5. Bố cục đề tài
2.2. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở
2.2.4. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở
Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
Đối với trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì nhà ở phải là nhà ở có sẵn (có Giấy chứng nhận) do đó thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
Với giao dịch tặng cho nhà ở, ngoài quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định tương tự nhưng phạm vi điều chỉnh tương đối rộng hơn Luật Nhà ở năm 2014. Tại Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng cho bất động sản như sau: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”. Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản90.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Điều đó có nghĩa là nhà ở là bất động sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Vì vậy thời
89 Khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014.
điểm chuyển giao quyền sở hữu của giao dịch tặng cho nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đều là thời điểm bên nhận tặng cho nhận bàn giao nhà ở từ bên tặng cho nhà ở.
Với giao dịch đổi nhà ở, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trong giao dịch trao đổi tài sản mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Nghĩa là mỗi bên đều có quyền nhận tài sản do bên kia giao và có nghĩa vụ giao tài sản của mình cho bên kia. Do đó, mỗi bên đều được coi là bên bán và bên mua đối với tài sản. Theo đó, thời điểm bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên đổi nhà ở thì quyền sở hữu giữa hai bên cũng được chuyển giao cho nhau.
Góp vốn bằng nhà ở là quy định mới của Luật Nhà ở năm 2014 so với Luật Nhà ở năm 2005. Nhà ở để đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn. Do đó, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà ở góp vốn cũng tương tự như tặng cho, đổi nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển giao khi bên nhận góp vốn nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn.