hỢp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH  - NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Hằng TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu nêu luận văn trung thực Kết nghiên cứu luận văn chưa công bố công trình khác Tác giả luận văn DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BLDS BLDS 2005 BLDS 1995 BTTH CSH HĐMB NLHVDS QSH TAND TNBTTH UBND VKSND Bộ luật dân Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật dân năm 1995 Bồi thường thiệt hại Chủ sở hữu Hợp đồng mua bán Năng lực hàng vi dân Quyền sở hữu Tòa án nhân dân Trách nhiệm bồi thường thiệt hại Ủy ban nhân dân Viện kiểm sát nhân dân MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU……………………………………………………………………………… 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 1.2 Đặc trƣng pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định pháp luật Việt Nam hàn….………………………… …………… 1.2.1 Nguyên tắc áp dụng pháp luật giải tranh chấp .7 1.2.2 Các dạng hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo pháp luật dân Việt Nam 1.3 Hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định pháp luật hành 29 1.4 Quy định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu pháp luật Việt Nam qua thời kỳ……………….…………… …………………………………….37 1.4.1 Thời kỳ phong kiến (cổ luật)………………….…………… ………………37 1.4.2 Thời dân Pháp đô hộ……………… 39 14.3 Thời kỳ từ năm 1945 đến năm 1975…………………… …………………41 1.4.4 Thời kỳ từ năm 1975 đến nay………………… ………………………… 43 Chương THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU TẠI TÕA ÁN VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT…… 46 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu Tịa án 46 2.1.1 Kết đạt 46 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vô hiệu .47 2.1.3 Nguyên nhân tồn trình giải tranh chấp…… 55 2.2 Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 57 2.2.1 Khơng nên quy định hình thức cơng chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực HĐMB nhà ………………………………………………… …57 2.2.2 Cần có thống việc quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu Bộ luật dân Luật nhà …….………………………………… .….62 2.2.3 Bổ sung quy định xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu bị nhầm lẫn Điều 131 BLDS 2005…………………………………….…………63 2.2.4 Sửa đổi, bổ sung quy định khoản Điều 138 BLDS 2005 bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà vô hiệu…………………………………………………………………………………65 2.2.5 Kết hợp chế tài phạt cọc bồi thường thiệt hại hợp đồng mua bán nhà vô hiệu liên quan đến thỏa thuận đặt cọc lỗi bên………… 68 2.2.6 Bổ sung quy định giao dịch dân vơ hiệu tồn vơ hiệu phần…71 2.2.7 Bổ sung quy định Điều 130 BLDS 2005 chủ thể quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch người chưa thành niên, người lực hàng vi dân sự, người hạn chế lực hàng vi dân xác lập, thực vô hiệu……….72 2.2.8 Sửa đổi, bổ sung quy định hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Điều 137 Bộ luật dân 2005…………………………….……………………73 2.2.9 Bổ sung quy định xác định thiệt hại hợp đồng mua bán nhà vô hiệu…73 2.2.10 Bổ sung quy định cách tính thiệt hại giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu …… …………………… ……….…………… 74 2.2.11 Bổ sung quy định xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng mua bán nhà vô hiệu……………… ……………….……………………… 77 2.2.12 Sửa đổi quy định Điều 133 BLDS 2005 giao dịch dân vô hiệu người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi mình………………79 2.2.13 Bổ sung khái niệm “giao dịch giả tạo” Điều 129 BLDS 2005……… 80 2.2.14 Sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở… …………………… 80 2.2.15 Ban hành phát triển án lệ nguồn pháp luật trình xét xử Tòa án……………….……………………… …………………………… …81 KẾT LUẬN 83 NHỮNG CƠNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BỐ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà có vai trị đặc biệt quan trọng đời sống, xã hội đất nước Nhà không đáp ứng nhu cầu người mà chứa đựng nếp sống, sắc dân tộc Với tính chất tầm quan trọng nêu trên, nhà vấn đề nghiên cứu nhiều lĩnh vực, nhiều giác độ khác nhau; cụ thể: giác độ triết học, nhà dạng vật chất định hình kiến trúc mang tính văn hóa; giác độ kinh tế - xã hội học, nhà tài sản có giá trị lớn gia đình, xã hội; giác độ pháp lý, nhà bất động sản - tài sản - đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành Luật Dân Cùng với phát triển kinh tế - xã hội đất nước, quan hệ dân lĩnh vực giao kết, thực hợp đồng đa dạng, phong phú; giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà diễn phức tạp, xuất phát từ tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số, nhu cầu đáng nhà cá nhân, gia đình pháp luật bảo hộ Cũng hầu hết quốc gia khác giới, Việt Nam quyền sở hữu nhà quyền công dân Những quy định pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đảng Nhà nước ta đặc biệt quan tâm nhằm điều chỉnh quan hệ mua bán nhà phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội Điều thể qua quy định thủ tục, nội dung hợp đồng ban hành sửa đổi, bổ sung ngày phù hợp với nhu cầu xã hội; tạo hành lang pháp lý đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà; nhiên, có quy định chưa thật phù hợp với thực tiễn Bên cạnh đó, trước biến động mạnh mẽ thị trường bất động sản có chiều hướng gia tăng giá dẫn đến “bội ước”; ý thức tuân thủ pháp luật chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà chưa cao, làm cho hợp đồng bị vô hiệu thời điểm giao kết phát sinh tranh chấp việc giải hậu khó khăn, phức tạp Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà bị Tịa án tun vơ hiệu thực giai đoạn khác nhau, chẳng hạn người mua giao tiền đặt cọc, trả phần lớn tiền mua bên bán giao nhà bên mua chưa trả đủ tiền… Trong đó, phần lớn hợp đồng mua bán nhà bị Tòa án tuyên bố vô hiệu vi phạm chủ thể tham gia giao kết vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng (ví dụ: bên xác lập giao dịch giấy tay, không công chứng, chứng thực …) Thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án diễn gay gắt, phức tạp Việc giải hậu pháp lý phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Trên thực tế, nhà phần lớn gắn liền với quyền sử dụng đất, hệ thống pháp luật hành điều chỉnh quyền sử dụng đất lại khác với hệ thống pháp luật nhà dẫn đến nhiều quan điểm xét xử khác Vấn đề xuất phát từ nhiều nguyên nhân, hậu pháp lý giao dịch vô hiệu Bộ luật dân năm 2005 (sau gọi tắt “BLDS 2005”) quy định, thực tiễn áp dụng để giải hậu pháp lý HĐMB nhà vô hiệu, số quy định bộc lộ hạn chế, gây khó khăn q trình giải tranh chấp như: việc hoàn trả lại tài sản, khơi phục lại tình trạng ban đầu; bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng vô hiệu; vấn đề giải hậu hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức chưa phù hợp với thực tiễn; việc xác định “thiệt hại”, xác định “lỗi” để làm sở giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu… Xuất phát từ bất cập nêu trên, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu” để nghiên cứu Đặc biệt bối cảnh Việt Nam chuẩn bị sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân (sau gọi tắt “BLDS”), đề tài thực thành công giúp cho việc tiếp cận, nắm vững quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án, bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ pháp luật Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà vô hiệu thực tiễn xét xử giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo pháp luật hành, kết nghiên cứu nhằm điểm bất cập, hạn chế pháp luật thực định, từ đưa phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu nói riêng nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm qua thời kỳ Nhìn chung, vấn đề hợp đồng mua bán nhà vô hiệu việc giải hậu pháp lý chủ yếu đề cập giảng số trường đại học Trường Đại học Luật Hà Nội, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh viết số tác giả góc độ hẹp khác nhau, như: - Luận văn thạc sỹ “Một số ý kiến đường lối giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà” tác giả Vũ Mạnh Hùng (bảo vệ Trường Đại học Luật Hà nội, năm 2007); - Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu” tác giả Trần Đức Hùng (bảo vệ Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2009) Ngồi ra, cịn có số viết tạp chí chuyên ngành như: - Bài viết “Giải vụ kiện hợp đồng mua bán nhà Tòa án” tác giả Nguyễn Văn Cường đăng Tạp chí Tịa án nhân dân số năm 2001; - Bài viết “Bàn giải hậu hợp đồng vơ hiệu” tác giả Hồng Quảng Lực đăng Tạp chí Tịa án nhân dân số 21 kỳ tháng 11/2011… Trên bình diện chung hợp đồng, vấn đề tiếp cận số sách chuyên khảo “Luật hợp đồng Việt Nam, án bình luận án” tác giả Đỗ Văn Đại (Nxb Chính trị Quốc gia, năm 2009); “Bình luận hợp đồng thơng dụng Luật Dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Ngọc Điện (Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2001) Tuy nhiên, sau tìm hiểu nghiên cứu cơng trình có liên quan chưa có cơng trình giải vấn đề “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu” cách toàn diện thấu đáo Đề tài tiếp cận nội dung nghiên cứu cách chuyên sâu, đầy đủ, đảm bảo tính lơgíc, hệ thống tồn diện, khơng trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khoa học công bố Đề tài tập trung giải vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, nghiên cứu thực tiễn bất cập giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu … Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài với mục đích: đưa luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng, hoàn thiện quy định Bộ luật dân hành hợp đồng mua bán nhà vô hiệu việc giải hậu pháp lý Để thực mục đích trên, Luận văn phải hoàn thành nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu phân tích quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà để đưa khái niệm; pháp lý xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu; làm rõ đặc trưng, sở lý luận hợp đồng mua bán nhà vô hiệu nguyên tắc giải hậu pháp lý; - Tìm hiểu cách đầy đủ có hệ thống quy định pháp luật dân Việt Nam qua thời kỳ hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, bật tiếp cận giác độ pháp luật dân hành; - Trên sở nghiên cứu thực tiễn xét xử áp dụng pháp luật để giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu, ngun nhân dẫn đến tình trạng hạn chế đề xuất đường lối giải hậu pháp lý phát sinh Kết nghiên cứu nhằm tìm đánh giá điểm bất cập quy định pháp luật; từ đưa giải pháp, kiến nghị sửa đổi, bổ sung loại bỏ số quy định khơng cịn phù hợp để hoàn thiện quy định BLDS hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giai đoạn thời gian tới 3.2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu BLDS quy định pháp luật hành khác liên quan cứ, sở xác định, đánh giá hợp đồng mua bán nhà vô hiệu việc giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu Đồng thời, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp phát sinh vấn đề Tòa án nhân dân cấp Phạm vi nghiên cứu: Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung đa dạng, phức tạp tính chất quan hệ pháp luật giai đoạn lịch sử khác có quy định khác Điều 2, Điều 5, Điều Điều Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, đưa cách phân loại nhà Theo đó, nhà gồm ba hình thức sở hữu: nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà thuộc sở hữu tổ chức trị, xã hội, tổ chức kinh tế nhà thuộc sở hữu tư nhân Ngoài ra, cịn có loại nhà có nguồn gốc tư nhân nhà nước quản lý Căn vào quy định pháp luật, sách giải đối tượng nhà có điểm khác Trong phạm vi Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn, để đánh giá khách quan, toàn diện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu nhà thuộc quyền sở hữu tư nhân ... SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU……………………………………………………………………………… 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 1.2 Đặc trƣng pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định pháp. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH  - NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU LUẬN... PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU TẠI TÕA ÁN VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT…… 46 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô