Luận văn thạc sĩ UEH xây dựng nguyên tắc đảm bảo bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân khi thu hồi quyền sử dụng đất, áp dụng thực tế tại khu đô thị mới an phú an khánh quận 2 thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH -CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THANH HẢI XÂY DỰNG NGUYÊN TẮC ĐẢM BẢO LỢI ÍCH THỎA ĐÁNG CHO NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ÁP DỤNG THỰC TẾ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ - AN KHÁNH QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH -CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THANH HẢI XÂY DỰNG NGUYÊN TẮC ĐẢM BẢO LỢI ÍCH THỎA ĐÁNG CHO NGƯỜI DÂN KHI THU HỒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ÁP DỤNG THỰC TẾ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ - AN KHÁNH QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chun ngành sách cơng Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: Giảng viên Phan Chánh Dưỡng GS Malcolm McPherson Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM KẾT Tơi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 06 tháng năm 2011 LÊ THANH HẢI - MPP1 HỌC VIÊN CAO HỌC CHÍNH SÁCH CƠNG KHĨA TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CẢM ƠN Tôi xin cảm ơn Giáo Sư Malcolm McPherson giúp tơi hồn tất luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy Phan Chánh Dưỡng thầy Vũ Thành Tự Anh tận tình hướng dẫn suốt thời gian làm luận văn Tôi biết ơn thầy Nguyễn Xuân Thành, thầy Phạm Duy Nghĩa có góp ý cho luận văn tơi Tơi cảm kích Tiến sĩ Hồng Xuân Nghĩa – Viện Nghiên cứu Kinh tế Xã hội Hà Nội dành thời gian đọc góp ý bố cục trình bày luận văn gợi ý quan điểm quyền địa phương Tơi xin trân trọng đóng góp q báu anh Nguyễn Tín Trung, Giám đốc Tổng Cơng ty Địa Ốc Sài Gịn dành cho luận văn tơi, đặc biệt thông tin phương án xây dựng cao ốc Khu đô thị An Phú – An Khánh Tôi xin cảm ơn chị Nguyễn Trúc Vân, Chị Trần Thị Mẫn, chị Trần Thị Thanh Thủy – Viện Nghiên Cứu Phát triển Tp.HCM có nhiều hỗ trợ cho việc hoàn thành luận văn tơi Nhân tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến quý thầy cô tập thể nhân viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright thuộc Trường Đại học Kinh Tế Tp.HCM, anh chị, bạn bè công tác công ty kinh doanh địa ốc giúp tơi có kiến thức, thơng tin lực để hồn thành luận văn Tuy vậy, tơi xin khẳng định quan điểm, nhận định nêu luận văn quan điểm riêng cá nhân tơi, khơng phải quan điểm Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, không đại diện cho quan điểm Trường Đại Học Kinh Tế Tp.HCM hay Tổng cơng ty Địa Ốc Sài Gịn Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nhận định luận văn LÊ THANH HẢI - MPP1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI I TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM: Tình hình bồi thường giải phóng mặt Việt Nam: Những tồn hạn chế nguyên nhân II KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI: Kinh nghiệm bồi thường GPMB Trung Quốc : Kinh nghiệm đền bù, giải tỏa Singapore : Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: 10 CHƯƠNG II TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN, QUAN ĐIỂM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 11 I TỔNG HỢP CÁC QUAN ĐIỂM RIÊNG CỦA TỪNG CHỦ THỂ: 11 Quan điểm nhà nước: 11 Quan điểm người dân bị thu hồi đất: 13 Quan điểm nhà đầu tư: 14 II VIỆC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THEO QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN: 15 Khía cạnh kinh tế - xã hội đất thu hồi đất: 15 Doanh nghiệp với phát triển 19 Nhà nước với phát triển 20 Người dân với phát triển: 22 III XÂY DỰNG CÁC NGUYÊN TẮC CHUNG CHO CÔNG TÁC THIẾT KẾ PHƯƠNG ÁN THU HỒI ĐẤT: 25 Nguyên tắc 1: Hài hịa lợi ích bên liên quan 25 Nguyên tắc 2: Tái định cư chỗ nên coi ưu tiên hàng đầu: 29 Nguyên tắc 3: Nhà nước phải chủ thể giải việc làm tăng phúc lợi cho người dân bị thu hồi đất 32 Các nguyên tắc khác 33 CHƯƠNG III 35 XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN ÁP DỤNG CHO TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH QUẬN TP.HCM 35 I GIỚI THIỆU KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP DỤNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): 35 Giới thiệu Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp.HCM 35 Tình hình đền bù – GPMB đầu tư xây dựng Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp.HCM 35 2.1 Phương án đền bù : 36 2.2 Những thành trình thu hồi đất – xây dựng KĐT mới: 37 2.3 Những hạn chế: 38 U LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com II ĐỀ XUẤT CÁC PHƯƠNG ÁN: 40 Phương án tại: 40 Đề xuất tiêu chí lựa chọn phương án (dựa nguyên tắc) 40 Các phương án đề xuất mới: 41 So sánh phương án: 42 CHƯƠNG IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 46 Tăng cường vai trò giám sát quan chức việc thực cam kết phúc lợi xã hội qui hoạch sử dụng đất 46 Tăng cường vai trò nhà nước tổ chức xã hội vấn đề xã hội hậu GPMB 46 Xây dựng quỹ nhà phục vụ tái định cư 47 Xác định cơng bố giá giao dịch bình quân thay cho bảng giá đất mà UBND tỉnh công bố hàng năm 47 Dùng thuế thu nhập cá nhân điều tiết phần địa tô chênh lệch 49 Nhà nước thu hồi đất, sau đấu giá quyền sử dụng đất: 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AP_AK BĐS Công ty PT&KD Nhà CSHT DA FDI GPMB IRR KĐT NPV NXB PGS QSD QSDĐ TĐC ThS Thuế TNCN Thuế TNDN TNHH TS UBND UBND Tp.HCM VAT : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : An Phú - An Khánh Bất động sản Công ty Phát Triển Kinh Doanh Nhà Cơ sở hạ tầng Dự án Vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi Giải phóng mặt Suất sinh lợi nội Khu thị Hiện giá rịng Nhà xuất Phó giáo sư Quyền sử dụng Quyền sử dụng đất Tái định cư Thạc sĩ Thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập doanh nghiệp Trách nhiệm hữu hạn Tiến sĩ Ủy Ban Nhân Dân Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh Thuế giá trị gia tăng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU Hộp 1.1 : Khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường GPMB Hộp 1.2 : Tổng kết công tác giải khiếu nại, tố cáo năm 2009 Hộp 1.3 : Kinh nghiệm nước ngồi áp dụng cho Việt Nam 10 Hộp 2.1 : Chi phí xã hội tăng 12 Hộp 2.2 : Dự án đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngồi 12 Hộp 2.3 : Bất lực trước địi hỏi vơ lý người dân 15 Hình 2.1 : Mơ hình hóa điểm cân lợi ích 26 Hộp 2.4 : Tái định cư Khu đô thị Thủ Thiêm 30 Bảng 3.1 : Giá đất khu đô thị An Phú-An Khánh 41 Bảng 3.2 : Kết phân tích thẩm định dự án phương án II 41 Bảng 3.3 : Kết phân tích thẩm định dự án phương án III 42 Bảng 3.4 : So sánh phương án 43 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHẦN MỞ ĐẦU Trong khoảng hai thập niên trở lại đây, tốc độ cơng nghiệp hóa thị hóa Việt Nam diễn nhanh chóng khiến cho nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi QSD đất tái định cư trở nên phổ biến Bên cạnh mặt thành công kinh tế phát triển, đời sống người dân cải thiện hệ hàng loạt dự án treo, đề án qui hoạch treo khu nhà tạm bợ lụp xụp, ô nhiễm, phát sinh bên cạnh khu dân cư mới, vụ khiếu nại khiếu kiện đất đai tăng cao Nguyên nhân hệ không thỏa thuận xong việc đền bù giải tỏa Tình trạng khiến cho nguồn lực xã hội bị lãng phí cách nghiêm trọng Chất lượng sống cộng đồng dân cư khu vực qui hoạch chưa xứng tầm Trước bối cảnh đó, câu hỏi đặt làm để đẩy nhanh tiến độ đền bù giải phóng mặt (GPMB), giải vấn đề xã hội phát sinh, sớm đưa nguồn lực vào phát triển kinh tế, phục vụ lợi ích xã hội Để tìm câu trả lời tác giả xác định ba mục tiêu nghiên cứu sau: Nghiên cứu tổng quan lý luận đền bù giải tỏa, so sánh kinh nghiệm số nơi giới Tìm hiểu nhu cầu chủ thể chính, tham gia trình đền bù giải tỏa, xây dựng quan điểm nguyên tắc nhằm đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân bị thu hồi quyền sử dụng đất (QSDĐ) Đề xuất giải pháp cụ thể đưa số kết luận kiến nghị sách Thu hồi đất, bồi thường GPMB vấn đề xúc xã hội Rất nhiều chuyên gia, nhà khoa học lĩnh vực nghiên cứu đề xuất hướng giải như: Đặng Thái Sơn: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất dự án xây dựng CSHT chỉnh trang đô thị” năm 2004, Viện Khoa Học Đo đạc Bản đồ; Nguyễn Văn Phấn: “Hồn thiện sách bồi thường GPMB địa bàn thị xã Bảo Lộc”, luận văn Đại học Kinh tế Tp.HCM 2007; Th.s Phạm Bình An: “Nghiên cứu xây dựng phương LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com án cho người dân góp vốn cổ phần quyền sử dụng đất để xây dựng Khu Đô Thị Cảng Hiệp Phước”, Tiến sĩ Dư Phước Tân: “Một số nguyên tắc sách di dời từ dự án có di dời Tp.HCM” (Kỷ yếu Khoa học – Viện Kinh Tế Tp.HCM); Vũ Đình Quân: “Những kinh nghiệm, giải pháp công tác đền bù giải tỏa phục vụ thị hóa cơng nghiệp hóa TP.HCM”; “Hậu giải phóng mặt Hà Nội – Vấn đề giải pháp”, tập hợp nhiều nghiên cứu cán thực tiễn, nhà khoa học PGS TS Nguyễn Chí Mỳ TS Hồng Xn Nghĩa đồng chủ biên… Tuy nhiên, chưa có đề tài nghiên cứu tiếp cận theo hướng phân tích nhu cầu chủ thể có lợi ích trình thu hồi đất, bồi thường GPMB Do vậy, đề tài sử dụng phương pháp phân tích định tính, kết hợp với vấn sâu (phương pháp chuyên gia) phương pháp nghiên cứu tình (case study), khai thác góc nhìn khác chủ thể tham gia trình thu hồi đất, bồi thường GPMB, tìm cách khái quát nên nguyên tắc chung nhằm góp phần làm cho cơng tác đền bù GPMB trở nên hiệu khả thi Từ đó, đề xuất giải pháp cụ thể dự án điển hình kiến nghị sách có liên quan LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 50 Số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp trường hợp thu 25% lớn thu 2% nếu: (B-M)x25%>Bx2% Ù 23B>25M Ù B/M>25/23 Ù B/M>1,086957 Ù (BM)/M>8,69% Điều có nghĩa giá bán tăng thêm 8,69% thuế thu nhập cá nhân phải đóng trường hợp thu 25% chênh lệch giá đầu vào giá đầu lớn thu 2% giá bán Mà mức tăng giá 8,69% phổ biến hầu hết BĐS khu vực thị hóa mạnh số tuyến đường cụ thể mà nhà nước phân bổ nhiều tiền từ ngân sách đầu tư CSHT Điều kiện để kiến nghị thành thực thành viên Quốc hội (cơ quan định mức thuế) phải thấy hiểu mức thuế suất 2% giá bán mức tượng trưng cho người nộp thuế quan thuế dễ tính tốn mức nộp thuế chưa thực hợp lý, đặc biệt trường hợp nhà nước dùng ngân sách đầu tư xây dựng CSHT, giá BĐS tăng người dân khu vực hưởng lợi nhiều số thu vào cho ngân sách Nếu người hiểu, dư luận ủng hộ, cộng thêm phương tiện thông tin đại chúng báo, đài, báo điện tử diễn đàn internet vận động hành lang, sớm muộn chắn Quốc hội thông qua Nhà nước thu hồi đất, sau đấu giá quyền sử dụng đất: Để cơng cho chủ thể tham gia trình thu hồi QSD đất, bồi thường GPMB trường hợp nên thực chế Nhà nước thu hồi đất, ngân sách bồi thường sau đấu giá kèm đồ qui hoạch sử dụng đất rõ ràng chi tiết Khoản thặng dư lại sau trừ tất chi phí bồi thường, chi phí đấu giá, thuế, tiền sử dụng đất nộp ngân sách… chia cho người dân trực tiếp bị thu hồi đất phần (có thể 20-30% không nhiều gấp đôi so với giá bồi thường), phần khác bổ sung ngân sách tỉnh phân bổ cho mục tiêu phúc lợi xã hội liên quan đến tất người dân bị thu hồi đất địa bàn tỉnh (khoảng 30-40%), phần lại đưa vào ngân sách quốc gia nhằm bổ sung kinh phí bồi thường cho dự án thu hồi đất phục vụ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 51 dự án an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, cơng trình phúc lợi cơng cộng, chương trình quốc gia khơng có nguồn thu nguồn thu khơng đủ bù đắp chi phí bồi thường (khoảng 40% cịn lại) Đấu giá công khai làm thỏa mãn doanh nghiệp doanh nghiệp có đất để phát triển kinh doanh; có qui hoạch rõ ràng, cụ thể (giảm thủ tục) giá doanh nghiệp chấp nhận Đối với người dân việc chia sẻ thêm thặng dư sau qui hoạch đấu giá đảm bảo người dân bị thu hồi đất hưởng lợi thêm từ việc qui hoạch phát triển vùng đất giá trị bồi thường nhận Nhà nước có thêm nguồn thu (ngồi thuế) để giải vấn đề xã hội bù đắp kinh phí bồi thường cho dự án thu hồi đất phục vụ dự án an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia Điều kiện cần hậu thuẫn mạnh mẽ từ phương tiện thông tin đại chúng báo, đài, báo điện tử diễn đàn internet phân tích cho dân hiểu ủng hộ, nhà nước cần tính tốn đẩy đủ chi phí kinh tế xã hội định giá bồi thường để phần lớn người dân chấp nhận, cần kiên nhà nước thi hành trường hợp đòi hỏi quyền lợi đáng Bởi vì, chế vấp phải phản đối từ phía người dân áp giá bồi thường Điều kiện đủ sử dụng nguồn vốn thặng dư từ đấu giá QSD đất minh bạch hiệu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO ThS Phạm Bình An (2008), “Mơ hình Nơng dân góp vốn tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất dự án Khu đô thị Công nghiệp Cảng Hiệp Phước”, Viện Nghiên Cứu Phát Triển Tp.HCM Vũ Thành Tự Anh (2007), "Cơng hiệu kinh tế", Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright Báo – baomoi.com (5/2011), “Vụ tỷ đồng/m2: Cưỡng chế lại hoãn, sao?”, truy cập ngày 05/06/2011 địa chỉ: http://www.baomoi.com/Vu-1-tydongm2-Cuong-che-lai-hoan-tai-sao/148/6121250.epi Ban Quản lý Dự án hỗ trợ cải cách hành TP HCM (08/04/2001), “Trung Quốc đền bù giải tỏa dân theo giá thị trường”, Tin nhanh Việt Nam truy cập ngày 22/3/2011 địa http://vnexpress.net/gl/xa-hoi/2001/04/3b9af57a/ Tổng Cơng ty Địa Ốc Sài Gịn – Cơng ty PT&KD Nhà (1999), “Phương án Giá đền bù trợ cấp thiệt hại tái định cư Dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng KĐT An Phú – An Khánh Quận Tp.HCM” (tr 9-10) TS Nguyễn Minh Đức (2009) “Mơ hình kinh tế Dương Kinh: xử lý vướng mắc khâu thu hồi đất thông qua chuyển đổi nông dân thành cổ đông người lao động doanh nghiệp”, Hậu GPMB Hà Nội – VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP, (tr456-462) NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội GH (07/03/2011) “Dự án đô thị Thủ Thiêm phải trả lãi vay tỉ đồng/ngày”, Báo Tuổi trẻ online, truy cập ngày 07/04/2011 địa http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=427796&ChannelID=204 Võ Hương (28/10/2004), “Đấu giá 14 khu đất đường Nguyễn Hữu Thọ”, vietbao.vn; truy cập ngày 05/06/2011 địa http://vietbao.vn/Xa-hoi/Daugia-14-khu-dat-duong-Nguyen-Huu-Tho/40053370/157/ Minh Khanh (26/05/2011), “Ngưng góp quỹ 156”, Báo Người Lao Động, truy cập ngày 28/5/2011 địa http://nld.com.vn/2011052609451933p0c1002/ngung-gop-quy-156.htm 10 Thời báo Kinh Tế Sài Gòn online – thesaigontimes.vn (29/8/2008), “Đền bù 85 triệu đồng/m2 chung cư 192 NKKN” Truy cập ngày 05/6/2011 địa http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/9230/ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 53 11 PGS, TS Trần Du Lịch (2003), “Báo cáo kết khảo sát, nghiên cứu thị trường bất động sản Singapore” – Viện Kinh Tế Tp.HCM Viện Nghiên cứu Phát triển Tp.HCM (Nội dung Báo cáo Đoàn Cán nghiên cứu Viện Kinh Tế biên soạn gởi Thường trực Thành Ủy Thường trực UBND Tp.HCM) 12 Đặng Huỳnh Lộc (16/02/2009), “Dự án khu đô thị Thủ Thiêm: Tăng mức hỗ trợ bồi thường gấp lần” Báo Pháp luật Tp.HCM, truy cập ngày 05/06/2011 địa http://phapluattp.vn/242920p1015c1074/du-an-khu-do-thi-moi-thu-thiemtang-muc-ho-tro-boi-thuong-gap-4-lan.htm 13 Hà Minh (25/10/2009), “61% vụ việc khiếu nại liên quan đến đất đai”, Thời Báo Kinh Tế Việt Nam truy cập ngày 05/06/2011 địa : http://vneconomy.vn/20091025071256719P9920C9922/61-vu-viec-khieu-nailien-quan-den-dat-dai.htm 14 PGS, TS Nguyễn Chí Mỳ TS Hoàng Xuân Nghĩa (2009), “Bàn hậu GPMB: Khía cạnh quan hệ ruộng đất chuyển dịch cấu nông nghiệp, nông thôn nay”, Hậu GPMB Hà Nội – VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Thạc sĩ Phạm Mai Ngọc, “Thu hồi đất-Kinh nghiệm số nước thực tiễn Việt Nam”, tạp chí cộng sản, truy cập ngày 08/7/2011 từ địa http://taichinhvietnam.net/content/view/5790/33/ 16 Nguyễn Văn Phấn (2007), “Hồn thiện sách bồi thường GPMB địa bàn thị xã Bảo Lộc”, luận văn Thạc sĩ Đại học Kinh tế Tp.HCM 17 ThS Vũ Đình Quân (2010), “Những kinh nghiệm, giải pháp công tác đền bù giải tỏa phục vụ thị hóa cơng nghiệp hóa TP.HCM”, 18 Đức Quang (21/6/2009), “Tổ chức sòng bạc tầng hầm biệt thự”, Tin nhanh Việt Nam vnexpress.net; truy cập ngày 05/06/2011 địa : http://vnexpress.net/gl/phap-luat/2009/06/3ba1061c/ 19 Tùng Quang (2007), Loạt qui hoạch TĐC KĐT Thủ Thiêm, Báo Tuổi Trẻ, Báo Đại Đoàn Kết truy cập ngày 06/06/2011 địa sau: http://tuoitre.vn/Chinh-tri-Xa-hoi/226195/Du-an-Khu-do-thi-moi-ThuThiem%c2%a0Ai-pha-nat-quy-hoach.html http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=226376&ChannelID=3 http://vietbao.vn/Xa-hoi/Dung-dang-160ha-tai-dinh-cu/40225878/158/ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 54 20 CN Đặng Thái Sơn (2004), “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất dự án xây dựng CSHT chỉnh trang đô thị”, Viện Khoa Học Đo đạc Bản đồ 21 TS Dư Phước Tân (2003), “Bình luận số nguyên tắc sách di dời tái định cư từ dự án ODA Tp.HCM”, Viện Nghiên cứu Phát triển Tp.HCM 22 Kết luận Thanh Tra (2011), “Xác minh làm rõ nội dung phản ánh, khiếu nại, tố cáo liên quan đến dự án đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngồi (TP Hồ Chí Minh)”, Thanh tra Chính phủ 23 TS Lê Văn Thành (2007), “Đời sống hộ gia đình sau tái định cư”, Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM, truy cập ngày 06/06/2011 địa http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=4401&cap=4&id=4407 24 Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Kinh nghiệm đền bù, GPMB tổ chức tái định cư Trung Quốc”, Hậu giải phóng mặt Hà Nội vấn đề giải pháp (trang 381-388), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009 25 Gs TsKH Đặng Hùng Võ (2008), “Thực sách, pháp luật đất đai cơng tác phịng chống tham nhũng, lãng phì nguồn tài nguyên đất đai”, Tài liệu sử dụng cho nói chuyện “Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 27 PHẦN PHỤ LỤC PHỤ LỤC DÂN CÓ QDS ĐẤT TRONG KHU QUI HOẠCH TẬP HỢP LẠI NHẬN ĐẤT HOÁN ĐỔI ĐẤT VÀ XÂY DỰNG CAO ỐC Thơng số dự án Lạm phát bình quân/năm Chỉ số CPI Suất chiết khấu Thuế VAT Thuế TNDN Tổng diện tích khu đất dự kiến Diện tích đất NN thu hồi tương ứng theo tỉ lệ hoán đổi bình qn 9% Diện tích xây dựng Diện tích sân bãi + khoảng lùi kỹ thuật Thời gian xây dựng dự án Thời gian hoàn tất dự án Năm năm năm năm năm m 12% 1,00 15% 10% 25% 3000 m 33 333 m 2 600 m năm Năm 1,12 1,25 400 Nguồn Vốn Giá trị đất Vốn tự có Vốn tạm ứng đơn vị cung cấp 20% Vốn vay Bố trí tầng Tổng Hầm : Giữ xe Trệt: Khu thương mại Lầu đến lầu 18: Căn hộ Số tầng 19 1 17 Chi phí xây dựng Tổng diện tích (m ) 49 400 600 600 44 200 giá trị khối lượng xây dựng Diện tích sử dụng chung (m ) 12 350 600 910 840 Diện tích cịn lại (m ) 37 050 690 35 360 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 28 Định mức chi phí xây dựng theo qui định 411 Bộ Xây Dựng ban hành ngày 31/3/2010 Năm Năm Năm 40 100% 0% 0% 5,25 50% 50% 0% 0,61 10% 90% 0% 1,115 6% 100% 0% 0% 10% 90% 0% 180 180 Năm 144 588 013 Năm 144 588 27 121 Năm 0 120 080 triệu đồng triệu đồng 180 17 351 180 0 triệu đồng 165 252 Giá trị thị trường triệu/m đất Đơn giá xây dựng 2 Triệu/m 1m sàn Đơn giá trang thiết 2 triệu/m bị/m sàn Hệ số chung cư hầm Chi phí dự phịng GTXD Hạ tầng KT ngồi cơng trình Sân bãi, vỉa hè, triệu/m khoảng lùi kỹ thuật Chi phí bảo trì, bảo vệ Chi phí bảo trì, triệu/năm quản lý, bảo vệ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Đầu tư xây dựng Giá trị xây dựng Giá trị trang thiết bị Hạ tầng kỹ thuật ngồi c.trình Sân bãi, vỉa hè, xanh Chi phí bảo trì, vận hành, giám sát Chi phí bảo trì, quản lý, bảo vệ Chi phí dự phòng Tiến độ xây dựng giải ngân vốn triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng Tổng cộng giá trị chi phí xây dựng Giá trị thị trường đất triệu đồng 120 000 0 Tổng cộng giá trị cơng trình triệu đồng 120 000 165 252 172 968 172 968 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 29 Doanh thu Giá bán chung cư Tiến độ thu tiền Diện tích sàn chung cư thương mại bán Doanh thu gộp (bao gồm thuế VAT) Thuế VAT khấu trừ (tạm tính) Doanh thu rịng (đã trừ thuế VAT) Kế hoạch bán thu tiền Năm Năm Năm 50% 40% triệu đồng m 37 050 333 450 266 760 13 338 Năm Chi phí giao dịch khác Chi phí hoa hồng bán chung cư Chi phí lãi vay Thuế thu nhập doanh nghiệp triệu đồng triệu đồng NPV IRR So sánh hiệu kinh tế Giá thị trường (triệu đồng/m ) Chi phí bỏ (NPV) triệu đồng Giá trị thu (NPV) triệu đồng Chênh lệch thặng dư ròng tăng thêm/vốn chủ sở hữu 0,3% 15,0% 66 690 10 670 668 320 112 256 090 64 022 Năm Năm Năm 19 830 610 39 191 200 000 610 800 200 19 830 triệu đồng Ngân lưu ròng Ngân lưu vào Ngân lưu Năm 10% 38 391 (120 000) (185 082) 120 000 185 082 139 533 216 898 320 112 256 090 180 579 39 191 63 822 64 022 200 672 16% P/A 9% P/A Xây chung cư 40 18 120 000 443 367 120 000 514 095 58,9% LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 30 Lợi ích rịng người dân gồm: Lợi ích thặng dư từ việc nhận chung = 1,59 cư so với nhận đất Các khoản chuyển triệu giao đồng Không Cơ hội nghề triệu nghiệp đồng Có lần so phương án gốc Lợi ích rịng công ty Phát Triển &Kinh Doanh Nhà so sánh với phương án gốc (hoán đổi 9% đất nền) Lợi ích rịng nhà nước so phương án gốc triệu Thuế đồng 62 399 sức chịu đựng (sức bù trừ Diện tích phúc lợi chịu tải) tăng thêm cộng đồng tăng sở hạ tầng Lợi ích thực tế công ty Phát Triển &Kinh Doanh Nhà so với tình trạng bế tắc Diện tích thu hồi m 33 333 Diện tích xây dựng m chung cư 000 Diện tích CSHT m tương ứng 16 667 triệu Suất đầu tư CSHT đồng/m Chí phí đầu tư triệu CSHT đồng 83 333 Diện tích đất m thương mại cịn lại 13 667 Đơn giá đất triệu thương mại đồng 40 Giá trị đất thương triệu mại lại đồng 546 667 NPV dự án 672 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 31 =>Lợi ích tăng thêm cty PT&KD Nhà triệu đồng 467 005 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 32 PHỤ LỤC CÔNG TY XÂY DỰNG CAO ỐC VÀ HOÁN ĐỔI CHO DÂN BẰNG DIỆN TÍCH SÀN CAO ỐC Thơng số dự án Lạm phát bình quân/năm Chỉ số CPI Suất chiết khấu Thuế VAT Thuế TNDN Tổng diện tích khu đất dự kiến Diện tích đất NN thu hồi tương ứng theo tỉ lệ hốn đổi bình qn 9% Diện tích xây dựng Diện tích sân bãi + khoảng lùi kỹ thuật Thời gian xây dựng dự án Thời gian hoàn tất dự án Năm %/năm %/năm % % m m m m 12% 1,00 15% 10% 25% 1,12 Năm 1,25 000 33 333 2 600 400 năm Nguồn Vốn Vốn tự có Vốn tạm ứng đơn vị cung cấp Vốn khác Bố trí tầng cao ốc Tổng Hầm : Giữ xe Trệt: Khu thương mại Lầu - 18: Căn hộ 100% Số tầng 19 1 17 Tổng diện tích (m2) 49 400 600 600 44 200 Chi phí xây dựng giá trị khối lượng xd Diện tích Diện tích sử dụng cịn lại chung (m2) (m2) 12 350 37 050 600 910 690 840 35 360 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 33 Định mức chi phí xây dựng theo qui định 411 Bộ Xây Dựng ban hành ngày 31/3/2010 Giá trị thị trường đất Đơn giá xây dựng 1m2 sàn Đơn giá trang thiết bị/m2 sàn Hệ số chung cư hầm Chi phí dự phịng Hạ tầng KT ngồi cơng trình Sân bãi, vỉa hè, khoảng lùi KT Chi phí bảo trì, bảo vệ Chi phí bảo trì, quản lý, bảo vệ Các khoản chuyển giao hỗ trợ người dân Số hộ dân bị giải tỏa dự kiến Tổng số dân bị ảnh hưởng Hỗ trợ chi phí đào tạo nghề cho nông dân bị ảnh hưởng 06 tháng Hỗ trợ phí sinh hoạt thời gian thực dự án (tương đương tiền cho thuê đất vòng năm) Tiến độ xây dựng giải ngân vốn Năm Năm triệu/m2 40 100% 0% triệu/m2 5,25 50% 50% triệu/m2 0,61 10% 90% GTXD 1,115 5% 100% 0% Năm triệu/m2 triệu/năm hộ dân 20 người 100 02 triệu đồng/ người/khóa 10 02 triệu đồng/ người/ tháng Năm 10% 90% 120 120 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 34 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Đầu tư xây dựng Giá trị xây dựng Giá trị trang thiết bị Hạ tầng kỹ thuật ngồi c.trình Sân bãi, vỉa hè, xanh Chi phí bảo trì, vận hành Chi phí bảo trì, quản lý, bảo vệ Hỗ trợ phí sinh hoạt thời gian thực dự án (tương đương tiền cho thuê đất vòng năm) Chi phí dự phịng Tổng cộng giá trị chi phí xây dựng Giá trị thị trường đất Tổng cộng giá trị cơng trình 580,008 Các khoản chuyển giao hỗ trợ Đào tạo nghề cho dân bị giải tỏa Bán phần để thu hồi vốn xây dựng Giá bán chung cư triệu đồng 18 Thời điểm bán: năm Diện tích sàn dự kiến bán thu hồi chi phí xây dựng m2 Doanh thu gộp (bao gồm thuế VAT) Thuế VAT tạm tính Doanh thu sau trừ VAT Năm 144588 3013 Năm 144588 27121 120 1080 120 120 400 14 459 400 164 700 175 308 120 000 284 700 175 308 700 700 Năm Kế hoạch bán Năm Năm 50% 50% 25 500 229 500 11 475 218 025 229 500 11 475 218 025 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 35 Thuế thu nhập doanh nghiệp (165 400) Ngân lưu ròng Ngân lưu vào Ngân lưu 165 400 NPV IRR Diện tích sàn cịn lại dùng hốn đổi Diện tích đất NN thu hồi Tỉ lệ hốn đổi đất NN=>sàn chung cư 24 010 - 18 706 218 025 199 319 218 025 218 025 - 13 674 21% m2 11 550 m2 33 333 % 34,7% đất (triệu đồng/m2) 40 chung cư 17 So sánh Giá thị trường Tỉ lệ hoán đổi tương đương 9.0% 21.2% Tỉ lệ hoán đổi theo dự án 34.7% Tỉ lệ thặng dư ròng tăng thêm = (tỉ lệ hoán đổi chung cư theo dự án/tỉ lệ hoán đổi chung cư tương đương)-1 Lợi ích rịng người dân gồm: Lợi ích thặng dư từ việc nhận chung cư so với nhận đất = 1,64 Các khoản chuyển giao Cơ hội nghề nghiệp 700 nhiều tỉ lệ 2.35 2.35 63.6% lần so phương án gốc LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 36 Lợi ích rịng công ty Phát Triển &Kinh Doanh Nhà so sánh với phương án gốc (hoán đổi 9% đất nền)=NPV triệu đồng 13 674 Lợi ích rịng nhà nước so phương án gốc Thuế Diện tích phúc lợi cộng đồng tăng Lợi ích thực tế cơng ty Phát Triển &Kinh Doanh Nhà so với tình trạng bế tắc Diện tích thu hồi Diện tích xây dựng chung cư Diện tích CSHT tương ứng Suất đầu tư CSHT Chí phí đầu tư CSHT Diện tích đất thương mại lại Đơn giá đất thương mại Giá trị đất thương mại cịn lại NPV dự án =>Lợi ích rịng cty PT&KD Nhà triệu đồng bù trừ m m 2 m triệu đồng/ m triệu đồng m 46 960 sức chịu đựng (sức chịu tải) tăng thêm sở hạ tầng 33 333 000 16 667 83 333 13 667 triệu đồng 40 triệu đồng triệu đồng 546 667 13 674 triệu đồng 477 007 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH QUẬN TP.HCM I GIỚI THIỆU KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP DỤNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): Giới thiệu Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, ... TẾ TP HỒ CHÍ MINH -CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THANH HẢI XÂY DỰNG NGUYÊN TẮC ĐẢM BẢO LỢI ÍCH THỎA ĐÁNG CHO NGƯỜI DÂN KHI THU HỒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ÁP DỤNG THỰC TẾ TẠI... AN PHÚ – AN KHÁNH QUẬN TP.HCM 35 I GIỚI THIỆU KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP DỤNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): 35 Giới thiệu Khu Đô Thị An Phú – An