĐ và vấn đề vô hiệu của Hợp đồng khi không công chứng, chứng thực
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ: “Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có
thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”. Như vậy, với quy định trên của
Nghị đinh 23/2015/NĐ-CP, chứng thực không đảm bảo được hợp đồng CNQSDĐ được giao kết đúng theo quy định pháp luật về nội dung. Người thực hiện chứng thực không có nghĩa vụ phải xác định nội dung của hợp đồng đó là giao kết hợp pháp, đúng quy định. Với quy định trên, người làm chứng thực chỉ chứng nhận thời gian, địa điểm, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc điểm chỉ các bên tham gia Hợp đồng. Điều này tạo ra sự rủi ro, tiểm ẩn tranh chấp và không đáp ứng được hiệu lực của hợp đồng nếu nếu nội dung Hợp đồng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật liên quan. Từ những phân tích trên có thể thấy rằng quy định của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ chưa đảm bảo mức độ an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch so với quy định về công chứng/chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện tại Tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của Luật Công chứng năm 2014. Đồng thời, Theo Luật Công chứng 2014 quy định:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”4.
Nếu so với quy định tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ- CP, giữa chứng thực và công chứng có sự bất bình đẳng. Hợp đồng CNQSDĐ khi được công chứng, chứng thực đều có giá trịchứng cứ và phát sinh hiệu lực hợp đồng đối với các bên. Theo quy định trên của Luật Công chứng 2014, Công chứng viên sẽ là người phải chịu trách nhiệm về tính xác thực, nội dung hợp pháp của hợp đồng CNQSDĐ mà mình công chứng. Nếu Công chứng viên có lỗi, thì tổ chức hành nghề công chứng sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Ngược lại, người làm chứng thực không phải chịu trách nhiệm về sự hợp pháp của hợp đồng, chỉ xác thực địa điểm, thời gian giao kết hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ kỹ hoặc điểm chỉ. Đây chính là sự bất bình đẳng giữa chế định công chứng và chứng thực, vi phạm nguyên tắc bình đẳng đã quy định tại Khoản 1 Điều 3 BLDS 2015. Do đó, cơ quan có thẩm quyền cần sửa đổi, bổ sung quy định để xóa bỏ những vấn đề bất cập nêu trên, từ đó, hoàn thiện các quy định về chứng thực, công chứng đối với hợp đồng CNQSDĐ nhằm đảm bảo hành lang an toàn pháp lý cho các bên trong giao kết hợp đồng CNQSDĐ.
3.2. Một số kiến nghị khác
- Lựa chọn các bản án đưa vào án lệ cho hoạt động xét xử tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức.
Khoản 3 Điều 104 Hiến pháp 2013 quy định “Tòa án nhân dân Tối cao thực
hiện việc tổng kết thực tiễn xét xử, bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử”. Sau quá trình dài chuẩn bị, vừa qua TAND Tối cao đã ban hành Quyết định
203/QĐ-CA ngày 09/09/2019 công bố các án lệ bổ sung đã được Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thông qua. Luật pháp của Việt Nam thường xuyên thay đổi, theo đó, các án lệ phải bám sát các thay đổi của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, những án lệ được lựa chọn để công bố, thời gian ngắn nhất tính từ thời điểm ban hành bản án, quyết định gốc đến khi án lệ có hiệu lực là hơn 2 năm. Ví dụ như án lệ số 04 về Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ. Quyết định Giám đốc thẩm từ ngày 03/03/2010, đến ngày được công bố án lệ có hiệu lực là tháng 06/04/2016 theo Quyết định số 220/QĐ-CA của TAND Tối cao, khoảng thời gian là 06 năm, một thời gian quá dài so với những thay đổi về pháp luật đất đai. Đồng thời, trong Quyết định số 203/QĐ- CA vừa qua của TAND Tối cao, không có án lệ nào về Tranh chấp Hợp đồng
CNQSDĐ được bổ sung. Như vậy, án lệ nói trên đã không đảm bảo được việc bám sát các thay đổi của pháp luật đất đai Việt Nam. Bên cạnh đó, trong số các án lệ về được công bố, chưa có án lệ nào về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Do đó, bên cạnh việc chú trọng lựa chọn các án lệ đảm bảo chuẩn mực khi thực thi cho các trường hợp giống nhau có sự xét xử giống nhau thì cũng cần phải hết sức chú trọng việc lựa chọn các bản án để đưa vào làm án lệ bám sát với sự thay đổi của pháp luật đất đai Việt Nam đặc biệt là đối với trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu trong bối cảnh đang có bất cập giữa BLDS 2015 với LĐĐ 2013 và Luật Nhà ở 2014 về giao dịch dân sự.
- Tăng cường và đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ
Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý thể hiện quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật. Đồng thời, Giấy chứng nhận QSDĐ là phương tiện để thực hiện quyền CNQSDĐ của người có QSDĐ. Chứng thư pháp lý này cũng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giúp cơ quan Nhà nước hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật đối với những trường hợp có đầy đủ điều kiện mà chưa được cấp. Việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cũng góp phần vào đảm bảo cho các giao dịch về QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật.
- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật về đất đai Việc nhận thức đúng các quy định của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ của người dân là rất cần thiết. Thực tế hiện nay cho thấy, còn có một bộ phận không nhỏ những người dân do nhận thức còn hạn chế, đã tìm cách lách luật, đồng thời gây khó khăn cho các bên tham gia hợp đồng và cho Nhà nước trong công tác quản lý đất đai. Việc nhận thức đúng về các quy định công chứng, chứng thực và đăng ký quyền sử dụng đất của người dân sẽ thúc đẩy người dân chủ động đi công chứng/chứng thực và đăng ký trong quá trình thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ. giúp giảm thiểu tình trạng trốn tránh/lách luật trong việc công chứng, chứng thực và đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Từ đó, Nhà nước đảm bảo được các thông tin về QSDĐ của người dân đồng thời giảm thiểu được các thiệt hại liên quan tới Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
- Phối hợp chặt chẽ với các bên hữu quan khi xử lý tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ
hợp chặt chẽ và hiệu quả với nhiều cơ quan hữu quan khác. Sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan này là giúp thu thập các chứng cứ liên quan một cách nhanh chóng, chính xác và dễ dàng, từ đó, từ đó nhanh chóng nắm rõ được nội dung vụ án, giải quyết vụ án được chính xác và triệt để. Do đó, sự phối hợp với các cơ quan hữu quan phải được tiến hành một cách hiệu quả theo nguyên tăcs chặt chẽ, đúng đắn và kịp thời.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trong những năm gần đây, số lượng các vụ Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức đưa ra giải quyết tại các Tòa án tại địa phương gia tăng và phức tạp. Thủ tục tố tụng giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm về hình thức theo pháp luật Việt Nam hiện nay tuy chặt chẽ song vẫn còn tồn tại nhiều khe hở. Từ những bất cập này, việc áp dụng pháp luật của BLDS 2015, LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2013, Luật Nhà ở 2014, trên thực tế, không chỉ rất khó khăn mà còn gây lúng túng cho các cơ quan tố tụng khi giải quyết các vụ việc thực tế. Trên cơ sở những tồn tại, tác giả đưa ra những kiến nghị giải quyết những bất cập về quy định của luật pháp đất đai trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm về hình thức do luật định nhằm giảm thiểu tình trạng Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm quy định về hình thức trong thực tiễn tại tỉnh Bình Phước hiện nay.
KẾT LUẬN
Pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ là một phần không thể tách rời trong pháp luật dân sự Việt Nam. Trong đó, việc quy định trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm về hình thức do luật định là hết sức quan trọng để các chủ thể tham gia quan hệ có khả năng nhận biết được trường hợp dẫn tới vi phạm hình thức của hợp đồng, từ đó, có các biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của bản than các bên. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng, các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng CNQSDĐ đòi hỏi phải đáp ứng yêu cầu khách quan của tình hình mới của nền kinh tế, cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
Trong thời gian qua, có thể nhận thấy, pháp luật đất đai trong đó bao gồm cả pháp luật hợp đồng CNQSDĐ ở nước ta, ngày càng hoàn thiện thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, qua nghiên cứu thực tiễn xét xử về hợp đồng CNQSDĐ vi phạm về hình thức tại TAND tỉnh Bình Phước, có thể nhận thấy, pháp luật vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định xung quanh vấn đề hình thức và thủ tục của Hợp đồng CNQSDĐ. Tình hình hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức theo luật định ngày càng gia tăng, nhưng hiệu quả giải quyết tranh chấp của hợp đồng này chưa cao, chưa thực sự bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể trong loại Hợp đồng này. Do đó, v trên cơ sở phân tích thực trạng, tác giả kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức Hợp đồng CNQSDĐ hướng tới bảo vệ lợi ích chính đáng của chủ thể tham gia giao dịch cũng như lợi ích của Nhà nước gắn liền với QSDĐ.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Văn bản quy phạm pháp luật
1. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), “Hiến pháp Nước
Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam”;
2. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Luật đất đai” 3. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật Doanh
nghiệp”
4. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật nhà ở”, 5. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật Kinh doanh Bất động sản”,
6. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Bộ luật Dân sự” Ban Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (2012), “Nghị quyết về tiếp tục đổi
mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại,”,
7. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Nghị định
quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai”,
8. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Nghị định
cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch”,
9. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Nghị định
sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;”
B. Tài liệu tham khảo khác
1. Hoàng Tuấn Anh (2007), Phân loại hợp đồng vô hiệu, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
2. Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch về quyền
sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nhà xuất bản Thông tin và
Truyền thông;
3. Nguyễn Văn Cường và Trần Văn Tăng (2008), Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân - Kiến nghị và giải pháp, Báo cáo tham luận tại hội
thảo “tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất kéo dài: Thực trạng và giải pháp” tại Buôn Mê Thuộc, Đắk Lắk.
4. Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất, Nhà xuất bản Lao động
5. Bùi Thị Thanh Hằng (2009), Chế định hợp đồng dân sự vô hiệu trước yêu
cầu sửa đổi bổ sung Bộ luật Dân sự 2005, Nxb Đại học Quốc Gia, Hà Nội.
6. Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng
Tòa án tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ
Chí Minh
7. Tòa án nhân dân Tối cao (2002), Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - cơ sở
lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân, Hà Nội.
Nguyễn Trọng Tuấn (2016), “Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế
giới
8. Đặng Hùng Võ (2008), Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những
nguyên nhân trong quá trình thực thi pháp luật báo cáo tham luận tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp .