Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

Luận Văn: Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiLỜI NÓI ĐẦU Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi gia đình hay cá nhân. Cùng với sự phát triển của các hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng bất động sản để phục vụ sản xuất và đời sống ngày càng tăng làm cho bất động sản cũng được mua bán trao đổi trên thị trường và trở thành hàng hóa bất động sản. Từ đó thị trường bất động sản bắt đầu được hình thành và phát triển với tốc độ ngày càng nhanh chóng. Tại Hà Nội thị trường bất động sản chính thức được công nhận và phát triển từ sau khi Luật đất đai 1993 ra đời. Bộ luật này đã lần đầu tiên cho phép các đối tượng đã được giao đất ổn định được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và đồng thời cũng tạo điều kiện cho các chủ sở hữu tài sản trên đất gồm nhà cửa, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại Tất cả những đổi mới trong quy định của pháp luật đã góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản được phát triển lành mạnh, công khai và đạt được nhiều kết quả đáng kể trong thời gian vừa qua.Hiện nay thị trường bất động sản của Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung đều được định hướng phát triển theo quan điểm kết hợp cả phát triển theo cơ chế thị trường nhưng vẫn chịu sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước. Việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường tuy có nhiều kết quả nhưng bên cạnh đó cũng xuất hiện các khuyết tật mà tự bản thân thị trường không giải quyết được. Đối với một thủ đô lớn như Hà Nội, biểu hiện của các khuyết tật và những vấn đề còn tồn tại yếu kém của thị trường bất động sản càng rõ rệt và khó giải quyết hơn so với các địa phương khác. Những mặt trái của thị trường bất động sản cần giải quyết để thị trường phát triển lành mạnh và có hiệu quả hơn đó là hiện tượng đầu cơ trục lợi đất đai và bất động sản, hiện tượng sốt bất động sản, cầu ảo, thiếu thông tin trên thị trường bất động sản, khan hiếm cung cục bộ, trốn thuế, thị trường phát triển không cân đối Và chỉ có Nhà nước với những công Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 1 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nộicụ của mình mới có thể khắc phục và dần giải quyết được tất cả những khuyết tật này của thị trường bất động sản. Chính vì những điều này, em đã chọn nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội” làm đề tài thực tập tốt nghiệp của mình.Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc tìm hiểu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản và sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản cùng với thực trạng phát triển của các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội đề từ đó có thể thấy được kết quả cũng như những mặt còn tồn tại, hạn chế trong việc điều tiết phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội, nhằm đề xuất các giải pháp để các cơ quan Nhà nước có thể điều tiết thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới của Hà Nội.Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu lĩnh vực đất đai và bất động sản trên địa bàn thủ đô Hà Nội với những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trường vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản.Kết cấu đề án: Đề án này bao gồm 3 chương:Chương I: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và điều tiết của Nhà nước đới với thị trường bất động sản Chương II: Thực trạng phát triển và điều tiết thị trường bất động sản ở Hà NộiChương III: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trường bất động sản Hà NộiDo kiến thức và thời gian có hạn nên đề tài của em không tránh khỏi thiếu sót và hạn chế. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô để đề tài của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo và các anh chị tại Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNSinh viên: Lưu Thanh Thúy 2 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiI/ Thị trường bất động sản:1.Khái niệm thị trường bất động sản:Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động sản chỉ ra đời trong xã hội xuất hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất động sản và các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Có nhiều quan niệm cũng như cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản chẳng hạn trong thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản là thị trường đất đai vì trong thời kỳ này các giao dịch trong thị trường bất động sản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theo đó các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất hiện biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trường. Như vậy sự ra đời và phát triển thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa. Theo thời gian các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bó buộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng ra cả giao dịch các công trình xây dựng trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trường bất động sản là thị trường nhà đất với các giao dịch chủ yếu trên thị trường là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quan niệm này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đó mới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động sản vì hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về bất động sản được nói đến ở đây là các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 3 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nộiđược trao đổi dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời gian khi các giao dịch bất động sản diễn ra.2. Phân loại thị trường bất động sản:Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại. Do đó có một số cách phân loại sau:Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức này giúp cho ta dễ dàng trong việc thống kê số lượng bất động sản từng loại để có hướng điều tiết cho thích hợp.Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia theo loại hình giao dịch này giúp cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lựa chọn được hướng đầu tư cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình.Nếu dựa vào trình tự tham gia ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong đó thị trường sơ cấp là thị trường mà các giao dịch bất động sản diễn ra giữa một bên chủ thể là Nhà Nước một bên là người dân, còn thị trường thứ cấp là thị trường mà các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau.Dựa vào mức độ kiểm soát của pháp luật của Nhà Nước người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát. Trước khi có luật đất đai năm 2003 ra đời ở nước ta có tới 70% giao dịch trên thị trường bất động sản là giao dịch ngầm, không được Nhà Nước kiểm soát gây thất thu rất lớn cho NSNN, nhưng từ sau khi có luật đất đai 2003 ra đời số lượng giao dịch ngầm đã giảm đi đáng kể và cho đến nay thì khoảng 80% giao dịch bất động sản là giao dịch chính thức, chỉ còn khoảng 20% là giao dịch phi chính thức. Nhà Nước ta trong thời gian gần đây đã có những biện pháp hữu hiệu để Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 4 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nộiquản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế đến mức thấp nhất và đây là bước tiến bộ rất lớn của thị trường bất động sản của ta trong những năm qua.Việc phân loại thị trường bất động sản như trên sẽ giúp cho Nhà Nước, các nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản được đầy đủ, toàn diện tất cả mọi khía cạnh để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, những chính sách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu quả cao.3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản:Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường khác như hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan hiếm, có giá trị rất cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu sự chi phối mạnh của pháp luật…. Vì vậy thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng khác biệt với thị trường của các loại hàng hóa khác.Một nét đặc biệt của thị trường bất động sản đó là tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch thường ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch thông thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, còn hoạt động giao dịch bất động sản có thể diễn ra tại rất nhiều địa điểm khác nhau do vậy không thể mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch được. Ngoài ra giao dịch bất động sản cũng không đơn giản như các hàng hóa khác mà giao dịch này diễn ra trong một thời gian tương đối dài do vậy dễ chịu ảnh hưởng bởi các biến động của thực tế.Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đó là do đặc điểm của đất đai không có sự hao mòn hay bị mất đi trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất thì chỉ mong muốn quyền hay lợi ích do đất đai mang lại cho họ. Hơn nữa ở nước ta đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao cho người dân quyền sử dụng đất phù hợp vì vậy tất cả các giao dịch về đất đai chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất. Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 5 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiNgoài ra thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực rất sâu sắc so với các hàng hóa khác đó là do đặc điểm của bất động sản là gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Chính vì đặc điểm này mà khi nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng trong từng vùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với các điều kiện cụ thể của khu vực đó, không thể lấy đánh giá thị trường ở khu vực này áp dụng cho khu vực khác. Thực tế hiện nay ta có thể thấy thị trường bất động sản ở các đô thị, các khu vực đang trong quá trình đô thị hóa, các khu vực trung tâm…thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn, sôi động hơn, có sức ảnh hưởng rất cao đến thị trường bất động sản của các khu vực khác. Vì vậy các chính sách của Nhà Nước để điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào những khu vực trung tâm này.Thị trường bất động sản còn là một thị trường không hoàn hảo đó là do hai nguyên nhân chính. Nguyên nhân thứ nhất là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy dủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác. Thông thường người mua không được cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản, mà thậm chí cả người chủ của bất động sản nhiều khi còn không nắm hết về bất động sản của mình. Nguyên nhân thứ hai là do số lượng người tham gia cung và cầu bất động sản có số lượng nhỏ, không thể cạnh tranh hoàn hảo được làm cho giá cả bất động sản không phải là giá cạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng sốt bất động sản do lượng cung bất động sản quá thấp so với cầu.Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Điều này là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng được một bất động sản cung cho thị trường phải trải qua một thời gian tương đối dài trong khi đó cầu bất động sản lại lên xuống trong ngắn hạn với tốc độ cao. Ngoài ra cung bất động sản có giới hạn không thể tăng liên tục trong khi đó cầu bất động sản lại luôn tăng do nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày càng cao, điều này đã làm cho cung bất động sản trong ngắn hạn luôn đi sau cầu. Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 6 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiDo vậy giá cả bất động sản trong ngắn hạn thường do cầu quyết định, do sự mất cân đối giữa cung cầu quyết định. Thông thường giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng theo thời gian do cầu bất động sản luôn tăng mà cung không thể phản ứng kịp nên những cơn sốt đất xảy ra là không thể tránh khỏi. Vì vậy sự can thiệp của Nhà Nước với những chính sách điều tiết thích hợp để tăng cung bất động sản, góp phần giảm sốt đất là điều rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.Thị trường bất động sản còn có đặc điểm là thị trường khó thâm nhập, đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn phức tạp mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua và bán không phải đều là những người có hiểu biết đầy đủ về bất động sản và có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có những nhà tư vấn, môi giới giúp cho các giao dịch bất động sản được tiến hành thuận lợi hơn. Mặt khác bất động sản thường có giá trị rất lớn và tính thanh khoản lại rất chậm, việc mua bán không thể nhanh chóng và đơn giản được vì vậy mà các nhà đầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính toán kỹ lưỡng, có định hướng đầu tư dài hạn.Một đặc điểm quan trọng khác của thị trường bất động sản là chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các chính sách của Nhà Nước. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nhu cầu về bất động sản lại rất cao nên việc quản lý của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản bằng pháp luật là điều rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch và đồng thời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước. Các chính sách điều tiết, công cụ điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản cần phải được tính toán, cân nhắc kỹ càng để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả và đạt được những mục tiêu đã đề ra.4. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Một chủ thể quan trọng không thể thiếu trong thị trường bất động sản đó là Nhà Nước với vai trò điều tiết, quản lý đối với sự phát triển của thị trường. Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 7 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiThị trường bất động sản có rất nhiều đặc điểm khác biệt với các loại thị trường hàng hóa khác vì vậy trong thị trường này tiềm ẩn rất nhiều khuyết tật làm hạn chế sự phát triển của nó như hiện tượng đầu cơ, thiếu thông tin về bất động sản giao dịch, cung thấp hơn cầu gây sốt giá bất động sản… Những khuyết tật này không ai có thể giải quyết được ngoài Nhà Nước với các phương pháp và công cụ quản lý của mình như các biện pháp về mặt hành chính, kinh tế đều có tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Ngoài ra sự tham gia của Nhà Nước vào thị trường bất động sản còn giúp cho thị trường có được những bước đi đúng, hiệu quả và ngày càng phát triển hơn.Thị trường bất động sản với hàng hóa trong thị trường là bất động sản vì vậy không thể thiếu hai chủ thể quan trọng là người cung và người cầu bất động sản vì không có hai chủ thể này thì không thể hình thành nên thị trường bất động sản. Chủ thể tham gia cung và cầu hàng hóa bất động sản vào thị trường đó là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước. Hiện nay nước ta với chính sách mở cửa thu hút đầu tư của nước ngoài nên chủ thể là người nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản ở trong nước đang ngày càng gia tăng và cũng đóng góp đáng kể vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản.Thị trường bất động sản để hoạt động được ngoài hàng hóa là bất động sản ra còn cần có tiền tệ để giao dịch vì vậy trong thị trường cần có những chủ thể cung cấp vốn tiền tệ cho các giao dịch bất động sản. Những chủ thể này bao gồm các ngân hàng thương mại, các tổ chức tài chính tín dụng, cỏc công ty bảo hiểm v.v. Đó là những người cấp vốn, giữ vốn cho các nhà đầu tư dưới dạng các khoản vay, khoản gửi có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư.Để thị trường bất động sản có thể hoạt động được trôi chảy và có hiệu quả không thể không nhắc đến sự tham gia của các nhà hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản đó là các nhà tư vấn, nhà môi giới, nhà định giá và thẩm định giá, nhà quản lý và những người quảng cáo bất động sản. Tất cả các chủ thể Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 8 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nộinày tham gia thị trường bất động sản với vai trò trung gian giúp cho các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản diễn ra thuận lợi hơn.Ngoài các chủ thể chính nêu trên trong thị trường bất động sản còn có các chủ thể khác đóng vai trò là những người tạo lập xây dựng nên bất động sản bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng kết cấu hạ tầng cho các khu đất, các nhà quy hoạch đất đai, những nhà kiến trúc sư . Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực xõy dựng và thường thực hiện công việc theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư bất động sản. Mặt khác hiện nay trong thị trường bất động sản còn có các hiệp hội bất động sản được thành lập để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên là các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.5. Cung, cầu và giá cả trong thị trường bất động sản:5.1. Cầu trong thị trường bất động sản:5.1.1. Khái niệm: Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng chấp nhận, mong muốn và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để có được bất động sản đó tại một thời điểm nhất định.Ai cũng có nhu cầu về bất động sản để phục vụ cuộc sống của mình nhưng không phải mọi nhu cầu đều trở thành cầu bất động sản vì không phải tất cả mọi người đều có đủ khả năng thanh toán cho nhu cầu tiêu dùng bất động sản của mình. Vì vậy điều kiện để xuất hiện cầu về bất động sản trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về bất động sản mà nhu cầu này không thể tự thỏa mãn cần phải tìm kiếm trên thị trường loại bất động sản mà mình cần và phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này.5.1.2. Phân loại cầu bất động sản: Cầu về bất động sản có thể phân loại theo 2 tiêu thức đó là theo chủ thể và theo loại bất động sản.5.1.2.1. Phân loại cầu theo chủ thể:Nếu phân loại theo tiêu thức này ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu là cầu tiêu dùng và cầu đầu tư bất động sản.Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 9 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiCầu tiêu dùng bất động sản là cầu của những người thực sự có nhu cầu tiêu dùng về bất động sản. Những người này thường chưa có bất động sản vì vậy họ có cầu về bất động sản không vì mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích tiêu dùng, phục vụ cho cuộc sống của chính mình. Cầu đầu tư bất động sản hay còn gọi là đầu cơ bất động sản xuất hiện trong điều kiện giá cả bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng cao, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến khi được giá sẽ bán kiếm lời. Hiện nay đầu cơ đang diễn ra khá phổ biến ở nước ta và đây có thể nói là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản ngày càng cao do sự mua đi bán lại đẩy giá lên cao của các nhà đầu cơ. Chính hiện tượng đầu cơ đã làm cho những người có cầu tiêu dùng thực sự bất động sản khó tiếp cận được với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu trên thị trường, gây lũng đoạn thị trường. Cầu bất động sản hiện nay ngày càng tăng cao nhưng trong đó cầu đầu tư bất động sản chiếm một tỷ lệ rất lớn vì vậy để điều tiết thị trường một biện pháp cần thiết đó là làm sao hạn chế được hiện tượng đầu cơ bất động sản.5.1.2.2. Phân loại cầu theo loại bất động sản:Hiện nay cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có rất nhiều loại nhưng tập trung chủ yếu vào một số dạng bất động sản thiết yếu như cầu về nhà ở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản các công trình công cộng, giao thông… Nền kinh tế càng tăng trưởng và phát triển thì cầu về các loại bất động sản này càng tăng cao với quy mô ngày càng lớn để có thể đáp ứng được sự phát triển nhanh chóng của đất nước, phục vụ được ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu trong cuộc sống hiện đại của con người.5.1.3. Các nhân tố tác động đến cầu:Có rất nhiều nhân tố tác động làm thay đổi cầu về bất động sản với cường độ khác nhau. Trong đó có ba nhân tố tác động rất mạnh đến cầu bất động sản là Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 10 Quản lý địa chính 46 [...]... giá bất động sản cao hơn điểm cân bằng cũ Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 14 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội II Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản: Hiện nay trên thế giới có một số mô hình quản lý thị trường kinh tế nói chung, thị trường bất động. .. Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI I Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội: 1 Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội : Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù phú và nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và địa thế đẹp, thuận... bất động sản vì nguyên vật liệu có ảnh hưởng tới tốc độ xây dựng, chất lượng bất động sản, giá thành bất động sản cung ra trên thị trường 5.3 Quan hệ cung - cầu để hình thành giá cả bất động sản trên thị trường: Bất động sản là một hàng hoá trên thị trường vì vậy thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa và chịu tác động của các quy luật thị trường Nhưng thị trường bất động sản không... cầu bất động sản 5.2 Cung bất động sản: 5.2.1 Khái niệm: Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 11 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi với một mức giá nhất định tại một thời điểm xác định Như vậy để hình thành cung bất động sản trên thị. .. phục và giải quyết cần phải có sự can thiệp của Nhà Nước- người luôn vì lợi ích chung của xã hội Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác và các điểm khác biệt này tạo ra những khuyết tật cơ Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 15 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội bản của thị trường bất động sản như thị. .. địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội động sản Nhà Nước đã xây dựng rất nhiều các văn bản pháp luật có liên quan Trong đó, hệ thống pháp luật có sự chi phối mạnh mẽ và trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản gồm có: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản, các Luật thuế có liên quan đến đất đai và bất động sản, Luật đầu... phần phát triển thị trường bất động sản Chính nhờ các văn bản pháp luật của Nhà Nước cho phép thực hiện các giao dịch về bất động sản đã góp phần tạo ra một hành lang pháp lý cho các giao dịch về bất động sản trở thành các giao dịch công khai và chính thức, trong khuôn khổ kiểm soát của Nhà Nước nhằm hình thành và phát triển một thị trường chính thức về bất động sản 2 Những lĩnh vực điều tiết của Nhà... các cơ quan quản lý bất động sản này cần có sự phối hợp, thống nhất với nhau trong quản lý bất động sản mặc dù mỗi cấp có một nhiệm vụ, chức năng riêng III Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới: Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 18 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội 1 Thị trường bất động sản của Trung Quốc: Trong những... địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội Ở Mỹ Nhà Nước có những quy định khá nghiêm ngặt về hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản vì có hơn 85% giao dịch bất động sản ở Mỹ được thực hiện bởi các Realtor (nhà kinh doanh bất động sản) Các Realtor (Mỹ hiện có khoảng 1,3 triệu chuyên viên Realtor) hoạt động đều phải có bằng cấp và tuân thủ nguyên... hoạt động liên quan đến đất đai và bất động sản cần tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch đã được cấp có Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 17 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội thẩm quyền phê duyệt Nhà nước coi quy hoạch là một trong những công cụ quan trọng nhất để điều tiết phát triển thị trường bất động sản vì quy hoạch là một biện pháp . tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiI/ Thị trường bất động sản: 1.Khái niệm thị trường bất động sản :Thị trường bất động sản ra đời và phát triển. 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiII. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 1.Vai trò của