Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa

NGHIÊN CỬU - TRAO DỔI HIỆU LUC CUfl HOP ĐÓNG C4UN QUYẾN su DỤNG ỖT KHƠNG ĐU DẺN Tịơ Ĩ THIỂU TOCH THÚA Há THÃI THO* HUỲNH XUÂN TlNH ** Từ khóa: Diện tích đất tối thiểu tách thửa; quyền sử dụng đất; chuyến nhượng quyền sử dụng đất Nhận Biên tập xong Duyệt : 25/5/2022 : 08/6/2022 : 12/6/2022 Quy định pháp luật đât đai vê diện tích đất tối thiểu tách có ý nghĩa quan trọng quản lý đất đai giai đoạn ảnh hưởng đến quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa phưong Thực tiễn áp dụng phát sinh số vướng mắc, bất cập cần tháo gỡ kịp thời Quy định pháp luật diện tích 44 vấn đề này, a Luật đất đai năm 2013 đất tối thiểu tách quy định: “Căn vào quỹ đất địa Diện tích đất tối thiểu tách hiểu quy định pháp luật đất đai phương quy hoạch phát triển nơng thơn giới hạn diện tích thấp mà người sử phê duyệt, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy dụng đất quyền tách từ đất lớn thành hai hay nhiều đất có diện tích nhỏ Quy định diện tích tối thiểu tách có ý nghĩa quan trọng hoạt động quản lý đất đai giai đoạn nay; đặc biệt tách loại đất nông nghiệp nhỏ lẻ nhằm phân lô, bán gây ảnh hưởng đến quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa phương định hạn mức đất giao cho hộ gia tap dí KIEM SÁ1_ só 14/2022 quan nhà nước có thẩm quyền đình, cá nhân để làm nhà nơng thơn; diện tích tối thiểu tách đất phù hợp với điều kiện tập quán * Phó Chánh án Tịa án nhãn dân huyện Phụng Hiệp, tình Hậu Giang ** Thẩm phản Tịa án nhân dân thành phố Vị Thanh, tình Hậu Giang NGHIÊN CỨU - TRAO DỔI địa phương”1 (đối với đất nông thôn); “ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào quy hoạch sử dụng j đất, quy hoạch xây dựng đô thị quỹ đật địa phương quy định hạn mức đất giao cho mồi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà trường hợp chưa đủ dieju kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu táchị đất ở”1 (đối với đất đô thị) Việc “tách thửa” “chia tách quyện sử dụng đât”3 quan có thẩm qUyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực người sử dụng đất có yêu cầu Trên sở qụy định Luật đất đai năm 2013, Nghị) định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành ỉmột số điều Luật đất đai (Nghị định số 43/2014) hướng dẫn số nội dung liên quan đến diện tích tách tối thieịi sau: “Điều 29 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền vớì đất trường họp đất có diện tịích nhỏ diện tích tối thiểu 1 Thửa đất dạng sử dụng hình thành từ trước ngạy văn quy định ủy ban nhân dânịcấp tỉnh diện tích tối thiểu tách có hiệu lực thi hành mà diện tích ịđất nhỏ diện tích tối thiểu theo quy dirth ủy ban nhân dân Khoản Điều 143 Luật đất đai năm 2013 Khoản Điều 144 Luật đất đai năm 2013 Điểm I khoản Điều 99 Luật đất đai năm 2013 Cấp tỉnh có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Không công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không làm thủ tục thực quyền người sử dụng đất trường họp tự chia tách đất đăng ký, cấp giấy chứng nhận thành hai nhiều đất mà có đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu theo quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh Trường họp người sử dụng đất xin tách đất thành đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin họp đất với đất khác liền kề để tạo thành đất có diện tích lớn diện tích tối thiểu tách phép tách đồng thời với việc họp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho đất mới” trình tự, thủ tục thực tách Điều 75 Nghị định số 43/2014 hướng dẫn: “Trường họp tách chuyển quyền sử dụng phần đất giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; xử lý họp đồng chấp, _ Tạp chí Số 14/2022VKIẼM SÁT 45 NGHIÊN cvu - TRAO ĐỔI góp Vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau gọi chuyến quyền) Văn phịng đăng ký đất đai thực công việc sau: a) Đo đạc địa để chia tách đất; b) Thực thủ tục đăng ký biến động theo quy định Nghị định phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận cấp trình quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền vói đất phần diện tích cịn lại đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã” thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu phép tách thửa, Điều 43d Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (Nghị định số 01/2017) quy định: “ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu phép tách thừa loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương” Giao dịch quyền sử dụng đất diện tích tách tối thiểu Trên thực tế, không gặp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất khơng đủ diện tích tách tối thiểu theo quy định địa phương có phát sinh tranh chấp 46 Tạp chi KỈEMSịi Số 14'2022 khởi kiện Tòa án Tranh chấp thường gặp bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng có thỏa thuận với việc chuyển nhượng phần diện tích thừa đất nơng nghiệp có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định, bên nhận chuyển nhượng giao đủ tiền bên chuyển nhượng giao đất chưa thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật phát sinh tranh chấp Ví dụ: Ngun đơn ông Nguyễn Văn u bị đơn bà Trần Thị H có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: Ngày 04/5/2019, bị đơn đặt cọc cho nguyên đơn 20 triệu đồng để chuyển nhượng quyền sử dụng lơ đất diện tích 491 m2, tổng giá trị 270 triệu đồng, loại đất trồng lâu năm Việc giao kết hợp đồng hai bên hoàn toàn tự nguyện Đến ngày 11/7/2019, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, có xác nhận quyên địa phương trả đủ 250 triệu đồng lại Sau ký kết hợp đồng bị đơn nhận đất, cải tạo đất, xây nhà tiến hành thù tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cấp thiếu diện tích tách thửa, sau ngun đơn khởi kiện u cầu hủy hợp đồng cịn bị đơn có phản tố đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Loại giao dịch thứ hai mang tính phổ biến cha, mẹ tặng cho phần đất diện tích tối thiểu tách thửa, NGHIÊN cvu - TRAO ĐỔI làm giấy viết tay tặng cho người sử dụng đất để xây nhà canh tác phần đất tặng cho Trong trình sử dụng đất phát sinh tranh chấp với người thứ ba nên người tặng cho quyền sử dụng đất có yêu cầu độc lập tách phần jđất tặng cho để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với tranh chấp trên, địa phương có ịCách quy định khác diện tích đất Ịtối thiểu tách nên Tòa án có cách giải khác Trường họp UBND cấp tỉnh có quy định rõ ràng việc khơng công nhận hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất diện tích tội thiểu tách Tòa án vào quy định UBND để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho vô hiệu Ví dụ: Khoản Điều 11 Quyết định số 19/2019/QĐ-ỊUBND ngày 16/7/2019 UBND tỉnh K quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh K nêu rõ: Kể từ ngày định cộ hiệu lực, việc ban hành quyêt định hành giải khiếu nại, tranh chấp vệ đất đai quan có thẩm quyền; [án định Tòa án nhân dân I phải áp dụng theo quy định diện tích Ịtối thiểu tách định Như vậy, án định Tộa án phải áp dụng quy định diện tích ịđất tối thiểu tách thửa, tức giao dịch mà có diện tích nhỏ diện tích tối tỈỊiểu tách khơng đủ sở để cơng nhận Trong trường họp khơng cho thực việc tách UBND tỉnh Đ cho rằng: “Tách đất theo án, định Tòa án nhân dân, định quan Thi hành án, định cơng nhận hịa giải thành, định giải tranh chấp đất đai; kể từ ngày định có hiệu lực thi hành, trường hợp đất không đủ điều kiện để tách theo quy định quy định này, người sử dụng đất thực việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất sử dụng chung đất theo quy định” Theo UBND tỉnh Đ trường họp giao dịch mà có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu tách cơng nhận quyền sử dụng chung đất mà không tách thành đất mới; nghĩa giao dịch chuyển quyền công nhận không cần thiết phải thực thủ tục tách Đối với địa phương mà UBND tỉnh khơng quy định rõ ràng diện tích đất tổi thiểu tách thửa, trình giải loại tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu tách Tịa án đưa quan điểm khác Ví dụ: Điểm a khoản Điều Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày 20/11/2018 UBND tỉnh T quy định diện tích tối thiểu phép tách đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp đất địa bàn tỉnh T sau: “Quyết định không áp dụng cho trường hợp tách sau đây: a) Thực kết hòa giải thành định hành giải tranh chấp quyền _ Số 14/2022 Tạp chí KI I M SÁT 47 NGHIÊN CỨU - TRAO »ÓI sử dụng đất quan có thẩm quyền; tách để thực định án có hiệu lực pháp luật Tòa án; định thi hành án quan Thi hành án; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật”, khoản Điều Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 01/2018/QĐUBND ngày 11/01/2018 UBND tỉnh H quy định diện tích tối thiếu phép tách đất nông nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp khai hoang cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh H sau: “Tách thực hiện: Quyết định giải tranh chấp đất đai, kết hòa giải thành tranh chấp đất đai quan có thẩm quyền cơng nhận; việc xử lý nợ theo thỏa thuận hợp đồng chấp, bảo lãnh; định giải khiếu nại, tố cáo đất đai; án định Tịa án nhân dân có hiệu lực; định thi hành án quan Thi hành án thi hành; văn công nhận kết quà trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp theo quy định pháp luật” Các quy định UBND tỉnh T H có điểm chung diện tích đất tối thiểu tách không áp dụng trường hợp “bản án, định Tịa án có hiệu lực” Áp dụng quy định vào việc giải vụ án dẫn chứng có hai quan điểm khác Quan điểm thứ cho rang, bên giao dịch chuyển quyền 48 ì ụp ehỉ MFMsO Số 14/2022 có vi phạm hình thức giao dịch theo quy định pháp luật đất đai phải được lập thành văn có cơng chứng, chứng thực Tuy nhiên, bên thực 2/3 hợp đồng nên đủ điều kiện công nhận hợp đồng có vi phạm mặt hình thức theo quy định khoản Điều 129 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 Quyết định UBND tỉnh quy định diện tích tối thiểu tách xây dựng sở quy định Luật đất đai nghị định liên quan Chính phủ giao quyền cho UBND nên theo Luật ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2020 thi định UBND tỉnh văn quy phạm pháp luật đất đai Trong định UBND tỉnh quy định không áp dụng diện tích tối thiểu tách án, định cua Toà án nên Toà án hồn tồn cơng nhận giao dịch chuyển quyền sử dụng đất để bên tách thừa, thực quyền sử dụng đât cách riêng rẽ theo quy định Quan điểm thứ hai cho rằng, giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định giao dịch, họp đồng Khi đánh giá tính họp pháp họp đồng phải đánh giá thời điếm giao kết, thực họp đong mà đánh giá tính hợp pháp hợp đồng thời điếm Tòa án giải vụ việc Xét mặt hình thức thời điểm giao kết hợp đồng, họp đồng chuyển quyền thực NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỐI 2/3 xem xét công nhận theo quy định khoản Điều 129 BLDS năm 2015 Tuy nhiên, xét nội dung thời điểm bên thực giao dịch, hợp đồng, Luật đất đai năm 2013 không cấm người sử dựng đất chuyển quyền để chung sử c|ụng đất để tách thừa đất thực quyền riêng rẽ tjii Điều 75 Nghị định số 43/2014 lại không cho phép công chứng, chứng thực thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp đương có u cầu cơng nhận hợp đồng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng rẽ xem hợp đồng có đối tượng khơng thể thực (do khơng thể tách để cấp giấy chịứng nhận quyền sử dụng đất cho hai chủ thjể đất mà có đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu tách thửa) Do vậy, việc giao kết củaỊ bên hợp pháp hợp đồng thực phải tun bố Ịvơ hiệu theo quy định Điều 408 BLDS lỊăm 2015 - Các quy định thiếu đồng dẫn đến thiếu tỉnh thong áp dụng pháp luật: I diện tích tách tối thiểu phù hợp với vùng, miền, địa bàn dân cư loại đất mà địa phương quản lý Tuy nhiên, việc giao cho địa phương quy định cách tùy nghi dẫn đến pháp luật đất đai thiếu tính đồng bộ, qn Điển hình trường hợp địa phương lại có cách quy định khác diện tích tối tách thiểu thơng qua án, định Tịa án Có trường hợp quy định rõ Tịa án khơng cơng nhận giao dịch có diện tích tối thiểu tách thửa, có trường hợp tùy nghi để Tịa án định, có trường hợp nêu quy định diện tích tối thiểu tách mà khơng loại trừ án, định có hiệu lực pháp luật Tịa án có trường hợp hướng dẫn áp dụng quy định tối thiểu tách xét xử trường họp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, phân chia tài sản chung quyền sử dụng đất mà không quy định trường họp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự thiếu đồng việc quy định phương thức xử lý giao dịch, họp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất có diện tích thấp diện tích tối thiếu tách dẫn đến địa phương khác có phương thức giải tranh chấp khác chí, có địa phương khơng quy định rõ ràng dẫn đến tỉnh lại có quan điểm khác phương thức giải tranh chấp vấn đề pháp lý Việc Nghị địnlị số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 43/2014 giao quyền cho đỊịa phương quy định Sự thiếu đồng quy định pháp luật dẫn đến việc quản lý đất đai tổng thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng Một số hạn chế, bất cập việc áp dụng quy Iđịnh diện tích đẩt tối thiểu tách giải pháp, kiến nghị 3.1 Hạn chế, hất cập _ _ Tạp chí Số 14/2022V.KIÊM SÁT 49 NGHIÊN cứv - TRAO ĐÓI loại đất, diện tích đất có địa phương lại tiến hành thủ tục hành để tách có địa phương lại thuộc trường hợp cấm; tác động trực tiếp đến án, định Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất mà có đối tượng hợp đồng chuyển quyền diện tích đất nhỏ diện tích tối thiểu phép tách Mỗi địa phương có quy định khác nên dẫn đến Tịa án có phương thức giải tranh chấp khác nhau; loại giao dịch, loại đất diện tích giống có địa phương Tịa án cơng nhận giao dịch, hợp đồng hợp pháp, có địa phương lại tuyên bố hợp đồng vô hiệu - Một sổ quy định ưỷ ban nhân dân cấp tỉnh chưa phù hợp với Luật đất đai năm 2013 nghị định liên quan Chỉnh phủ: Các điều 143,144 Luật đất đai năm 2013 cho phép UBND tỉnh quy định diện tích tối thiểu tách hai loại đất đất nông thôn đất đô thị Đối với đất nông nghiệp loại đất khác hồn tồn khơng có quy định giao quyền cho UBND tỉnh phép quy định Điều 43d Nghị định số 01/2017 quy định: “ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương” Như vậy, quy định Chính phủ giao quyền cho UBND cấp tỉnh phép quy định diện tích tối thiểu phép tách iạpvh: KI E M SA ỉ Số 14/2022 mà không phép quy định phương thức giải tranh chấp liên quan đến diện tích đất tối thiểu phép tách Có thể thấy rằng, quy định Luật đất đai, Nghị định số 01/2017 Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh chưa thống Thực tế, số UBND cấp tỉnh xây dựng quy định có liên quan đến diện tích tối thiểu phép tách chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn; đặc biệt nhóm đối tượng bn bán đất ln tìm cách để “lách” quy định Bên cạnh đó, việc UBND cấp tỉnh quy định phương thức giải tranh chấp không thực cần thiết Bởi lẽ, khoản Điều 29 Nghị định số 43/2014 quy định rõ: “Không công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không làm thủ tục thực quyền người sử dụng đất trường hợp tự chia tách đất đăng ký, cấp giấy chứng nhận thành hai nhiều đất mà có đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu theo quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh” Theo chúng tôi, để giải tranh chấp hợp đồng điều phải đánh giá tính hợp pháp hợp đồng mặt hình thức nội dung họp đồng Theo phải đánh giá từ thời điểm giao kết, thực chấm dứt hợp đồng có phù họp với quy định pháp luật tương ứng với thời điểm giao kết thực hay không? Do NGHIÊN cứu - TRAO DỐI vậy, đánh giá hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có đối tượng diện tích chuyển quyền sừ dụng n|hỏ diện tối thiểu tách lại dừa vào quy định ngoại trừ “bản án, qut định Tịa án” để cơng nhận hợp đồng, Ị tức đánh giá tính hợp pháp hợp đồhg thời điểm giải tranh chấp kh^ng phù hợp, dẫn đến việc áp dụng pháp luật khơng đúng, vơ hình trung tạo điều kiện cho đối tượng xấu lợi dụng để tách Ithửa đất nơng nghiệp theo “bản án, định Tịa án” để phân lô, bán làm ảnh hưởng đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.2 Giải pháp, kiến nghị Một là, để dam bảo tính thống việc áp dụng pháp luật quy định phương thức giải tranh chấp liên quan đến diện tícỉh tối thiểu tách quy định định UBND cấp tỉnh không cần thiết; thay vào đó, Luật đất đai cần quy định cụ thể đánh giá tính hợp pháp giao dịch liên quan đến diện tícịh tối thiểu tách Ngoài ra, Luật; đất đai hành quy định diện tích tối thiểu tách đất nông thôn đô thị Do vậy, việc Chính phủ vả UBND cấp quy định diện tích tối ttyiểu tách đất nông nghiệp loại đất khác chưa đảm bảo thẩm quyền tính thống Do đó, cần bổ sung quy định tách đất nơng nghiệp loại đất khác Trong tình hinjh tình trạng phân lơ, bán đất nông nghiệp diễn biến phức tạp gây nhiều hệ lụy cho xã hội, vậy, quy định khung Luật đất đai diện tích tối thiểu phép tách phải vừa đảm bảo ngăn chặn giao dịch có dấu hiệu tách để phân lô, bán không đủng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mặt phải đảm bảo cho người thực có nhu cầu đất đai sử dụng phần đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu phép tách thửa; cần tăng cường rào cản pháp lý muốn tách phần đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu tách cách: Trường hợp thực việc phân chia tài sản chung quyền sử dụng đất phân chia theo giá trị, người sử dụng đất hoàn trả lại giá trị cho người khơng có nhu cầu sử dụng đất; bên thống chung sử dụng đất không tách thành đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản chung Đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có nhu cầu tách thành đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ cần nghiêm cấm, việc chuyển quyền sử dụng đất để chung sử dụng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cơng nhận hợp pháp Haỉ là, giải tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu phép tách hình thành hai quan điểm khác phân tích phần trên: (1) Căn vào quy định loại trừ “bản án, Tạp chí Số 14/2022V KIEM SÁT 51 NGHIÊN CVXJ - TRAO ĐÓI định Tịa án” để cơng nhận họp đồng; (2) Đánh giá họp đồng có đối tượng khơng thể thực để tuyên bố họp đồng vô hiệu Theo chúng tôi, hai quan điểm chưa đảm bảo áp dụng tinh thần Luật đất đai năm 2013 phù họp với thực tiễn Nếu dựa vào ngoại lệ “bản án, định Tòa án có hiệu lực pháp luật” để cơng nhận họp đồng chuyển quyền đánh giá tính họp pháp hợp đồng chưa Việc đánh giá tính hợp pháp họp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đánh giá tính họp pháp thời điểm giao kết, thực hợp đồng, thời điểm giải tranh chấp, giao dịch có diện tích tối thiểu phép tách tuyên vô hiệu khơng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân cần lưu ý, quyền sử dụng đất quyền tài sản pháp luật dân ghi nhận Người có quyền tài sản có quyền chuyển nhượng phần toàn phần quyền tài sản cho người khác Luật đất đai hành khơng có quy định cấm đất mà có nhiều cá nhân đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khoản Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, người 52 ì ạ-ịi ch KIEM s \ ! Sơ 14/2022 sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người 01 giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu cấp chung giấy chứng nhận trao cho người đại diện” Tách hoạt động hành nhằm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sử dụng đất riêng lẻ thoả thuận bắt buộc thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Như vậy, giải tranh chấp dạng này, Tòa án cần đánh giá thoả thuận thực họp đồng, giao dịch Neu hợp đồng, giao dịch có thoả thuận tách phần đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu tách khoản Điều 29 Nghị định số 43/2014 Điều 408 BLDS năm 2015 để xác định họp đồng có đối tượng khơng thể thực phải bị tuyên vô hiệu Ngược lại, họp đồng, giao dịch bên không thỏa thuận việc tách đất bên đồng ý chung sử dụng đất theo diện tích thoả thuận mà khơng phải tách cần khoản Điều 98 Luật đất đai năm 2013 Điều 115, Điều 450 BDLS năm 2015 để công nhận họp đồng, giao dịch (nếu yếu tố khác họp pháp), bên có quyền liên hệ với quan cấp giấy chứng nhận đồng sở hữu quyền sử dụng đất Để thống việc áp dụng pháp luật, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần kịp thời xây dựng án lệ cho tình pháp lý ~ ... phương” Giao dịch quyền sử dụng đất diện tích tách tối thiểu Trên thực tế, không gặp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất khơng đủ diện tích tách tối thiểu theo quy... để chung sử dụng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cơng nhận hợp pháp Haỉ là, giải tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu phép tách hình... họp đất có diện tịích nhỏ diện tích tối thiểu 1 Thửa đất dạng sử dụng hình thành từ trước ngạy văn quy định ủy ban nhân dânịcấp tỉnh diện tích tối thiểu tách có hiệu lực thi hành mà diện tích ịđất