II. Các giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội:
8.2.Giải pháp phát triển thị trường thế chấp:
7. Các giải pháp về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp:
8.2.Giải pháp phát triển thị trường thế chấp:
Thị trường thế chấp là thị trường quan trọng để chuyển từ "vốn chết" BĐS sang "vốn sống" hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này cần có các giải pháp sau:
- Cho rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp BĐS từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi BĐS (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán) mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng.
- Cho áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng BĐS nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp BĐS. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng BĐS nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ, cũng là cách khai thông giữa TTBĐS với thị trường vốn.
III. KIẾN NGHỊ:
- Tăng cường công tác thành lập "Quỹ đầu tư bất động sản" sẽ vừa góp phần tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản vừa an toàn hơn hoạt động cho vay từ ngân hàng hay các quỹ tín dụng.
- Kiến nghị nên đánh mức thuế với người kinh doanh tới 12% và thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất, cao hơn hẳn người sử dụng bất động sản. Còn với người đã có nhà, mỗi khu đất, nhà mua sau đó sẽ bị đánh thuế càng cao. "Đây là biện pháp hữu hiệu mà các nước tiên tiến đang áp dụng để hạn chế việc đầu cơ bất động sản, làm méo mó thị trường".
- Huy động nhiều nguồn lực để tạo nguồn nhà ở cho người thu nhập thấp. Khuyến khích những người mua nhà lần đầu với vốn vay ưu đãi hoặc thế chấp bằng chính căn nhà mua được. Ngoài ra có thể phát triển hình thức nhà ở trả góp, nhà cho thuê. Đây là giải pháp được đánh giá là "căn cơ và lâu dài để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp".
- Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng: hiện còn rất phức tạp nhiêu khê, cần có luật đền bù để pháp lý hoá mọi tình huống và đơn giản hoá trong xử lý. Qua đó, cũng cần mạnh dạn cho giải quyết chuyển nhượng đất nông nghiệp giữa người dân và nhà đầu tư một cách thuận lợi hơn thay vì thủ tục thu hồi và giao đất như hiện nay. Tương tự như vậy, việc chuyển nhượng đất phi nông nghiệp để đầu tư nhà ở cũng nên thay đổi theo hướng đơn giản hơn. Nhà nước chỉ điều tiết qua các công cụ tài chính.
- Thông lệ hiện nay là, lập dự án trước, GPMB sau. Thông lệ này đã tạo ra một tiền lệ không cách cứu chữa đó là khi có dự án quy hoạch, giới đầu cơ tập trung mua đất ở khu vực lân cận làm cho giá đất ở khu vực GPMB tăng cao vọt.
Dự toán chi phí đền bù GPMB trở nên một con số nhỏ bé, vô nghĩa so với giá trị thực của đất thời điểm triển khai. Nhiều dự án tưởng như trong tầm tay nhưng khi triển khai do thiếu tiền đền bù đã phải chững lại để điều chỉnh theo phương án mới khả thi hơn. Để chữa trị căn bệnh này kiến nghị nên GPMB trước, lập dự án sau. Nếu không giải phóng được mặt bằng thì không có dự án.
- Để thực hiện tốt các dự án phát triển nhà ở kiến nghị Nhà nước nên áp dụng phương thức thu hồi và giao đất cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời vẫn phải đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Trong đó, doanh nghiệp sẽ bồi thường cho người dân theo phương án bồi thường tổng thể. Phương án này được hình thành trên cơ sở xác định giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu thực hiện được việc này thì những vướng mắc trong bồi thường GPMB hiện nay sẽ được tháo gỡ, thị trường nhà đất sẽ nhanh chóng có một quỹ nhà đất dồi dào.
- Về nhóm giải pháp hỗ trợ các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính dẫn đến việc không thể triển khai dự án xin kiến nghị cho phép doanh nghiệp được huy động vốn sau khi bồi thường GPMB hoàn tất, duyệt quy hoạch 1/500 vì đây là giai đoạn doanh nghiệp rất cần vốn để tiếp tục triển khai dự án sau khi đã bỏ ra lượng vốn lớn để bồi thường. Cũng trong giai đoạn này, DN sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì sau khi GPMB doanh nghiệp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm cơ sở pháp lý cho việc huy động vốn. Cho doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời gian tối đa là 5 năm.
- Nghiên cứu ban hành bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS như thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, góp phần ổn định thị trường và hạn chế đầu cơ BĐS. Trong đó thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh đối với các đối tượng có nhiều BĐS hoặc BĐS có giá trị lớn, điều tiết trực tiếp đối với các đối tượng sử dụng nhiều diện tích nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích khai thác có hiệu quả BĐS. Thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô được tạo ra do Nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, góp phần
đảm bảo lợi ích của người chủ sở hữu đất đai (đại diện là Nhà nước), từ đó tạo thêm nguồn thu để hỗ trợ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Về thuế lũy tiến, kiến nghị có thể không ban hành mà có thể xem xét hình thức Luật Thuế tài sản BĐS mà Singapore đang áp dụng. Cụ thể, người mua nhà để ở bị đánh 4%/năm, còn đối với người mua nhà để kinh doanh thì 12%/năm. Khung thuế này không áp dụng đối với doanh nghiệp, bởi doanh nghiệp đã nộp các loại thuế và nghĩa vụ tài chính khi làm dự án.
- Kiến nghị, đối với các đô thị lớn, nên phân chia các dự án thành ba loại để quản lý quy hoạch và xây dựng theo các cách khác nhau. Đối với các vùng đất chiến lược và nhiều tiềm năng nhưng dân cư còn thưa thốt. Nhà nước nên đứng ra quy hoạch và quản lý xây dựng một cách bài bản và hiện đại, sau đó đấu giá để cho các nhà đầu tư thực hiện từng phần theo đúng thiết kế. Đối với các dự án nhỏ lẻ do các nhà đầu tư làm tự phát trong các khu dân cư đan xen: để giảm áp lực về vốn, nên cho quyền bán trước đất chưa xây dựng nhà theo hình thức góp vốn đầu tư của cá nhân người mua với nhà đầu tư, dĩ nhiên việc xây dựng sau này phải theo đúng quy hoạch, không nên bắt buộc nhà đầu tư xây dựng một lần rồi mới được bán vì trên thực tế có nhiều người dân không có nhu cầu xây dựng ngay. Đối với các khu nội thị đông dân sinh sống: có kế hoạch chỉnh trang kỹ lưỡng từng khu phố và ban bố cho mọi người cùng thực hiện.
- Ban hành các quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng, rành mạch (cụ thể hoá bằng các chủ trương chính sách phù hợp với thực trạng và nhu cầu thực tế) đi kèm với nó là cơ cấu tổ chức thực hiện có hiệu quả.
- Khuyến khích phát triển đa dạng hoá thị trường BĐS cả về chủng loại, chất lượng và giá cả sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mức độ phát triển của thị trường BĐS, chú trọng ưu tiên phát triển thị trường BĐS nhà ở. Nghiên cứu ban hành bổ sung các chính sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cho thuê
KẾT LUẬN
Tóm lại, để vực dậy thị trường bất động sản đòi hỏi sự nỗ lực khơi thông từ rất nhiều phía: Nhà nước gánh phần trách nhiệm nặng nề nhất với hàng loạt cải cách vĩ mô và vi mô đang được chờ đợi; các nhà đầu tư trong nước phải nỗ lực vượt qua rất nhiều khó khăn đang trói chặt mình, lại phải chuẩn bị đương đầu với sự cạnh tranh khi hội nhập kinh tế; các thành phần dân cư cũng phải đương đầu với nhiều khó khăn, xáo trộn trong cuộc sống để đạt được những mục tiêu của mình trong một giai đoạn phát triển mới của đất nước.
Tiến độ đô thị hoá và nguồn cung hàng hoá cho thị trường bất động sản của Hà Nội chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà đất trong khi nền kinh tế không ngừng tăng trưởng mạnh, đời sống nhân dân ngày càng nâng cao, tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế không ngừng đi vào chiều sâu. Dự báo, tỷ lệ đô thị hoá ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội.
Phải thấy rằng thị trường bất động sản là một trụ cột quan trọng và rất nhạy cảm đối với phát triển kinh tế, xã hội. Do vậy, chúng ta một mặt cần dẫn dắt thị trường phát triển lành mạnh, đúng hướng nhưng cũng cần tôn trọng quy luật cung cầu thị trường, không nên dùng các biện pháp quá mạnh tránh tác động xấu đến thị trường. Những biến đổi trong thị trường bất động sản là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, với những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt” như vừa qua, đẩy giá nhà đất ở Hà Nội lên đỉnh cao nhất nhì trên thế giới là không bình thường. Nó đã chứng tỏ vai trò điều tiết của Nhà nước chưa kịp thời và chưa đủ mạnh để can thiệp vào thị trường bất động sản làm cho nó hoạt động theo đúng quy luật.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, PGS.TS. Thái Bá Cẩn, 2003, NXB Tài chính, Hà Nội.
2. Định hướng phát triển nhà ở đến 2020, của Bộ Xây dựng, NXB Xây dựng. 3. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, 2006
4. Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, GS.TS. Nguyễn Thế Bá, NXB Xây dựng, 2004
5. Hệ thống văn bản hướng dẫn thực hiện luật đất đai, NXB chính trị quốc gia HN, 2005
6. Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. TS. Nguyễn Văn Lịch (2003), tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam.
7. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, GS.TSKH. Lê Đình Thắng, NXB chính trị quốc gia HN, 2000
8. Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, Khoa địa chính- trường đại học KTQD
9. Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2000-2005: Thực trạng và giải pháp, GS. TSKH. Lê Đình Thắng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
10.Luật đất đai năm 2003,1993 và các luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
11. Luật nhà ở (2005), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
12. Luật kinh doanh BĐS (2007), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
13. Các tạp chí: tạp chí địa chính, tạp chí thị trường bất động sản, tạp chí xây dựng....và các báo chuyên ngành địa chính và bất động sản.
14. Trang web của các cơ quan chuyên ngành như: Bộ tài nguyên môi trường www.monre.gov.vn; Bộ xây dựng www.moc.gov.vn; Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội www.hretc.org.vn; Tổng cục thống kê www.gso.gov.vn.
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU:...1
Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:...3
I/ Thị trường bất động sản:...3
1. Khái niệm thị trường bất động sản:...3
2. Phân loại thị trường bất động sản:...4
3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản:...5
4. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản:...8
5. Cung, cầu và giá cả trong thị trường bất động sản:...9
5.1. Cầu trong thị trường bất động sản:...9
5.2. Cung bất động sản:...12
5.3. Quan hệ cung - cầu:...13
II. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:...15
1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản:...15
2. Những lĩnh vực điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:...16
2.1. Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở quản lý, điều tiết thị trường bất động sản:...16
2.2. Xây dựng các chiến lược, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường bất động sản:...17
2.3. Thành lập và kiểm soát mạng các sàn giao dịch bất động sản:...17
2.4. Xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:...18
III. Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới:...18
1. Thị trường bất động sản của Trung Quốc:...18
2. Thị trường bất động sản ở Mỹ:...19
3. Một số bài học rút ra từ sự điều tiết thị trường bất động sản ở một số nước:. 21 Chương 2: Thực trạng phát triển và điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:...22
1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội:...22
2. Đặc điểm xã hội của Hà Nội:...23 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội:...24
II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: 1. Thị trường nhà ở, đất ở:...25
1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở:...25
1.2.Thị trường nhà chung cư:...26
1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự:...30
1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người có thu nhập thấp:...31
2.Thị trường văn phòng cho thuê:...33
3.Thị trường bất động sản dịch vụ, thương mại:...35
3.1. Thị trường khách sạn Hà Nội:...35
3.2.Thị trường cửa hàng bán lẻ:...39
III. Thực trạng thực hiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:...40
1.Vấn đề quy hoạch:...40
2. Thành lập sàn giao dịch bất động sản:...42
3. Thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất:...43
4. Xác định khung giá đất:...44
5. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng:...45
6. Chính sách khuyến khích xây dựng nhà cho thuê:...48
7. Chính sách di dời các doanh nghiệp vào khu công nghiệp tập trung:...49
IV. Đánh giá chung:...51
1.Những kết quả đạt được:...51
1.1.Kết quả phát triển thị trường bất động sản:...51
1.2.Kết quả đạt được trong điều tiết thị trường bất động sản:...54
2. Những tồn tại và nguyên nhân:...55
2.1.Những tồn tại trong phát triển thị trường bất động sản: ...55
2.2. Những tồn tại trong điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:....58
Chương 3: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội: ...65
I. Định hướng và nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
trong giai đoạn tới:...65
1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội:...66
2. Nhiệm vụ cụ thể của Hà Nội trong thời gian tới để phát triển thị trường bất động sản:... (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
II. Các giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội:.68 1.Giải pháp tiền tệ, tín dụng cho thị trường bất động sản: ...68
2.Các chính sách nhằm tăng cung bất động sản cho thị trường:...71
3.Các giải pháp về tài chính, thuế, phí phục vụ điều tiết thị trường bất động sản:..73
4. Các giải pháp đối với quy hoạch:...75
4.1. Giải pháp hoàn thiện quy hoạch nói chung:...75
4.2. Giải pháp chống quy hoạch treo:...77
5. Giải pháp về các chính sách pháp luật, quản lý thị trường bất động sản :...79
5.1.Các giải pháp đối với hệ thống pháp luật:...79
5.2.Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản:...81
5.3.Giải pháp minh bạch hoá thông tin:...81
6. Giải pháp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng:...82
7. Các giải pháp về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp:. 83