5. Bố cục đề tài
2.2. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở
2.2.5. Thừa kế nhà ở
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Thừa kế là việc chuyển giao tài sản của một người sau khi người này chết cho những người khác theo quy định của pháp luật. Việc chia tài sản thừa kế có thể thực hiện theo di chúc, nếu người có tài sản đã lập di chúc trước khi chết. Trường hợp khơng có di chúc, di chúc khơng hợp pháp hoặc di chúc không phát sinh được hiệu lực pháp luật, thì việc chuyển giao tài sản sẽ thực hiện theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015, di sản bao gồm: Tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai91
.
Về thời điểm mở thừa kế, Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết, thì thời điểm mở thừa kế là ngày mà Tịa án xác định người đó đã chết. Nếu khơng xác định được chính xác ngày chết của người đó thì ngày bản án tun bố một người đã chết có hiệu lực pháp luật được coi là ngày mà người đó chết.
Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có tồn bộ di sản hoặc nơi
có phần lớn di sản. Việc xác định thời điểm, địa điểm mở thừa kế là yêu cầu đầu tiên của quan hệ thừa kế và đóng vai trị rất quan trọng. Vì tại thời điểm và địa điểm này sẽ xác định được người thừa kế của người chết, di sản mà người chết để lại, xác định Tịa án có thẩm quyền thụ lý, nơi thực hiện nghĩa vụ cũng như thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế.
Đồng thời, việc xác định chính xác thời điểm, địa điểm mở thừa kế cịn có ý nghĩa khi xác định việc từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 Bộ luật Dân sự năm 2015 có hợp pháp hay không.
Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại92.
Những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa nêu được rõ thời điểm nào người thừa kế sẽ được chuyển giao quyền sở hữu đối với di sản mình được thừa kế. Điều 614 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế chỉ nói rằng những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại kể từ thời điểm mở thừa kế, quy định này không thể hiện rõ là thời điểm này quyền sở hữu có được chuyển giao cho người thừa kế hay không. Cụ thể:
Ông A ký hợp đồng bán cho ơng B căn nhà của mình, hai bên đã thực hiện cơng chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở này. Sau đó, ơng A mất khi chưa thực hiện xong hợp đồng với ông B. Trong trường hợp này căn nhà của ông A sẽ trở thành di sản thừa kế hay sẽ chuyển quyền sở hữu sang cho ông B khi ông B trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà?
Theo quan điểm người viết, trong trường hợp này kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế di sản của ơng A sẽ có các quyền, nghĩa vụ tài sản ông A để lại. Những người thừa kế di sản này có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ về căn nhà ông A để lại. Nghĩa là, kể từ thời điểm mở thừa kế những người thừa kế di sản của ông A sẽ thay ơng A tiếp tục thực hiện và hồn thành hợp đồng mua bán nhà ở với ông B. Sau khi ông B nhận nhà và thanh tốn đủ tiền mua nhà thì quyền sở hữu nhà sẽ được chuyển cho ông B. Như vậy, đối với trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu có thể xác định là thời điểm mở thừa kế, bởi vì kể từ thời điểm mở thừa kế thì những người thừa kế di sản là nhà ở sẽ có các quyền cũng như trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đối với nhà ở mà người chết để lại.
2.3. Công nhận quyền sở hữu nhà ở
2.3.1. Điều kiện và trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở
Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở năm 2014 thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở là khác nhau, cụ thể:
Một là, đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước:
Theo khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 để được chứng nhận sở hữu nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
(i) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng đúng giấy phép khơng ảnh hưởng đến an tồn cơng trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
(ii) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05/7/1994.
(iii) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
(iv) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó khơng thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong q trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
(v) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01/7/2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết.
(vi) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật.
(vii) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ- CP mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà khơng có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.
(viii) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ- CP mà hiện trạng nhà ở khơng phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở khơng phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
(ix) Trường hợp cá nhân trong nước khơng có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà khơng xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
Hai là, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau:
(i) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thơng qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở.
(ii) Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
Ba là, đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi phải có giấy tờ theo quy định sau:
(i) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư).
(ii) Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thơng qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
(iii) Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 3 Điều Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng đúng giấy tờ khơng ảnh hưởng đến an tồn cơng trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
(iv) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngồi giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, người đề nghị cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất
đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở bao gồm: Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK Phụ lục 01 (Kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính); Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở (bản sao giấy tờ đã có cơng chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính); Sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở); Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Thứ hai, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp
nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
(i) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:
Trường hợp có đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất: Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp khơng có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, cơng