Pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục đề tài CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 1.1 Một số khái niệm nhà 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.2 Phân loại nhà 1.1.3 Một số khái niệm chủ sở hữu nhà khái niệm liên quan đến giao dịch nhà 1.2 Quyền sở hữu nhà 1.2.1 Cở sở pháp lý quyền có nhà cơng dân 1.2.2 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà 12 1.3 Điều kiện thực loại giao dịch nhà 17 1.4 Ý nghĩa chế định chuyển giao quyền sở hữu nhà 18 CHƯƠNG 22 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 22 2.1 Giao dịch nhà hợp pháp 22 2.1.1 Điều kiện nhà tham gia giao dịch 22 2.1.2 Điều kiện bên tham gia giao dịch nhà 29 2.1.3 Công chứng, chứng thực hợp đồng nhà 32 2.2 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 33 2.2.1 Trường hợp mua bán nhà 33 2.2.2 Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại 38 2.2.3 Thuê mua nhà mua bán nhà trả chậm, trả dần 39 2.2.4 Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà 42 2.2.5 Thừa kế nhà 43 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.3 Công nhận quyền sở hữu nhà 45 2.3.1 Điều kiện trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà 45 2.3.2 Các trường hợp không công nhận quyền sở hữu nhà 50 CHƯƠNG 54 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ KIẾN NGHỊ 54 3.1 Thực tiễn pháp luật Việt Nam thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 54 3.1.1 Những điểm tiến Luật Nhà năm 2014 chế định chuyển giao quyền sở hữu nhà 54 3.1.2 Những bất cập pháp luật chuyển giao quyền sở hữu nhà 56 3.2 Kiến nghị việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở………59 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Con người có nhiều nhu cầu khác ăn, mặc, chỗ ở, vui chơi… chỗ hay nhà chình nhu cầu thiết yếu người từ xưa đến nay, ý nghĩa to lớn thể thơng qua quan niệm: có “an cư” “lạc nghiệp” Nhà tài sản có giá trị đặc biệt, nhà khơng cung cấp khơng gian sinh hoạt mà cịn thể trình độ kinh tế, văn hóa đất nước Trong năm gần đây, phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trường khiến nhu cầu nhà người dân trở nên cao hơn, giao dịch nhà phát triển trước đặc biệt giao dịch làm thay đổi quyền sở hữu nhà Các giao dịch gần diễn ngày, việc chuyển giao quyền sở hữu đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để pháp luật bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu đồng thời giúp chủ sở hữu yên tâm đầu tư thực quyền, nghĩa vụ theo pháp luật Nhà loại tài sản có giá trị lớn người việc chuyển giao quyền sở hữu nhà có vai trị quan trọng chủ thể tham gia giao dịch nhà Xác định rõ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu góp phần giúp chủ thể tham gia giao dịch nhà tránh thiệt hại, rủi ro, tranh chấp nhà Chính vậy, người viết chọn “Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở” để nghiên cứu, với mong muốn khắc phục hạn chế góp phần hồn thiện pháp luật quyền sở nhà Việt Nam Mục đích nghiên cứu Người viết vào nghiên cứu đề tài với mục đích phân tích sở lý luận; đánh giá quy định pháp luật hành liên quan đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Việt Nam; bất cập pháp luật tồn thực tiễn áp dụng, từ đóng góp quan điểm khoa học để hồn thiện quy định pháp luật khắc phục tồn thực tế trình thực pháp luật Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi đề tài “Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở”, người viết tập trung phân tích quy định pháp luật liên quan đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà quy định liên quan đến giao dịch nhà quy định Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Cuối cùng, người viết tìm hiểu thực trạng, số bất cập trình thi hành pháp luật thời điểm GVHD: Trần Vang Phủ SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà chuyển giao quyền sở hữu nhà Việt Nam, từ đưa số giải pháp hoàn thiện thêm quy định pháp luật Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thiện đề tài nghiên cứu, người viết sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, chủ yếu phương pháp truyền thống như: phương pháp nghiên cứu lý luận tài liệu, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp so sánh – đối chiếu, phương pháp lịch sử, khảo sát thực tiễn tư logic Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương: Chương 1: Lý luận chung chuyển giao quyền sở hữu nhà Việt Nam Trong chương này, người viết tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận nội hàm đề tài nghiêm cứu Cụ thể làm rõ khái niệm phân loại nhà ở, khái niệm loại giao dịch nhà ở, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà ở, ý nghĩa chế định chuyển giao quyền sở hữu nhà Đây tiền đề phân tích, đánh giá nghiên cứu thực trạng pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Việt Nam – nội dung trình bày chương luận văn Chương 2: Quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Việt Nam Nội dung chương tập trung hệ thống phân tích quy định pháp luật hành điều chỉnh thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Việt Nam như: quy định đối tượng sở hữu, điều kiện sở hữu, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, thủ tục cấp Giấy chứng nhận…Đây sở để điểm tiến so với quy định cũ, quy định pháp luật bất cập xảy thực tế thực thi pháp luật, từ đóng góp quan điểm khoa học người viết để hoàn thiện quy định pháp luật – nội dung chương Chương 3: Thực tiễn pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà kiến nghị Trọng tâm chương nhận diện bất cập chế định pháp luật đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật việc chuyển giao quyền sở hữu nhà Việt Nam Qua đó, thấy hạn chế quy định pháp luật khó khăn trình thực thi quy định hành, làm sở để đưa đề xuất hoàn thiện cho bất cập cụ thể GVHD: Trần Vang Phủ SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 1.1 Một số khái niệm nhà 1.1.1 Khái niệm nhà Xã hội loài người trải qua giai đoạn phát triển từ thấp đến cao, từ xã hội nguyên thủy qua nô lệ, đến phong kiến nhiều quốc gia sống xã hội tư phát triển cao bắt đầu độ sang thời đại công nghệ thông tin, xã hội tri thức Nhà tương ứng với tiến trình trải qua hình thái phát triển từ đơn giản đến phức tạp, ln ln hồn thiện đổi theo thành tựu trình sản xuất, đời sống văn hóa tinh thần tiến khoa học kỹ thuật thời đại cụ thể Trước vào thời kỳ nguyên thủy, nhà hiểu đơn giản nơi che mưa, che nắng, tránh thú Cuộc sống ngày phát triển nên vị trí nhà đời sống người ngày cao lên Nhà trở thành nơi diễn sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động hàng hố đặc biệt có đặc điểm riêng1 Theo Từ điển tiếng Việt2 "nhà" định nghĩa là: cơng trình xây dựng có mái, có tường vách để hay để dùng vào cơng việc Theo quy định pháp luật Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 quy định rằng: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Từ khái niệm rút số kết luận sau: Một là, mục đích “nhà ở” nhằm “để ở” phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hộ gia đình, cá nhân Hai là, cơng trình xây dựng với kiến trúc nhà ở, chủ thể sử dụng hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày chủ sử dụng cơng trình xây dựng thoả điều kiện nhà ở3 “Nhà - Nhận thức kiến nghị”, http://www.luanvan.co/luan-van/nha-o-nhan-thuc-va-kien-nghi-10418/, [Truy cập ngày 18/8/2019] “Nhà”, http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/Nh%C3%A0, [Truy cập ngày 18/8/2019] Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trần Vang Phủ, Lâm Thị Bích Trâm, “Tập giảng Pháp luật nhà ở”, Khoa Luật Trường Đại học Cần Thơ, 2017, tr.1 GVHD: Trần Vang Phủ SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 1.1.2 Phân loại nhà Căn kết cấu cơng trình hình thức sở hữu nhà gồm có loại: Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập4 Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh5 Căn tính chất giao dịch nhà gồm có loại: Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường6 Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định Luật Nhà năm 2014 thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác7 Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật8 Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật nhà năm 20149 Căn mức độ hồn thiện cơng trình có loại sau: Nhà có sẵn nhà hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng Theo Điểm a Khoản Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 quy định nhà có sẵn nhà có biên nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng Trường hợp nhà chủ đầu tư tự thực xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng (nhà không bắt buộc phải đơn vị có lực thực xây dựng) phải đáp ứng điều kiện có hệ thống điện, nước Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 GVHD: Trần Vang Phủ SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phịng cháy, chữa cháy) Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng10 Khác với Luật Nhà năm 2014, Bộ luật Dân năm 2015 quy định tài sản hình thành tương lai bao gồm hai loại: tài sản chưa hình thành tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch11 Do nhà tài sản có giá trị lớn điều kiện kiểm soát giao dịch nhà chưa thật hiệu việc Luật Nhà năm 2014 thừa nhận nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng phù hợp Quy định góp phần hạn chế rủi ro người thứ ba giao dịch có đối tượng nhà hình thành tương lai 1.1.3 Một số khái niệm chủ sở hữu nhà khái niệm liên quan đến giao dịch nhà Chủ sở hữu nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà hợp pháp thơng qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà hình thức khác theo quy định Luật Nhà năm 2014 pháp luật có liên quan12 Chủ sở hữu nhà chung cư chủ sở hữu hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác nhà chung cư13 Tổ chức nước bao gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị nghiệp cơng lập, tổ chức trị, tổ chức trị – xã hội, tổ chức trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế tổ chức khác theo quy định pháp luật dân (sau gọi chung tổ chức)14 Người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài nước ngoài15 Điểm b Khoản Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 11 Khoản Điều 108 Bộ luật Dân năm 2015 12 Khoản 12 Điều Luật Nhà năm 2014 13 Khoản 13 Điều Luật Nhà năm 2014 14 Khoản 14 Điều Luật Nhà năm 2014 15 Khoản Điều Luật Quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) 10 GVHD: Trần Vang Phủ SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Người gốc Việt Nam định cư nước người Việt Nam có quốc tịch Việt Nam mà sinh quốc tịch họ xác định theo nguyên tắc huyết thống con, cháu họ cư trú, sinh sống lâu dài nước ngoài16 Người nước người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngồi người khơng quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, cảnh, cư trú Việt Nam17 Tổ chức nước tổ chức thành lập theo pháp luật nước pháp luật quốc tế18 Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán19 Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014 luật khác có liên quan Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê20 Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014 quy định khác pháp luật có liên quan Th mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên, theo bên thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại tính thành tiền thuê; sau toán đủ số tiền thuê mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng đó21 Th mua nhà việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện tốn trước tốn khơng 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền cịn lại tính thành tiền th nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền lại người th mua có quyền sở hữu nhà đó22 Mua bán nhà trả chậm, trả dần thỏa thuận bên bán nhà bên mua nhà theo bên mua nhà nhận nhà chưa phải thực nghĩa vụ toán Khoản Điều Luật Quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Khoản Điều Luật Xuất cảnh, nhập cảnh, cảnh, cư trú nười nước Việt Nam năm 2014 18 “Tổ chức nước ngồi gì?” https://nganhangphapluat.thukyluat.vn/tu-van-phap-luat/linh-vuc-khac/to-chuc-nuocngoai-la-gi-121088 [Truy cập ngày 22/8/2019] 19 Điều 430 Bộ luật Dân năm 2015 20 Điều 472 Bộ luật Dân năm 2015 21 Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 22 Khoản 17 Điều Luật Nhà năm 2014 16 17 GVHD: Trần Vang Phủ SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà toàn tiền mua nhà cho bên bán Bên mua có nghĩa vụ trả tiền mua nhà cho bên bán thành nhiều lần sau thời gian định thỏa thuận hợp đồng23 Việc mua bán nhà trả chậm, trả dần bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng mua bán nhà ở; thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà quyền sử dụng nhà có trách nhiệm bảo trì nhà đó, trừ trường hợp nhà thời hạn bảo hành theo quy định Luật Nhà năm 2014 bên có thỏa thuận khác24 Cho thuê nhà việc chủ sở hữu nhà chuyển giao tạm thời quyền khai thác, sử dụng nhà sang cho chủ thể khác khoảng thời gian định, bên cho thuê nhận giá trị tương ứng với việc khai thác sử dụng tài sản Khi hết thời gian thỏa thuận, quyền sử dụng nhà trả cho chủ sở hữu25 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại việc bên mua nhà thương mại từ chủ đầu tư chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán cho bên thứ ba26 Đổi nhà ở: giao dịch đổi nhà hợp đồng trao đổi tài sản ghi nhận Bộ luật Dân năm 2015 “Hợp đồng trao đổi tài sản thỏa thuận bên, theo bên giao tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhau”27 Hợp đồng trao đổi tài sản nói chung hợp đồng đổi nhà nói riêng thuộc nhóm hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản 1.2 Quyền sở hữu nhà Giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ uỷ quyền quản lý nhà Khi thực giao dịch nói trên, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản phụ thuộc vào loại giao dịch hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở28 Đối với quyền sở hữu nhà pháp luật nước ta chưa đưa khái niệm cụ thể Dựa theo Điều 158 Bộ luật Dân năm 2015, quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy TS Nguyễn Minh Oanh, “Bình luận Luật Nhà năm 2014”, Nxb Lao Động, Hà Nội, 2018, tr.428 Khoản Điều 125 Luật Nhà năm 2014 25 Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trần Vang Phủ, Lâm Thị Bích Trâm, “Tập giảng Pháp luật nhà ở”, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2017, tr.73 26 Trần Vang Phủ, Huỳnh Nguyễn Đăng Khoa, “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại”, Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 18 (Kỳ II tháng 9/2019), tr.19 27 Khoản Điều 455 Bộ luật Dân năm 2015 28 Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trần Vang Phủ, Lâm Thị Bích Trâm, “Tập giảng Pháp luật nhà ở”, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2017, tr.59 23 24 GVHD: Trần Vang Phủ SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà định luật Tài sản bao gồm động sản bất động sản có sẵn hình thành tương lai Mặt khác, nhà lại liệt kê danh mục bất động sản theo Điểm b Khoản Điều 107 Bộ luật Dân năm 2015 Theo quan điểm người viết, hiểu quyền sở hữu nhà sau: “quyền sở hữu nhà bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt nhà chủ sở hữu theo quy định pháp luật.” 1.2.1 Cở sở pháp lý quyền có nhà cơng dân Nhà sản phẩm chủ yếu hoạt động xây dựng Đó khơng khơng gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà cịn mơi trường văn hố, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc gia đình, thước đo phồn vinh tiến xã hội Đối với quốc gia, nhà không nguồn tài sản có giá trị mà cịn thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần khơng nhỏ làm thay đổi diện mạo thị nơng thơn Có nhà thích hợp an toàn nhu cầu thiết yếu, nguyện vọng đáng cơng dân Trên bình diện tồn cầu, có nhà xem nhu cầu người Việc thực Năm quốc tế nhà cho người vô gia cư 1987 giúp nâng cao nhận thức người dân giới nhà vấn đề liên quan Tiếp theo năm này, Chiến lược toàn cầu nhà đến năm 2000 tiếp tục thúc đẩy vấn đề nhà góp phần đưa quyền nhà đặt cách bật hết chương trình nghị quyền người Liên hợp quốc Từ đó, quyền có nhà cộng đồng quốc gia công nhận rộng rãi trước Tất quốc gia, khơng có ngoại lệ nào, có nghĩa vụ bảo đảm quyền nhà cho người dân, mà thể việc thành lập hay quan chuyên trách nhà ở, hay việc phân bổ ngân sách nhà nước cho việc phát triển nhà ở, sách, chương trình, dự án khác Tất công dân tất quốc gia, cho dù quốc gia nghèo, có quyền trơng đợi phủ họ quan tâm đến nhu cầu nhà họ, chấp nhận nghĩa vụ quốc tế phải bảo vệ cải thiện điều kiện nhà khu dân cư, gây thiệt hại phá huỷ chúng Với việc thông qua Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền (Universal Declaration of Human Rights) năm 1948, quyền có nhà ghi nhận Bộ luật Nhân quyền Quốc tế29, chấp nhận có tính khả thi tồn cầu Kể từ đó, quyền khẳng định lại nhiều văn kiện khác quyền người, văn kiện liên quan đến nhóm xã hội riêng biệt Bộ luật Nhân quyền Quốc tế tên gọi chung cho ba văn kiện nhân quyền quốc tế Liên Hiệp Quốc soạn bao gồm Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền (thông qua năm 1948), Công ước Quốc tế Quyền Dân Chính trị (1966) với hai nghị định thư đính kèm Công ước Quốc tế Quyền Kinh tế, Xã hội Văn hóa Hai cơng ước nhiều nước tham gia có hiệu lực năm 1976 29 GVHD: Trần Vang Phủ SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 2014 không nhắc đến việc tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh trước Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực giải Luật Nhà năm 2014 khơng có quy định việc có hiệu lực trở trước văn Trường hợp tổ chức, cá nhân nước mua trước ngày Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành khơng thuộc diện phải thu hồi đất, nhà mục địch quốc phòng an ninh mua trước nhà Nhà nước Trong trường hợp này, không công nhận quyền sở hữu nhà cho tổ chức, cá nhân nước gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp họ công nhận quyền sở hữu nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngồi gây khó khăn cho việc đảm bảo quốc phịng, an ninh cho khu vực Theo quan điểm người viết, trường hợp quan có thẩm quyền nên tiếp tục công nhận quyền sở hữu nhà cho đối trường hợp tổ chức, cá nhân nước mua trước ngày Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành Để đảm bảo quốc phịng, an ninh cho khu vực quan nhà nước nên tăng cường giám sát đối tượng này, tránh để họ thực hoạt động gây ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh hoạt động gây phương hại đến Nhà nước GVHD: Trần Vang Phủ 53 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà CHƯƠNG THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ KIẾN NGHỊ 3.1 Thực tiễn pháp luật Việt Nam thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 3.1.1 Những điểm tiến Luật Nhà năm 2014 chế định chuyển giao quyền sở hữu nhà Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/7/2015 bao gồm 09 Chương với 153 Điều So với Luật Nhà năm 2005 tăng thêm 04 chương 26 Điều Luật Nhà năm 2005 đời áp dụng năm đạt nhiều thành tựu Tuy nhiên, nhiều hạn chế quy định luật chưa thống nhất, đồng với quy định khác Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư Trong đó, quy định Luật Nhà năm 2005 chưa thật đảm bảo điều kiện cho phát triển kinh tế-xã hội thời điểm chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà người dân Vì vậy, Luật Nhà năm 2014 đời nhằm khắc phục hạn chế Luật Nhà năm 2005, đồng thời tạo bước tiến công phát triển kinh tế xã hội100 Đối với vấn đề liên quan đến sở hữu nhà nói chung Luật Nhà năm 2014 có quy định cụ thể khắc phục số vướng mắc, thiếu sót cuả Luật Nhà năm 2005 Cụ thể: Thứ nhất, Luật Nhà năm 2014 quy định cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà để phù hợp với loại giao dịch nhà Cụ thể quy định Điều 12 Luật Nhà năm 2014 sau: (i) Đối với trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư (ii) Trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư với người mua trường hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà bên khơng có thỏa thuận khác Bùi Thị Thái Chính – Trung tâm TGPL nhà nước Tỉnh Bình Dương, “Một số điểm bật Luật nhà năm 2014”, https://trogiupphaply.gov.vn/van-ban-phap-luat/mot-so-diem-moi-noi-bat-cua-luat-nha-o-nam-2014, [Truy cập ngày 23/10/2019] 100 GVHD: Trần Vang Phủ 54 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà (iii) Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà (iv) Trường hợp thừa kế nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ mở thừa kế theo pháp luật thừa kế Đối với Luật Nhà năm 2005, quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà ở101 Việc quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà không hợp lý trường hợp mua bán, tặng cho, thuê mua, đổi nhà hộ gia đình, cá nhân với Bởi bên mua chưa thực nghĩa vụ bên bán phải chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua Quy định làm cân ràng buộc quyền lợi ích hai bên Như vậy, Luật Nhà năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà khơng cịn phụ thuộc vào thủ tục hành đăng ký quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền mà phụ thuộc vào thời điểm nhận bàn giao nhà thời điểm bên thực nghĩa vụ tài cho nhau102 Việc quy định cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà tạo thuận lợi cho chủ sở hữu thực quyền giao dịch nhà Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014, việc đăng ký quyền sở hữu nhà nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, Nhà nước ghi nhận phát sinh quyền sở hữu Luật Nhà năm 2014 quy định phù hợp với thực tiễn nay, đảm bảo quyền lợi người mua nhà ở, tránh trường hợp người mua nhà toán đủ tiền mua nhà, chí nhận bàn giao nhà từ người bán người bán cố tình khơng làm thủ tục đăng ký sang tên đổi chủ cho người mua khiến người mua quyền sở hữu mình, đồng thời hạn chế phát sinh tranh chấp quyền sở hữu bên Thứ hai, để phù hợp thống quy định cấp Giấy chứng nhận Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014 bổ sung thêm quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Cụ thể tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có Khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005 Bùi Thị Thái Chính – Trung tâm TGPL nhà nước Tỉnh Bình Dương, “Một số điểm bật Luật nhà năm 2014”, https://trogiupphaply.gov.vn/van-ban-phap-luat/mot-so-diem-moi-noi-bat-cua-luat-nha-o-nam-2014, [Truy cập ngày 23/10/2019] 101 102 GVHD: Trần Vang Phủ 55 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà đủ điều kiện có nhà hợp pháp quy định Điều Luật Nhà năm 2014 quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) nhà Nhà cấp Giấy chứng nhận phải nhà có sẵn Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà thực theo quy định pháp luật đất đai103 Việc đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu104 Thực tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước giao dịch liên quan đến bất động sản tốt Công dân sử dụng nhà có Giấy chứng nhận giúp họ yên tâm quyền lợi hợp pháp họ Nhà nước bảo hộ Bởi lẽ, nhà cấp Giấy chứng nhận tức Nhà nước công nhận chủ quyền chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền bảo hộ quy định cự thể pháp luật Mặt khác, việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận góp phần giảm thiểu tranh chấp nhà ở, có tranh chấp dễ giải Thực tế cho thấy nhà đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Nhà nước công nhận chủ quyền việc tranh chấp nhà đất xảy 3.1.2 Những bất cập pháp luật chuyển giao quyền sở hữu nhà Hiện nay, việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà nói riêng bất động sản nói chung thực tế gặp nhiều khó khăn nhóm tài sản bất động sản lúc điều chỉnh nhiều văn pháp luật (Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) văn luật lại quy định khác nhau, chí xung đột lẫn Một là, quy định Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà năm 2014 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu chưa nêu rõ việc nhận bàn giao nhà (hay chiếm giữ tài sản theo Bộ luật Dân năm 2015) thực tế hay giấy tờ Bộ luật Dân năm 2015 quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu sau: “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, luật khác có liên quan; trường hợp luật khơng có quy định thực theo thỏa thuận bên; trường hợp luật khơng quy định bên khơng có thỏa thuận thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thời điểm 103 104 Khoản 1, Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 GVHD: Trần Vang Phủ 56 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà tài sản chuyển giao Thời điểm tài sản chuyển giao thời điểm bên có quyền người đại diện hợp pháp họ chiếm hữu tài sản105” Tuy nhiên, quy định không nêu rõ quyền hữu chuyển giao tài sản bất động sản hay động sản khơng nói rõ việc chiếm hữu tài sản giấy tờ hay thực tế Đối với nhà ở, việc chiếm hữu tài sản thể thông qua việc bàn giao nhà Mặc dù, Luật nhà năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cụ thể theo trường hợp khác việc bàn giao nhà nhắc đến nhiều việc bàn giao thực nào, bàn giao nhà bên bàn giao cho nhà thực tế hay bàn giao giấy tờ quyền sở hữu nhà Luật Nhà năm 2014 lại khơng có quy định Hai là, bất động sản khối tài sản gắn với (đất nhà đất đó) thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà lại không thống Quyền sử dụng đất dạng quyền tài sản theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm bên mua nhận giấy tờ quyền sở hữu quyền tài sản từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, pháp luật có quy định106 Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 đất đai tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu107 Do đó, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đất đai từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu Như vậy, khối tài sản thống nhà đất thời điểm chuyển quyền đất nhà đất lại khác nhau, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tiễn áp dụng Ví dụ: Ông A thoả thuận bán cho bà B nhà gắn liền với đất rộng 500 m2 vị trí gần bờ sơng với giá 800 triệu đồng Hợp đồng công chứng, bà B tốn đủ tiền cho ơng A nhận nhà Hai bên thỏa thuận bà B chịu trách nhiệm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên thời gian chờ quan đăng ký đất đai trả kết đăng ký quyền sở hữu sau trận mưa lớn, khu vườn bị sạt lỡ trơi gần 50 m2 đất Vì bà B đề nghị ông A giảm 200 triệu đồng để khấu trừ vào số diện tích đất vườn bị trơi thiệt hại khách quan Ơng A khơng đồng ý, ông cho hợp đồng công chứng có hiệu lực Theo Khoản Điều 12 Luật Nhà năm 2014 giao dịch nêu Khoản Điều 161 Bộ luật Dân năm 2015 Khoản Điều 450 Bộ luật Dân năm 2015 107 Khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 105 106 GVHD: Trần Vang Phủ 57 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bà B toán đủ tiền mua nhận bàn giao nhà Bà B bảo Luật Nhà năm 2014 quy định phần nhà, phần đất khác Đất bất động sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Vì quyền sở hữu đất chưa chuyển dịch sang cho bà B chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, điều đồng nghĩa với việc ơng A phải chịu rủi ro vườn bị sạt lỡ, hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản phải đăng ký quyền sở hữu bên bán chịu rủi ro hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác108 Cùng đối tượng hợp đồng (nhà gắn liền với đất) hợp đồng ký kết, công chứng chứng thực theo quy định nhiên việc xác định chủ sở hữu nhà đất lại khơng đồng với nhau, ví dụ phần nhà lúc chuyển dịch quyền sở hữu sang cho bên mua phần đất sở hữu bên bán phải chịu rủi ro bên mua chịu rủi ro phần nhà bên bán chịu rủi ro phần đất bên thực xong nghĩa vụ nhau109 Ba là, quy định chuyển giao quyền sở hữu không nói rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ bên hợp đồng mối quan hệ với người thứ ba Các quy định Bộ luật Dân năm 2015 phần hợp đồng mua bán có nhắc nhiều đến “chuyển quyền sở hữu tài sản” lại có nội dung thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản Thực tế, Khoản Điều 450 Bộ luật Dân năm 2015 có quy định: “thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền tài sản thời điểm bên mua nhận giấy tờ quyền sở hữu quyền tài sản từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, pháp luật có quy định” Đây quy định phần hợp đồng mua bán tài sản điều chỉnh vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu phạm vi điều chỉnh quy định hẹp tồn khuôn khổ “mua bán quyền tài sản” Quy định áp dụng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất dạng quyền tài sản lại không điều chỉnh việc mua bán bất động sản khác mua bán nhà Mặc dù, quy định điều chỉnh vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản quy định khơng nêu rõ quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu Khoản Điều 441 Bộ luật Dân năm 2015 Cao Nguyên, “Thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu vướng mắc từ thực tiễn”, http://www.quangngai.gov.vn/vi/sotp/Pages/qnp-thoidiemchuyendichquyenso-qnpnd-1125-qnpnc-23-qnpsite-1.html [Truy cập ngày 29/10/2019] 108 109 GVHD: Trần Vang Phủ 58 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà mối quan hệ bên hợp đồng mua bán hay mối quan hệ với người thứ ba Ngoài ra, Bộ luật Dân năm 2015 cịn có quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu phần tài sản (tồn song song với phần hợp đồng mua bán) Khoản Điều 161 “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thực theo quy định Bộ luật Bộ luật Dân năm 2015, luật khác có liên quan; trường hợp luật khơng có quy định thực theo thỏa thuận bên; trường hợp luật khơng quy định bên khơng có thỏa thuận thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thời điểm tài sản chuyển giao Thời điểm tài sản chuyển giao thời điểm bên có quyền người đại diện hợp pháp họ chiếm hữu tài sản” Quy định chưa làm rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ bên hợp đồng mối quan hệ với người thứ ba110 Các quy định Luật Nhà năm 2014 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu rõ vấn đề Đối với Luật Đất đai năm 2013 thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất xác định dựa vào việc đăng ký, không giống Luật Nhà năm 2014 chuyển giao quyền sở hữu dựa vào hành vi toán tiền giao nhà Mặc dù, khối tài sản (đất nhà đất đó) thời điểm chuyển quyền đất nhà đất lại khác Sự không thống văn luật Bộ luật Dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 tạo nhiều khó khăn chuyển giao quyền sở hữu, dễ xảy tranh chấp bên giao dịch bất động sản, đặc biệt nhà 3.2 Kiến nghị việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Hiện nay, pháp luật Việt Nam quy định chưa thật rõ ràng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản nhà Điều dẫn tới lúng túng thực tiễn áp dụng Vì vậy, cần thiết phân biệt loại quan hệ xem xét thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản nói chung với nhà nói riêng Cụ thể: Thứ nhất, quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Bộ luật Dân năm 2015 nên phân biệt rõ quy định áp dụng cho loại tài sản động sản hay bất động sản Như vậy, tránh mâu thuẫn quy định pháp luật điều chỉnh thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Mặt khác, việc chiếm hữu tài sản nhận bàn giao nhà pháp luật nên có quy định cụ thể Đối với giao dịch cần bàn giao nhà điều kiện chuyển giao quyền sở hữu Luật Nhà năm 2014 PGS.TS Đỗ Văn Đại, “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 18 (Kỳ II tháng 9/2019), tr.8 110 GVHD: Trần Vang Phủ 59 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà nên quy định cụ thể việc bàn giao bàn giao nhà thực tế hay bàn giao giấy tờ quyền sở hữu nhà Thứ hai, nên làm rõ thời điểm có hiệu lực việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản (trong có nhà ở) mối quan hệ bên hay mối quan hệ với người thứ ba nói thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Các giao dịch nhà xuất phát từ bên hệ khơng giới hạn bên Thực tế cho thấy, hệ mua bán tác động không nhỏ tới người thứ ba, chủ nợ người mua người bán Trong mối quan hệ với người thứ ba, thông thường người thứ ba tồn hợp đồng mua bán việc mua bán khơng cơng khai Do đó, nên phân biệt thời điểm chuyển giao quyền sở hữu văn luật điều chỉnh cho đối tượng (cho bên giao dịch hay cho người thứ ba) Theo quy định pháp luật Đức “khi chủ sở hữu bất động sản bán tài sản cho hai người khác việc chuyển nhượng thứ không đăng ký công khai, người mua thứ hai trở thành chủ sở hữu bất động sản khơng có vấn đề gì, khơng địi hỏi thiện chí họ Ở góc độ pháp lý, người mua thứ chưa đăng ký cơng khai quyền nên chưa bao gờ coi chủ sở hữu Vì vậy, người chuyển nhượng chủ sở hữu bất động sản định đoạt cho người thứ hai”111 Pháp luật Bỉ có hướng xử lý tương tự liên quan đến vấn đề đăng ký cơng khai “thực thủ tục làm cho giao dịch quyền chịu điều chỉnh thủ tục có hiệu lực đối kháng với người thứ ba phương thức giải xung đột người thể có quyền bất động sản, lẽ giao dịch khơng đăng ký cơng khai khơng có hiệu lực đối kháng người thứ ba trường hợp người thứ ba giao dịch khơng có gian lận quyền họ có hiệu lực đối kháng” Do đó, nên dựa vào thơng tin cơng khai thông tin giao dịch chưa cơng khai cho người thứ ba người thứ ba coi chưa biết việc chuyển quyền sở hữu nên chưa thể coi có chuyển quyền sở hữu Với hướng vừa nêu, hiểu quy định Luật Đất đai năm 2013 quy định điều chỉnh việc chuyển quyền sử dụng đất mối quan hệ với người thứ ba (dựa vào việc đăng ký vào sổ địa chính) 111 M Fervers, Tiers et biens en Allemagne, in Henri Capitant, Les Tiers, Nxb Bruylan 2015, tr.308 dẫn từ viết PGS.TS Đỗ Văn Đại, “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 18 (Kỳ II tháng 9/2019), tr.9 GVHD: Trần Vang Phủ 60 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Luật Nhà năm 2014 khơng có quy định bắt buộc phải đăng ký có thủ tục cấp Giấy chứng nhận Khoản Điều 120, theo “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà với nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp có nhà đồng thời cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở” Quy định theo hướng, cấp Giấy chứng nhận, quan có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sở hữu nhà với phương hướng đề xuất nêu trên, nên hiểu quan nhà nước chưa cấp Giấy chứng nhận chưa cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sở hữu nhà mối quan hệ với người thứ ba Ở đây, người thứ ba, cấp Giấy chứng nhận (một dạng công khai việc chuyển quyền sở hữu cho người thứ ba biết) công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sở hữu nhà Nếu phân biệt rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ với bên thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ với người thứ ba quy định khơng cịn mâu thuẫn Cụ thể, nên áp dụng quy định Luật Nhà năm 2014 Bộ luật Dân năm 2015 cho bên mua, bên bán giao dịch quy định Luật Đất đai năm 2013 áp dụng cho người thứ ba Đối với phương hướng nêu nhóm quy định điều chỉnh thời điểm chuyển quyền sở hữu (đối với bên hay với người thứ ba) Thứ ba, với quy định nay, thấy việc chuyển giao quyền sở hữu nhà Luật Nhà năm 2014 mâu thuẫn với văn luật khác cụ thể Luật Đất đai năm 2013 Mặc dù, bất động sản khối tài sản gắn với (đất nhà đất đó) thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà lại không thống Tuy nhiên, phân biệt thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ với bên thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ với người thứ ba vừa nêu quy định pháp luật Luật Nhà Luật Đất đai năm 2013 khơng khơng cịn mâu thuẫn mà cịn bổ trợ cho Chính vậy, u cầu khách quan nên làm rõ thời điểm có hiệu lực việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản (trong có nhà ở) mối quan hệ bên hay mối quan hệ với người thứ ba nói thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Theo đó, cần xem xét sửa đổi Điều 12 Luật Nhà năm 2014 theo hướng GVHD: Trần Vang Phủ 61 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà trường hợp liệt kê thời điểm chuyển quyền sở hữu điều khoản mối quan hệ (nên theo hướng mối quan hệ bên quy định khơng liên quan đến việc đăng ký sang tên tập trung nhiều vào hành vi bên) Trường hợp chưa sửa văn theo hướng trước việc văn có nêu thời điểm chuyển giao quyền sở hữu khơng nêu rõ thời điểm thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ với bên hay với người thứ ba, đạt việc phân biệt thơng qua giải thích văn bản, phát triển án lệ theo hướng phân biệt trên112 PGS.TS Đỗ Văn Đại, “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân, Số 18 (Kỳ II tháng 9/2019), tr.8 112 GVHD: Trần Vang Phủ 62 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu đề tài “Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở”, người viết nhận thấy việc chuyển giao quyền sở hữu giao dịch nhà quan trọng Sự chuyển giao quyền sở hữu ảnh hưởng lớn đến quyền lợi, nghĩa vụ bên rủi ro, thiệt hại bên phải chịu trở thành chủ sở hữu Sự đời Luật Nhà năm 2014 khắc phục số nhược điểm Luật Nhà năm 2005 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Việc phân loại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà theo trường hợp cụ thể giúp bên giao dịch nắm rõ thời điểm thân họ trở thành chủ sở hữu hợp pháp nhà Đó thời điểm quyền sở hữu chủ sở hữu nhà pháp luật công nhận bảo hộ Luật Nhà năm 2014 quy định điều kiện giao dịch nhà ở, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà tương đối đầy đủ cụ thể Luật Nhà năm 2005 Tuy nhiên, Luật Nhà năm 2014 chưa hoàn thiện tối đa vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà Cụ thể: Thứ nhất, quy định Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà năm 2014 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu chưa nêu rõ việc nhận bàn giao nhà (hay chiếm giữ tài sản theo Bộ luật Dân năm 2015) thực tế hay giấy tờ Thứ hai, bất động sản khối tài sản gắn với (đất nhà đất đó) thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà lại không thống Thứ ba, quy định chuyển giao quyền sở hữu khơng nói rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ bên hợp đồng mối quan hệ với người thứ ba Việc tồn số vướng mắc xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác Một là, điều chỉnh Luật Nhà năm 2014 nhà chịu điều chỉnh số văn luật khác (Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) quy định văn luật quyền sở hữu lại không thống với Hai là, việc giải thích văn luật cịn nhiều hạn chế đến Bộ luật Dân năm 2015 chưa có nghị định hướng dẫn thi hành Từ việc tìm hiểu, phân tích vướng mắc pháp lý thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, người viết đưa vài kiến nghị nằm khắc phục số bất cập pháp luật quy định vấn đề chuyển giao quyền sở hữu nhà Thứ nhất, quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Bộ luật Dân năm 2015 nên phân biệt rõ quy định áp dụng cho loại tài sản động sản hay bất động sản Mặt khác, việc chiếm hữu tài sản nhận bàn giao nhà pháp luật nên có quy định cụ thể Thứ hai, nên làm rõ thời điểm có hiệu lực việc chuyển giao quyền sở hữu bất động GVHD: Trần Vang Phủ 63 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà sản (trong có nhà ở) mối quan hệ bên hay mối quan hệ với người thứ ba nói thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Thứ ba, giải mâu thuẫn Luật Nhà năm 2014 với văn luật khác nhờ phân biệt thời điểm chuyển quyền sở hữu mối quan hệ bên hợp đồng mối quan hệ với người thứ ba./ GVHD: Trần Vang Phủ 64 SVTH: Trần Thị Phương Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO • Danh mục văn quy phạm pháp luật: Hiến pháp năm 1946 (Hết hiệu lực) Hiến pháp năm 1959 (Hết hiệu lực) Hiến pháp năm 1980 (Hết hiệu lực) Hiến pháp năm 1992 (Hết hiệu lực) Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà năm 2005 (Hết hiệu lực) Luật Quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Luật Đất đai năm 2013 10 Luật Nhà năm 2014 11 Luật Doanh nghiệp năm 2014 12 Luật Xuất cảnh, nhập cảnh, cảnh, cư trú nười nước Việt Nam năm 2014 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 14 Luật Công chứng năm 2014 15 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 16 Nghị định số 31/2014/NĐ-CP ngày 18 tháng 04 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Cư trú năm 2013 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 19 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa 20 Thơng tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 • Danh mục sách, báo, tạp chí: 21 Đỗ Văn Đại, “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 18 (Kỳ II tháng 9/2019) 22 Nguyễn Minh Oanh, “Bình luận Luật Nhà năm 2014”, Nxb Lao Động, Hà Nội, 2018 23 Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trần Vang Phủ, Lâm Thị Bích Trâm, “Tập giảng Pháp luật nhà ở”, Khoa Luật Trường Đại học Cần Thơ, 2017 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 24 Trần Vang Phủ, Huỳnh Nguyễn Đăng Khoa, “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại”, Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 18 (Kỳ II tháng 9/2019) • Danh mục trang thơng tin điện tử: 25 Bùi Thị Thái Chính – Trung tâm TGPL nhà nước Tỉnh Bình Dương, “Một số điểm bật Luật nhà năm 2014”, https://trogiupphaply.gov.vn/van-ban-phapluat/mot-so-diem-moi-noi-bat-cua-luat-nha-o-nam-2014, [Truy cập ngày 23/10/2019] 26 Cao Nguyên, “Thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu vướng mắc từ thực tiễn”, http://www.quangngai.gov.vn/vi/sotp/Pages/qnp-thoidiemchuyendichquyensoqnpnd-1125-qnpnc-23-qnpsite-1.html [Truy cập ngày 29/10/2019] 27 “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu”, http://csdl.thutuchanhchinh.vn/TW/Pages/chi-tiet-thu-tuc-hanhchinh.aspx?ItemID=489623&Keyword=&filter=1&tthcLinhVuc=10938&tthcDon Vi=B%E1%BB%99+T%C3%A0i+nguy%C3%AAn+v%C3%A0+M%C3%B4i+tr %C6%B0%E1%BB%9Dng, [Truy cập ngày 19/10/2019] 28 “Công ước Quốc tế Quyền Kinh tế, Xã hội Văn hóa”, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thuong-mai/Cong-uoc-quoc-te-cac-quyenkinh-te-xa-hoi-va-van-hoa-1966-269761.aspx, [Truy cập ngày 22/8/2019] 29 “Cơng ước quốc tế xóa bỏ hình thức phân biệt chủng tộc”, https://vanbanphapluat.co/cong-uoc-quoc-te-ve-xoa-bo-moi-hinh-thuc-phan-bietchung-toc, [Truy cập ngày 22/8/2019] 30 “Cơng ước loại bỏ hình thức phân biệt đối xử với phụ nữ”, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Linh-vuc-khac/Cong-uoc-ve-xoa-bo-moi-hinhthuc-phan-biet-doi-xu-chong-lai-phu-nu-1979-269872.aspx, 22/8/2019] [Truy cập ngày 31 “Công ước Quyền trẻ em”, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Linh-vuckhac/Cong-uoc-cua-Lien-hop-quoc-ve-quyen-tre-em-233659.aspx, [Truy cập ngày 22/8/2019] 32 “Công ước quốc tế bảo vệ quyền tất người lao động di trú thành viên gia đình họ”, https://thukyluat.vn/vb/cong-uoc-quoc-te-bao-ve-quyencua-nguoi-lao-dong-di-tru-va-gia-dinh-ho-1990-4355e.html, [Truy cập ngày 22/8/2019] 33 “Công nhận quyền sở hữu nhà ở”, https://luatduonggia.vn/cong-nhan-quyen-sohuu-nha-o/, [Truy cập ngày 19/10/2019] LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 34 “chuyên đề 21: Quyền có nhà thích đáng”, http://hr.law.vnu.edu.vn/sites/default/files/generalcommentrecommendations/vietnamese/chuyen_de_21.pdf, [Truy cập ngày 22/8/2019] 35 Chu Xuân Minh, Phân biệt thời điểm có hiệu lực hợp đồng với thời điểm chuyển quyền sở hữu, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/phan-biet-thoi-diem-cohieu-luc-cua-hop-dong-voi-thoi-diem-chuyen-quyen-so-huu [Truy cập ngày 29/10/2019] 36 Hoàng Điệp, “Ai sở hữu, có quyền sử dụng nhà 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm?”, https://tuoitre.vn/ai-so-huu-co-quyen-su-dung-can-nha-29-nguyen-binh-khiem20191003140244633.htm [Truy cập ngày 31/10/2019] 37 Luật gia Từ Minh Liên, “Những vướng mắc, khó khăn triển khai thi hành Luật Đấu giá tài sản”, https://stp.quangbinh.gov.vn/3cms/nhung-vuong-mac-kho-khantrong-trien-khai-thi-hanh-luat-dau-gia-tai-san.htm [Truy cập ngày 7/11/2019] 38 “Nhà - Nhận thức kiến nghị”, http://www.luanvan.co/luan-van/nha-o-nhanthuc-va-kien-nghi-10418/, [Truy cập ngày 18/8/2019] 39 “Nhà”, http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/Nh%C3%A0, 18/8/2019] [Truy cập ngày 40 “Toàn cảnh hồ sơ vụ xâm chiếm nhà 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm”, https://www.sggp.org.vn/toan-canh-ho-so-vu-xam-chiem-nha-29-nguyen-binhkhiem-621320.html, [Truy cập ngày 31/10/2019] 41 “Tổ chức nước gì?” https://nganhangphapluat.thukyluat.vn/tu-van-phapluat/linh-vuc-khac/to-chuc-nuoc-ngoai-la-gi-121088 [Truy cập ngày 22/8/2019] 42 “Tun ngơn Quốc tế Nhân quyền”, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyendan-su/Tuyen-ngon-quoc-te-nhan-quyen-1948/65774/noi-dung.aspx, [Truy cập ngày 22/8/2019] LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 2.1 Giao dịch nhà hợp pháp Thơng thường thời điểm chuyển quyền. .. Luận văn: Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Người sử dụng nhà chủ sở hữu nhà thực quyền việc quản lý, sử dụng nhà theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà Nghĩa vụ chủ sở hữu nhà ở: song... tích quy định pháp luật hành điều chỉnh thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Việt Nam như: quy định đối tượng sở hữu, điều kiện sở hữu, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, thủ tục cấp