5. Bố cục đề tài
2.2. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở
2.2.2. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một chế định hoàn toàn mới của Luật Nhà ở năm 2014 so với Luật Nhà ở năm 2005. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là hoạt động thay đổi chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Theo đó, bên mua nhà ở thương mại có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cho chủ thể khác, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại chỉ được thực hiện khi thỏa mãn các điều kiện sau:
(i) Chủ thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (đối với cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đối với tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân).
Chủ thể nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: nếu là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc Người Việt Nam định cư nước ngồi thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân
79 Luật gia Từ Minh Liên, “Những vướng mắc, khó khăn trong triển khai thi hành Luật Đấu giá tài sản”, https://stp.quangbinh.gov.vn/3cms/nhung-vuong-mac-kho-khan-trong-trien-khai-thi-hanh-luat-dau-gia-tai-san.htm [Truy cập ngày 7/11/2019].
sự và khơng bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; nếu là cá nhân, tổ chức nước ngồi thì phải là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
(ii) Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền81.
(iii) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí82. Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được quy tịnh tại Điều 33, Điều 34 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bên nhận chuyển nhượng sẽ có các quyền và nghĩa vụ như bên chuyển nhượng đối với chủ đầu tư. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở của bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại sẽ được chuyển giao khi bên nhận chuyển nhượng thanh toán đủ tiền cho bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng đã nhận bàn giao nhà ở. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai83.