Kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất PSG TS GVCC Doãn Hồng Nhung Nội du.
Kỹ giải t ranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển q u y nhượng ền sử dụng PSG TS GVCC Doãn Hồng đất Nhung Nội dung I II III Một số khái niệm đặc điểm kỹ GQTT đất đai hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thẩm quyển, trình tự thủ tục giải kỹ GQTT đất đai với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Một số bất cập pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ kiến nghị hoàn thiện IV Các kỹ giải tranh chấp kỹ GQTT đất đai với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bản án thực tế V VI nhượng QSDĐ Tổng kết kỹ GQTT đất đai với hợp đồng chuyển NỘI DUNG I Một số khái niệm đặc điểm Khái niệm đặc Đất đai điểm a Khái niệm “ Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (Khoản Điều 54 Hiến pháp 2013) trí, "Đất đai vùng đất có ranh giới, vị thuộc tính tín tươ diện tích cụ thể có ng đối ổn định thay đổi có h chu kỳ, dự đốn được, có ảnh t ưởng tới việc sử dụng đất ương lai yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, vật cư người" địa trú chất, hoạt thuỷ động văn, sản thực xuất vật, động h Đất đai có tính cố định Giá trị đất đai phụ thuộc vào vị trí, khu vực b Đặc Đất đai có tính đa dạng phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất quy trình cải tạo đất cho phù hợp với nhu cầu điểm Đ ất đặc biệt đai x em hàng hóa a Khái niệm “Tranh chấp đất đai tranh chấp phát sinh chủ thể tham gia quan hệ pháp Khái niệm điểm Tranh chấp Đất đai đặc luật đất đai quyền nghĩa vụ trình quản lý sử dụng đất” b Đặc điểm Tranh chấp Đất đai Chủ thể tranh chấp đất đai chủ thể quyền quản lý sử dụng đất, họ chủ thể quyền sở hữu Quyền sử dụng đất chủ thể phát sinh sở định giao đất, cho thuê đất Khách thể tranh chấp đất đai quyền sử dụng đất Nội dung tranh chấp quyền sử dụng đất phức tạp Tranh chấp đất đai xảy gây hậu xấu nhiều mặt đời sống xã hội Giải tranh chấp đất đai tổ hợp hành động tư hành động thực tiễn để tìm giải pháp đắn sở pháp luật nhằm loại bỏ mâu thuẫn, bất Khái niệm đặc điểm Giải tranh chấp Đất đai a Khái niệm đồng chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Như vậy, giải tranh chấp đất đai việc vận dụng quy định pháp luật để bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước, nhân dân b Đặc điểm Giải tranh chấp quyền quản lý sử dụng đất đai khơng cịn tranh chấp quyền sở hữu đất đai Giải tranh chấp quyền sử dụng đất đai không đơn giải tranh chấp dân mà phát sinh q trình quản lý sử dụng đất nên bị chi phối chủ thể đối tượng tranh chấp Luật quy định chung nhằm điều chỉnh mối quan hệ xã hội xảy đời sống, 10 Kỹ đặt vụ việc vào bối cảnh cụ thể cần giải tranh chấp cần phải biết áp dụng pháp luật vào trường hợp cụ thể Những tình tiết, điều kiện phải xem xét từ tìm tranh chấp thuộc lĩnh vực nào, quy định cụ thể điều nào, đâu,… từ có hướng giải theo quy định V Bản án thực tế BẢN ÁN 104/2021/DS-PT NGÀY 02/06/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ông T (nguyên đơn) nhận chuyển nhượng từ ông Phạm Văn G với tổng diện tích đất 1.805.5m2 qua 03 lần chuyển nhượng: Tóm tắt án L ầ n 1: Ngày 24/3/2001, nhận chuyển nhượng từ ông G 500m2 đất số 159, tờ đồ số 5, loại đất lâu năm với giá 16 vàng 24K, hai bên có lập giấy chuyển nhượng L ầ n 2: Ngày 17/5/2002, nhận chuyển nhượng thêm từ ông G Phạm Hồi L phần đất có diện tích 408.5m2, đất trồng lâu năm với giá 20 vàng 24K, hai bên có lập giấy chuyển nhượng L ầ n 3: Ngày 04/8/2002, nhận chuyển nhượng từ ơng G phần đất có diện tích khoảng 897m2, loại đất lâu năm với giá 20 vàng 24K, hai bên có lập giấy tay chuyển nhượng Ngày 12/7/2019, ơng ơng Phạm Hồi L có làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà gia đình ơng G chuyển nhượng trước với tổng diện tích 1.805,5m2, đất số 159, tờ đồ số 5, Hợp đồng công chứng Văn phịng cơng chứng Trần V.T theo số cơng chứng số 3173, số 02/2019/TP/CC-SCC/HĐGD Tuy nhiên, ông L cho ông Phạm Văn G có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T phần đất có diện tích khoảng 1.100m2 thuộc đất địa nêu vào năm 2002 Sau nhận chuyển nhượng, ông T xây dựng nhà tường rào kiên cố phạm vi đất mà ông G giao chưa làm thủ tục tách K h i lập Hợp đồng chuyển nhượng ơng T lại ghi tăng diện tích đất chuyển nhượng thành 1.805,5m2 vượt diện tích thực tế chuyển nhượng 705m2, giá trị chuyển nhượng Hợp đồng ông T tự ghi vào thực tế ơng L khơng nhận tiền từ Ơng T Nay, ông T kiện yêu cầu ông Phạm Hồi L có trách nhiệm tách quyền sử dụng đất cho ơng đủ diện tích đất nhận chuyển nhượng 1.805,5m2 thuộc đất số 159, tờ đồ số khu vực B., phường L., quận B.T., thành phố Cần Thơ theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/7/2019 Đồng ý nhận phần đo đạc thực tế 1.693,9m2 (ít hợp đồng chuyển nhượng) B ị đơn có đơn phản tố yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 12/7/2019 ơng Phạm Hồi L ông Nguyễn Văn T công chứng Văn phịng cơng chứng Trần V.T theo số cơng chứng số 3173, số 02/2019/TP/CC-SCC/HĐGD buộc ông T trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01751/QSDĐ Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ cấp ngày 21/10/1995 cho ông Phạm Văn G (được chỉnh lý sang tên ơng Phạm Hồi L vào ngày 05/9/2018) Khơng đồng ý với án Tịa án nhân dân quận B.T tun ngày 14/10/2020 ơng Phạm Hồi L kháng cáo Tại phiên tòa phúc thẩm bên trình bày: Ơng Trầ n M.T bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng diện tích 500m2 bên thống nhất, Hợp đồng chuyển nhượng diện tích 397m2 bên khơng thống diện tích, Tờ hợp đồng diện tích “397” m2 sửa thành “897” m2 nên khơng hợp pháp Tờ biên nhận diện tích 408,5m2 tờ chuyển nhượng Đối với hợp đồng có cơng chứng ơng L khơng có xem hợp đồng Gần 10 ngày sau ông L nhận hợp đồng Hợp đồng khơng xác định vị trí tách Giá tiền hợp đồng không phù hợp với giá giao dịch số vàng thời điểm ơng G chuyển nhượng Ơng L đồng ý giao diện tích đất có nhà nhà mộ, khơng đồng ý giao vị trí D sơ đồ, vị trí khơng có chuyển nhượng mà cầm cố Phía luật sư nguyên đơn t rình bị đơn có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tất vị đơn y: Nguyênbà giá tiền xác lập B ị đơn khơng chứng minh bị trí lừa dối Theo Điều 614 Điều 615 Bộ luật Dân ông L kế thừa quyền nghĩa vụ cha ông G Thực tế ông T vào ở, trồng canh tác diện tích đất chuyển nhượng ơng Ơng L nhận đủ vàng cho hợp đồng chuyển nhượng sau ký L trả 01 lượng vàng cho hợp đồng cầm cố Sỡ dĩ có dấu sửa ‘397”m2 thành “897”m2 phần đất giáp ranh có nhà nên ông T sửa đổi vị trí khác thành viết sửa chồng lên “897” m2 Nguyên đơn n diện tích nên đề nghị y án sơ thẩm Quyết định Tòa án Quyết định Tòa án cấp sơ thẩm: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông Nguyễn Văn T Buộc ơng Phạm Hồi L có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 12/7/2019 với ơng Nguyễn Văn T Ơng Nguyễn Văn T có trách nhiệm liên hệ với quan có thẩm quyền làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật Sau hồn tất thủ tục sang tên ơng T có trách nhiệm trả lại cho ơng Phạm Hồi L giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G553585 (số vào sổ 01751 Q S D Đ ngày 21/10/1995) Không chấp nhận yêu cầu phản tố bị đơn việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ơng Phạm Hồi L ông Nguyễn Văn T Nhận định Tòa án cấp phúc t hẩm: Phía bị đơn phản tố cho rằng: Vào năm 2002, cha ông L ông G có chuyển nhượng cho ông T phần đất có diện tích khoảng 1.100m2 Sau nhận chuyển nhượng, ông T xây dựng nhà tường rào kiên cố phạm vi đất mà ông G giao chưa làm thủ tục tách Hội đồng xét xử xét thấy: Phần đất tranh chấp có nguồn gốc ông Phạm Văn G Ngày 05/9/2018 ông L hưởng thừa kế tồn diện tích đất ơng G để lại Ơng T ơng L ký chuyển nhượng phịng cơng chứng ngày 12/7/2019 diện tích đất 1.805,5m2’ diện tích đất với diện tích đất ơng G, ơng L ký kết với ông T vào năm 2001 2002 Sỡ dĩ có dấu sửa chữ số ‘397’ m2 thành ‘897’ m2 có thay đổi vị trí đất ngun đơn trình bày ơng G lúc cịn sống đồng ý ơng L lúc ký có cơng chứng cộng diện tích nên có diện tích 1805,5m2 (Ơng T thừa nhận có sửa nên khơng cần thiết phải giám định yêu cầu ông L ) Xét phần tài sản đất: Ông T sử dụng ổn định phần đất trên, xây nhà kiên cố, xây nhà mộ, trồng lâu năm làm hàng rào Hai bên thống phần tài sản ông T xây dựng đất có giá trị là: 1.205.827.164 đồng nên phần chứng minh ông T chuyển nhượng đất xây dựng tài sản đất ơng L có thật Về phần diện tích đất: Theo kết đo đạc định giá ngày 20/02/2020 diện tích đất theo thực tế đo đạc 1.693,9m2, diện tích đất giảm so với diện tích đất bên ký hợp đồng chuyển nhượng phía ơng T đồng ý nhận với kết đo đạc trên, yêu cầu tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng để ông sang tên theo quy định B ị đơn yêu cầu hủy hợp đồng khơng chứng minh lỗi phía ngun đơn Diện tích đất chuyển nhượng 1805,5m2 đương chuyển nhượng phịng cơng chứng có cơng chứng viên chứng thực, bị đơn có ký tên vào trang hợp đồng bị đơn cho có lừa dối diện tích đất Do bị đơn khơng chứng minh bị lừa dối hay ép buộc nên bác yêu cầu đòi hủy hợp đồng bị đơn Bản án sơ thẩm tuyên cho bên tiếp tục thực hợp đồng có sở Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm bác yêu cầu kháng cáo bị đơn Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Phạm Văn G., sau ông Nguyễn Văn T hoàn tất thủ tục sang tên theo quy định Ồng T có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ơng Phạm Hồi L QUYẾT ĐỊNH CỦA TỊA ÁN CẤP PHÚC THẨM: Giữ nguyên án dân sơ thẩm Bác yêu cầu kháng cáo bị đơn ông Phạm Hoài L Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông Nguyễn Văn T Buộc ông Phạm Hồi L có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 12/7/2019 với ông Nguyễn Văn T Diện tích chuyển nhượng đo thực tế theo Bản trích đo địa ( K ý hiệu B, D, E , F ) 1.693,9m2 đất, tọa lạc khu vực B., phường L , quận B.T., thành phố Cần Thơ Ông Nguyễn Văn T có trách nhiệm liên hệ với quan có thẩm quyền làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật Sau hoàn tất thủ tục sang tên ông T có trách nhiệm trả lại cho ông Phạm Hoài L giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G553585 (số vào sổ 01751 Q S D Đ ngày 21/10/1995) Không chấp nhận yêu cầu phản tố bị đơn việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ơng Phạm Hồi L ơng Nguyễn Văn T Phân tích, bình luận Có thể thấy thời buổi “tấc đất tấc vàng” tranh chấp đất đai diễn diện rộng Trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta thấy lần chuyển nhượng, bên cho thấy thống ý chí lần chuyển nhượng lập giấy chuyển nhượng đất, bên cạnh ơng T giao đủ số vàng thỏa thuận bên Sau thời điểm ông T nhận chuyển nhượng đất ơng T có u cầu ơng G đưa cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông T thực việc tách thửa, nhiên ông G lại cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lâm nên việc bị gián đoạn, ơng T người quyền sử dụng phần đất ông G chuyển nhượng Trong suốt quãng thời gian sử dụng đến ngày 12/7/2019, ơng T T ơng Phạm Hồi L có làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà gia đình ơng G chuyển nhượng trước với tổng diện tích 1.805,5m2, đất số 159, tờ đồ số 5, Hợp đồng cơng chứng Văn phịng cơng chứng Trần V.T theo số công chứng số 3173 Phân tích, bình luận Nhìn chung thấy vụ án tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ơng T ơng L nhận thấy có lỗi từ hai phía, có thiếu rõ ràng thấy qua việc ghi số liệu mét vuông đất Việc số mét vuông đất sửa đổi từ 397m2 thành 897m2 Về phía bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ quan, đặt niềm tin tưởng việc thành thực bên nhận chuyển nhượng dẫn đến tờ giấy chuyển nhượng có sửa đổi số liệu mà khơng hay biết, khơng có đề phịng, kiểm tra kỹ trước công chứng chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến tranh chấp xảy Còn bên nhận chuyển nhượng sửa đổi số liệu mét vuông nhiên lại không thông báo cụ thể cho phía bên chuyển nhượng nhận thấy thiếu minh bạch, gian dối Qua đồng thời phản ánh tình thực tế xảy đời sống, bên ký kết hợp đồng phải thận trọng, trung thực để chắn quyền lợi ích đảm bảo cách tối đa, hợp pháp TỔNG KẾT Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải bất đồng, mâu thuẫn hai hay nhiều bên quan hệ hợp đồng chuyển nhượng sở pháp luật để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tranh chấp Qua việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quan hệ hợp đồng điều chỉnh phù hợp với lợi ích nhà nước, lợi ích xã hội người sử dụng đất, mang lại ổn định nội nhân dân, làm cho quy định pháp luật đất đai thực sống Thông qua việc giải tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích Nhà nước xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ tôn trọng pháp luật cho công dân, ngăn ngừa vi phạm pháp luật xảy Danh mục tài liệu tham khảo Quốc hội (1980), Hiến pháp năm 1980 Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013 Quốc hội (2013), Luật đất đai năm 2013 Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân năm 2015 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT Kỹ áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai Việt Nam, TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014 10 Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa Luật, Nguyễn Hoài Nam, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn 11 12 đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội – 2013 Khái niệm đặc điểm pháp luật giải tranh chấp đất đai, truy cập ngày 5/11/2022 Đặng Thúy Quỳnh, Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm 2017 13 Phạm Nga (2022), Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gì? Phương thức giải có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?, truy cập ngày 25/10/2022 14 ThS Tạ Thị Thùy Trang (2021), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 - Bất cập kiến nghị”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, quan ngơn luận Bộ Tư pháp, truy cập ngày 06/11/2022, t hanks for list ening ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển. .. Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức b Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất Giữa hợp đồng chuyển. .. đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Giống: Cũng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất