Pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Mục đích nghiên cứu

Bài viết này nhằm phân tích cơ sở lý luận và đánh giá quy định pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam Tác giả chỉ ra những bất cập trong pháp luật và thực tiễn áp dụng, từ đó đề xuất các quan điểm khoa học nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và khắc phục những tồn tại trong quá trình thực hiện.

Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thiện đề tài nghiên cứu, tác giả đã áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, chủ yếu là các phương pháp truyền thống như nghiên cứu lý luận từ tài liệu, phân tích tổng hợp, so sánh – đối chiếu, phương pháp lịch sử, khảo sát thực tiễn và tư duy logic.

Bố cục đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Lý luận chung về chuyển giao quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Chương này tập trung vào việc nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến đề tài nghiên cứu, bao gồm khái niệm và phân loại nhà ở, các loại giao dịch về nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, cũng như ý nghĩa của chế định chuyển giao quyền sở hữu nhà ở Những nội dung này sẽ là cơ sở để phân tích, đánh giá và nghiên cứu thực trạng pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, sẽ được trình bày chi tiết trong chương 2 của luận văn.

Chương 2: Quy định pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Chương 2 tập trung vào việc hệ thống và phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm các đối tượng sở hữu, điều kiện sở hữu, thời điểm chuyển giao và thủ tục cấp Giấy chứng nhận Nội dung này không chỉ chỉ ra những tiến bộ so với quy định cũ mà còn nêu rõ những bất cập trong thực thi pháp luật Từ đó, tác giả đưa ra các quan điểm khoa học nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật, nội dung này sẽ được phát triển thêm trong chương 3.

Chương 3: Thực tiễn pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở và kiến nghị

Chương này tập trung vào việc nhận diện những bất cập trong chế định pháp luật và đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam Qua đó, chúng ta sẽ thấy rõ những hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành cũng như những khó khăn trong quá trình thực thi, từ đó làm cơ sở đề xuất các giải pháp hoàn thiện cho từng vấn đề cụ thể.

Một số khái niệm cơ bản về nhà ở

Xã hội loài người đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển từ xã hội nguyên thủy, nô lệ, phong kiến đến xã hội tư bản hiện đại, hiện nay đang chuyển mình sang thời đại công nghệ thông tin và tri thức Trong quá trình này, nhà ở cũng đã phát triển từ hình thức đơn giản đến phức tạp, liên tục được cải tiến theo những tiến bộ trong sản xuất, văn hóa và khoa học kỹ thuật Vào thời kỳ nguyên thủy, nhà ở chỉ đơn thuần là nơi trú ẩn khỏi thời tiết và thú dữ, nhưng theo thời gian, vai trò của nhà ở trong đời sống con người ngày càng gia tăng, trở thành không gian cho mọi hoạt động, nơi tái tạo sức lao động và cũng là hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm riêng.

Theo Từ điển tiếng Việt 2, "nhà" được định nghĩa là công trình xây dựng có mái và tường vách để ở hoặc phục vụ cho một công việc nào đó Luật Nhà ở năm 2014, tại Khoản 1 Điều 3, quy định rằng nhà ở là công trình xây dựng nhằm mục đích để ở và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Từ những định nghĩa này, có thể rút ra một số kết luận quan trọng về vai trò và chức năng của nhà ở trong đời sống.

Một là, mục đích chính của “nhà ở” là chỉ nhằm “để ở” và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của hộ gia đình, cá nhân

Nhà ở được định nghĩa là công trình xây dựng phục vụ mục đích sinh hoạt hàng ngày của hộ gia đình hoặc cá nhân Để được coi là nhà ở, công trình phải được sử dụng chủ yếu cho việc ở và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người sử dụng.

1 “Nhà ở - Nhận thức và kiến nghị”, http://www.luanvan.co/luan-van/nha-o-nhan-thuc-va-kien-nghi-10418/, [Truy cập ngày 18/8/2019]

2 “Nhà”, http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/Nh%C3%A0, [Truy cập ngày 18/8/2019]

3 Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trần Vang Phủ, Lâm Thị Bích Trâm, “Tập bài giảng Pháp luật về nhà ở”, Khoa Luật Trường Đại học Cần Thơ, 2017, tr.1

Căn cứ kết cấu công trình và hình thức sở hữu thì nhà ở gồm có 2 loại:

Nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà ở được xây dựng trên các thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân Các loại hình nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ và có lối đi, cầu thang chung Các căn hộ trong nhà chung cư có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp, bao gồm cả ở và kinh doanh Dựa vào tính chất giao dịch về nhà ở, nhà chung cư được phân loại thành 4 loại khác nhau.

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường 6

Nhà ở công vụ là loại hình nhà ở được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, dành cho các đối tượng có quyền thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ hoặc công tác.

Nhà ở tái định cư là loại hình nhà ở được xây dựng để bố trí cho các hộ gia đình và cá nhân bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất ở hoặc giải tỏa nhà ở theo quy định pháp luật.

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng theo chính sách hỗ trợ về nhà ở theo Luật nhà ở năm 2014 Dựa vào mức độ hoàn thiện của công trình, nhà ở xã hội được phân loại thành nhiều loại khác nhau.

Nhà ở có sẵn là nhà đã hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng, theo quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Để được công nhận là nhà ở có sẵn, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng theo quy định pháp luật Nếu chủ đầu tư tự xây dựng, nhà ở phải đảm bảo có hệ thống điện và nước đầy đủ.

4 Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014

Theo Khoản 7 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở phải đáp ứng yêu cầu phục vụ cho sinh hoạt và phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy nếu thuộc diện bắt buộc.

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản hình thành trong tương lai được chia thành hai loại: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau giao dịch Luật Nhà ở năm 2014 chỉ thừa nhận nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang xây dựng và chưa nghiệm thu, điều này phù hợp để kiểm soát các giao dịch nhà ở và giảm thiểu rủi ro cho bên thứ ba trong các giao dịch liên quan.

1.1.3 Một số khái niệm về chủ sở hữu nhà ở và khái niệm liên quan đến các giao dịch về nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở bao gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, những người có quyền sở hữu hợp pháp thông qua các hình thức như đầu tư xây dựng, mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế, góp vốn, và đổi nhà ở, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan.

Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư 13

Tổ chức trong nước bao gồm nhiều loại hình như cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, và các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp Ngoài ra, còn có tổ chức kinh tế và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự Tất cả những tổ chức này được gọi chung là tổ chức.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài 15

10 Điểm b Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014

11 Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015

15 Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014)

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch

Tại Việt Nam, quốc tịch của công dân được xác định dựa trên nguyên tắc huyết thống, điều này cũng áp dụng cho con, cháu của họ đang sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Người nước ngoài là những cá nhân sở hữu giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài hoặc là người không có quốc tịch, có quyền nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh và cư trú tại Việt Nam.

Tổ chức nước ngoài là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài và pháp luật quốc tế 18

Quyền sở hữu nhà ở

Giao dịch nhà ở bao gồm nhiều hình thức như mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý.

Khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, thời điểm chuyển quyền sở hữu phụ thuộc vào loại giao dịch và thủ tục thực hiện Hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa đưa ra khái niệm cụ thể về quyền sở hữu nhà ở Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.

23 TS Nguyễn Minh Oanh, “Bình luận Luật Nhà ở năm 2014”, Nxb Lao Động, Hà Nội, 2018, tr.428

25 Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trần Vang Phủ, Lâm Thị Bích Trâm, “Tập bài giảng Pháp luật về nhà ở”, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2017, tr.73

Bài viết của Huỳnh Nguyễn Đăng Khoa, đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân, đề cập đến việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Tác giả phân tích các vấn đề pháp lý hiện tại và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong giao dịch bất động sản Nội dung bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải cách pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong thị trường bất động sản.

Quyền sở hữu nhà ở được định nghĩa bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt theo quy định của pháp luật Tài sản trong bối cảnh này bao gồm cả động sản và bất động sản, có thể tồn tại ngay lập tức hoặc hình thành trong tương lai Nhà ở được xếp vào danh mục bất động sản theo Điểm b Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.

1.2.1 Cở sở pháp lý về quyền có nhà ở của công dân

Nhà ở không chỉ là không gian cư trú mà còn là yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo môi trường sống và tái tạo sức lao động Nó đóng vai trò là môi trường văn hoá, giáo dục và là tổ ấm hạnh phúc của mỗi gia đình, đồng thời là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn Có nhà ở an toàn và phù hợp là nhu cầu thiết yếu và nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân.

Nhà ở được coi là một trong những nhu cầu cơ bản nhất của con người trên toàn cầu Sự kiện Năm quốc tế về nhà ở cho người vô gia cư 1987 đã góp phần nâng cao nhận thức của cộng đồng về tầm quan trọng của nhà ở và các vấn đề liên quan.

Chiến lược toàn cầu về nhà ở đến năm 2000 đã nâng cao vấn đề nhà ở và đưa quyền về nhà ở vào chương trình nghị sự quyền con người của Liên hợp quốc, được công nhận rộng rãi hơn Tất cả các quốc gia đều có nghĩa vụ bảo đảm quyền về nhà ở cho người dân thông qua việc thành lập các cơ quan chuyên trách và phân bổ ngân sách cho phát triển nhà ở Công dân, kể cả ở các quốc gia nghèo, có quyền mong đợi chính phủ quan tâm đến nhu cầu nhà ở và chấp nhận nghĩa vụ quốc tế trong việc bảo vệ và cải thiện điều kiện sống Quyền có nhà ở đã được ghi nhận trong Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền năm 1948 và được khẳng định trong nhiều văn kiện về quyền con người liên quan đến các nhóm xã hội khác nhau.

Bộ luật Nhân quyền Quốc tế bao gồm ba văn kiện quan trọng do Liên Hiệp Quốc ban hành, trong đó có Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền được thông qua vào năm 1948 và Công ước Quốc tế về các Quyền Dân sự và Chính trị.

Vào năm 1966, hai nghị định thư đính kèm và Công ước Quốc tế về các Quyền Kinh tế, Xã hội và Văn hóa đã được thông qua Hai công ước chính này đã thu hút sự tham gia của nhiều quốc gia và chính thức có hiệu lực từ năm 1976.

Hiện nay, Liên hợp quốc đã thông qua và công bố không dưới 12 văn kiện khác nhau, trong đó ghi nhận quyền có nhà ở thích đáng một cách cụ thể.

Theo Khoản 1 Điều 25 của Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền, mọi người đều có quyền hưởng mức sống tối thiểu để đảm bảo sức khỏe và hạnh phúc cho bản thân và gia đình Quyền này bao gồm việc được cung cấp lương thực, quần áo, nhà ở, chăm sóc y tế và các dịch vụ cần thiết khác Ngoài ra, mọi người cũng có quyền được bảo vệ trong các trường hợp như thất nghiệp, ốm đau, tàn phế, góa bụa, khi về già hoặc trong những tình huống sống khó khăn ngoài tầm kiểm soát của họ.

Theo Khoản 1 Điều 11 của Công ước Quốc tế về các Quyền Kinh tế, Xã hội và Văn hóa, các quốc gia thành viên cam kết công nhận quyền của mọi người được hưởng mức sống thích đáng, bao gồm lương thực, quần áo, nhà ở và điều kiện sống ngày càng được cải thiện Để đảm bảo quyền này, các quốc gia thành viên cần thực hiện các biện pháp thích hợp và thừa nhận tầm quan trọng của sự hợp tác quốc tế trên cơ sở tự nguyện.

(iii) Khoản e Điều 5 Công ước quốc tế về xóa bỏ mọi hình thức phân biệt chủng tộc năm

Năm 1969, quy định đã nêu rõ nghĩa vụ của các quốc gia thành viên trong việc cấm và xóa bỏ mọi hình thức phân biệt chủng tộc, đồng thời đảm bảo quyền bình đẳng cho tất cả mọi người, không phân biệt về chủng tộc, màu da, nguồn gốc dân tộc hay sắc tộc Điều này đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi kinh tế, xã hội và văn hóa, trong đó quyền có nhà ở được nhấn mạnh.

Theo Điều 4 của Công ước loại bỏ mọi hình thức phân biệt đối xử với phụ nữ năm 1979, các quốc gia thành viên phải nỗ lực xóa bỏ sự phân biệt đối xử đối với phụ nữ ở nông thôn Điều này bao gồm việc đảm bảo cho họ quyền được sống trong những điều kiện đầy đủ, đặc biệt là về nhà ở, vệ sinh, điện và nước.

Theo Điều 27 của Công ước về Quyền trẻ em năm 1989, các quốc gia thành viên cần thực hiện các biện pháp phù hợp nhằm hỗ trợ cha mẹ và những người có trách nhiệm khác trong việc đảm bảo quyền có mức sống đầy đủ cho trẻ em Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cung cấp sự hỗ trợ cần thiết để bảo vệ quyền lợi của trẻ em.

30 “chuyên đề 21: Quyền được có nhà ở thích đáng”, http://hr.law.vnu.edu.vn/sites/default/files/generalcomment- recommendations/vietnamese/chuyen_de_21.pdf,

31 “Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền”, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dan-su/Tuyen-ngon-quoc-te-nhan- quyen-1948/65774/noi-dung.aspx, [Truy cập ngày 22/8/2019]

Điều kiện thực hiện các loại giao dịch về nhà ở

Theo Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu nhà ở có nhiều quyền như mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại giới hạn các giao dịch về nhà ở, chỉ tập trung vào việc bán, cho thuê và thuê mua.

Các giao dịch liên quan đến mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp và góp vốn bằng nhà ở chỉ được thực hiện khi nhà ở đáp ứng đủ điều kiện có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Nhà ở không được thuộc diện tranh chấp, khiếu nại hoặc kiện cáo về quyền sở hữu; phải nằm trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp nhà ở có thời hạn; và không bị kê biên để thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.

Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rằng các bất động sản phải thuộc quyền sở hữu của các cá nhân hoặc tổ chức không nằm trong danh sách đã có quyết định thu hồi đất, cũng như không có thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có những giao dịch nhà ở không yêu cầu Giấy chứng nhận, bao gồm mua bán và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tặng nhà tình nghĩa, mua bán hoặc thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, cũng như nhà ở xã hội và nhà phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước Các giao dịch khác như cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng cũng không cần Giấy chứng nhận, ngay cả khi đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, và ủy quyền quản lý nhà ở cần phải đáp ứng các điều kiện nhất định.

Chủ sở hữu nhà ở hoặc người được ủy quyền có quyền thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật dân sự Đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, người chuyển nhượng phải là người đã mua nhà từ chủ đầu tư hoặc đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, cá nhân cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trong khi tổ chức phải có tư cách pháp nhân, ngoại trừ các tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa hoặc nhà tình thương.

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bao gồm cả nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, và nhận góp vốn, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh Đối với tổ chức nước ngoài, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở, cần có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ý nghĩa của chế định chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Mối quan hệ giữa con người trong việc chiếm hữu tài sản vật chất dẫn đến sự hình thành các quan hệ sở hữu Những quan hệ sở hữu này tồn tại khách quan và ảnh hưởng đến cách thức mà con người tương tác và quản lý tài sản.

Trong bối cảnh phát triển xã hội, sự ra đời của Nhà nước và pháp luật đã xác định địa vị của giai cấp thống trị trong việc phân phối của cải vật chất Quyền sở hữu tài sản được điều chỉnh bởi pháp luật, tạo ra quyền sở hữu cho các chủ thể Đối với giao dịch nhà ở, việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là rất quan trọng, vì chỉ từ thời điểm này, bên được chuyển giao mới được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp Điều này cũng là căn cứ để xác định ai sẽ hưởng lợi từ tài sản và ai sẽ chịu rủi ro theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 cùng các văn bản pháp luật liên quan.

Theo Điều 162 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản của mình, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật khác Khi quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao, rủi ro liên quan cũng được chuyển giao cho chủ sở hữu mới Điều 441 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ hơn về thời điểm chịu rủi ro, theo đó bên bán chịu rủi ro cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, và bên mua chịu rủi ro từ thời điểm nhận tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, bên bán chịu rủi ro đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký, sau đó bên mua sẽ chịu rủi ro từ thời điểm hoàn thành thủ tục đó, trừ khi có thỏa thuận khác.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro là đồng nhất; bên bán chịu rủi ro cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, và bên mua chịu rủi ro kể từ khi nhận tài sản Đối với bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, bên bán chịu rủi ro đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký, trong khi bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm này, trừ khi có thỏa thuận khác Tuy nhiên, nhà ở không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định hiện hành, và Luật Nhà ở năm 2014 không quy định rõ về việc chuyển giao rủi ro trong giao dịch nhà ở Do đó, việc áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 trong xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu và trách nhiệm chịu rủi ro gặp nhiều khó khăn do sự thiếu đồng bộ.

Theo Khoản 1 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là rất quan trọng Điều này giúp xác định rõ chủ thể nào sẽ chịu rủi ro liên quan đến nhà ở trong quá trình giao dịch.

Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở không chỉ xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu, mà còn tạo điều kiện cho họ yên tâm đầu tư và thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo pháp luật Chủ sở hữu có quyền sử dụng, bảo trì, cải tạo, sửa chữa, hoặc xây dựng lại nhà ở của mình Họ cũng có thể sử dụng nhà ở để ở hoặc khai thác lợi ích kinh tế từ tài sản này thông qua việc cho thuê hoặc cho mượn.

Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, và việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đóng vai trò quan trọng đối với cả cá nhân và Nhà nước Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý giúp Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải đăng ký Giấy chứng nhận, nhưng các chủ sở hữu vẫn có thể yêu cầu cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 Việc này không chỉ cung cấp thông tin đầy đủ mà còn tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, đồng thời bảo vệ họ trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến nhà ở.

Việc chuyển giao quyền sở hữu không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên chuyển nhượng mà còn đảm bảo quyền và lợi ích của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 133 quy định rõ về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự bị vô hiệu, nhằm tạo ra sự công bằng và minh bạch trong các giao dịch này.

Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình, giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực Tuy nhiên, điều này không áp dụng nếu có quy định khác tại Điều 167 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu tài sản đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình dựa trên việc đăng ký, thì giao dịch với người thứ ba sẽ không bị vô hiệu Điều này áp dụng cho các tài sản bắt buộc phải đăng ký.

Theo Khoản 1 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu tài sản chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giao dịch dân sự với người thứ ba sẽ bị coi là vô hiệu Tuy nhiên, trường hợp người thứ ba ngay tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc từ người được xác định là chủ sở hữu theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì giao dịch vẫn có giá trị, trừ khi chủ thể này không còn là chủ sở hữu do bản án, quyết định bị hủy hoặc sửa đổi.

Chủ sở hữu không thể yêu cầu lấy lại tài sản từ người thứ ba ngay tình nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 Tuy nhiên, họ có quyền khởi kiện và yêu cầu bồi thường từ những người có lỗi dẫn đến giao dịch với người thứ ba, bao gồm cả việc hoàn trả các chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự, đảm bảo tính công bằng và hợp lý Nếu người thứ ba ngay tình dựa vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác lập giao dịch, họ sẽ được pháp luật bảo vệ Đồng thời, quy định cũng giúp nâng cao nhận thức của người dân về tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữu tài sản cá nhân.

Quyền sở hữu tài sản là tuyệt đối và phải được tôn trọng bởi mọi chủ thể Mọi hành vi xâm phạm quyền sở hữu đều là vi phạm pháp luật Trong trường hợp này, chủ sở hữu có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện để yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, trả lại tài sản hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

54 Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Giao dịch về nhà ở hợp pháp

Thời điểm chuyển quyền sở hữu thường diễn ra trong giai đoạn thi hành hợp đồng, tức là sau khi hợp đồng có hiệu lực Đối với những hợp đồng đặc biệt như hợp đồng tặng cho, thời điểm chuyển quyền sở hữu có thể là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực Tuy nhiên, đối với các hợp đồng thông thường khác, thời điểm này không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng, không làm cho hợp đồng trở nên có hiệu lực hoặc vô hiệu Hợp đồng phải đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 để được coi là có hiệu lực.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận Sau khi hợp đồng có hiệu lực, giai đoạn thi hành hợp đồng bắt đầu, trong đó bao gồm thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Thời điểm này quyết định ai sẽ chịu rủi ro và trách nhiệm về tài sản Do đó, trước khi chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng về nhà ở phải tuân thủ quy định pháp luật, đảm bảo các bên tham gia giao dịch đều thực hiện đúng các điều kiện pháp lý.

2.1.1 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Chủ sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình trong khuôn khổ pháp luật Nhà ở, cùng với quyền sử dụng đất, là tài sản cần sự quản lý của Nhà nước, do đó, các giao dịch liên quan đến nhà ở phải tuân thủ các điều kiện pháp luật Mỗi loại giao dịch về nhà ở có những điều kiện xác lập và thực hiện khác nhau theo quy định của pháp luật.

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

Bài viết của Chu Xuân Minh phân tích sự khác biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển quyền sở hữu Tác giả nhấn mạnh rằng hai thời điểm này không nhất thiết phải trùng khớp, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan Việc hiểu rõ về thời điểm hiệu lực hợp đồng giúp các bên tránh được tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình Thông tin chi tiết có thể được tìm thấy tại trang web Tạp chí Tòa án.

Theo Khoản 2 Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo cam kết Hợp đồng chỉ có thể được sửa đổi hoặc hủy bỏ khi có sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

(i) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản

Theo Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014, giấy chứng nhận là thuật ngữ chung chỉ các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, cùng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất Những giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân Do đó, chỉ những nhà ở đã hoàn thiện và sẵn có mới được cấp giấy chứng nhận.

Khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở, cần đảm bảo rằng tài sản không đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại hay kiện tụng về quyền sở hữu Điều này là quy định bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan Đối với nhà ở có thời hạn sở hữu, bên bán và bên mua cần thỏa thuận rõ ràng về thời gian sở hữu, quyền và nghĩa vụ của bên mua, trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, cũng như việc bàn giao nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận sau khi hết hạn sở hữu Những quy định này giúp xác định rõ chủ thể có quyền thực hiện giao dịch và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch nhà ở.

Trong quá trình sở hữu nhà ở, bên mua sẽ nhận được Giấy chứng nhận từ Nhà nước Điều này được thực hiện bằng cách thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua, hoặc ghi bổ sung thông tin vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và trả lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.

Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận, bên mua nhà ở có quyền bán, tặng cho, để thừa kế hoặc góp vốn bằng nhà ở trong suốt thời gian sở hữu.

Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế và bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

Tài sản không bị kê biên để thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Kê biên và xử lý tài sản của người phải thi hành án được quy định rõ ràng trong Khoản 3 Điều 71 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung).

Theo quy định tại Khoản 28 Điều 1 của Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định kê biên tài sản, tài sản đó sẽ không được phép tham gia vào các giao dịch.

2014 quy định về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản

(iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Các điều kiện quy định về việc không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà ở là rất quan trọng Nhà ở có thời hạn sở hữu không được kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không áp dụng cho mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, việc loại trừ các trường hợp tranh chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết, vì đây cũng là tài sản có giá trị và có thể không nằm trong các tranh chấp về quyền sở hữu Để đảm bảo giao dịch an toàn, cần loại trừ những trường hợp này Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định thêm về các trường hợp giao dịch liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu chung hoặc đang cho thuê, được nêu rõ trong Chương VIII của luật này.

Giao dịch nhà ở không nhất thiết phải có giấy chứng nhận, vì giấy chứng nhận không phải là điều kiện tiên quyết để tham gia giao dịch Điều này được quy định tại Khoản 2 Điều 118.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận như sau:

(i) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

2.2.1 Trường hợp mua bán nhà ở

Việc mua bán nhà ở cần có hợp đồng theo quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014 Các giao dịch như mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng, trừ một số trường hợp đặc biệt như tặng cho nhà tình nghĩa hoặc nhà ở xã hội Đối với giao dịch mua bán nhà ở thông thường, quyền sở hữu sẽ được chuyển giao khi bên mua thanh toán đầy đủ và nhận bàn giao nhà, trừ khi có thỏa thuận khác Nếu các bên có thỏa thuận về thời điểm phát sinh quyền sở hữu, pháp luật sẽ công nhận thỏa thuận đó, thể hiện sự tôn trọng ý chí của các bên tham gia giao dịch.

67 Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Theo Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, quyền sở hữu nhà ở được xác định khi bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận nhà Thời điểm này được coi là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định khác tại Khoản 5 Điều 19, cho rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao khi bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền Ngược lại, Luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu cả hai điều kiện là bên mua đã trả đủ tiền và đã nhận nhà Mặc dù có sự không thống nhất giữa hai luật, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 áp dụng cho giao dịch mua bán giữa tổ chức kinh doanh bất động sản, trong khi Luật Nhà ở năm 2014 áp dụng cho giao dịch giữa hộ gia đình, cá nhân Do đó, hai quy định này không mâu thuẫn với nhau.

Trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hiện nay Luật Nhà ở năm

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định rõ về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Giao dịch này diễn ra giữa chủ đầu tư và người mua, với các quyền và nghĩa vụ tương tự như giao dịch mua bán nhà ở thông thường Theo Điều 57 của luật, việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có thể diễn ra nhiều lần, cho phép bên mua nhận bàn giao nhà ở trước khi hoàn tất thanh toán Do đó, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp này được xác định khi bên mua nhận bàn giao nhà hoặc khi thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư.

Theo Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển giao khi bên mua thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư hoặc khi bên bán bàn giao nhà cho bên mua, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên Khoản 5 Điều 19 cũng nhấn mạnh rằng thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở giữa chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy định tương tự Do đó, quy trình chuyển giao quyền sở hữu nhà ở giữa các bên trong giao dịch mua bán đều tuân theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014.

Mặc dù có quy định về việc nhận bàn giao nhà trong cả hai trường hợp mua bán, nhưng vẫn chưa làm rõ liệu việc nhận bàn giao này chỉ được thực hiện trên giấy tờ hay phải diễn ra thực tế.

Việc này có thể dẫn đến một số tranh chấp giữa các bên về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở Cụ thể:

Vào ngày 10/10/2017, bà Thảo đã ký hợp đồng mua bán căn nhà số 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm với bà Hoàng Trọng Anh Chi, chủ sở hữu Căn nhà này đang được thế chấp tại ngân hàng và chưa hoàn thiện theo giấy phép xây dựng, do đó hợp đồng được ký kết là thỏa thuận mua bán có điều kiện Bà Thảo đã chuyển cho bà Chi 1 tỷ đồng để đảm bảo bà Chi không bán nhà cho người khác và đồng thời giao lại quyền điều chỉnh thi công xây dựng cho bà Thảo.

Theo thỏa thuận, sau khi bà Chi giải chấp ngân hàng, xong thủ tục hoàn công thì hai bên sẽ làm thủ tục công chứng chuyển quyền sở hữu

Vào ngày 2/11/2017, bà Thảo đã chuyển 6 tỷ đồng cho bà Chi như một khoản đặt cọc để mua nhà và tiếp quản căn nhà đang trong quá trình xây dựng Theo thỏa thuận giữa hai bên, mặc dù chưa được công chứng, sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, bên mua sẽ thanh toán khoản tiền đợt 3 tổng cộng hơn 17 tỷ đồng, và bên bán sẽ giao nhà cùng toàn bộ giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với nhà và đất.

Do việc công trình xây dựng không đúng quy định và không hoàn công, bà Thảo đã khởi kiện bà Chi tại TAND quận 1 vào tháng 4/2018 Bà yêu cầu bà Chi trả lại số tiền cọc 7 tỷ đồng, cùng với số tiền phạt tương đương 7 tỷ đồng, và số tiền đã chi để hoàn thiện công trình là 1,8 tỷ đồng và 400 triệu đồng Tổng cộng, bà Thảo yêu cầu số tiền lên tới 16,2 tỷ đồng.

Theo Khoản 3 Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2014 và dân sự số 100/2018/DSST liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, Tòa án đã ra Quyết định số 123/2018/QĐST-DS vào tháng 10/2018 để tạm đình chỉ giải quyết vụ án Quyết định này được đưa ra với lý do cần chờ đợi kết quả thu thập chứng cứ từ UBND Quận 1.

Tháng 3-2019, bà Thảo cùng gia đình vào cư trú tại nhà số 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm

Việc bà Thảo vào ở trong căn nhà xuất phát từ sự thỏa thuận và có sự đồng ý của bà Chi

Việc mua bán căn nhà chưa hoàn tất khi hai bên chỉ ký thỏa thuận đặt cọc mà chưa thực hiện thủ tục công chứng Bên mua vẫn chưa chuyển đủ tiền cho bên bán để đảm bảo quyền sở hữu Ông Lâm Hoàng Tùng, được bà Chi ủy quyền từ ngày 8/1/2019, đã thuê đơn vị thứ 3 để giải quyết tranh chấp Vào lúc 14 giờ 30 ngày 19/9/2019, ông Tùng cùng thừa phát lại đã đến nhà số 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm để ghi nhận việc thu hồi mặt bằng, nhưng bà Thảo vắng mặt, trong nhà chỉ có người dọn phòng, khách nước ngoài, người giúp việc và 3 trẻ em.

Sau đó, cơ quan điều tra đã khởi tố, bắt tạm giam Lâm Hoàng Tùng và Nguyễn Hải Nam - về hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác 73

Theo PGS.TS Đỗ Văn Đại, Trưởng Khoa Luật Dân sự Trường Đại học Luật TP.HCM, nếu hợp đồng mua bán chưa được công chứng và chưa thực hiện đăng bộ, việc mua bán chỉ dừng lại ở mức đặt cọc Điều này có nghĩa là quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản vẫn chưa được chuyển giao cho người mua Do đó, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn thuộc về bên bán, bà Chi.

Hợp đồng giữa bà Thảo và bà Chi có hiệu lực, nhưng do bà Thảo chưa nhận nhà và chưa thanh toán đủ tiền, quyền sở hữu căn nhà vẫn chưa chuyển giao cho bà Mặc dù bà Thảo đã vào ở nhờ sự đồng ý của bà Chi, bà chỉ có quyền sử dụng và cho thuê lại các phần không sử dụng, trong khi quyền sở hữu căn nhà vẫn thuộc về bà Chi.

Bài viết "Toàn cảnh hồ sơ vụ xâm chiếm nhà 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm" trên trang SGGPO cung cấp cái nhìn tổng quan về vụ việc xâm chiếm nhà tại địa chỉ này, nêu bật các thông tin quan trọng và diễn biến liên quan Vụ việc đã thu hút sự chú ý của dư luận và báo chí, phản ánh những vấn đề phức tạp trong quản lý tài sản và quyền sở hữu Độc giả có thể tìm hiểu thêm chi tiết qua liên kết: https://www.sggp.org.vn/toan-canh-ho-so-vu-xam-chiem-nha-29-nguyen-binh-khiem-621320.html, truy cập ngày 31/10/2019.

Căn nhà số 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm đang gây tranh cãi về quyền sở hữu và quyền sử dụng Nhiều bên liên quan đã đưa ra các lập luận khác nhau về việc ai thực sự là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản này Bài viết trên Tuổi Trẻ cung cấp cái nhìn sâu sắc về vấn đề này, giúp độc giả hiểu rõ hơn về các khía cạnh pháp lý liên quan đến căn nhà.

Thực tiễn pháp luật Việt Nam về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

3.1.1 Những điểm tiến bộ của Luật Nhà ở năm 2014 về chế định chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Luật Nhà ở năm 2014, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, bao gồm 09 Chương và 153 Điều, đã tăng thêm 04 Chương và 26 Điều so với Luật Nhà ở năm 2005 Mặc dù Luật Nhà ở năm 2005 đã đạt được nhiều thành tựu trong 8 năm áp dụng, nhưng vẫn tồn tại nhiều hạn chế như thiếu tính đồng bộ với các quy định khác và chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở của người dân Do đó, Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành nhằm khắc phục những hạn chế này và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cải thiện các quy định liên quan đến sở hữu nhà ở.

2014 đã có những quy định cụ thể khắc phục được một số vướng mắc, thiếu sót cuả Luật Nhà ở năm 2005 Cụ thể:

Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định rõ ràng về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, nhằm phù hợp với từng loại giao dịch Cụ thể, nội dung này được nêu tại Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2014.

Trong trường hợp giao dịch mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua, quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển giao từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà hoặc khi họ thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà cho chủ đầu tư.

Trong trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư và người mua, cũng như trong trường hợp thuê mua nhà ở, quyền sở hữu nhà sẽ được chuyển giao từ thời điểm bên mua hoặc bên thuê mua đã thanh toán đầy đủ tiền mua hoặc tiền thuê mua và nhận bàn giao nhà ở, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Luật nhà ở năm 2014 đã giới thiệu nhiều điểm mới nổi bật, góp phần cải thiện quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam Những thay đổi này bao gồm quy định rõ ràng về quyền sở hữu nhà ở, chính sách hỗ trợ cho người dân có thu nhập thấp và điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài mua nhà Trung tâm TGPL nhà nước Tỉnh Bình Dương cung cấp thông tin chi tiết về những điểm mới này, giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong lĩnh vực nhà ở Để tìm hiểu thêm, bạn có thể truy cập vào trang web của Trung tâm.

Trong trường hợp góp vốn, tặng cho hoặc đổi nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ được xác định từ khi bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho hoặc bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở.

Theo quy định hiện hành, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thừa kế bắt đầu từ khi mở thừa kế Luật Nhà ở năm 2005 quy định rằng quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển giao cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, hoặc bên nhận đổi nhà ở kể từ khi hợp đồng được công chứng hoặc khi nhà ở được giao nhận theo thỏa thuận Tuy nhiên, quy định này không hợp lý trong trường hợp giao dịch giữa cá nhân và hộ gia đình, vì bên mua có thể chưa thực hiện nghĩa vụ cơ bản trong khi bên bán đã phải chuyển giao quyền sở hữu Điều này dẫn đến mất cân bằng và ràng buộc về quyền lợi giữa hai bên trong giao dịch.

Luật Nhà ở năm 2014 đã thay đổi quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, không còn phụ thuộc vào thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước mà dựa vào thời điểm nhận bàn giao và thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa các bên Điều này tạo thuận lợi cho chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền của mình trong các giao dịch Theo Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, việc đăng ký quyền sở hữu hiện nay nhằm phục vụ quản lý nhà nước, không chỉ khi được ghi nhận mới phát sinh quyền sở hữu Quy định này bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, ngăn chặn tình trạng người bán không thực hiện thủ tục sang tên, từ đó hạn chế tranh chấp về quyền sở hữu.

Luật Nhà ở năm 2014 đã bổ sung quy định về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, nhằm đảm bảo tính thống nhất với các quy định cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai năm 2013.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng các cá nhân đủ điều kiện và sở hữu nhà ở hợp pháp theo Điều 8 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Giấy chứng nhận chỉ được cấp cho những nhà ở có sẵn, và quy trình cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan sẽ được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với bất động sản mà còn mang lại sự yên tâm cho công dân, khi quyền lợi hợp pháp của họ được bảo hộ Khi nhà ở có Giấy chứng nhận, Nhà nước công nhận chủ quyền của người sử dụng, từ đó bảo vệ quyền lợi theo quy định pháp luật Hơn nữa, việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận còn giúp giảm thiểu tranh chấp về nhà ở, và nếu có tranh chấp xảy ra, việc giải quyết sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy, những tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận thường ít xảy ra tranh chấp.

3.1.2 Những bất cập của pháp luật về chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Hiện nay, việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản gặp nhiều khó khăn do sự chồng chéo trong quy định pháp luật Các văn bản như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có những quy định khác nhau và thậm chí có thể xung đột, gây rắc rối trong quá trình thực hiện.

Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu chưa làm rõ việc nhận bàn giao nhà ở, liệu là thực tế hay chỉ trên giấy tờ.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu như sau:

“Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và các luật liên quan, nếu không có quy định cụ thể trong luật, các bên có thể thực hiện theo thỏa thuận của mình Trong trường hợp không có quy định và cũng không có thỏa thuận giữa các bên, thời điểm xác lập quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản sẽ được xác định là thời điểm xảy ra giao dịch.

103 Khoản 1, Khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014

Theo Khoản 1 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013, tài sản được chuyển giao khi bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ bắt đầu chiếm hữu tài sản Thời điểm chuyển giao tài sản là thời điểm này.

Kiến nghị về việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Pháp luật Việt Nam hiện chưa rõ ràng về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà ở, gây ra những khó khăn trong thực tiễn áp dụng Do đó, việc phân biệt các loại quan hệ là cần thiết khi xem xét thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, đặc biệt là đối với nhà ở.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, cần phân biệt rõ ràng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu giữa động sản và bất động sản để tránh mâu thuẫn trong các quy định pháp luật Ngoài ra, pháp luật cũng cần quy định cụ thể hơn về việc chiếm hữu tài sản và nhận bàn giao nhà ở Đặc biệt, đối với các giao dịch liên quan đến bàn giao nhà ở, Luật Nhà ở năm 2014 cần được xem xét để đảm bảo điều kiện chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện hợp lý.

110 PGS.TS Đỗ Văn Đại, “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân, Số

18 (Kỳ II tháng 9/2019), tr.8 nên quy định cụ thể việc bàn giao này là bàn giao nhà ở thực tế hay bàn giao giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở

Cần xác định rõ thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, bao gồm cả nhà ở, trong mối quan hệ giữa các bên liên quan và đối với bên thứ ba khi đề cập đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.

Giao dịch mua bán nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến các bên tham gia mà còn tác động đến người thứ ba, đặc biệt là các chủ nợ Thực tế cho thấy, người thứ ba thường không biết về hợp đồng mua bán nếu không được công khai Vì vậy, việc phân biệt thời điểm chuyển giao quyền sở hữu giữa các văn bản luật là cần thiết để xác định đối tượng điều chỉnh, có thể là các bên trong giao dịch hoặc người thứ ba.

Theo quy định pháp luật Đức, khi chủ sở hữu bán bất động sản cho hai người khác nhau mà việc chuyển nhượng đầu tiên không được đăng ký công khai, người mua thứ hai sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp mà không cần quan tâm đến thiện chí của người mua đầu tiên Về mặt pháp lý, vì người mua đầu tiên chưa đăng ký quyền sở hữu, họ không được công nhận là chủ sở hữu Do đó, người chuyển nhượng vẫn giữ quyền sở hữu và có thể chuyển nhượng cho người thứ hai.

Pháp luật Bỉ quy định rằng việc đăng ký công khai các giao dịch bất động sản là cần thiết để đảm bảo hiệu lực đối kháng với người thứ ba Thủ tục này giúp giải quyết xung đột giữa các bên có quyền đối với cùng một tài sản, vì nếu giao dịch không được đăng ký, nó sẽ không có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, trừ khi người thứ ba đó có hành vi gian lận Do đó, thông tin công khai về giao dịch là rất quan trọng; nếu giao dịch chưa được công khai, người thứ ba không thể coi là đã biết về việc chuyển quyền sở hữu, và do đó chưa thể xác nhận sự chuyển nhượng quyền sở hữu.

Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất phải được điều chỉnh trong mối quan hệ với người thứ ba, dựa trên việc đăng ký vào sổ địa chính.

In his work "Tiers et biens en Allemagne," M Fervers discusses the complexities of property rights in Germany, as referenced by PGS.TS Đỗ Văn Đại in the article "The Moment of Property Transfer in Vietnam," published in the People's Court Journal This highlights the significance of understanding property ownership transitions within different legal frameworks.

Luật Nhà ở năm 2014 không quy định bắt buộc đăng ký, nhưng vẫn có thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo Điều 120 Cụ thể, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, hoặc nhận thừa kế nhà ở, đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hợp pháp cho bên nhận quyền sở hữu.

Theo quy định, khi cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu Điều này có nghĩa là, nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa được công nhận trong mối quan hệ với người thứ ba Chỉ khi Giấy chứng nhận được cấp, việc chuyển quyền sở hữu mới được công khai, từ đó quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của bên nhận mới được công nhận.

Để tránh mâu thuẫn trong quy định về chuyển quyền sở hữu, cần phân biệt rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu giữa các bên và người thứ ba Cụ thể, áp dụng quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015 cho bên mua và bên bán, trong khi quy định trong Luật Đất đai năm 2013 sẽ áp dụng cho người thứ ba Như vậy, mỗi nhóm quy định sẽ điều chỉnh một thời điểm chuyển quyền sở hữu khác nhau, đảm bảo tính nhất quán trong các giao dịch.

Theo quy định hiện nay, việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 đang mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013 Mặc dù đất và nhà ở là bất động sản gắn liền với nhau, nhưng thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở lại không thống nhất.

Việc phân biệt thời điểm chuyển quyền sở hữu giữa các bên và với người thứ ba cho thấy rằng quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai năm 2013 không chỉ không mâu thuẫn mà còn hỗ trợ lẫn nhau.

Việc làm rõ thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản, bao gồm nhà ở, là yêu cầu quan trọng trong quan hệ giữa các bên và với người thứ ba Cần xem xét sửa đổi Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 để xác định rõ ràng mối quan hệ liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu, nên tập trung vào quan hệ giữa các bên, vì quy định hiện tại chưa đề cập đến việc đăng ký sang tên Nếu chưa thể sửa đổi văn bản, có thể phân biệt thông qua giải thích và phát triển án lệ để làm rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu trong từng mối quan hệ.

112 PGS.TS Đỗ Văn Đại, “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân, Số

Định dạng
Số trang	69
Dung lượng	1,06 MB