Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

Luận Văn: Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi gia đình hay cá nhân Cùng với sự phát triển của các hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng bất động sản để phục vụ sản xuất và đời sống ngày càng tăng làm cho bất động sản cũng được mua bán trao đổi trên thị trường và trở thành hàng hóa bất động sản Từ đó thị trường bất động sản bắt đầu được hình thành và phát triển với tốc độ ngày càng nhanh chóng

Tại Hà Nội thị trường bất động sản chính thức được công nhận và phát triển từ sau khi Luật đất đai 1993 ra đời Bộ luật này đã lần đầu tiên cho phép các đối tượng đã được giao đất ổn định được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và đồng thời cũng tạo điều kiện cho các chủ sở hữu tài sản trên đất gồm nhà cửa, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại Tất cả những đổi mới trong quy định của pháp luật đã góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản được phát triển lành mạnh, công khai và đạt được nhiều kết quả đáng kể trong thời gian vừa qua.

Hiện nay thị trường bất động sản của Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung đều được định hướng phát triển theo quan điểm kết hợp cả phát triển theo cơ chế thị trường nhưng vẫn chịu sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước Việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường tuy có nhiều kết quả nhưng bên cạnh đó cũng xuất hiện các khuyết tật mà tự bản thân thị trường không giải quyết được Đối với một thủ đô lớn như Hà Nội, biểu hiện của các khuyết tật và những vấn đề còn tồn tại yếu kém của thị trường bất động sản càng rõ rệt và khó giải quyết hơn so với các địa phương khác Những mặt trái của thị trường bất động sản cần giải quyết để thị trường phát triển lành mạnh và có hiệu quả hơn đó là hiện tượng đầu cơ trục lợi đất đai và bất động sản, hiện tượng sốt bất động sản, cầu ảo, thiếu thông tin trên thị trường bất động sản, khan hiếm cung cục bộ, trốn thuế, thị trường phát triển không cân đối Và chỉ có Nhà nước với những công

cụ của mình mới có thể khắc phục và dần giải quyết được tất cả những khuyết tật này của thị trường bất động sản.

Chính vì những điều này, em đã chọn nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội” làm đề tài

thực tập tốt nghiệp của mình.

Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc tìm hiểu những vấn đề lý luận về thị

trường bất động sản và sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản cùng với thực trạng phát triển của các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội đề từ đó có thể thấy được kết quả cũng như những mặt còn tồn tại, hạn chế trong việc điều tiết phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội, nhằm đề xuất các giải pháp để các cơ quan Nhà nước có thể điều tiết thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới của Hà Nội.

Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu lĩnh vực đất đai và bất động

sản trên địa bàn thủ đô Hà Nội với những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trường vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản.

Kết cấu đề án: Đề án này bao gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và điều tiết của Nhà nước

đới với thị trường bất động sản

Chương II: Thực trạng phát triển và điều tiết thị trường bất động sản ở Hà Nội

Chương III: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà

Do kiến thức và thời gian có hạn nên đề tài của em không tránh khỏi thiếu sót và hạn chế Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô để đề tài của em được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo và các anh chị tại Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn

thành đề tài này

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN

I/ Thị trường bất động sản:

1.Khái niệm thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động sản chỉ ra đời trong xã hội xuất hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất động sản và các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Có nhiều quan niệm cũng như cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản chẳng hạn trong thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản là thị trường đất đai vì trong thời kỳ này các giao dịch trong thị trường bất động sản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theo đó các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất hiện biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trường Như vậy sự ra đời và phát triển thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa Theo thời gian các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bó buộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng ra cả giao dịch các công trình xây dựng trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trường bất động sản là thị trường nhà đất với các giao dịch chủ yếu trên thị trường là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên quan niệm này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đó mới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động sản vì hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…

Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định Các giao dịch về bất động sản được nói đến ở đây là các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản

được trao đổi dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời gian khi các giao dịch bất động sản diễn ra.

2 Phân loại thị trường bất động sản:

Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại Do đó có một số cách phân loại sau:

Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức này giúp cho ta dễ dàng trong việc thống kê số lượng bất động sản từng loại để có hướng điều tiết cho thích hợp.

Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm Việc phân chia theo loại hình giao dịch này giúp cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lựa chọn được hướng đầu tư cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình.

Nếu dựa vào trình tự tham gia ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp Trong đó thị trường sơ cấp là thị trường mà các giao dịch bất động sản diễn ra giữa một bên chủ thể là Nhà Nước một bên là người dân, còn thị trường thứ cấp là thị trường mà các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau.

Dựa vào mức độ kiểm soát của pháp luật của Nhà Nước người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát Trước khi có luật đất đai năm 2003 ra đời ở nước ta có tới 70% giao dịch trên thị trường bất động sản là giao dịch ngầm, không được Nhà Nước kiểm soát gây thất thu rất lớn cho NSNN, nhưng từ sau khi có luật đất đai 2003 ra đời số lượng giao dịch ngầm đã giảm đi đáng kể và cho đến nay thì khoảng 80% giao dịch bất động sản là giao dịch chính thức, chỉ còn khoảng 20% là giao dịch phi chính thức Nhà Nước ta trong thời gian gần đây đã có những biện pháp hữu hiệu để

quản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế đến mức thấp nhất và đây là bước tiến bộ rất lớn của thị trường bất động sản của ta trong những năm qua.

Việc phân loại thị trường bất động sản như trên sẽ giúp cho Nhà Nước, các nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản được đầy đủ, toàn diện tất cả mọi khía cạnh để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, những chính sách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu quả cao.

3 Những đặc điểm của thị trường bất động sản:

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường khác như hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan hiếm, có giá trị rất cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu sự chi phối mạnh của pháp luật… Vì vậy thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng khác biệt với thị trường của các loại hàng hóa khác.

Một nét đặc biệt của thị trường bất động sản đó là tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch thường ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch thông thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, còn hoạt động giao dịch bất động sản có thể diễn ra tại rất nhiều địa điểm khác nhau do vậy không thể mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch được Ngoài ra giao dịch bất động sản cũng không đơn giản như các hàng hóa khác mà giao dịch này diễn ra trong một thời gian tương đối dài do vậy dễ chịu ảnh hưởng bởi các biến động của thực tế.

Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Đó là do đặc điểm của đất đai không có sự hao mòn hay bị mất đi trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất thì chỉ mong muốn quyền hay lợi ích do đất đai mang lại cho họ Hơn nữa ở nước ta đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao cho người dân quyền sử dụng đất phù hợp vì vậy tất cả các giao dịch về đất đai chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất

Ngoài ra thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực rất sâu sắc so với các hàng hóa khác đó là do đặc điểm của bất động sản là gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Chính vì đặc điểm này mà khi nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng trong từng vùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với các điều kiện cụ thể của khu vực đó, không thể lấy đánh giá thị trường ở khu vực này áp dụng cho khu vực khác Thực tế hiện nay ta có thể thấy thị trường bất động sản ở các đô thị, các khu vực đang trong quá trình đô thị hóa, các khu vực trung tâm…thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn, sôi động hơn, có sức ảnh hưởng rất cao đến thị trường bất động sản của các khu vực khác Vì vậy các chính sách của Nhà Nước để điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào những khu vực trung tâm này.

Thị trường bất động sản còn là một thị trường không hoàn hảo đó là do hai nguyên nhân chính Nguyên nhân thứ nhất là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy dủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác Thông thường người mua không được cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản, mà thậm chí cả người chủ của bất động sản nhiều khi còn không nắm hết về bất động sản của mình Nguyên nhân thứ hai là do số lượng người tham gia cung và cầu bất động sản có số lượng nhỏ, không thể cạnh tranh hoàn hảo được làm cho giá cả bất động sản không phải là giá cạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng sốt bất động sản do lượng cung bất động sản quá thấp so với cầu.

Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản Điều này là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng được một bất động sản cung cho thị trường phải trải qua một thời gian tương đối dài trong khi đó cầu bất động sản lại lên xuống trong ngắn hạn với tốc độ cao Ngoài ra cung bất động sản có giới hạn không thể tăng liên tục trong khi đó cầu bất động sản lại luôn tăng do nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày càng cao, điều này đã làm cho cung bất động sản trong ngắn hạn luôn đi sau cầu

Do vậy giá cả bất động sản trong ngắn hạn thường do cầu quyết định, do sự mất cân đối giữa cung cầu quyết định Thông thường giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng theo thời gian do cầu bất động sản luôn tăng mà cung không thể phản ứng kịp nên những cơn sốt đất xảy ra là không thể tránh khỏi Vì vậy sự can thiệp của Nhà Nước với những chính sách điều tiết thích hợp để tăng cung bất động sản, góp phần giảm sốt đất là điều rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.

Thị trường bất động sản còn có đặc điểm là thị trường khó thâm nhập, đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn phức tạp mất rất nhiều thời gian Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua và bán không phải đều là những người có hiểu biết đầy đủ về bất động sản và có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có những nhà tư vấn, môi giới giúp cho các giao dịch bất động sản được tiến hành thuận lợi hơn Mặt khác bất động sản thường có giá trị rất lớn và tính thanh khoản lại rất chậm, việc mua bán không thể nhanh chóng và đơn giản được vì vậy mà các nhà đầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính toán kỹ lưỡng, có định hướng đầu tư dài hạn.

Một đặc điểm quan trọng khác của thị trường bất động sản là chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các chính sách của Nhà Nước Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nhu cầu về bất động sản lại rất cao nên việc quản lý của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản bằng pháp luật là điều rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch và đồng thời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước Các chính sách điều tiết, công cụ điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản cần phải được tính toán, cân nhắc kỹ càng để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả và đạt được những mục tiêu đã đề ra.

4 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản:

Một chủ thể quan trọng không thể thiếu trong thị trường bất động sản đó là Nhà Nước với vai trò điều tiết, quản lý đối với sự phát triển của thị trường

Thị trường bất động sản có rất nhiều đặc điểm khác biệt với các loại thị trường hàng hóa khác vì vậy trong thị trường này tiềm ẩn rất nhiều khuyết tật làm hạn chế sự phát triển của nó như hiện tượng đầu cơ, thiếu thông tin về bất động sản giao dịch, cung thấp hơn cầu gây sốt giá bất động sản… Những khuyết tật này không ai có thể giải quyết được ngoài Nhà Nước với các phương pháp và công cụ quản lý của mình như các biện pháp về mặt hành chính, kinh tế đều có tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản Ngoài ra sự tham gia của Nhà Nước vào thị trường bất động sản còn giúp cho thị trường có được những bước đi đúng, hiệu quả và ngày càng phát triển hơn.

Thị trường bất động sản với hàng hóa trong thị trường là bất động sản vì vậy không thể thiếu hai chủ thể quan trọng là người cung và người cầu bất động sản vì không có hai chủ thể này thì không thể hình thành nên thị trường bất động sản Chủ thể tham gia cung và cầu hàng hóa bất động sản vào thị trường đó là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước Hiện nay nước ta với chính sách mở cửa thu hút đầu tư của nước ngoài nên chủ thể là người nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản ở trong nước đang ngày càng gia tăng và cũng đóng góp đáng kể vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản để hoạt động được ngoài hàng hóa là bất động sản ra còn cần có tiền tệ để giao dịch vì vậy trong thị trường cần có những chủ thể cung cấp vốn tiền tệ cho các giao dịch bất động sản Những chủ thể này bao gồm các ngân hàng thương mại, các tổ chức tài chính tín dụng, cỏc công ty bảo hiểm v.v Đó là những người cấp vốn, giữ vốn cho các nhà đầu tư dưới dạng các khoản vay, khoản gửi có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư.

Để thị trường bất động sản có thể hoạt động được trôi chảy và có hiệu quả không thể không nhắc đến sự tham gia của các nhà hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản đó là các nhà tư vấn, nhà môi giới, nhà định giá và thẩm định giá, nhà quản lý và những người quảng cáo bất động sản Tất cả các chủ thể

này tham gia thị trường bất động sản với vai trò trung gian giúp cho các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản diễn ra thuận lợi hơn.

Ngoài các chủ thể chính nêu trên trong thị trường bất động sản còn có các chủ thể khác đóng vai trò là những người tạo lập xây dựng nên bất động sản bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng kết cấu hạ tầng cho các khu đất, các nhà quy hoạch đất đai, những nhà kiến trúc sư Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực xõy dựng và thường thực hiện công việc theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư bất động sản Mặt khác hiện nay trong thị trường bất động sản còn có các hiệp hội bất động sản được thành lập để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên là các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.

5 Cung, cầu và giá cả trong thị trường bất động sản:5.1 Cầu trong thị trường bất động sản:

5.1.1 Khái niệm:

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng chấp nhận, mong muốn và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để có được bất động sản đó tại một thời điểm nhất định.

Ai cũng có nhu cầu về bất động sản để phục vụ cuộc sống của mình nhưng không phải mọi nhu cầu đều trở thành cầu bất động sản vì không phải tất cả mọi người đều có đủ khả năng thanh toán cho nhu cầu tiêu dùng bất động sản của mình Vì vậy điều kiện để xuất hiện cầu về bất động sản trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về bất động sản mà nhu cầu này không thể tự thỏa mãn cần phải tìm kiếm trên thị trường loại bất động sản mà mình cần và phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này.

5.1.2 Phân loại cầu bất động sản: Cầu về bất động sản có thể phân loại theo 2

tiêu thức đó là theo chủ thể và theo loại bất động sản.

5.1.2.1 Phân loại cầu theo chủ thể:

Nếu phân loại theo tiêu thức này ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu là cầu tiêu dùng và cầu đầu tư bất động sản.

Cầu tiêu dùng bất động sản là cầu của những người thực sự có nhu cầu tiêu dùng về bất động sản Những người này thường chưa có bất động sản vì vậy họ có cầu về bất động sản không vì mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích tiêu dùng, phục vụ cho cuộc sống của chính mình

Cầu đầu tư bất động sản hay còn gọi là đầu cơ bất động sản xuất hiện trong điều kiện giá cả bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng cao, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến khi được giá sẽ bán kiếm lời Hiện nay đầu cơ đang diễn ra khá phổ biến ở nước ta và đây có thể nói là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản ngày càng cao do sự mua đi bán lại đẩy giá lên cao của các nhà đầu cơ Chính hiện tượng đầu cơ đã làm cho những người có cầu tiêu dùng thực sự bất động sản khó tiếp cận được với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu trên thị trường, gây lũng đoạn thị trường.

Cầu bất động sản hiện nay ngày càng tăng cao nhưng trong đó cầu đầu tư bất động sản chiếm một tỷ lệ rất lớn vì vậy để điều tiết thị trường một biện pháp cần thiết đó là làm sao hạn chế được hiện tượng đầu cơ bất động sản.

5.1.2.2 Phân loại cầu theo loại bất động sản:

Hiện nay cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có rất nhiều loại nhưng tập trung chủ yếu vào một số dạng bất động sản thiết yếu như cầu về nhà ở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản các công trình công cộng, giao thông…

Nền kinh tế càng tăng trưởng và phát triển thì cầu về các loại bất động sản này càng tăng cao với quy mô ngày càng lớn để có thể đáp ứng được sự phát triển nhanh chóng của đất nước, phục vụ được ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu trong cuộc sống hiện đại của con người.

5.1.3 Các nhân tố tác động đến cầu:

Có rất nhiều nhân tố tác động làm thay đổi cầu về bất động sản với cường độ khác nhau Trong đó có ba nhân tố tác động rất mạnh đến cầu bất động sản là

dân số, thu nhập và quá trình đô thị hóa đều làm cho cầu bất động sản tăng cao và nhanh chóng trong thời gian gần đây.

Dân số trong những năm gần đây ở Việt Nam và đặc biệt là ở các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có sự gia tăng nhanh chóng trong khi diện tích ở các thành phố này thì lại hạn chế Sự gia tăng dân số ở các thành phố lớn, các khu vực trung tâm do hai nguyên nhân chính: một là sự gia tăng dân số tự nhiên do tỷ lệ sinh cao hơn tỷ lệ tử nhờ sự tiến bộ của y học hiện đại, hai là do sự di dân chủ yếu là dân từ các vùng nông thôn nghèo ra thành phố kiếm việc làm và những người có khả năng về kinh tế ở các tỉnh cũng muốn được sinh sống và làm việc ở thành phố Chính sự gia tăng dân số không những làm tăng nhu cầu về diện tích và số lượng nhà ở mà còn kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, y tế, giáo dục từ đó làm tăng nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình này phục vụ người dân

Nhu cầu về bất động sản mà không có khả năng thanh toán thì cũng không trở thành cầu bất động sản vì vậy thu nhập là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người dân từ đó ảnh hưởng đến cầu bất động sản trong thị trường Hiện nay thu nhập bình quân trên đầu người ở nước ta đang có xu hướng tăng cao và cao nhất là ở các thành phố, các địa phương có nền kinh tế đang phát triển và do đó cầu về bất động sản ở các khu vực này tăng cao rõ rệt

Qúa trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị vì vậy nhu cầu về đất để xây dựng nhà, văn phòng, thương mại, dịch vụ…phục vụ cho dân cư đô thị tăng khiến cho cầu bất động sản ở các khu đô thị này tăng cao nhanh chóng Ngoài ra qúa trình đô thị hoá còn có sức lan toả khiến cho nhu cầu bất động sản ở các khu vực lân cận khu đô thị cũng tăng cao.

Ngoài ba yếu tố trên thì mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ, mức độ phát triển của nền kinh tế… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản.

5.2 Cung bất động sản:5.2.1 Khái niệm:

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi với một mức giá nhất định tại một thời điểm xác định

Như vậy để hình thành cung bất động sản trên thị trường cần phải có người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu và sẵn sàng bán bất động sản của mình trên thị trường với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đối tượng cần mua loại bất động sản đó.

5.2.2 Các nguồn cung bất động sản:

Hiện nay ở nước ta có hai nguồn cung bất động sản chủ yếu là nguồn cung từ Nhà Nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân, trong đó cung từ khu vực tư nhân là chủ yếu trong những thời gian gần đây.

Nguồn cung từ Nhà Nước là nguồn bất động sản do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước Nguồn cung này chủ yếu tập trung vào việc cung ứng các loại nhà ở cho cán bộ, công chức làm việc trong các cơ quan Nhà nước, các quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, các công trình công cộng phục vụ đời sống của cộng đồng dân cư Chất lượng của các bất động sản này đặc biệt là nhà ở đều có chất lượng trung bình và thấp, địa điểm xây dựng thường ở những khu vực không thuận lợi cho người sinh sống, điều kiện sinh hoạt còn thiếu thốn Mục đích chính của khu vực Nhà nước không phải vì mục tiêu lợi nhuận mà vì mục đích xã hội, đảm bảo mọi người đều có nhà ở, cải thiện đời sống của dân cư nhằm phát triển đất nước.

Nguồn cung từ khu vực tư nhân là nguồn cung chính hiện nay và đang hoạt động rất có hiệu quả Nguồn cung nay do các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, các cá nhân trong và ngoài nước sử dụng vốn không phải từ ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình bất động sản để cung ứng trên thị trường Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy định, tiêu chuẩn xây dựng Mục đích chính của khu vực tư nhân là lợi nhuận, do đó để đạt được mục đích này các doanh nghiệp, nhà đầu tư chủ yếu hướng vào việc xây dựng các bất động sản có lợi nhuận cao như chung cư cao cấp, nhà vườn, biệt thự, công trình

thương mại, dịch vụ… Việc quản lý của Nhà nước đối với khu vực này rất cần thiết vì hiện tượng “thị trường ngầm” thường xuất hiện ở khu vực tư nhân gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và rối loạn thị trường bất động sản do vậy đòi hỏi có sự tăng cường quản lý của Nhà nước bằng pháp luật.

5.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường trong đó nhân tố có tính chất quyết định đó là quy hoạch của Nhà nước Quy hoạch là cơ sở quan trọng để xác định lượng cung, vị trí cung, loại bất động sản được cung trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định và dựa vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhà nước điều tiết, quản lý nguồn cung bất động sản.

Hệ thống pháp luật, chính sách của Nhà nước có tác dụng rất lớn trong việc điều tiết lượng cung trên thị trường thông qua công cụ pháp luật, tài chính, tiền tệ Các quy định về thuế và phí cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng bất động sản của Nhà nước đều làm tăng hoặc giảm lượng cung trên thị trường.

Ngoài ra sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng góp phần làm tăng lượng cung bất động sản Thông thường khi Nhà nước muốn tăng cung bất động sản ở khu vực nào thì sẽ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ở khu vực đó, nhờ vậy sẽ thu hút được các nhà đầu tư xây dựng bất động sản ở khu vực này từ đó làm tăng cung Mặt khác nguồn nguyên vật liệu xây dựng cũng có ảnh hưởng đến cung bất động sản vì nguyên vật liệu có ảnh hưởng tới tốc độ xây dựng, chất lượng bất động sản, giá thành bất động sản cung ra trên thị trường.

5.3 Quan hệ cung - cầu để hình thành giá cả bất động sản trên thị trường:

Bất động sản là một hàng hoá trên thị trường vì vậy thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa và chịu tác động của các quy luật thị trường Nhưng thị trường bất động sản không hoàn toàn giống như các thị trường hàng hóa khác do một số tính chất đặc thù của hàng hóa bất động sản như tổng cung về đất đai là cố định do đất đai không thể sản sinh, cung bất động sản cũng có hạn do thời gian chi phí xây dựng và diện tích xây dựng là có hạn, cầu về bất động sản lại tăng rất nhanh, thông tin về hàng hóa bất động sản trên thị trường

còn nhiều hạn chế… Do đó khác với các hàng hóa thông thường khác do quan hệ cung cầu quyết định còn giá cả thị trường của hàng hóa bất động sản lại chủ yếu do cầu bất động sản quyết định Tuy rằng thị trường bất động sản đạt ở trạng thái cân bằng nhưng đó không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hòan hảo mà thường cân bằng ở một mức giá rất cao.

Sự tác động của cung cầu bất động sản để hình thành nên giá cả thị trường của bất động sản không giống nhau trong ngắn hạn và dài hạn Trong ngắn hạn thông thường cung của một loại bất động sản cụ thể hoàn toàn không co giãn do để có được một bất động sản cung ra thị trường cần rất nhiều thời gian, ít nhất cũng phải trên 1 năm Do đó trong thời gian ngắn cầu bất động sản của người dân tăng cao nhưng không thể có đủ bất động sản để đáp ứng lại, hiện tượng cầu cao nhưng cung thiếu sẽ gây sức ép lên giá, đẩy giá bất động sản trong ngắn hạn tăng lên rất cao

Trong dài hạn khi các nhà đầu tư thấy có sốt bất động sản, thấy được sự khan hiếm hàng hóa bất động sản trên thị trường đã tăng cường đầu tư xây dựng các loại bất động sản mới để tung ra thị trường Do đó thông thường sau khoảng 2 đến 3 năm thì lượng hàng hóa bất động sản thị trường cần sẽ được cung ứng, lượng cung dồi dào hơn khiến cho giá cả bất động sản trong dài hạn tăng ít hơn so với trong ngắn hạn

Tuy rằng cung bất động sản trong dài hạn co giãn nhiều hơn trong ngắn hạn và giá bất động sản trong dài hạn tăng ít hơn so với trong ngắn hạn nhưng giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên tại bất kỳ thời điểm nào vì cầu bất động sản luôn tăng nhanh hơn, cao hơn và thường xuyên hơn cung bất động sản vì vậy cung bất động sản có tăng đến đâu vẫn không thể đáp ứng đủ cầu Đây cũng là nguyên nhân mà nhiều nhà đầu tư có xu hướng đầu tư vào bất động sản vì giá bất động sản trên thực tế luôn tăng theo thời gian, nếu có sự giảm giá thì cũng chỉ mang tính tạm thời, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu với điểm cân bằng mới tại điểm giá bất động sản cao hơn điểm cân bằng cũ.

II Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:

1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản:

Hiện nay trên thế giới có một số mô hình quản lý thị trường kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng như mô hình nhấn mạnh sự tự do của thị trường tức là coi trọng “bàn tay vô hình”, mô hình nhấn mạnh đến sự điều tiết quản lý của Nhà Nước tức coi trọng “bàn tay hữu hình”, mô hình hỗn hợp “thị trường và Nhà Nước” Mô hình hiện nay đang được áp dụng nhiều nhất trên thế giới trong đó có Việt Nam để phát triển thị trường bất động sản đó là mô hình hỗn hợp vừa để thị trường bất động sản hoạt động theo các quy luật của thị trường nhưng vẫn phải có sự quản lý, điều tiết, định hướng của Nhà Nước Đây là mô hình đem lại hiệu quả tốt nhất cho sự phát triển của thị trường bất động sản và để thực hiện được mô hình này thì vai trò điều tiết của Nhà Nước là hết sức cần thiết và quan trọng hàng đầu.

Nền kinh tế thị trường, đặc biệt đối với thị trường bất động sản có tính hai mặt cả tích cực và tiêu cực mà không ai có thể phủ nhận được Mặt tích cực của kinh tế thị trường là giúp kích thích tính năng động, sáng tạo của các chủ thể kinh tế; kích thích cạnh tranh giữa các nhà đầu tư; kích thích ứng dụng khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, đáp ứng ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu của con người; tạo ra khả năng thích nghi cao của các chủ thể kinh tế trước những thay đổi của điều kiện kinh tế Tuy nhiên mặt hạn chế của kinh tế thị trường cũng rất lớn, một số khuyết tật phổ biến như vấn đề độc quyền làm giá cả bất động sản cao, hay do các nhà đầu tư chỉ chạy theo lợi ích của bản thân nên chỉ đầu tư vào những lĩnh vực, loại hình bất động sản nào mang lại lợi nhuận cao nhất cho mình mà ít đầu tư vào khu vực công cộng; phân hóa giàu nghèo, chênh lệch giữa nông thôn và thành thị; tài nguyên môi trường bị hủy hoại ô nhiễm….Tất cả các mặt hạn chế của nền kinh tế thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng này để có thể khắc phục và giải quyết cần phải có sự can thiệp của Nhà Nước- người luôn vì lợi ích chung của xã hội.

Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác và các điểm khác biệt này tạo ra những khuyết tật cơ

bản của thị trường bất động sản như thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn so với cầu, giá cả bất động sản luôn tăng cao gây sốt, thiếu thông tin về hàng hóa bất động sản và về thị trường bất động sản, hiện tượng đầu cơ, thị trường ngầm…Các khuyết điểm này không chỉ làm cho thị trường bất động sản bị rối loạn mà còn làm cho nền kinh tế của đất nước bị ảnh hưởng Điều này có thể thấy rất rõ qua các cơn sốt và đóng băng trên thị trường bất động sản cụ thể sốt bất động sản làm cho người cần mua thực sự bất động sản không có khả năng thanh toán làm cho nhiều người không có nhà để ở trong khi đó nó lại có lợi cho một số ít người có nhiều tiền kiếm lời qua đầu cơ; còn hiện tượng đóng băng thị trường bất động sản sẽ làm cho các nhà đầu tư bị đọng vốn vì không bán được bất động sản hơn nữa lại còn phải chịu lãi suất của ngân hàng vì phần lớn vốn đầu tư vào bất động sản là nguồn vốn vay do đó không ít nhà đầu tư bị phá sản khi thị trường đóng băng Như vậy những khuyết tật của thị trường bất động sản có ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế của đất nước nhưng những khuyết tật này không thể tự từng người khắc phục được mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước nhờ các công cụ quản lý của mình

Nhà nước với các chủ trương, đường lối chính sách đúng đắn góp phần phát triển thị trường bất động sản Chính nhờ các văn bản pháp luật của Nhà Nước cho phép thực hiện các giao dịch về bất động sản đã góp phần tạo ra một hành lang pháp lý cho các giao dịch về bất động sản trở thành các giao dịch công khai và chính thức, trong khuôn khổ kiểm soát của Nhà Nước nhằm hình thành và phát triển một thị trường chính thức về bất động sản.

2 Những lĩnh vực điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:2.1 Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở quản lý, điều tiết thị trường bất động sản:

Bất động sản là một tài sản vô cùng lớn, tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội đồng thời thị trường bất động sản cũng có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác vì vậy để quản lý, chi phối hoạt động của thị trường bất

động sản Nhà Nước đã xây dựng rất nhiều các văn bản pháp luật có liên quan Trong đó, hệ thống pháp luật có sự chi phối mạnh mẽ và trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản gồm có: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản, các Luật thuế có liên quan đến đất đai và bất động sản, Luật đầu tư… Kết hợp với các bộ Luật này là hệ thống các văn bản dưới luật nhằm cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các bộ luật trên nhờ đó góp phần đảm bảo tính đồng bộ, chặt chẽ trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong các lĩnh vực khác nhau

Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật của Nhà Nước được xây dựng góp phần điều tiết thị trường bất động sản chủ yếu trên một số nội dung như: các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản; những quy chuẩn, tiêu chuẩn trong xây dựng bất động sản, các chính sách về tài chính, thuế, giá cả liên quan đến bất động sản; các chính sách về đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng….Như vậy có thể nói các quy định của Nhà Nước đã đến được từng khía cạnh, từng vấn đề liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản.

2.2 Xây dựng các chiến lược, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường bất động sản:

Hiện nay ở nước ta chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ đó xây dựng nên quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là một trong những công cụ chủ yếu và quan trọng trong quản lý Nhà Nước về bất động sản Các chiến lược, chương trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và bất động sản nói riêng là những cơ sở, căn cứ quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Thông qua quy hoạch và kế hoạch, Nhà Nước điều tiết được thị trường bất động sản một cách có hiệu quả, khả thi đồng thời quản lý, điều tiết và đảm bảo được một thị trường bất động sản phát triển toàn diện, nhanh nhưng vẫn nằm trong sự kiểm soát của Nhà Nước

Quy hoạch là sự nghiên cứu một cách có hệ thống việc phân bổ các lực lượng sản xuất theo lãnh thổ và kết hợp việc sử dụng các lực lượng này để đạt được hiệu quả cao nhất Kết quả của quy hoạch là một bản vẽ kỹ thuật mô tả sự sắp xếp các đối tượng trong tương lai Mọi hoạt động liên quan đến đất đai và bất động sản cần tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch đã được cấp có

thẩm quyền phê duyệt Nhà nước coi quy hoạch là một trong những công cụ quan trọng nhất để điều tiết phát triển thị trường bất động sản vì quy hoạch là một biện pháp hữu hiệu trong việc điều tiết cung đất đai trên thị trường cả về số lượng lẫn vị trí đất được cung ứng từ đó góp phần điều tiết phát triển thị trường bất động sản.

2.3 Thành lập và kiểm soát mạng các sàn giao dịch bất động sản:

Tuân thủ theo tinh thần của Luật kinh doanh bất động sản 2006 và các Nghị định hướng dẫn thi hành thì mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản vì đây là một biện pháp hữu hiệu để Nhà Nước có thể quản lý được số lượng các giao dịch, góp phần hạn chế các khuyết tật của thị trường Để làm được như vậy Nhà Nước đã ban hành các quy định về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản nhằm hoạt động sao cho có hiệu quả

Hiện nay ở nước ta có 2 sàn giao dịch bất động sản lớn trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất được đặt ở 2 thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, ngoài ra ở mỗi tỉnh thành phố cũng hình thành sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh các sàn giao dịch bất động sản của Nhà Nước, các sàn giao dịch bất động sản của tư nhân mọc lên ngày càng nhiều đòi hỏi Nhà Nước cần phải đứng ra tổ chức, điều tiết, tăng cường quản lý chặt chẽ hơn nữa hoạt động của các sàn bất động sản không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường.

