5. Bố cục đề tài
2.2. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở
2.2.1. Trường hợp mua bán nhà ở
Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 201468. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu69.
Đối với trường hợp mua bán nhà ở thông thường (một bên không phải là chủ đầu
tư dự án nhà ở hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác70. Theo đó nếu các bên có sự thỏa thuận về thời điểm phát sinh quyền sở hữu nhà ở của bên mua thì pháp luật sẽ cơng nhận sự thỏa thuận đó. Bên mua sẽ có quyền sở hữu nhà ở vào thời điểm mà các bên thỏa thuận với nhau. Quy định này thể hiện sự tơn trọng ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở. Nếu các bên tham gia giao dịch về mua bán nhà ở khơng có thỏa thuận khác thì thời điểm chuyển
67 Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
68 Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014.
69 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
quyền sở hữu là thời điểm bên mua đã trả đủ tiền và đã nhận nhà. Như vậy thời điểm bên mua thực hiện đủ cả hai điều kiện này được coi là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, đối với giao dịch mua bán nhà ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định không giống với Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, Khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển giao khi thỏa một trong hai điều kiện là bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán. Trong khi đối với Luật Nhà ở năm 2014 thì quyền sở hữu được chuyển giao khi bên mua thực hiện đủ cả hai điều kiện là đã trả đủ tiền và đã nhận nhà. Mặc dù quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không thống nhất với nhau nhưng chúng ta có thể hiểu theo hướng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sẽ áp dụng cho các giao dịch mua bán mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (dựa trên phạm vi áp dụng của luật)71 còn quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sẽ áp dụng cho các giao dịch về nhà ở của hộ gia đình, cá nhân với nhau. Như vậy, quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ không mâu thuẫn với nhau nữa.
Trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hiện nay Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định cụ thể về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở với trường hợp này. Bởi vì việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua và theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch này tương đối giống với giao dịch mua bán nhà ở. Mặt khác, theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc thanh tốn trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, bên mua có thể được nhận bàn giao nhà ở (khi xây dựng hồn thành) trước khi thanh tốn hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng. Do đó, theo quan điểm người viết thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tương tự như trường hợp mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Đó là thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua nhận bàn giao
nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 201472. Theo quy định tại Khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định thêm về trường hợp các bên có thỏa thuận khác nhưng nhìn chung quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là giống nhau. Quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển giao khi bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán hoặc bên mua đã nhận bàn giao nhà từ bên bán.
Tuy nhiên, đối với cả hai trường hợp mua bán trên, quy định về việc nhận bàn giao nhà vẫn còn chưa nêu rõ được việc nhận bàn giao nhà này là trên thực tế hay trên giấy tờ. Việc này có thể dẫn đến một số tranh chấp giữa các bên về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Cụ thể:
Ngày 10/10/2017, bà Thảo lập hợp đồng mua bán căn nhà số 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm của bà Hoàng Trọng Anh Chi - chủ sở hữu căn nhà. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đang thế chấp tại ngân hàng, căn nhà đang được thi cơng chưa hồn chỉnh theo giấy phép xây dựng. Đây là hợp đồng thỏa thuận mua bán có điều kiện. Khi ký hợp đồng, bà Thảo chuyển cho bà Chi 1 tỷ đồng để bà Chi không bán nhà cho người khác, giao lại các quyền điều chỉnh thi công xây dựng cho bà Thảo.
Theo thỏa thuận, sau khi bà Chi giải chấp ngân hàng, xong thủ tục hồn cơng thì hai bên sẽ làm thủ tục công chứng chuyển quyền sở hữu.
Ngày 2/11/2017, bà Thảo chuyển thêm 6 tỉ đồng cho bà Chi (được xem như đặt cọc mua nhà) và tiếp quản căn nhà đang xây dựng, tiếp tục xây dựng hoàn chỉnh. Theo thỏa thuận giữa hai bên (bằng hợp đồng chưa được cơng chứng) thì sau khi hồn tất thủ tục cơng chứng thì bên mua trả khoản tiền đợt 3 (tổng số hơn 17 tỉ đồng), bên bán sẽ giao nhà cùng toàn bộ giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà và đất nêu trên.
Do cơng trình xây sai, khơng hồn cơng để tiến hành thủ tục mua bán được nên tháng 4/2018, bà Thảo kiện ra TAND quận 1 yêu cầu bà Chi trả số tiền cọc 7 tỷ đồng và số tiền phạt tương đương cọc là 7 tỷ đồng, cùng với số tiền đã đưa để hồn thiện cơng trình là 1,8 tỷ đồng và 400 triệu đồng. Tổng cộng là 16,2 tỷ đồng (theo Thông báo thụ lý vụ án
dân sự số 100/2018/DSST về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà). Tuy nhiên, 6 tháng sau (tháng 10/2018), Tịa án ra Quyết định số 123/2018/QĐST-DS tạm đình chỉ giải quyết vụ án do “cần đợi kết quả thu thập chứng cứ của UBND Quận 1”.
Tháng 3-2019, bà Thảo cùng gia đình vào cư trú tại nhà số 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm. Việc bà Thảo vào ở trong căn nhà xuất phát từ sự thỏa thuận và có sự đồng ý của bà Chi. Có thể thấy việc mua bán căn nhà trên chưa hoàn tất, hai bên mới ký với nhau thỏa thuận bằng giấy tay (đặt cọc nhà) chứ chưa làm các thủ tục công chứng. Bên mua cũng chưa thực hiện việc chuyển hết tiền cho bên bán để đảm bảo quyền được sở hữu, sử dụng và định đoạt.
Ơng Lâm Hồng Tùng là người được bà Chi ủy quyền có cơng chứng từ ngày 8/1/2019 để tham gia giải quyết toàn bộ tranh chấp nhà và được thuê đơn vị thứ 3 tham gia xử lý tranh chấp. Do vậy, ông Tùng đã thuê thừa phát lại, gửi thông báo đến nhà bà Thảo thông báo việc đến lấy lại nhà. 14 giờ 30 ngày 19/9/2019, ông Tùng cùng thừa phát lại tới nhà số 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm để “ghi nhận việc thu hồi mặt bằng tại 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm phường Đa Kao, quận 1”, kéo dài đến 19 giờ cùng ngày. Cùng đi có ơng Nguyễn Hải Nam và các nhân viên công ty bảo vệ mà ông Tùng thuê. Nhưng bà Thảo vắng mặt, trong nhà có người dọn phịng, có khách nước ngoài lưu trú, người giúp việc và 3 đứa bé. Sau đó, cơ quan điều tra đã khởi tố, bắt tạm giam Lâm Hoàng Tùng và Nguyễn Hải Nam - về hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác.73
Theo PGS.TS Đỗ Văn Đại - Trưởng Khoa Luật Dân sự Trường Đại học Luật TP.HCM, nếu hợp đồng mua bán chưa được công chứng, chưa thực hiện đăng bộ, sang tên, việc mua bán cũng chỉ là đặt cọc thì quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản vẫn chưa được chuyển giao cho người mua. Do đó, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vẫn đang thuộc quyền sở hữu của bên bán là bà Chi.74
Giả sử hợp đồng giữa bà Thảo và bà Chi có hiệu lực nhưng bà Thảo chưa được bà Chi bàn giao nhà và bà Thảo cũng chưa thanh toán hết số tiền mua nhà, quyền sở hữu căn nhà vẫn chưa được chuyển giao cho bà Thảo vì vậy chưa thể nói bà Thảo là chủ sở hữu của căn nhà trên. Việc bà Thảo vào ở trong căn nhà xuất phát từ sự thỏa thuận và có sự đồng ý của bà Chi do đó bà Thảo có quyền sử dụng đối với căn nhà cũng như quyền được cho thuê lại đối với các phần khác mà bà Thảo không sử dụng đến. Tuy nhiên, quyền sở hữu căn nhà này vẫn là của bà Chi.
73 “Toàn cảnh hồ sơ vụ xâm chiếm nhà 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm”, https://www.sggp.org.vn/toan-canh-ho-so-vu-xam- chiem-nha-29-nguyen-binh-khiem-621320.html, [Truy cập ngày 31/10/2019].
74Hoàng Điệp, “Ai sở hữu, có quyền sử dụng căn nhà 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm?”, https://tuoitre.vn/ai-so-huu-co-quyen- su-dung-can-nha-29-nguyen-binh-khiem-20191003140244633.htm [Truy cập ngày 31/10/2019].
Như vậy, việc khởi tố, bắt tạm giam ơng Lâm Hồng Tùng và ông Nguyễn Hải Nam về hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác là chưa hợp lý vì căn nhà số 29 Nguyễn Bỉnh Khiêm thuộc sở hữu của bà Chi, bà Thảo chỉ có quyền sử dụng căn nhà và chưa có quyền sở hữu nhà.
Đối với trường hợp đấu giá tài sản là nhà ở (thông thường việc bán đấu giá nhà ở
thường đi kèm với quyền sử dụng đất), theo quy định tại Khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016: “Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Bởi vì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác)75, tài sản đấu giá ở đây là nhà ở và các đối tượng nêu trên không phải là tổ chức kinh doanh bất động sản nên hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở năm 201476. Do đó theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Như vậy, ở đây có một khoảng trống về hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản. Đó là khoảng thời gian kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá cho đến ngày được cơng chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề cơng chứng vào Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở. Thời điểm trúng đấu giá là thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá77. Kể từ thời điểm này, người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan78. Nếu trong khoảng thời gian này mà phát sinh những sự kiện liên
75 Khoản 2 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
76 Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
77 Theo Khoản 8 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì “Người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp khơng có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống”.
quan đến quyền và nghĩa vụ hay tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở của các bên tham gia hợp đồng thì sẽ rất khó giải quyết79.
Hiện nay, pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp đấu giá tài sản là nhà ở. Theo quan điểm người viết, việc mua bán tài sản đấu giá là nhà ở và mua bán nhà ở (theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014) đều giống nhau vì cùng là giao dịch có mục đích chuyển giao quyền sở hữu nhà ở thơng qua hợp đồng mua bán. Mặc dù trong mua bán tài sản đấu giá có sự tham gia của tổ chức đấu giá tài nhưng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá không bắt buộc phải ký kết với đối tượng này80. Mặt khác, người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá hông phải là tổ chức kinh doanh bất động sản. Vì vậy, theo quan điểm người viết, thời điểm chyển giao quyền sở hữu nhà ở trong đấu giá tài sản là nhà ở nên theo hướng của Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 về mua bán nhà ở thông thường (một bên không phải là chủ đầu tư dự án nhà