5. Bố cục đề tài
2.1. Giao dịch về nhà ở hợp pháp
2.1.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
Cũng giống như các loại giao dịch dân sự khác, các giao dịch về nhà ở phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong đó, Điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 yêu cầu người xác lập giao dịch phải có năng lực hành vi phù hợp với giao dịch được xác lập65. Do đó, khi xác lập các giao dịch về nhà ở, các bên chủ thể phải tuân thủ các điều kiện về năng lực chủ thể. Cụ thể tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định các điều kiện về các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:
Đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
(i) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Khi tham gia vào các giao dịch về nhà ở đòi hỏi chủ thể tham gia giao dịch phải là người có quyền định đoạt đối với tài sản đó, cụ thể là chủ sở hữu hoặc chủ thể được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện giao dịch về nhà ở. Sự cho phép ủy quyền này do các bên thỏa thuận hoặc do luật định.
Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đòi hỏi các bên tham gia giao dịch phải là người đã mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Có thể xác định việc đã mua nhà
64 Trần Vang Phủ, Huỳnh Nguyễn Đăng Khoa, “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại”, Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 18 (Kỳ II tháng 9/2019), tr.19.
ở của chủ đầu tư thông qua hợp đồng mua bán nhà hoặc việc thực hiện quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch mua bán nhà66.
(ii) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Quy định này hướng đến các chủ thể tham gia xác lập, thực hiện các giao dịch về nhà ở. Các chủ thể này có thể xác lập, thực hiện giao dịch cho mình hoặc đại diện cho chủ thể khác, vì vậy để đảm bảo các chủ thể có thể tự chịu trách nhiệm với hành vi của mình, Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự cịn nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì khơng địi hỏi phải có tư cách pháp nhân, quy định này nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức thực hiện các hoạt động an sinh xã hội, hoạt động từ thiện một cách dễ dàng, thuận tiện hơn.
Doanh nghiệp tư nhân là tổ chức khơng có tư cách pháp nhân. Theo Điều 74 Bộ luật Dân sự năm 2015, một tổ chức được cơng nhận là pháp nhân khi có đủ 4 điều kiện sau:
(i) Được thành lập theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, luật khác có liên quan.
(ii) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
(iii) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình.
(iv) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Tuy nhiên, doanh nghiệp tư nhân chỉ đáp ứng được hai trong số bốn điều kiện trên. Theo đó doanh nghiệp tư nhân không độc lập tài sản với cá nhân cũng như chưa độc lập trong các quan hệ pháp luật. Cụ thể:
Về tính độc lập của tài sản, Điều 81 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản của pháp nhân bao gồm vốn góp của chủ sở hữu, sáng lập viên, thành viên của pháp nhân và tài sản khác mà pháp nhân được xác lập quyền sở hữu theo quy định. Đối chiếu với Điều 184 Luật Doanh nghiệp năm 2014, vốn đầu tư của doanh nghiệp tư nhân do chủ doanh nghiệp tự đăng ký. Tài sản được sử dụng vào hoạt động kinh doanh không phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp. Trong quá trình hoạt động, chủ doanh nghiệp tư nhân có quyền tăng hoặc giảm vốn đầu tư của mình vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Chủ doanh nghiệp tư nhân phải chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp.
Như vậy, tài sản của doanh nghiệp tư nhân và chủ doanh nghiệp tư nhân khơng có tính độc lập. Chủ doanh nghiệp tư nhân có thể tăng hoặc giảm số vốn đầu tư bất cứ lúc nào. Đồng nghĩa vốn đầu tư của doanh nghiệp cũng có thể được chủ doanh nghiệp tư nhân sử dụng như tài sản cá nhân. Chủ doanh nghiệp tư nhân phải chịu trách nhiệm về mọi nghĩa vụ của doanh nghiệp bằng tồn bộ tài sản của mình, khơng chỉ dừng lại ở số vốn đăng ký đầu tư của doanh nghiệp tư nhân.
Về tính độc lập trong các quan hệ pháp luật, trong quan hệ tố tụng, doanh nghiệp tư nhân khơng được nhân danh mình để tham gia với tư cách độc lập mà tư cách tham gia là của chủ doanh nghiệp tư nhân. Cụ thể, Khoản 3 Điều 185 Luật doanh nghiệp năm 2014 có quy định chủ doanh nghiệp tư nhân là nguyên đơn, bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trước Trọng tài hoặc Tòa án trong các tranh chấp liên quan đến doanh nghiệp. Do đó khi tham gia giao dịch về nhà ở, doanh nghiệp tư nhân khơng được nhân danh mình để tham gia với tư cách độc lập mà tư cách tham gia giao dịch là của chủ doanh nghiệp tư nhân. Khi tham gia các giao dịch về nhà ở thì chủ doanh nghiệp tư nhân phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, khi thực hiện hoạt động tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chủ doanh nghiệp tư nhân phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.
Nhà ở trong hoạt động tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương của chủ doanh nghiệp tư nhân phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể là nhà ở này phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; khơng bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; khơng thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
(i) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và khơng bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
(ii) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và khơng bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngồi thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Theo đó, tổ chức phải là pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập sẽ có thể tham gia giao dịch nhà ở với tư cách là bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở. Tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng được các điều kiện được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định (điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (Điều 62), điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản (Điều 69), dịch vụ quản lý bất động sản (Điều 75)) thì được ủy quyền quản lý nhà ở.