II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội:
1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở:
Từ những tháng cuối năm 2006 trở lại đây, thị trường nhà ở và đất ở đã ấm lên sau một thời gian dài trầm lắng. Việc ấm lên của thị trường nhà đất là kết quả của nhiều nguyên nhân như môi trường đầu tư nước ta tốt lên sau khi trở thành thành viên của WTO, Hoa Kỳ thông qua PNTR (bình thường hóa quan hệ) đối với Việt Nam; tăng trưởng kinh tế liên tục đạt mức cao trong nhiều năm; thu nhập của một bộ phận nhân dân tăng khá và có nhu cầu cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó, với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng tiền đầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư từ thị trường chứng khoán.
Ngoài ra hiện nay tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội đang ở mức cao chủ yếu là do tăng dân số cơ học đã gây sức ép rất lớn cho vấn đề nhà ở của người
dân.Với tốc độ gia tăng như hiện nay, tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống. Bên cạnh đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở, tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi...
Như vậy cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như nhu cầu nhà do giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế, cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có, nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô vào những năm tới. Thực tế hiện nay Hà Nội cần khoảng 1.000.000 căn hộ trong 5 năm 2006-2010 cho thấy nhu cầu về nhà ở hiên nay đang rất cao. Ngoài ra sắp tới một lượng cầu bất động sản rất lớn được xuất phát từ Việt Kiều do chủ trương mở của Chính phủ khi cho phép Việt Kiều được mua nhà càng làm cho thị trường nhà đất thêm “khát”. Có thể nhận định rằng thị trường càng “khát” bao nhiêu, thì giá bất động sản càng được đẩy lên cao bấy nhiêu. Chỉ có người dân là thiệt, còn tiền vẫn đua nhau chảy vào túi các công ty kinh doanh địa ốc.
Thị trường nhà ở và đất ở có thể phân thành một số loại đó là: thị trường nhà chung cư, thị trường căn hộ cao cấp là nhà vườn-biệt thự, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp.
1.2.Thị trường nhà chung cư:.
Từ đầu năm 2007 cho đến nay, thị trường căn hộ chung cư đắt hàng, nhu cầu mua bán tăng mạnh. Với nguồn lợi nhuận từ chơi cổ phiếu năm 2006, nhiều người đã chuyển hướng đầu tư tiền vào mua nhà và xu hướng chủ yếu nhắm đến những căn hộ trong khu căn hộ chung cao cấp. Thời gian gần đây, ở nhà chung cư gần như trở thành một trào lưu, chủ nhân của các căn hộ chung cư chủ yếu là lớp cư dân trẻ, năng động, có thu nhập ổn định. Vì vậy, như nhận định của giới kinh doanh địa ốc, các căn hộ chung cư phải đáp ứng được các yêu cầu của giới trẻ như về tính hiện đại, sự tiện ích tại chỗ.
Hiện tại dường như nguồn cung của thị trường chung cư cao cấp chưa thỏa mãn được lượng cầu ngày càng tăng. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đã có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn căn hộ đang xây dựng đã được mua bán trên thị trường thứ cấp.
Mức giá bán của các căn hộ chung cư cũng có chênh lệch tùy thuộc vào vị trí và chất lượng. Cụ thể tại thời điểm năm 2007 và đầu năm 2008 giá bán dao động ở mức 420-800 USD/m2 đối với chung cư cao tầng nằm ngoài trung tâm thành phố, còn nếu căn hộ chung cư có chất lượng và vị trí đẹp hơn thì giá bán vào khoảng 900-1.400USD/m2; những căn hộ chung cư cao cấp giá ở mức 2.300-2.800 USD/m2. Hiện tại trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD/m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place. Như vậy các mức giá này đã tăng từ 30 đến 50 % so với các năm trước. Mặt khác theo kết quả nghiên cứu thị trường của nhiều công ty đưa ra trong thời gian gần đây cho thấy tại Hà Nội có nhiều “thị dân” trẻ có thu nhập ổn định (chiếm đến hơn 60% lượng dân số) thích sở hữu căn hộ chung cư, với tiện nghi có sẵn và cũng có khoảng 60% dân Hà Nội là tầng lớp trung lưu, tiêu khoảng 7 triệu đồng/tháng. Như vậy thì những căn hộ giá trung bình khoảng từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn là phù hợp với mức thu nhập này do vậy mà các nhà đầu tư thường tập trung xây dựng cung ứng vào thị trường loại nhà chung cư này.
Qua các số liệu trên ta có thể nhận thấy một nghịch lý về giá nhà chung cư tại Hà Nội khi so sánh với mức giá tại một số nước trên thế giới. Có thể lấy một ví dụ đơn giản như sau: hiện nay một căn hộ chung cư bình dân có diện tích 100m2 tại Hà Nội có giá 70.000USD, so với giá các căn hộ có diện tích tương tự tại Singapore, Mỹ, CHLB Đức, Nhật, Hàn Quốc... (có giá khoảng 300.000USD) thì không phải là đắt, nhưng nếu so sánh dựa trên mức thu nhập của người dân thì thấy mức giá này rất đắt. GDP bình quân đầu người của Hà Nội khoảng 2.000USD còn các nước kia đều có thu nhập GDP bình quân đầu người cao hàng đầu thế giới, từ 20.000 USD -30.000 USD/người/năm, cao gấp hơn 10 lần. Còn nếu so sánh với nước láng giềng với ta là Thượng Hải (Trung Quốc), nhà
chung cư ở Hà Nội cao gấp 2 lần, trong khi GDP bình đầu người của người dân Thượng Hải lại cao gấp 3-4 lần người Hà Nội. Đây chính là những bất hợp lý nếu không muốn nói là vô lý trong thị trường nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội. Sự bất hợp lý này gây ra những tác động không nhỏ trong đó hậu quả lớn nhất là những người có thu nhập thấp sẽ không có điều kiện để cải thiện cuộc sống trong khi đó những người khá giả có tiền lại đầu cơ vào bất động sản với mục đích kiếm lợi lớn, làm cho giá nhà ngày càng tăng dẫn đến kết quả là người có thu nhập thấp phải chịu nhiều thiệt thòi, đã thu nhập thấp, muốn mua nhà lại phải chịu mức giá dành cho người khá giả.
Để lý giải cho hiện tượng sốt nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội thì có rất nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu đó là:
- Do sự thay đổi trong khung giá của Nhà Nước, khi áp dụng bảng giá đất mới do UBND Thành phố ban hành vào đầu năm 2008, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng sẽ tăng bình quân khoảng 30% so với năm 2007. Theo tính toán của các chuyên gia bất động sản, khi tiền sử dụng đất tăng khoảng 30% thì giá thành dự án tăng khoảng 15%-20% do đó giá nhà đất sẽ tăng tương ứng khoảng 15%-20%.
- Một nguyên nhân chính của việc tăng giá căn hộ chung cư hiện nay là do thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lại rất lớn. Cầu về nhà chung cư tăng nhanh và cao trong một thời gian ngắn khiến cho cung không thể đáp ứng kịp thời. Vì để xây dựng một tòa nhà chung cư cần phải có thời gian tương đối dài, tối thiểu cũng phải mất ít nhất 2-3 năm thì lượng cung mới đáp ứng được mức cầu, nhưng trong thời gian 2-3 năm này cầu không dừng lại mà cũng tiếp tục tăng, do đó cung luôn thấp hơn cầu tất yếu sẽ làm giá nhà bị đẩy lên cao. Không những thế hiện nay nhiều nhà đầu tư trung gian cũng đang gom hàng với số lượng rất lớn rồi “ém” lại, chờ giá lên thật cao mới bán ra, càng làm nguồn cung thêm khan hiếm.
- Mặt khác giá nhà chung cư tăng cao còn do hiện tượng đầu cơ bất động sản, do sự mua đi bán lại một bất động sản làm cho giá nhà sau mỗi lần mua bán lại tăng thêm một mức.
- Ngoài những nguyên nhân trên, theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, sự tăng giá chung cư trong thời gian qua còn do nhiều nguyên nhân khác như: VN-Index thời gian qua xuống liên tục nên nhiều nhà đầu tư chứng khoán chuyển qua đầu tư nhà đất, giá chứng khoán xuống thì giá đất tăng; giá vàng thời gian qua tăng kỷ lục, mặc dù việc giao dịch bất động sản chuyển sang thanh toán bằng tiền đồng nhiều nhưng giá bất động sản vẫn được áng chừng bằng vàng để chuyển qua giá tiền đồng do đó vàng tăng giá thì giá rao bán nhà đất cũng tăng theo; nhu cầu thật sự về đất xây dựng tăng mạnh, hơn nữa Nhà nước đã có chủ trương bán nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam nên càng tăng thêm nhu cầu mua nhà, đất; giá xây dựng tăng phi mã từ vật liệu xây dựng, chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng (bởi giá xăng dầu tăng cao), chi phí nhân công xây dựng tăng… cộng chung cũng làm cho thị trường bất động sản lên cơn “sốt” giá.
Dự báo: theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thời điểm 2009-2010 thị trường nhà chung cư có thể đứng trước áp lực phải giảm giá bán, bởi đây là thời điểm sẽ có nhiều dự án xây dựng khu đô thị quy mô lớn hoàn thành, đưa hàng vào thị trường. Ngay trong năm 2008 sẽ có hàng triệu m² nhà ở được xây dựng và bàn giao với tốc độ nhanh nhất, bởi hầu hết những diện tích nhà ở này là các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, với nguồn vốn của nhà nước nên bị theo dõi rất sát về tiến độ. Còn đối với những chung cư xây mới sẽ phát triển mạnh về phía Tây như: Từ Liêm (Hà Nội); huyện Thạch Thất và Hoài Đức (tỉnh Hà Tây).
Không những thế theo như TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “ năm 2008 sẽ là năm giá nhà chung cư tiệm cận với giá trị thực của mình do thị trường bắt đầu bão hoà, ngân hàng siết chặt nguồn cung và mức lãi suất cao, khiến nhiều nhà đầu tư không thể cùng lúc “ôm” nhiều bất động sản để chịu lãi. Do đó trong thời gian tới giá nhà chung sẽ giảm xuống thấp hơn nhiều so với mức giá hiện nay và đó là tín hiệu tốt cho những người dân có nhu cầu về nhà ở.
1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự:
Về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng có nhiều triển vọng do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, thu nhập và mức sống của người dân tăng cao, vốn đầu tư nước ngoài gia tăng, ngoài ra nguồn kiều hối chuyển vào Việt Nam cũng đã tăng liên tục trong những năm qua (khoảng 4 tỷ USD năm 2005 và 4,6 tỷ USD năm 2006, trên 5 tỷ USD năm 2007). Tất cả những điều này có tác động tích cực đến nhu cầu thị trường nhà ở chất lượng cao trong đó có thị trường đất và nhà vườn, biệt thự. Khách tìm mua đất nhà vườn, biệt thự chủ yếu là những người có thu nhập cao, muốn sống trong khu dân cư hiện đại, có trình độ và mức sống khá giả.
Nhu cầu đất nhà vườn, biệt thự cao nhưng cung lại khan hiếm, chỉ cung ứng được một lượng nhỏ cho thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cung khan hiếm có nguyên nhân chính là do từ khi Luật Đất đai 2003 và NĐ 181(cấm phân lô bán nền) có hiệu lực, thị trường nhà đất không có nguồn cung mới, khiến thị trường lâm vào cảnh thiếu hàng hoá trầm trọng. Hiện nay cung đất nhà vườn, biệt thự chủ yếu ở một số khu vực Gia Lâm, Sóc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng, Dịch Vọng - Cầu Giấy, Trung Hòa Nhân Chính, Mỹ Đình, khu đô thị Văn Quán, Tây Hồ, Phú Thượng …nhưng số lượng cũng không đáng kể.
Cung khan hiếm, cầu lại cao đã khiến cho giá đất nhà vườn, biệt thự ở mức cao. Như những phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Cầu Giấy trong vòng 3 - 4 tháng cuối năm 2006 đều thành công, trung bình mỗi đợt thu hút vài chục người tham gia, tỷ lệ đấu trung bình là 1 chọi 4, có phiên 1 chọi tới 7. Giá trúng thầu đều trên 30 triệu đồng/m2, những lô đất đẹp, lên tới hơn 40 triệu đồng/m2. Trong năm 2007 một số vị trí đất đẹp tại Hà Nội tăng giá tới hơn 50%, đất xây dựng nhà vườn biệt thự của các dự án tăng giá hơn 300%. Tuy cung khan hiếm nhưng chỉ có một số khu vực nhất định mới xảy ra hiện tượng sốt đất, giá đất tăng cao chóng mặt chẳng hạn có một số khu vực khá sôi động như khu vực Dịch Vọng- Cầu Giấy các lô đất nhà vườn biệt thự đấu giá với mức giá trúng trên 30 triệu đồng/m2, khu Trung Hòa- Nhân Chính cũng có giá bán
trên 40 triệu đồng/m2, khu đô thị Mỹ Đình- Mễ Trì cuối năm 2007 đầu năm 2008 có một số phiên đấu giá đất nhà vườn, biệt thự có giá trúng trên 60 triệu đồng/m2. Còn một số khu vực khác do có vị trí không đẹp hoặc không thuận lợi thì đất có mức giá thấp hơn và tương đối ổn định như các khu Gia Lâm, Sóc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng giá giao dịch không biến động vẫn ở mức khoảng 20 triệu đồng/m2.
1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người có thu nhập thấp:
Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau, hiện nay Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, và cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu cần thiết về nhà ở trên địa bàn. Theo điều tra của Tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA), nhu cầu nhà ở cho thuê và mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó, nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, chỉ riêng năm 2006 - 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn, thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ.
Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đa số trong dân cư Thành phố. Ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà Đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này. Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng