III. Thực trạng thực hiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sản
4. Xác định khung giá đất:
Việc xây dựng khung giá đất cho thành phố Hà Nội là rất cần thiết và có ảnh hưởng rất lớn đền thị trường bất động sản. Khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội đưa ra hàng năm được dùng làm căn cứ cho việc xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người dân phải nộp với cơ quan Nhà Nước gồm các khoản thuế và phí, đồng thời là căn cứ cho việc xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng cho người bị Nhà Nước thu hồi đất. Vì vậy việc xác định khung giá đất càng sát với giá thực tế trên thị trường bao nhiêu càng góp phần điều tiết phát triển thị trường bất động sản.
Vào ngày 1/1 hàng năm UBND Thành phố Hà Nội sẽ công bố bảng giá đất mới cho từng quận, huyện và theo từng loại đất cụ thể trên địa bàn thành phố. Hiện nay khung giá đất của Hà Nội được xây dựng tuân thủ theo Thông tư số 145 /2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo hướng dẫn của Thông tư, Hà Nội xây dựng bảng giá đất theo 4 phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng dư. Để góp phần điều tiết thị trường bất động sản thông qua giá đất, thành phố Hà Nội chủ trương xây dựng khung giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong trường hợp có chênh lệch lớn với giá thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Khung giá đất của Thành phố Hà Nội để đảm bảo phù hợp với giá thực tế trên thị trường nên luôn được điều chỉnh tăng qua các năm, đồng thời khung giá này cũng được xây dựng rất cụ thể đến từng quận, phường, từng vị trí đất nên
giúp cho việc xác định giá đất tại từng địa điểm được dễ dàng hơn. Theo đó, giá đất năm 2008 của Hà Nội có điều chỉnh tăng khoảng 20% so với mặt bằng giá năm 2007 là rất hợp lý do giá đất tại thời điểm này đang cao hơn rất nhiều so với khung giá đất năm 2007; ngoài ra còn bổ sung giá đất một số đường phố còn thiếu trong bảng giá, đường phố mới được Nhà nước và Thành phố cải tạo nâng cấp, xây mới; đường phố mới được đặt tên...Cụ thể, giá đất ở tại các quận nội thành tăng mức tối đa từ 54 lên 67,5 triệu đồng/m2; giá đất ở tại các thị trấn, điều chỉnh mức tối đa cho thị trấn loại I từ 11 triệu đồng/m2 lên 16 triệu đồng/m2 (áp dụng cho khu vực đã phát triển đô thị của huyện Từ Liêm)...Đối với đất nông nghiệp, UBND Thành phố áp dụng mức giá tối đa theo khung của Chính phủ và thẩm quyền của UBND TP (vượt 20%). Cụ thể, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 162.000 đồng/m2; đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cho các vùng ngoại thành bao gồm toàn bộ các xã bờ tây sông Nhuệ, các xã giáp ranh nội thành của huyện Thanh Trì, Gia Lâm là 189.000 đồng/m2. Đối với đất nông nghiệp trong phạm vi địa giới hành chính phường là 252.000 đồng/m2. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các quận nội thành và vùng giáp ranh nội thành được điều chỉnh tăng trong mối tương quan với giá đất ở. Như vậy ta có thể thấy mức giá mới mà Thành phố xây dựng đang tiến gần đến mức giá đất thực tế trên thị trường, đó là một tín hiệu đáng mừng trong việc từng bước điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội.