2.4 Xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:

Bất động sản được xây dựng trải đều khắp cả nước trên một quy mô rất rộng lớn với một số lượng bất động sản khổng lồ Vì vậy để có thể quản lý chặt chẽ và toàn diện thị trường bất động sản cần phải có một bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương đến địa phương với một bộ máy tổ chức hợp lý, có hiệu quả mà lại không quá cồng kềnh Giữa các cơ quan quản lý bất động sản này cần có sự phối hợp, thống nhất với nhau trong quản lý bất động sản mặc dù mỗi cấp có một nhiệm vụ, chức năng riêng.

III Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới:

1 Thị trường bất động sản của Trung Quốc:

Trong những năm trở lại đây Trung Quốc có sự phát triển vượt bậc với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao vọt Cùng với sự phát triển về kinh tế, quá trình đô thị hoá ở Trung Quốc diễn ra mạnh mẽ dẫn tới nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng cao trong khi đó cung nhà ở còn hạn chế và hiện tượng đầu cơ hoành hành làm cho giá bất động sản ở ngưỡng cao nên tầng lớp có thu nhập thấp rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị Thị trường bất động sản bong bóng luôn dễ bị nổ ở nhiều quốc gia Nhưng tại Trung Quốc, thị trường này giống như một cỗ máy kinh tế không thể dừng lại được Giá các căn hộ cao cấp ở thủ đô Trung Quốc tăng vụt hàng năm; năm sau lại leo lên mức kỷ lục mới so với năm trước mặc dù có rất ít giao dịch thành công, giá thuê nhà thì đứng và nhiều căn hộ mới xây đang bị bỏ trống Cách đây vài năm căn hộ chung cư ở các địa điểm tốt của Bắc Kinh được bán với giá 1.200 đô la/mét vuông, nay đã tăng đến 2.500 - 4.000 đô la/mét vuông tuy chỉ mới bắt đầu đi vào giai đoạn hoàn thiện Nguyên nhân chính khiến cho giá cả bất động sản cao như vậy không chỉ do nguồn cung đang bị thắt chặt mà thuế và lãi suất cũng là những yếu tố làm cho giá cả tăng lên Tháng 7-2007, Bắc Kinh áp dụng mức thuế 5,5 % tính trên giá nhà bán lại trong vòng năm năm kể từ ngày có giấy tờ nhà Theo ước tính của các chuyên viên địa ốc, giá bán các căn hộ gồm 60% các sắc thuế bất động sản và lợi nhuận của các nhà kinh doanh trong khi giá trị thực chỉ chiếm 40% Điều này có nghĩa là người mua một căn hộ phải gánh từ 30 - 40% các loại tiền thuế khác nhau.

Nhà nước Trung Quốc đã có rất nhiều biện pháp quản lý, điều tiết thị trường bất động sản như: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khai thông tin về người mua bất động sản, thu hồi bất động sản sử dụng không phù hợp, có các chính sách hỗ trợ các công ty xây dựng chung cư và nhà ở cho người có thu nhập thấp, các chính sách thu hút các công ty bất động sản nước ngoài Để giảm sốt giá cho bất động sản hiện nay kể từ giữa năm 2006, chính phủ đã cho tăng lãi suất đối với người vay tiền mua nhà và đánh thuế thu nhập đối với người bán nhà Đầu tháng 2-2008, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc lại tăng lãi suất Đây là lần tăng thứ năm tính từ đầu năm 2007 và là động thái mới nhất

để kiềm chế đầu tư các loại, trong đó có địa ốc, và nhằm kiểm soát lạm phát Nhưng theo các nhà môi giới, việc tăng lãi suất không ảnh hưởng gì đến số người mua giàu có.Chính phủ còn hạn chế việc mua nhà của các nhà đầu tư và các công ty đầu tư nước ngoài tuy nhiên giá bất động sản không những không giảm mà trong tháng 8-2007 giá nhà các loại trên cả nước đã tăng trung bình hơn 8,2% so với cùng kỳ năm 2006

2 Thị trường bất động sản ở Mỹ:

Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nước Mỹ đã xây dựng được một hệ thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết được hầu hết các tình huống diễn ra trong thực tế Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân Quy định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn, có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu tư vào đất đai để sản xuất KD Tuy vậy, luật pháp Mỹ vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cá nhân nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng đất đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất

Thị trường BĐS của Mỹ sau 5 năm phát triển quá nóng theo hiện tượng bong bóng, đến năm 2007 đã bước vào giai đoạn bể bong bóng, khiến giá nhà đất tụt giảm 30%, góp phần làm cho nền kinh tế Mỹ suy thoái trầm trọng Giá BĐS ở Mỹ trước đây cao là do phần lớn các giao dịch nhà đất đều thông qua việc thế chấp, vay ngân hàng rất dễ dàng thậm chí có ngân hàng cho vay tới 90-100% giá trị của BĐS Một trong những nguyên nhân làm giá bất động sản ở Mỹ tụt giảm phải nói đến cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM, (do các tổ chức tín dụng tư nhân thực hiện) Với ARM, ai cũng có thể mua nhà được bất luận có tiền hay không Hậu quả, là hàng triệu dân Mỹ nhảy vào đầu cơ BĐS để cuối cùng chịu không nổi lãi suất ngân hàng đành phải bán tháo BĐS với giá rẻ mạt Mặt khác quỹ dự trữ liên bang (FED) liên tục cắt lãi suất khiến người dân chuyển sang đầu tư BĐS với hy vọng kiếm lời và khi vỡ bong bóng nhà đất đã khiến cho tỷ lệ nhà không bán được ở Mỹ hiện ở mức cao nhất kể từ sau chiến tranh Thế giới lần thứ hai.

Ở Mỹ Nhà Nước có những quy định khá nghiêm ngặt về hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản vì có hơn 85% giao dịch bất động sản ở Mỹ được thực hiện bởi các Realtor (nhà kinh doanh bất động sản) Các Realtor (Mỹ hiện có khoảng 1,3 triệu chuyên viên Realtor) hoạt động đều phải có bằng cấp và tuân thủ nguyên tắc đạo đức riêng Ngoài ra ở Mỹ thị trường BĐS hoạt động mạnh chủ yếu dựa vào các Hiệp hội Hoạt động này theo một cơ chế liên hoàn gồm Hiệp hội quốc gia – tiểu bang – địa phương Dù hoạt động theo phương thức nào, các Hiệp hội BĐS tại Mỹ đều phải tuân theo quy tắc cơ bản: Thứ nhất là dựa vào hệ thống niêm yết MLS (hệ thống niêm yết đa đầu mối) (đây có thể ví như là một cơ sở dữ liệu, một phương thức giúp các hiệp hội địa phương tạo thu nhập), thứ hai, có một cơ cấu duy nhất về hoa hồng (phí đăng bộ và phí bán) và cuối cùng là có sự thỏa thuận 3 chiều giữa các hiệp hội nằm trong NAR.

3 Một số bài học rút ra từ sự điều tiết thị trường bất động sản ở một số nước:

Các chính sách của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản không chỉ có tác động tới thị trường bất động sản mà còn tác động mạnh mẽ đến toàn nền kinh tế của đất nước.

Quản lý hoạt động môi giới bất động sản là một trong những biện pháp nhằm bình ổn và phát triển thị trường bất động sản vì nhờ có môi giới mà hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, cả bên mua và bên bán đều không bị thiệt, cung và cầu có thể gặp được nhau trong tình hình hiện nay cầu bất động sản luôn thấp hơn cung.

Khuôn khổ pháp luật là yếu tố đầu tiên, quan trọng nhất để hình thành, phát triển và điều tiết thị trường bất động sản Trong pháp luật bất động sản cần quy định một số vấn đề cơ bản như vấn đề sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sở hữu và sử dụng, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản, các thủ tục và trình tự của các giao dịch bất động sản…

Để điều tiết, quản lý Thị trường bất động sản hiệu quả thì các chính sách tài chính như thuế, vốn, lệ phí… là công cụ kinh tế quan trọng góp phần thúc đẩy hay kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI

I Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội:1 Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội :

Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù phú và nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi để là một trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của cả nước Hà Nội hiện nay có diện tích 921,8 km2, với dân số theo thống kê năm 2006 là 3.216,7 nghìn người gồm các quận : Hoàn Kiếm, Ba Ðình, Ðống Ða, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai và các huyện Ðông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm Hà Nội tiếp giáp với các tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên ở phía đông và đông nam, Hà Tây và Vĩnh Phúc ở phía Tây

Trong thời gian tới Hà Nội sẽ mở rộng với diện tích gần gấp 3 lần và dân số tăng gấp đôi.Theo đó, Hà Nội đã xác định địa giới hành chính mới trên cơ sở hợp nhất toàn bộ diện tích tỉnh Hà Tây, toàn bộ đất đai và dân số huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) cùng với 4 xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình) Sau khi mở rộng, Thủ đô sẽ có di ện t ích 3.324 km2, dân số gần 6 triệu người với 29 đơn vị hành chính quận, huyện, 575 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn Nhưng do nhiều bất cập và áp lực trong quá trình phát triển Thủ đô, đặc biệt về hạ tầng và kinh tế, các nhà quản lý đã trình việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô bước đầu chủ yếu về hướng Tây (đến năm 2020), coi như một “bước đệm” cho quá trình phát triển quy hoạch vùng Thủ đô ra 7 tỉnh lân cận trong tương lai xa hơn.

Hà Nội bao gồm hai loại địa hình là đồng bằng và trung du Bắc Bộ Phần đồng bằng theo hai bờ sông Hồng và chi lưu (sông Ðuống, sông Ðáy ) là chủ yếu Phần trung du gồm huyện Sóc Sơn và một phần huyện Ðông Anh, kéo dài về phía đồng bằng của núi Tam Ðảo, có độ cao từ 7-10m đến vài trăm mét so với mực nước biển Vì vậy địa hình Hà Nội có độ nghiêng theo hướng Bắc Nam (từ Sóc Sơn - Ðông Anh về Thanh Trì).

Hà Nội nằm ở trung tâm của tam giác chảy sông Hồng Sông Hồng dài 1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài 40km từ huyện Ðông Anh đến hết huyện Thanh Trì Sông Ðuống là con sông lớn thứ hai của Hà Nội, tách ra khỏi sông Hồng từ ngã ba Xuân Canh (xã Xuân Canh, Ðông Anh) rồi qua phường Ngọc Thuỵ, xã Yên Thường, cắt quốc lộ 1A ở Cầu Ðuống, qua đất Gia Lâm 17km rồi sang đất Bắc Ninh đổ vào sông Thái Bình Ngoài hai con sông lớn này, đất Hà Nội có nhiều dòng chảy khác, tuy nhỏ và ngắn song gắn chặt với lịch sử lâu đời của Hà Nội Ðó là sông Tô Lịch, gắn với sự hình thành của Hà Nội từ hơn 1.500 năm trước Dòng chảy cũ liền với sông Hồng ở đầu phố chợ Gạo đã bị lấp từ đầu thế kỷ 20, nay chỉ còn đoạn chảy giữa phố Thuỵ Khuê-Hoàng Hoa Thám, lên đến chợ Bưởi, rồi chảy ngoặt về phía nam Cầu Giấy, Ngã Tư Sở, xuôi về Cầu Bươu, hợp với sông Nhuệ, sông Thiên Ðức, sông Nghĩa Trụ, sông Cheo Reo, Ngũ Huyện Giang, sông Kim Ngưu Ðầm hồ ở Hà Nội cũng nhiều, lớn như Hồ Tây, nhỏ như hồ Hoàn Kiếm, hồ Thủ Lệ, hồ Bảy Mẫu, hồ Kim Liên, hồ Linh Ðàm, hồ Trúc Bạch, hồ Thuyền Quang, đầm Vân Trì

2 Đặc điểm xã hội của Hà Nội

Hiện nay dân số của Hà Nội vào khoảng 3,4 triệu người với mật độ tương đối cao (bình quân 3.651 người/km2), riêng nội thành, mật độ là 11.314 người/km2, Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên của Hà Nội là 1,37% và tăng cơ học là 1,63%/năm Tốc độ phát triển dân số nhanh, mật độ dân cư cao trong khi cơ sở hạ tầng lạc hậu, không đồng bộ, gây sức ép lên mọi mặt đời sống xã hội Bên cạnh việc vận động giảm sinh, nâng cao chất lượng dân số, nhiệm vụ quản lý dân số, phân bố lại dân cư đang là vấn đề cần quan tâm trong chương trình dân số ở Hà Nội.

Về dân cư, ở các huyện ngoại thành và một phần quận Tây Hồ, dân cư chủ yếu là người dân gốc Còn ở các quận cũ của nội thành, dân cư hầu hết đều tập hợp từ các tỉnh, thành khắp đất nước về sinh sống và làm việc trong các cơ quan Trung ương Cư dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh, song cũng có một số dân tộc ít người khác

Về thu nhập của người dân hiện tại, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tương đương với khoảng 70% số hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình 825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đ/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000đ/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2006, Hà Nội có tới 8% dân số có thu nhập dưới mức nghèo, trong đó thành thị là 3% và nông thôn là 20%.

Năm 2008 tthu nhập bình quân đầu người của Hà Nội dự kiến đạt 2.500 USD/người/năm, gấp 2,2 lần mức bình quân chung cả nước Còn tới năm 2020, mức thu nhập này vào khoảng 7.500 USD/người/năm

Kế hoạch cho giai đoạn 2006-2010 phấn đấu tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân/ năm là từ 1,05-1,1%, tỷ lệ thất nghiệp đô thị dưới 5,5%, tỷ lệ lao động qua đào tạo từ 60-65%, tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học tương đương đến năm 2010 chiếm trên 90%, tỷ lệ hộ nghèo đến cuối 2010 là dưới 4,5% Đến năm 2020 quy mô dân số Hà Nội ước khoảng 5,1 triệu người (trong đó có 600.000 dân vùng phụ cận); tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 85%; lao động đã qua đào tạo lên tới 70%

3 Đặc điểm kinh tế của Hà Nội:

Theo số liệu thống kê năm 2007, GDP của Hà Nội tăng trên 12%, cao nhất từ 10 năm nay, đặc biệt khu vực đầu tư nước ngoài và kinh tế ngoài nhà nước ở lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao trên dưới 30%, xuất khẩu trên địa bàn tăng đến 20%, đạt trên 4 tỷ USD Thành phố đã đón trên 1,2 triệu khách du lịch, giá trị tăng thêm của dịch vụ tài chính ngân hàng cũng ở mức kỷ lục: hơn 20% Hà Nội còn là một trong 2 địa phương trong cả nước dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với 290 dự án và tổng vốn đăng ký 1,7 tỷ USD Tổng kim nghạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố năm 2007 đạt 4.358 triệu USD, tăng 22% so với năm 2006 Hiện trên 1.600 văn phòng đại diện nước ngoài có trụ sở ở Hà Nội Trong năm 2007 Thành phố thu ngân sách khoảng 45.709 tỷ đồng

Dự kiến kế hoạch giai đoạn 2006-2010 Hà Nội đạt tốc độ tăng GDP bình quân/năm từ 10,5%-11,5%, GDP bình quân đầu người đạt 2.300USD, Cơ cấu kinh tế theo GDP cụ thể dịch vụ chiếm 58%, công nghiệp chiếm 40,2%, nông nghiệp chiếm 1,8% Hiện tại năm 2008, thành phố đặt mức phấn đấu tăng trưởng kinh tế từ 12,5-13% trong đó tăng trưởng công nghiệp: 14%-14,5%; tăng trưởng dịch vụ: 11%-12%; tổng đầu tư xã hội: 22%-25%.

Theo Đề án quy hoạch mở rộng địa giới hành chính và Vùng thủ đô, đến năm 2010, tỷ trọng GDP của Hà Nội bằng 10% GDP cả nước, năm 2015 là 12% và năm 2020 là 14% Tỷ trọng này vào khoảng 15,5-16% vào năm 2030 Cùng với đó, bộ mặt quy hoạch đô thị Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi lớn Theo đó, Hà Nội phải có tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2006 – 2010 từ 11-12% và các giai đoạn sau.

Như vậy ta có thể thấy Hà Nội là một Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao, điều này không những làm tăng mức sống và thu nhập cho người dân Thành phố mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cao.

II Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: 1 Thị trường nhà ở, đất ở:

1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở:

Từ những tháng cuối năm 2006 trở lại đây, thị trường nhà ở và đất ở đã ấm lên sau một thời gian dài trầm lắng Việc ấm lên của thị trường nhà đất là kết quả của nhiều nguyên nhân như môi trường đầu tư nước ta tốt lên sau khi trở thành thành viên của WTO, Hoa Kỳ thông qua PNTR (bình thường hóa quan hệ) đối với Việt Nam; tăng trưởng kinh tế liên tục đạt mức cao trong nhiều năm; thu nhập của một bộ phận nhân dân tăng khá và có nhu cầu cải thiện nhà ở Bên cạnh đó, với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng tiền đầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư từ thị trường chứng khoán.

Ngoài ra hiện nay tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội đang ở mức cao chủ yếu là do tăng dân số cơ học đã gây sức ép rất lớn cho vấn đề nhà ở của người

dân.Với tốc độ gia tăng như hiện nay, tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống Bên cạnh đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở, tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi

Như vậy cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như nhu cầu nhà do giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế, cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có, nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô vào những năm tới Thực tế hiện nay Hà Nội cần khoảng 1.000.000 căn hộ trong 5 năm 2006-2010 cho thấy nhu cầu về nhà ở hiên nay đang rất cao Ngoài ra sắp tới một lượng cầu bất động sản rất lớn được xuất phát từ Việt Kiều do chủ trương mở của Chính phủ khi cho phép Việt Kiều được mua nhà càng làm cho thị trường nhà đất thêm “khát” Có thể nhận định rằng thị trường càng “khát” bao nhiêu, thì giá bất động sản càng được đẩy lên cao bấy nhiêu Chỉ có người dân là thiệt, còn tiền vẫn đua nhau chảy vào túi các công ty kinh doanh địa ốc.

Thị trường nhà ở và đất ở có thể phân thành một số loại đó là: thị trường nhà chung cư, thị trường căn hộ cao cấp là nhà vườn-biệt thự, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp.

1.2.Thị trường nhà chung cư:.

Từ đầu năm 2007 cho đến nay, thị trường căn hộ chung cư đắt hàng, nhu cầu mua bán tăng mạnh Với nguồn lợi nhuận từ chơi cổ phiếu năm 2006, nhiều người đã chuyển hướng đầu tư tiền vào mua nhà và xu hướng chủ yếu nhắm đến những căn hộ trong khu căn hộ chung cao cấp Thời gian gần đây, ở nhà chung cư gần như trở thành một trào lưu, chủ nhân của các căn hộ chung cư chủ yếu là lớp cư dân trẻ, năng động, có thu nhập ổn định Vì vậy, như nhận định của giới kinh doanh địa ốc, các căn hộ chung cư phải đáp ứng được các yêu cầu của giới trẻ như về tính hiện đại, sự tiện ích tại chỗ

Hiện tại dường như nguồn cung của thị trường chung cư cao cấp chưa thỏa mãn được lượng cầu ngày càng tăng Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đã có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết Một lượng lớn căn hộ đang xây dựng đã được mua bán trên thị trường thứ cấp

Mức giá bán của các căn hộ chung cư cũng có chênh lệch tùy thuộc vào vị trí và chất lượng Cụ thể tại thời điểm năm 2007 và đầu năm 2008 giá bán dao động ở mức 420-800 USD/m2 đối với chung cư cao tầng nằm ngoài trung tâm thành phố, còn nếu căn hộ chung cư có chất lượng và vị trí đẹp hơn thì giá bán vào khoảng 900-1.400USD/m2; những căn hộ chung cư cao cấp giá ở mức 2.300-2.800 USD/m2 Hiện tại trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD/m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place Như vậy các mức giá này đã tăng từ 30 đến 50 % so với các năm trước Mặt khác theo kết quả nghiên cứu thị trường của nhiều công ty đưa ra trong thời gian gần đây cho thấy tại Hà Nội có nhiều “thị dân” trẻ có thu nhập ổn định (chiếm đến hơn 60% lượng dân số) thích sở hữu căn hộ chung cư, với tiện nghi có sẵn và cũng có khoảng 60% dân Hà Nội là tầng lớp trung lưu, tiêu khoảng 7 triệu đồng/tháng Như vậy thì những căn hộ giá trung bình khoảng từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn là phù hợp với mức thu nhập này do vậy mà các nhà đầu tư thường tập trung xây dựng cung ứng vào thị trường loại nhà chung cư này.

Qua các số liệu trên ta có thể nhận thấy một nghịch lý về giá nhà chung cư tại Hà Nội khi so sánh với mức giá tại một số nước trên thế giới Có thể lấy một ví dụ đơn giản như sau: hiện nay một căn hộ chung cư bình dân có diện tích 100m2 tại Hà Nội có giá 70.000USD, so với giá các căn hộ có diện tích tương tự tại Singapore, Mỹ, CHLB Đức, Nhật, Hàn Quốc (có giá khoảng 300.000USD) thì không phải là đắt, nhưng nếu so sánh dựa trên mức thu nhập của người dân thì thấy mức giá này rất đắt GDP bình quân đầu người của Hà Nội khoảng 2.000USD còn các nước kia đều có thu nhập GDP bình quân đầu người cao hàng đầu thế giới, từ 20.000 USD -30.000 USD/người/năm, cao gấp hơn 10 lần Còn nếu so sánh với nước láng giềng với ta là Thượng Hải (Trung Quốc), nhà

chung cư ở Hà Nội cao gấp 2 lần, trong khi GDP bình đầu người của người dân Thượng Hải lại cao gấp 3-4 lần người Hà Nội Đây chính là những bất hợp lý nếu không muốn nói là vô lý trong thị trường nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội Sự bất hợp lý này gây ra những tác động không nhỏ trong đó hậu quả lớn nhất là những người có thu nhập thấp sẽ không có điều kiện để cải thiện cuộc sống trong khi đó những người khá giả có tiền lại đầu cơ vào bất động sản với mục đích kiếm lợi lớn, làm cho giá nhà ngày càng tăng dẫn đến kết quả là người có thu nhập thấp phải chịu nhiều thiệt thòi, đã thu nhập thấp, muốn mua nhà lại phải chịu mức giá dành cho người khá giả.

Để lý giải cho hiện tượng sốt nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội thì có rất

nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu đó là:

- Do sự thay đổi trong khung giá của Nhà Nước, khi áp dụng bảng giá đất mới do UBND Thành phố ban hành vào đầu năm 2008, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng sẽ tăng bình quân khoảng 30% so với năm 2007 Theo tính toán của các chuyên gia bất động sản, khi tiền sử dụng đất tăng khoảng 30% thì giá thành dự án tăng khoảng 15%-20% do đó giá nhà đất sẽ tăng tương ứng khoảng 15%-20%.

- Một nguyên nhân chính của việc tăng giá căn hộ chung cư hiện nay là do thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lại rất lớn Cầu về nhà chung cư tăng nhanh và cao trong một thời gian ngắn khiến cho cung không thể đáp ứng kịp thời Vì để xây dựng một tòa nhà chung cư cần phải có thời gian tương đối dài, tối thiểu cũng phải mất ít nhất 2-3 năm thì lượng cung mới đáp ứng được mức cầu, nhưng trong thời gian 2-3 năm này cầu không dừng lại mà cũng tiếp tục tăng, do đó cung luôn thấp hơn cầu tất yếu sẽ làm giá nhà bị đẩy lên cao Không những thế hiện nay nhiều nhà đầu tư trung gian cũng đang gom hàng với số lượng rất lớn rồi “ém” lại, chờ giá lên thật cao mới bán ra, càng làm nguồn cung thêm khan hiếm.

- Mặt khác giá nhà chung cư tăng cao còn do hiện tượng đầu cơ bất động sản, do sự mua đi bán lại một bất động sản làm cho giá nhà sau mỗi lần mua bán lại tăng thêm một mức

- Ngoài những nguyên nhân trên, theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, sự tăng giá chung cư trong thời gian qua còn do nhiều nguyên nhân khác như: VN-Index thời gian qua xuống liên tục nên nhiều nhà đầu tư chứng khoán chuyển qua đầu tư nhà đất, giá chứng khoán xuống thì giá đất tăng; giá vàng thời gian qua tăng kỷ lục, mặc dù việc giao dịch bất động sản chuyển sang thanh toán bằng tiền đồng nhiều nhưng giá bất động sản vẫn được áng chừng bằng vàng để chuyển qua giá tiền đồng do đó vàng tăng giá thì giá rao bán nhà đất cũng tăng theo; nhu cầu thật sự về đất xây dựng tăng mạnh, hơn nữa Nhà nước đã có chủ trương bán nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam nên càng tăng thêm nhu cầu mua nhà, đất; giá xây dựng tăng phi mã từ vật liệu xây dựng, chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng (bởi giá xăng dầu tăng cao), chi phí nhân công xây dựng tăng… cộng chung cũng làm cho thị trường bất động sản lên cơn “sốt” giá

Dự báo: theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thời điểm

2009-2010 thị trường nhà chung cư có thể đứng trước áp lực phải giảm giá bán, bởi đây là thời điểm sẽ có nhiều dự án xây dựng khu đô thị quy mô lớn hoàn thành, đưa hàng vào thị trường Ngay trong năm 2008 sẽ có hàng triệu m² nhà ở được xây dựng và bàn giao với tốc độ nhanh nhất, bởi hầu hết những diện tích nhà ở này là các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, với nguồn vốn của nhà nước nên bị theo dõi rất sát về tiến độ Còn đối với những chung cư xây mới sẽ phát triển mạnh về phía Tây như: Từ Liêm (Hà Nội); huyện Thạch Thất và Hoài Đức (tỉnh Hà Tây)

Không những thế theo như TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “ năm 2008 sẽ là năm giá nhà chung cư tiệm cận với giá trị thực của mình do thị trường bắt đầu bão hoà, ngân hàng siết chặt nguồn cung và mức lãi suất cao, khiến nhiều nhà đầu tư không thể cùng lúc “ôm” nhiều bất động sản để chịu lãi Do đó trong thời gian tới giá nhà chung sẽ giảm xuống thấp hơn nhiều so với mức giá hiện nay và đó là tín hiệu tốt cho những người dân có nhu cầu về nhà ở.

1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự:

Về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng có nhiều triển vọng do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, thu nhập và mức sống của người dân tăng cao, vốn đầu tư nước ngoài gia tăng, ngoài ra nguồn kiều hối chuyển vào Việt Nam cũng đã tăng liên tục trong những năm qua (khoảng 4 tỷ USD năm 2005 và 4,6 tỷ USD năm 2006, trên 5 tỷ USD năm 2007) Tất cả những điều này có tác động tích cực đến nhu cầu thị trường nhà ở chất lượng cao trong đó có thị trường đất và nhà vườn, biệt thự Khách tìm mua đất nhà vườn, biệt thự chủ yếu là những người có thu nhập cao, muốn sống trong khu dân cư hiện đại, có trình độ và mức sống khá giả.

Nhu cầu đất nhà vườn, biệt thự cao nhưng cung lại khan hiếm, chỉ cung ứng được một lượng nhỏ cho thị trường Nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cung khan hiếm có nguyên nhân chính là do từ khi Luật Đất đai 2003 và NĐ 181(cấm phân lô bán nền) có hiệu lực, thị trường nhà đất không có nguồn cung mới, khiến thị trường lâm vào cảnh thiếu hàng hoá trầm trọng Hiện nay cung đất nhà vườn, biệt thự chủ yếu ở một số khu vực Gia Lâm, Sóc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng, Dịch Vọng - Cầu Giấy, Trung Hòa Nhân Chính, Mỹ Đình, khu đô thị Văn Quán, Tây Hồ, Phú Thượng …nhưng số lượng cũng không đáng kể.

Cung khan hiếm, cầu lại cao đã khiến cho giá đất nhà vườn, biệt thự ở mức cao Như những phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Cầu Giấy trong vòng 3 - 4 tháng cuối năm 2006 đều thành công, trung bình mỗi đợt thu hút vài chục người tham gia, tỷ lệ đấu trung bình là 1 chọi 4, có phiên 1 chọi tới 7 Giá trúng thầu đều trên 30 triệu đồng/m2, những lô đất đẹp, lên tới hơn 40 triệu đồng/m2 Trong năm 2007 một số vị trí đất đẹp tại Hà Nội tăng giá tới hơn 50%, đất xây dựng nhà vườn biệt thự của các dự án tăng giá hơn 300% Tuy cung khan hiếm nhưng chỉ có một số khu vực nhất định mới xảy ra hiện tượng sốt đất, giá đất tăng cao chóng mặt chẳng hạn có một số khu vực khá sôi động như khu vực Dịch Vọng- Cầu Giấy các lô đất nhà vườn biệt thự đấu giá với mức giá trúng trên 30 triệu đồng/m2, khu Trung Hòa- Nhân Chính cũng có giá bán

trên 40 triệu đồng/m2, khu đô thị Mỹ Đình- Mễ Trì cuối năm 2007 đầu năm 2008 có một số phiên đấu giá đất nhà vườn, biệt thự có giá trúng trên 60 triệu đồng/m2 Còn một số khu vực khác do có vị trí không đẹp hoặc không thuận lợi thì đất có mức giá thấp hơn và tương đối ổn định như các khu Gia Lâm, Sóc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng giá giao dịch không biến động vẫn ở mức khoảng 20 triệu đồng/m2.

1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người có thu nhập thấp:

Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau, hiện nay Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, và cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu cần thiết về nhà ở trên địa bàn Theo điều tra của Tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA), nhu cầu nhà ở cho thuê và mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó, nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30% Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, chỉ riêng năm 2006 - 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn, thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ.

Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đa số trong dân cư Thành phố Ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà Đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội.

Nếu trong những năm 2003 - 2006, khi thị trường nhà đất còn đang đóng băng mà thị trường nhà cho người thu nhập thấp đã gặp khó khăn, khó có cơ hội phát triển thì vài tháng trở lại đây, trong xu hướng sôi động trở lại, giá đất đang tăng lên, thậm chí tăng rất mạnh, thì sức ép đè nặng lên thị trường nhà cho người có thu nhập thấp càng tăng Đơn cử, giá nhà bình quân tại các khu đô thị mới hiện nay dao động từ 5 đến 10 triệu đồng/m2 tùy theo tính chất khu đô thị Như vậy căn hộ có giá rẻ nhất khoảng 500 triệu đồng (chưa kể đây là mức giá ít người dân có cơ hội tiếp cận bởi hầu hết đã phải thông qua trung gian) Để có mảnh đất khoảng 30m2 ở các huyện Gia Lâm, Từ Liêm, Thanh Trì rồi xây nhà cũng phải bỏ ra ít nhất 500 triệu đồng Nếu có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở lên, (là mức bắt đầu phải tính thuế thu nhập và tiết kiệm được 2 triệu đồng trong số 5 triệu đồng đó), thì phải mất ít nhất 20 năm mới mua được căn hộ chung cư có giá thấp nhất Tất nhiên đấy chỉ là phép tính, còn trên thực tế, giá trị đồng tiền, giá đất hay giá nhà sẽ thay đổi liên tục trong 20 năm đó.

Nếu nhìn từ góc độ thị trường, thị trường nhà cho người thu nhập thấp đã gặp khó khăn như vậy thì rõ ràng người dân sẽ phải trông chờ từ yếu tố Nhà nước Tuy nhiên, câu chuyện này cũng có không ít trở ngại Hiện vẫn có khá nhiều ngân hàng thương mại đưa ra các chương trình cho vay để mua nhà hoặc kết hợp với các doanh nghiệp xây dựng bán nhà trả góp Theo đó người có nhu cầu có thể được vay tới 70% giá trị căn nhà, trả dần trong 10 - 15 năm, với tỷ lệ lãi suất 1%/năm Tuy nhiên, cái khó là ở chỗ để được vay người mua phải có thu nhập trên 10 triệu đồng/tháng, chưa kể phải trả trước 30% giá trị căn nhà đó Và với mức thu nhập như vậy, người dân sẽ không còn là người có thu nhập thấp nữa bởi một lẽ, họ đã là người phải đóng thuế… thu nhập cao.

Đối với thị trường nhà cho thuê cho người có thu nhập thấp càng ảm đạm hơn.Theo thống kê chưa đầy đủ của các ngành chức năng, toàn thành phố có khoảng 40-50% dân cư có khó khăn về nhà ở, trong đó khoảng 15% thuộc diện quá khó khăn Mặc dù nhu cầu về thị trường nhà cho thuê rất lớn, nhưng các doanh nghiệp vẫn ngại ngần chưa nhảy vào cuộc Theo các chuyên gia bất động sản thị trường Hà Nội đang có sự mất cân đối giữa đầu tư xây dựng để bán và

nhà ở để cho thuê Trong khi đó, số dự án xây dựng nhà ở cho thuê dành cho người có thu nhập trung bình, hoặc thấp chỉ đếm trên đầu ngón tay Dự án nhà ở cho thuê tại đường Láng Hạ-Thanh Xuân, diện tích trên 9.984m2, trong đó, diện tích xây dựng là 2.685m2, với cơ cấu căn hộ có diện tích từ 74-119m2 được khởi động, người có nhu cầu khấp khởi mừng, nhưng giá thuê trung bình xấp xỉ một triệu đồng/tháng- quá khả năng tài chính của phần lớn hộ gia đình đô thị

Như vậy việc Nhà nước đầu tư xây dựng tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, thuê mua với giá cả phù hợp là một trong những biện pháp quan trọng để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, vừa góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc cho người lao động vừa đảm bảo sự công bằng xã hội Mặc dù hình thức cho thuê nhà ở thu hồi vốn chậm hơn so với trường hợp bán đứt cho người mua nhưng theo đánh giá của chuyên gia, Nhà nước không bị thất thoát tài sản vì quỹ nhà này vẫn do Nhà nước năm giữ Hoặc Nhà nước đặt ra nhiều chính sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp nhằm góp phần tăng cung cho loại nhà này trên thị trường.

2.Thị trường văn phòng cho thuê:

Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đã làm cho thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội đình trệ, giá thuê văn phòng loại A vào thời điểm đó cao nhất cũng chỉ ở mức gần 15 USD/m2/tháng Nhà đầu tư bị lỗ nặng, những công trình đang xây dựng thì đành hoãn lại hoặc chuyển công năng… Đến cuối năm 2003 thị trường này mới hồi phục và thực sự sôi động từ năm 2004 đến nay với nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội tăng cao đột biến Nguyên nhân chính do Hà Nội là thành phố ngày càng có sức hấp dẫn các doanh nghiệp trong và ngoài nước Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, FDI tăng, hiện nay rất nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài mở rộng hoạt động, đòi hỏi phải có văn phòng chất lượng cao và đảm bảo an toàn Bên cạnh các nhà cung cấp dịch vụ bán lẻ đang tìm kiếm địa điểm kinh doanh phù hợp, trong lĩnh vực tài chính, dịch vụ, nhiều ngân hàng trong nước và nước ngoài cũng tích cực mở rộng mạng lưới chi nhánh của mình Đó là những nguyên nhân khiến cho nhu cầu thuê văn phòng

và các gian hàng tại các trung tâm thương mại, các tòa cao ốc tăng cao trong thời gian vừa qua và trong thời gian sắp tới tại Hà Nội.

Hiện nay nguồn cung văn phòng cho thuê trên thị trường đang bị điều phối chủ yếu bởi các công ty nước ngoài như Mỹ, Hàn Quốc, Australia, Trung Quốc, Singapore vì việc đầu tư cho một dự án tòa nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là về mặt tài chính Các công ty này với hàng loạt các dự án có số vốn trên 100 triệu USD, xây dựng các khách sạn 5 sao, khu thương mại, tòa nhà căn hộ và văn phòng cho thuê đã được triển khai trong năm 2007 và năm 2008.

Về số lượng cung trên thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội hiện nay có một số tòa cao ốc văn phòng cho thuê như các cao ốc hạng A ở Pacific Place và Opera Business Centre, The Manor với 6.000m² diện tích văn phòng hạng B, toà nhà Kinh Đô (phố Lò Đúc) và toà nhà Số 9 Đào Duy Anh (11.000m² văn phòng tại mỗi tòa) Trong năm 2008, vẫn không có dự án văn phòng hạng A nào được đưa vào hoạt động, tuy nhiên ở phân khúc văn phòng hạng B sẽ có thêm

hơn 20.000 m2 được các chủ đầu tư đưa vào khai thác trong đó Viet Tower (số 1

phố Thái Hà với 13.000m² văn phòng), Sun City (phố Hai Bà Trưng với khoảng 6.000m² văn phòng) và Hà Thành Plaza (102 Thái Thịnh) cung cấp hơn 10.000 m2 Các văn phòng cho thuê như tòa nhà Opera Business Center, Pacific Place, VIT Tower đã đi vào hoạt động, nhưng chỗ trống hiện còn rất ít.

Về mức giá thuê theo đánh giá của các chuyên gia, Hà Nội hiện giữ vị trí thứ 5 tại châu Á-Thái Bình Dương và thứ 17 trên thế giới về giá văn phòng cho thuê đắt nhất Tuy nhiên mức giá thuê văn phòng cũng có sự chênh lệch nhiều giữa từng hạng Hiện chưa có tiêu chuẩn chung nào trong việc phân định cấp độ của thị trường văn phòng cho thuê Việc thuê văn phòng dựa chủ yếu vào thoả thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng Tiêu chuẩn A, B, C là do những nhà đầu tư, những đơn vị quản lý toà nhà dựa vào trang thiết bị, vị trí, đơn vị quản lý chuyên nghiệp… của toà nhà để phân định chuẩn cho sản phẩm này và mức giá cũng theo đó được ấn định Cụ thể:

- Văn phòng cho thuê loại A: là những toà nhà nằm khu trung tâm

Thành Phố tiện lợi cho doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác; có thiết

kế đẹp, trang thiết bị tốt; có diện tích sàn lớn khoảng hơn 1.000m2; vấn đề quản lý và dịch vụ như PCCC, điện nước, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản… phải

đạt chuẩn Giá thuê loại này hiện khoảng từ 40 - 45USD/m2/tháng

- Văn phòng cho thuê loại B: là những tòa nhà giống như loại A, chỉ sai

lệch một ít về vị trí hay thua kém về các tiện tích bên trong Giá loại này từ 35 -

- Văn phòng cho thuê loại C: thông thường đó là những tòa nhà có quy

mô nhỏ, ở vị trí không thuận lợi lắm, trang thiết bị không được hiện đại…Giá thuê từ 20 – 35USD/m2/tháng.

Dự báo về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong thời gian tới sẽ có tỷ lệ thuê và mua ở mức trên 95%, trong đó năng suất của văn phòng loại A và B sẽ đạt từ 98% đến 100% Trong thời gian tới tình trạng thiếu cung có thể sẽ giảm bớt do sự cung ứng của một loạt các dự án trong đó năm 2008, văn phòng cho thuê hạng A ở Hà Nội là 33.000m2, năm 2009 là 110.800 m2 và 2010 là 287.000 m2 Và một xu hướng khá rõ rệt của thị trường văn phòng cho thuê là các dự án, tổ hợp văn phòng cho thuê sẽ phát triển ra ngoài khu vực trung tâm đô thị, chủ yếu về khu vực phía Tây thành phố Tuy nhiên mức giá thuê sẽ vẫn còn tiếp tục tăng và dự đoán dao động trong khoảng 65 – 70 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A chưa kể phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng Như vậy có thể nói trong tương lai thị trường văn phòng cho thuê vẫn sẽ là thị trường sôi động và đầy tiềm năng phát triển.

3.Thị trường bất động sản dịch vụ, thương mại:3.1 Thị trường khách sạn Hà Nội:

Với thế mạnh là Thủ đô của đất nước, là địa điểm tổ chức các hội nghị hội thảo tầm cỡ khu vực và thế giới, là trung tâm trung chuyển khách du lịch khu vực phía Bắc, ngoài ra theo đánh giá của tạp chí Travel & Leisure-tạp chí Du lịch lữ hành hàng đầu của Mỹ đánh giá Hà Nội là một trong 10 thành phố hấp dẫn nhất châu Á dựa trên các tiêu chí về cảnh quan, văn hóa, con người, nghệ thuật, dịch vụ du lịch và ẩm thực; được độc giả của mạng MSN bình chọn xếp hàng thứ 3 trong top 10 thành phố có đồ ăn ngon và đáng thưởng thức nhất thế

giới Do đó ngành Du lịch Hà Nội đã phát triển vượt bậc trong thời gian qua với số lượng khách nước ngoài đến du lịch đến Hà Nội ngày càng nhiều hơn Tuy nhiên, sự tăng trưởng cũng đồng nghĩa với một thực tế là Hà Nội đang phải tính toán một "bài toán chiến lược" đầu tư nâng cấp, mở rộng quy mô khách sạn, đáp ứng đủ công suất sử dụng

Do nhu cầu phòng khách sạn đặc biệt là khách sạn cao cấp tại Hà Nội tăng đã đẩy hiệu suất sử dụng phòng khách sạn lên ngưỡng rất cao Hiện theo điều tra của Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản (CBRE) Việt Nam, hiệu suất thuê phòng các khách sạn 3-5 sao ở Hà Nội hiện dao động từ 80%-90% và đây cũng là thành phố đứng thứ ba trong số các thành phố có công suất phòng khách sạn cao nhất thế giới (theo xếp hạng của Cty De Loitte & Touche LLP) Yếu tố thời vụ cũng giảm gần như không, vào mùa thấp điểm cụ thể như vào tháng 5 tháng 6 hằng năm là thời gian vắng khách của khách sạn nhưng công suất sử dụng phòng của nhiều khách sạn vẫn đạt trên 70% Như vậy ta có thể thấy nhu cầu trên thị trường khách sạn tại Hà Nội đang “nóng” đến mức độ nào.

Tuy cầu cao như vậy nhưng số lượng phòng khách sạn được cung ứng lại quá thấp Hà Nội hiện có 511 cơ sở lưu trú với hơn 12.700 phòng đang hoạt động, trong đó có 178 khách sạn được xếp hạng với 8.424 phòng (8 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4 sao, 19 khách sạn 3 sao) Tuy nhiên Hà Nội đang rất thiếu các khách sạn có quy mô lớn, số khách sạn có số phòng trên 100 phòng và 50 phòng rất ít chỉ chiếm 3,63% và 8,87% trên tổng số cơ sở lưu trú Nhận định nhu cầu về khách sạn cao cấp, các trung tâm thương mại trong thời gian tới ở Hà Nội là rất lớn trong khi đó các dự án đang được triển khai xây dựng hiện nay không đáp ứng đủ Theo Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Hà Nội giai đoạn 1997 - 2010 và báo cáo tổng hợp bổ sung điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển du lịch giai đoạn 2002 - 2010, để có thể đón được 2 triệu khách quốc tế, 6 - 7 triệu khách nội địa hàng năm vào năm 2010 Thành phố sẽ cần khoảng 26.000 phòng từ 3 sao trở lên, trong đó có khoảng 7.000 phòng 4-5 sao, như vậy so với số lượng phòng hiện tại Hà Nội còn thiếu khoảng 13.000 phòng, đặc biệt là loại khách sạn từ 3-5 sao có quy mô lớn

Như vậy, trong 4 năm (2007 - 2010), mỗi năm Hà Nội sẽ phải có thêm khoảng 3.300 phòng khách sạn, trong đó số phòng khách sạn 4- 5 sao là khoảng 1.700 phòng/năm tương đương với việc xây thêm 6 – 7 khách sạn 4-5 sao/năm Số phòng còn lại (1800 - 2300 phòng/năm) sẽ do các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế xây dựng theo quy luật cung cầu của thị trường với quy mô có thể nhỏ hơn Trong khi đó, với các dự án mới được cấp phép và chấp thuận đầu tư gần đây, đến năm 2010, Hà Nội mới có thêm khoảng 2.000 phòng khách sạn cao cấp Điều nay cho thấy hiện nay cung khách sạn cao cấp đang thiếu nghiêm trọng so với cầu.

Một số dự án khách sạn cao cấp 5 sao đầu tư mới vào năm 2008 chủ yếu ở khu vực trung tâm mới Mỹ Đình như:

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X2 (xã Mễ Trì, Từ Liêm), 550 phòng, vốn 500 triệu USD, chủ đầu tư Tập đoàn Riviera (Nhật Bản).

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X7 (Lê đức Thọ, Mỹ đình, Từ Liêm), 200 phòng, vốn đầu tư 270 tỷ đồng, chủ đầu tư Công ty TNHH thương mại Trần Hồng Quân.

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X1(Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Thanh Xuân), 564 phòng, vốn đầu tư 80 triệu USD, chủ đầu tư tập đoàn Charmvit (Hàn Quốc).

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X3 (Vị trí CV4.3, Mễ Trì, Từ Liêm), 350 phòng, vốn đầu tư 75 triệu USD, chủ đầu tư tập đoàn Dầu khí VN.

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí E6 (đô thị mới Cầu Giấy), 500 phòng, vốn 500 triệu USD, chủ đầu tư Cty Keang Nam (Hàn Quốc).

Về mức giá thuê phòng khách sạn hiện nay ở Hà Nội khá đắt Do hiện tượng khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá thuê khách sạn ở Hà Nội đắt nhất cả nước và cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực Mức giá thuê trong năm 2007 và đầu năm 2008 đã tăng cao từ 30% đến 50% thậm chí có khách sạn tăng tới 100% Trong đó khách sạn hạng 3 sao có mức tăng cao nhất và có thể nói là tuỳ tiện Hiện nay chưa có quy định cụ thể về mức giá thuê phòng của các khách sạn mà do sự thoả thuận của khách sạn với khách hàng và căn cứ vào hiện tượng

khan hiếm trên thị trường mà các khách sạn tự động đưa ra giá thuê và tăng giá thuê tuỳ tiện Hiện nay giá phòng của 9 khách sạn 5 sao ở Hà Nội, bao gồm cả khách sạn InterContinental Hanoi Westlake mới đi vào hoạt động, dao động trong khoảng từ 120-350 USD/ngày và hệ số sử dụng phòng đạt xấp xỉ 82%.

Theo một cuộc điều tra được Grant Thornton Vietnam tiến hành ở 29 khách sạn từ 3 đến 5 sao với tổng cộng 3.946 phòng, thuộc các tỉnh, thành phố là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Huế, Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu và Đà Lạt cho thấy giá thuê phòng khách sạn tại Hà Nội hiện đang đắt nhất cả nước Giá phòng của các khách sạn ở Hà Nội vào năm 2006 là 73,68 USD so với trung bình của cả nước là 60,06 USD/phòng, vào năm 2007 tăng lên 98,2 USD so với trung bình cả nước là 80,7 USD Trong khi đó giá phòng miền Nam khoảng 90 USD/phòng còn miền Trung là 79,5 USD/phòng Ngoài ra cuộc điều tra cũng cho thấy, hơn 60% doanh thu của khách sạn do dịch vụ cho thuê phòng mang lại Các khách sạn 5 sao tỷ suất thu nhập ròng trên doanh thu đạt cao nhất, tới gần 40%, trong khi tỷ lệ này đối với khách sạn 4 sao giảm gần một nửa, chỉ còn hơn 21%, khách sạn trên 150 phòng lợi nhuận ròng đạt được gần 50%, từ 75 đến 150 phòng lợi nhuận ròng gần 14%, trong khi đó dưới 75 phòng là trên 21%.

Dự báo đến 2010, thị trường khách sạn sẽ bớt khan hiếm do sẽ có một lượng đáng kể các khách sạn mới hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng Theo tính toán, trong 5 năm tới có ít nhất 2,5 tỷ USD được đầu tư vào bất động sản khách sạn cao cấp ở Hà Nội Đáng chú ý nhất là dự án xây dựng khu căn hộ, văn phòng và khách sạn với 3 cao ốc, trong đó có tòa nhà 70 tầng và 2 tòa nhà 47 tầng có trị giá 1 tỷ USD ở Mỹ Đình do Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư Charmvit - một công ty Hàn Quốc khác - vừa khởi công xây dựng dự án Hà Nội Plaza, với một khách sạn 5 sao 360 phòng và một cao ốc văn phòng cho thuê rộng 54.000m2 tại đường Trần Duy Hưng Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) cũng đã nhận được giấy phép đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng gần khu vực Trung tâm hội nghị quốc gia Mỹ Đình Trong tương lai,

hầu hết các khách sạn mới sẽ nằm trong khu vực trung tâm mới Mỹ Đình và dự kiến sẽ hoàn thành và đi vào hoạt động vào năm 2010 hoặc muộn hơn

Với tất các dự án đang triển khai, trong vòng 5 năm tới Hà Nội sẽ có thêm gần 500.000m2 văn phòng mới cho thuê và khoảng 3.500 phòng khách sạn cao cấp Khi các dự án này đồng loạt đưa vào sử dụng, chắc chắn sẽ giảm “sốt” tức thời cho thị trường Như vậy, trong cuộc đua xây dựng công trình khách sạn đang diễn ra tại Hà Nội, dự án nào chậm trễ sẽ dễ bị mất cơ hội thu lợi nhuận cao.

3.2.Thị trường cửa hàng bán lẻ:

Với tiềm năng phát triển thương mại, dịch vụ, Hà Nội đang trở thành nơi có thị trường cửa hàng bán lẻ sôi động và phát triển bậc nhất cả nước và trở thành thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài Đặc biệt vào ngày 1/1/2009 là dấu mốc rất quan trọng cho cả nhà bán lẻ quốc tế và nhà bán lẻ Việt Nam đó là thời điểm WTO yêu cầu Việt Nam mở cửa hoàn toàn cho các hãng bán lẻ quốc tế Do vậy rất nhiều hãng lớn sẽ gia nhập thị trường cửa hàng bán lẻ ở Hà Nội vào năm 2009 càng làm cho cầu bất động sản cửa hàng bán lẻ tăng cao.

Về nguồn cung bất động sản cửa hàng bán lẻ trên thị trường Hà Nội còn thấp hơn nhiều so với cầu Hiện tại Hà Nội chỉ cung cấp được một số ít diện tích bán lẻ cho thị trường ngay cả trung tâm thương mại lớn nhất Hà Nội là tháp Vincom thì mới chỉ có 30.000m2 tổng diện tích sàn với 17.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê Sự xuất hiện của hai toà nhà Pacific Place và Opera Business Centre nằm ở vị trí rất đẹp của thành phố đã cung cấp thêm khoảng 2.000 m2 diện tích bán lẻ cho thị trường Trong quý 1 năm 2008 sẽ có thêm khoảng 18.000 m2 diện tích bán lẻ được đưa vào sử dụng do hai dự án Việt Tower và Thái Thịnh Plaza sẽ đi vào hoạt động.

Cho đến thời điểm này hầu hết các vị trí bán lẻ lớn sẽ chưa đi vào hoạt động cho đến năm 2009 hoặc muộn hơn như trung tâm thương mại Ciputra Mall đang được xây dựng và hoàn thành vào năm 2010 sẽ cung cấp 130.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê, một trung tâm thương mại khác với 22.300m2 diện tích bán

lẻ cho thuê, gần The Manor, The Garden sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2008 hoặc đầu năm 2009.

Do áp lực trên thị trường bán lẻ đã đẩy giá thuê tăng cao vọt nhưng hệ số sử dụng vẫn đạt gần 100% cho thấy mức độ “khát” trên thị trường rất lớn Hiện tại giá thuê tại các vị trí trung tâm, vị trí đẹp là từ 120 đến 180 USD/m2/tháng còn giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại của Hà Nội đạt trên 100 USD/m2/tháng Vào đầu năm 2008 giá thuê bán lẻ đã tăng khoảng 30%, trung bình mức giá thuê ở tầng trệt lên tới gần 200 USD/m2/tháng

III Thực trạng thực hiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:

1.Vấn đề quy hoạch:

Để điều tiết phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội đã tiến hành xây dựng hàng loạt quy hoạch trong đó có 3 quy hoạch chính là quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất trong đó quy hoạch và chiến lược phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch cao nhất

Đối với quy hoạch xây dựng đô thị Thành phố đã có các loại quy hoạch sau: - Quy hoạch chung thành phố và các quận huyện nhằm xác định phương hướng cải tạo, xây dựng phát triển đô thị về không gian, cơ cấu sử dụng đất, cơ sở hạ tầng

- Quy hoạch chi tiết nhằm cụ thể hóa quy hoạch chung xây dựng đô thị và thường được nghiên cứu ở tỷ lệ 1/2000, 1/1000, 1/500;

- Quy hoạch ngành kinh tế kỹ thuật của xã hội hay quy hoạch xây dựng vùng nhằm xác lập sự phân bố các lực lượng sản xuất, hệ thống dân cư đô thị và nông thôn trên phạm vi không gian lãnh thổ của thành phố gồm quy hoạch vùng công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, quy hoạch vùng phân bố dân cư đô thị và nông thôn

Đối với quy hoạch sử dụng đất Thành phố đã có:

- Quy hoạch sử dụng đất của toàn Thành phố, quy hoạch sử dụng đất của từng quận, huyện; quy hoạch sử dụng đất của của từng xã phường