IV. Đánh giá chung:
2.2.Những tồn tại trong điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:
2. Những tồn tại và nguyên nhân:
2.2.Những tồn tại trong điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:
Để thấy rõ được những tồn tại trong việc điều tiết thị trường bất động sản những năm vừa qua của Thành phố Hà Nội ta sẽ phân tích trên 3 khía cạnh và đó cũng là 3 công cụ điều tiết chính của Nhà Nước gồm quy hoạch, pháp luật, tài chính.
2.2.1. Tồn tại trong vấn đề quy hoạch:
Quy hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng đối với thị trường bất động sản nước ta, đó là sự điều tiết quỹ đất của Nhà nước đối với thị trường bất
động sản thông qua việc quản lý trực tiếp thị trường "sơ cấp" giữa Nhà nước và nhà đầu tư để bảo đảm mối quan hệ cung - cầu hợp lý trong thị trường "thứ cấp" giữa những người sử dụng đất với nhau. Đến nay, quy hoạch sử dụng đất mới tính toán quỹ đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội nhưng còn thiếu tính "động" của thị trường. Việc thực hiện quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch có nhiều biểu hiện tùy tiện, phụ thuộc nhiều vào nhà đầu tư, nặng tư duy chủ quan của lãnh đạo, thiếu những phân tích khách quan của chuyên gia, thiếu tầm nhìn xa, thiếu tính toán cụ thể hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường. Tầm nhìn ngắn hạn về quy hoạch luôn gây tâm lý "nơm nớp" lo sợ của người dân đối với quy hoạch của Nhà nước. Mặt khác, mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng còn thiếu tính thống nhất, còn chồng chéo và cũng còn khoảng trống.
Bản vẽ quy hoạch vẫn chỉ thể hiện cái đích cuối cùng, cái mong muốn, chưa chỉ ra quá trình, trình tự thực hiện nào có lợi nhất, có đề ra danh mục công trình ưu tiên đầu tư nhưng điều đó chưa được diễn giải trên bản vẽ quy hoạch. Điều này sẽ dẫn đến công tác thực hiện đầu tư khó khăn, đôi khi phá vỡ quy hoạch. Ví dụ một quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/200 khu đô thị mở rộng khoảng 800 ha (theo quy hoạch chung đến năm 2020). Thực tế chúng ta không thể có tiền đầu tư một lúc, đồng bộ một diện tích lớn như vậy. Hạ tầng khung phải xây dựng trước hay xây dựng theo các khu vực chức năng? Khu vực này xây dựng trước có được ưu tiên có hạ tầng trước hay không?... điều này rất phụ thuộc vào cách quy hoạch. Như vậy trong nội dung quy hoạch cần diễn giải thích hợp lý của công tác phân đoạn các hang mục đầu tư, đảm bảo cho cả một quá trình phát triển 10 - 20 năm của khu vực đó không bị mất cân bằng, đạt được đích đề ra. Bài học về sự chậm trễ đầu tư của các tuyến đường vành đai Hà Nội cũng minh chứng cho điều đó. Chính vì sự đầu tư chậm của đường vành đai này đã làm biến đổi các tính chất của các khu vực chức năng khác. Ví dụ đường Chùa Bộc, Thái Hà đã bất đắc dĩ trở thành tuyến đường vành đai, thành tuyến phố thương mại và gây ùn tắc giao thông thường xuyên.
Thực trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” hiện vẫn đang là vấn đề nổi cộm gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Trong quá trình thực hiện các quy hoạch còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là ở công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng lớn đến đời sống nhân dân, làm chậm tiến độ triển khai các dự án kinh tế và lãng phí nguồn tài nguyên đất đai. Nguyên nhân tình trạng này là do khó khăn về bồi thường GPMB, người dân thường không chấp nhận giá bồi thường thấp nên chây ỳ không chịu di dời. Bên cạnh đó, một số chính quyền cơ sở chưa hợp tác với nhà đầu tư trong GPMB; một số nhà đầu tư có biểu hiện "trải chiếu chiếm chỗ" nên cố tình dây dưa để chờ cơ hội kiếm lời qua phần mặt bằng mình đăng ký được. Ở một số dự án do năng lực tài chính của chủ đầu tư có hạn, hầu hết vốn dựa vào vay tín dụng của các ngân hàn mà điều kiện thế chấp lại chưa có nên gặp khó khăn trong triển khai dự án; do cơ chế chính sách còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ và ổn định tạo nên những mâu thuẫn lớn, đặc biệt là giá trị quyền sử dụng đất (mối quan hệ giữa sở hữu và sử dụng đất đai còn chưa rõ ràng); khối lượng dự án GPMB lớn với số lượng bình quân hàng năm lên tới 300 dự án trong khi điều kiện thực hiện lại không đủ đáp ứng(nguồn vốn, quỹ nhà đất tái định cư, giải quyết công ăn việc làm và tổ chức cuộc sống cho hàng ngàn hộ tái định cư).Đấy là chưa kể nguyên nhân khác, như hệ thống hồ sơ địa chính không đầy đủ và thiếu đồng bộ, khiến chính quyền địa phương khó xác định nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất, trên cơ sở đó lập phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB. Việc thay đổi chính sách cũng ảnh hưởng đến tiến độ GPMB trong từng giai đoạn thực hiện, phát sinh thắc mắc, khiếu kiện từ phía các hộ dân bị thu hồi đất...
2.2.2. Tồn tại trong các chính sách quản lý, điều tiết thị trường bất động sản:
Hệ thống luật đất đai của ta đến nay đã được đổi mới liên tục nhưng vẫn chưa bảo đảm tính đồng bộ giữa các chính sách pháp luật giữa các lĩnh vực khác nhau. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực cũng như nhiều loại đối tượng chủ thể vì vậy pháp luật trong lĩnh vực bất động sản cần phải phù hợp với pháp luật của các lĩnh vực khác tạo thành một hệ thống pháp luật thống nhất về bất động sản. Tuy nhiên hiện nay trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều "xung
đột" giữa các pháp luật có liên quan đến bất động sản. Điều đó làm cho việc thực thi nghiêm pháp luật rất khó mà việc lách qua kẽ hở luật pháp lại rất dễ. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này nhưng chủ yếu là do giữa các Bộ, ngành, cơ quan chức năng thuộc các lĩnh vực không có sự thống nhất, phối hợp với nhau trong việc xây dựng luật, thông thường cứ “mạnh ai người nấy làm” dẫn đến có nhiều bất cập khi áp dụng luật vào thực tế thực hiện.
Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo. Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư nói chung đã được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài) còn có sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản.
Công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất động sản, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục.
Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp, nhất là đối với thi trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay có rất ít các dự án được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Nguồn cung đất đai cũng đình trệ do các địa phương lúng túng trong thực hiện khi thay đổi cơ chế Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất theo quy định trước đây bằng cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án.
Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng chưa được triển khai có hiệu quả.Việc kinh doanh BĐS chưa được công khai, minh bạch thông qua các sàn giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS
Những hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng của Thành phố thời gian qua đó là tình trạng mất dân chủ, thiếu công khai trong công tác đền bù gây bức xúc với người bị thu hồi đất; nhiều dự án sau khi GPMB lại triển khai đầu tư chậm, để hoang hoá kéo dài, gây lãng phí và bức xúc trong nhân dân; chất lượng nhà tái định cư không đảm bảo cũng gây khó khăn cho công tác GPMB. Thêm vào đó, chính sách đào tạo, chuyển nghề mặc còn thiếu đồng bộ, không đáp ứng được đòi hỏi bức xúc về giải quyết việc làm cho người dân mất đất - mất tư liệu sản xuất… cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ GPMB.
Trên địa bàn Thành phố hiện có nhiều dự án thông báo GPMB, nhưng mãi không thấy tiến hành đã làm cho người dân khổ sở và phiền hà. Nhà cửa hư hỏng, dột nát không dám sửa chữa, chật chội không dám cơi nới mà nơm nớp lo chuẩn bị di dời. Có trường hợp người dân phải chờ đợi hàng chục năm trời mà vẫn không được di dời, khiến họ khủng hoảng lòng tin và không hoàn toàn ủng hộ Nhà nước.
2.2.3. Tồn tại trong chính sách tài chính điều tiết thị trường bất động sản:
Mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất 4%, lệ phí trước bạ 1% hiện nay là quá cao trong bối cảnh giá cả bất động sản tăng cao. Đặc biệt đối với mua bán đất đai ở các vùng nông thôn hiện nay, mức thuế suất quá cao khiến người dân cũng xót của khi phải nộp khoản tiền không nhỏ. Đây là một phần lý do khiến không ít cá nhân thường lách thuế khi thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản. Đối với các giao dịch lớn, 2 bên sẵn sàng thỏa thuận để ghi mức giá thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Đối với các vùng nông thôn, cho đến nay vẫn phổ biến hình thức mua bán bằng giấy viết tay mà không qua giao dịch để tránh không phải nộp thuế. Điều này không những khiến thất thu cho NSNN mà còn làm cho thị trường bất động sản hoạt động không lành mạnh, công khai và không minh bạch giá.
Hiện nay các nhà quản lý đang thiếu công cụ điều tiết giá thị trường, đặc biệt là thuế sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp vẫn đang áp dụng mức thuế từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước, thuế này làm cho các nhà đầu cơ BĐS rất hài lòng.
Trong nhiều năm qua, kinh doanh đất tạo ra lợi nhuận siêu ngạch nên đã thu hút quá nhiều pháp nhân và cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở tại hầu hết các đô thị. Sự bùng nổ đất dự án bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường; thu hút một lượng rất lớn nguồn vốn đầu tư của xã hội vào các dự án đất đai, nhưng phần lớn mới tạo ra "bán thành phẩm" cho thị trường bất động sản. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất... hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong thời gian qua và càng thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất.
Các công trình đầu tư hạ tầng của Nhà nước đã làm tăng giá trị sử dụng đất, đôi khi gấp nhiều lần giá cũ (trước khi đầu tư) nhưng Nhà nước hầu như không có một chính sách điều tiết để vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa tạo công bằng xã hội. Chính người đầu cơ đất săn lùng thông tin quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thông là nhằm đến lợi nhuận siêu ngạch từ khoản "địa tô cấp sai" do Nhà nước đầu tư tạo ra. Đây là một khiếm khuyết rất lớn về các công cụ tài chính điều tiết vĩ mô trong quản lý thị trường bất động sản.
Công cụ tài chính trong quản lý thị trường bất động sản còn rất nhiều bất cập. Về nguyên tắc, cơ chế "1 giá đất" đã được quy định nhưng trên thực tế còn nhiều trở ngại trong vận hành. Vẫn còn chênh lệch giá đất giữa giá Nhà Nước quy định và giá trên thị trường, đặc biệt là giá Nhà nước cho thuê đất.
Khung giá đất Thành phố Hà Nội đưa ra phải sát với giá thực tế trên thị trường nhưng lại đưa ra giá trần ngoài ra căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các địa phương, UBND Thành phố Hà Nội được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung đất cùng loại do Chính phủ quy định vì vậy khung giá đất Hà Nội đưa ra hiện nay vẫn chưa sát với giá thực tế.
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐIỀU TIẾT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HÀ NỘI
I. Đ ịnh hướng và nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội trong giai đoạn tới: