II. Các giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội:
4. Các giải pháp đối với quy hoạch:
4.1 Giải pháp hoàn thiện quy hoạch nói chung:
- Thực hiện giãn cầu tại các thành phố lớn bằng biện pháp nâng cao chất lượng quy hoạch và thực hiện quy hoạch các thành phố vệ tinh xung quanh Hà Nội và thực hiện quy hoạch các vùng kinh tế trọng điểm để hỗ trợ giảm cầu cho Thành phố. Đồng thời nhanh chóng đưa quy hoạch các trường đại học, các khu công nghiệp, khách sạn, dịch vụ.... ra khỏi thành phố lớn đã được phê duyệt vào thực thi.
- Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng như: quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và nhà ở. Khắc phục sự trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản... trên nguyên tắc đảm bảo tính khoa học, khả thi. Đồng thời tập trung chỉ đạo đảm bảo mục tiêu công tác quy hoạch xây dựng thực sự đi trước một bước để phát triển BĐS đúng hướng, có hiệu quả và bền vững. Từng bước hạn chế và chấm dứt tình trạng chia nhỏ đất đai, vi phạm quy hoạch. Khi đã có quy hoạch phải tổ chức thực hiện đúng quy hoạch để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải và lãng phí.
- Cần rà soát để điều chỉnh sao cho Hà Nội có một quy hoạch ổn định, tạo hiệu quả cao về sử dụng đất, xác định rõ quỹ đất sẽ tham gia thị trường bất động sản ở tầm nhìn trung và dài hạn nhằm tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản nhà đất. Đây là cơ sở để các nhà đầu tư bất động sản tính toán việc đầu tư của mình.
- Để quy hoạch đẹp, hài hoà và đáp ứng nhu cầu của người sử dụng cần có cái nhìn bao quát hơn và có tầm dài hạn hơn trong thiết kế và xây dựng quy hoạch, tuỳ từng địa điểm, vị trí địa lý, kết cấu địa chất và nhu cầu ở của từng vùng.
- Cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt.
- Mở rộng quy hoạch và phát triển đô thị một cách hài hoà giữa các quận, huyện, các cửa ngõ thành phố, không nên quá tập trung vào một khu vực, tránh để giá nhà đất bị đẩy lên một cách cục bộ vô lý.
- Ngoài ra Thành phố phải thành lập, bố trí địa điểm và nguồn kinh phí hoạt động cho các trung tâm dữ liệu thông tin về quy hoạch trên cơ sở xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS), thiết lập sa bàn (mô hình) theo đồ án quy hoạch xây dựng và tình hình triển khai các dự án đầu tư xây dựng.
- Đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết và thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch. Đổi mới cách làm quy hoạch để có sự tham gia của cộng đồng và nhất là của nhà đầu tư ngay từ khi nghiên cứu. Đối với các dự án phát triển BĐS thì quy hoạch là nội dung quan trọng xác lập được sự cân đối giữa lợi ích chung của xã hội và hiệu quả kinh tế của nhà đầu tư, song thời gian thực hiện dự án thường rất dài, mà quy hoạch là dự báo. Vì vậy cần có sự tham gia của các nhà đầu tư ngay từ giai đoạn quy hoạch 1/2000 đến quy hoạch chi tiết 1/500.
- Để tạo chủ động cho nhà đầu tư và cải cách thủ tục hành chính thì chỉ nên duyệt khung quy hoạch chi tiết với các chỉ tiêu cơ bản như: dự báo dân số, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, sơ đồ tổ chức không gian, số liệu, khống chế của cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Làm được như vậy sẽ vẫn quản lý được mô hình đô thị thích hợp mà nhà đầu tư có được quyền chủ động trong triển khai dự án. Song song với đó, triển khai đồng bộ các dự án phát triển đối với đa dạng các loại hình nhà ở và hạ tầng xã hội để phù hợp với nền kinh tế nhiều thành phần và chủ trương xã hội hoá trong đầu tư công trình công cộng. Nhiều dự án đầu tư khu đô thị vừa qua đã chú trọng phát triển nhà ở chung cư cao tầng và tỷ lệ thích hợp nhà vườn, biệt thự. Song cũng cần các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê để thị trường BĐS có tính đa dạng, sôi động và có khả năng chuyển hoá BĐS.
- UBND Thành phố phải tăng cường kiểm tra việc thực hiện các dự án đầu tư và công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt, theo giấy phép đảm bảo chất lượng kiến trúc, cảnh quan và môi trường. Hành vi xây dựng không đúng quy hoạch, tự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền phải bị xử lý nghiêm.
4.2. Giải pháp chống quy hoạch treo:
- Hiện Hà Nội có 4 quy hoạch chậm triển khai với diện tích 698ha. Theo đoàn kiểm tra số 1 (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thì quy hoạch Hà Nội rất ít phân kỳ, chủ yếu là quy hoạch đến 2020 nên cũng khó trong việc nhận định
''treo'' hay không treo. Tuy nhiên, biện pháp Hà Nội đưa ra đối với một số quy hoạch chậm triển khai (mà lâu nay được coi là treo, ví dụ, khu Sài Đồng A) là không thực hiện biện pháp thu hồi mà đề nghị chuyển mục đích điều chỉnh quy hoạch hoặc giao cho chủ đầu tư khác.
- Hà Nội cần phải rà soát lại hết các quy hoạch, chưa phân kỳ thì phải phân kỳ và công bố rõ ràng với người dân biết rõ lộ trình. Theo đó, quy hoạch nên đi sớm để tránh tổn thất cho người dân, đảm bảo quyền lợi cho người dân theo đúng pháp luật, nhất là trong công tác bồi thường GPMB khi thu hồi đất.
- Thành phố nên giao cho UBND các cấp huyện, xã phải chịu trách nhiệm nếu những vướng mắc, ách tắc trong GPMB do đòi hỏi vô lý của người dân gây ra hoặc do sự cản trở, sự tắc trách của cơ quan quản lý Nhà nước gây ra; việc GPMB phải được các cấp chính quyền đồng chịu trách nhiệm, cùng với các chủ đầu tư tham gia tháo gỡ; nghiêm cấm các chủ đầu tư làm trái quy định về đền bù GPMB.
- Các địa phương tiếp tục tuyên truyền, thuyết phục người dân ủng hộ chính sách dành đất cho công nghiệp, phát triển dịch vụ, mở mang đô thị; đổi mới công tác công khai quy hoạch để mọi người dân được biết thực hiện kiểm tra giám sát; tính toán, rà soát lại chế độ xây dựng khung giá đất cho thật công bằng. hoàn thiện chính sách để nhanh chóng khắc phục tình trạng chênh lệch giá bồi thường và tập trung xây dựng đề án chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm, đặc biệt là cho người lao động vùng nông nghiệp bị thu hồi đất. Đồng thời, đẩy mạnh phát triển quỹ nhà đất tái định cư, đa dạng hoá phương thức tái định cư bằng tiền, nhà, đất để người dân có quyền lựa chọn
- Thành lập đoàn thanh tra, kiểm tra liên ngành rà soát lại toàn bộ phần đất đã giao, tiến độ thực hiện dự án, khả năng tài chính của các chủ đầu tư, góp phần tháo gỡ những vướng mắc với các chủ đầu tư để thúc đẩy họ triển khai dự án và cam kết lộ trình triển khai; những dự án cố tình dây dưa kéo dài hoặc không đủ năng lực thực hiện mà quá thời hạn chấp thuận đầu tư thì kiên quyết thu hồi. Mọi thiệt hại do chủ đầu tư đã chi phí nhưng bị thu hồi dự án thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, không có bồi thường.