5. Bố cục đề tài
2.2. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở
2.2.3. Thuê mua nhà ở và mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
Th mua nhà ở hiện nay khơng cịn là một khái niệm mới lạ. Theo quy định cũ, thuê mua là một hình thức dành riêng cho nhà ở xã hội, thường dành cho những đối tượng có thu nhập thấp khơng có đủ điều kiện tài chính để mua nhà 1 lần. Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng quy định về hình thức th mua nhà ở, khơng chỉ đối với nhà ở xã hội mà còn mở rộng sang nhà ở thương mại84 (nhà ở cho thuê mua có thể là nhà có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai). Tuy nhiên, các loại hình này vẫn khơng phổ biến như hình thức thuê mua nhà ở xã hội và Luật Nhà ở năm 2014 chỉ có quy định cụ thể đối với hoạt động thuê mua nhà ở xã hội.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 đối với trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên thuê mua đã
81 Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014.
82 Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014.
83 Khoản 5 Điều 33 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
84 Khoản 2 Điều 25 Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền cho thuê mua nhà ở thương mại trong dự án của mình.
thanh tốn đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Mặt khác, tại Khoản 2 Điều 134 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp này nhà ở được bàn giao trước cho bên thuê mua sau khi bên thuê mua thanh toán lần đầu cho bên cho thuê mua. Số tiền cịn lại được tính thành tiền th nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền cịn lại thì người th mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Vì vậy, đối với trường hợp thuê mua nhà ở quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển giao khi kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận .
Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, quy định về chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại khơng thống nhất. Theo đó, hướng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 là sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền cịn lại thì người th mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định tương tự là sau khi đã thanh tốn đủ số tiền th mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà. Nghĩa là khi bên thuê mua thanh tốn hết tiền thì mới có quyền sở hữu. Nhưng theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh tốn khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Để quy định giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất dộng sản năm 2014 không mâu thuẫn với nhau, chúng ta nên phân biệt rõ quy định của từng luật áp dụng đối với đối tượng cụ thể nào. Theo đó, đối với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chúng ta nên áp dụng đối với trường hợp thuê mua mà một bên tổ chức kinh doanh bất động sản hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, như vậy sẽ đảm bảo được quyền lợi cho bên thuê mua hơn, tránh trường hợp chủ đầu tư hoặc tổ chức kinh doanh bất động sản chậm trễ trong việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua; đối với Luật Nhà ở năm 2014 thì nên áp
dụng đối với trường hợp thuê mua giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau, như vậy sẽ đảm bảo được quyền và lợi ích cho cả hai bên.
Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:
(i) Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua85.
(ii) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng khơng cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua cịn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó86.
(iii) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng khơng thuộc diện quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất khơng kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hồn trả87.
(iv) Nếu khơng có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở năm 201488.
Khác với hình thức thuê mua, mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà ở và bên mua nhà ở theo đó bên mua nhà ở được nhận nhà và chưa phải thực hiện nghĩa vụ thanh tốn tồn bộ tiền mua nhà cho bên bán. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền mua nhà ở cho bên bán thành nhiều lần hoặc sau một thời gian nhất định được thỏa thuận trong hợp đồng. Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với hình thức mua bán nhà ở trả chậm trả dần. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Điều này có nghĩa là sau khi thanh toán đủ tiền mua nhà ở (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời
85 Điểm a Khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở năm 2014.
86 Điểm b Khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở năm 2014.
87 Điểm c Khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở năm 2014.
điểm chuyển giao quyền sở hữu) thì bên mua nhà trả chậm trả dần sẽ được chuyển giao quyền sở hữu nhà ở và được thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở của mình.
Như vậy, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với hoạt động mua bán nhà trả chậm, trả dần cũng giống như trường hợp mua bán nhà ở đó là khi bên mua nhà ở trả chậm, trả dần đã nhận bàn giao nhà và đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho bên bán nhà trả chậm, trả dần.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán89.