Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

Thịtrườngbấtđộngsảnvàcácyếutốtácđộngđếnthịtrườngbấtđộngsản

Bấtđộngsảnvàhànghóabấtđộngsản

Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành 2 loại chính: "Bất động sản" và "Động sản" Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra từ sự lao động của con người gắn liền với đất đai, như các công trình xây dựng, cây trồng, và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ nhất định.

PhápluậtcủanhiềunướctrênthếgiớiđềuthốngnhấtởchỗcoiBĐSgồmđấtđaivànhữ ngtàisảngắnliềnvớiđấtđai.Tuynhiên,hệthốngphápluậtcủamỗin ư ớ ccũngcónhữ ngnétđặcthùriêngthểhiệnởquanđiểmphânloạivàtiêuchíphânloại,tạoracáigọilà“ khuvựcgiápranhgiữahaikháiniệmbấtđộngsảnvàđộngsản”.

TheoquyđịnhĐiều100LuậtDânsựTháiLan:“Bấtđộngsảnlàđấtđaivànhữngv ậtgắnliềnvớiđấtđai,baogồmcảnhữngquyềngắnvớiviệcsởhữuđấtđai”.LuậtdânsựĐ ứcthìđưarakháiniệm:“Bấtđộngsảnbaogồmđấtđaivàcáctàisảngắnliềnvớiđất”

QH11ngày14/6/2015củanướcCộngHòaXãHộiChủNghĩaViệtNam,tạiđiều174cóquyđịnh“Bấtđộngsảnlàcáctàisảnbaogồm:đấtđai,nhà,côngtrìnhxâydựngg ắnliềnvớiđấtđai,kểcảtàisảngắnliềnvớinhà,côngtrìnhxâydựngđó,cáctàisảngắnliền vớiđấtđaidophápluậtquyđịnh”.

Nhưvậy,khái niệmBĐSrất rộng,đa dạngvàcầnđượcquyđịnhcụthểbằngphápluật củamỗinước và có nhữngtàisảncóquốcgiacho làBĐS,trong khiquốcg i a kháclạiliệtkêvàodanhmụcBĐS.Hơnnữa,cácquyđịnhvềBĐStrongpháp luậtcủaViệtNamlàkháiniệmmởmàchođếnnaychưacócácquyđịnhcụthểd an h mụ ccáctàisảnnày.

- Thứnhất,BĐSlà tàisảnkhôngdiđộngđược điểnhìnhlàđất đai, nhàở,

DođặcđiểmkhôngdiđộngđượcnênvịtríBĐSởthànhphốhaynôngthôn,ởk h u vựctrun gtâmhaykhuvựcxatrungtâm,… đóngvaitròrấtquantrọngtrongviệcđịnhgiáBĐS.Cùngmộtmảnhđấtdiệntíchnhư nhaunhưngởhainơikhácnhauthìgiáBĐScũngkhácnhau.Đâychínhlàtínhhànghóacủ aBĐS.

- Thứhai,côngtrìnhxâydựng,tài sảnkhácnếunhư khônggắnliềnvớiđấtđai, nhàởthìkhôngthểxemlàBĐS, nhưngkhi gắnliền vớiđất đai,nhàởthìđượcxemlàBĐS.

- Thứba,đấtđailàtài sảndothiênnhiênban tặng,mộttàinguyêncủaquốcgiavàlàBĐScótínhlâubềndođượcxemlàtàinguyênk hôngthểbịhủyhoại,kh ôn gbịmấtđi,khôngbịthanhlýsaumộtquátrìnhsửdụng,lạicóthểsử dụngvàonhiềumụcđíchkhácnhauvàlàyếutốvậtchấtcóíchchoconngười.

Ngoàira,BĐScòncónhiềuđặcđiểmkhácnhưhànghóaBĐSluônmangt í n h cábiệtvàkhanhiếm,đượcthểhiệnrõnhư diệntíchbềmặttráiđấtcóhạn,đượcgiới hạnvềdiệntíchđấtđaicủatừngmiếngđất,khuvực,vùng,địaphương,…

Bêncạnhđó,hànghóaBĐSchịusựchiphốimạnhmẽcủaphápluậtvàch í n h sáchcủaNh ànước,mang yếutốtậpquán,thịhiếuvàtâmlýxãhội,…

BĐSlàhànghóacóthểgiaodịchtrênthịtrườngvàmanglạinhiềugiátrịtăngt hêmchonềnkinhtế.Tuynhiên,điểmhạnchếlớnnhấtcủaBĐSlàyếutốkhôngdiđộ ngđượcvàkhanhiếm.Chínhvìthếmàtácđộngrấtlớnđếntổngcungc ầubấtđộngsảntrong tươnglai,xétvềdàihạnthìtổngcung

MộtBĐStrởthànhhànghóakhinóđượcđưaragiaodichtrênthịtrườngn h ư : mua,bán,chothuê, PhầnlớncácBĐSlàhànghóa,cũngcóBĐSkhôngphảil à h à n g h ó a n h ư c á c B Đ S c ô n g c ộ ng,n h ữngc ô n g t r ì n h h ạtầngmangt í n h c ô n g c ộng,…

ViệcphânchiaBĐSlàcầnthiếtbảođảmchoviệcxâydựngcơchếchínhs á c h vềpháttriểnvàquảnlýthịtrườngBĐSphùhợpvớiđiềukiệnkinhtếxãhộin ư ớ cta.BĐ Scóthểphânthànhbaloại:

- BĐScóđầutưxâydựnggồm:BĐSnhàở,BĐSnhàxưởngvàcáccôngt r ì n h t hươngmại-dịchvụ,BĐShạtầng(hạtầngkỹthuật,xãhội),BĐSlàtrụsởl à m v i ệc,… ĐâylànhómB Đ S cơbả n,c h i ếmtỷtrọngc a o , p h ứct ạpv à chịuả nhh ư ở ngcủanhiềuyế utốchủquanvàkháchquan.Cótácđộngrấtlớnđếnquátrìnhc ô n g nghiệphóa,hiệnđại hóađấtnước,chiếmđạiđasốcácgiaodịchtrêncảthịtrườngnướctavàcácnướctrênthế giới.

- BĐSkhôngđầutưxâydựng:chủyếulàđấtnôngnghiệp(dướidạngtưliệusả nxuất)gồmcácloạiđấtnôngnghiệp,đấtrừng,đấtnuôitrồngthủysản,đấthiếm,…

- BĐSđặcbiệtlànhữngBĐSnhư:Cáccôngtrìnhbảotồnquốcgia,disảnv ăn hóa vậtthể,nhàthờhọ,đìnhchùa,miếumão,nghĩatrang,

Thịtrườngbấtđộngsảnvàcácyếutốtácđộngđếnthịtrườngbấtđộngsản31 1 2 1 T hịtrườngbấtđộngsản

KhihànghóaBĐSđượcđưaragiaodịchmuabán,cầmcố,chothuêthôngq u a ti ềntệthìlúcđóxuấthiệnthịtrườngBĐS.Tuynhiên,BĐSkhácvớihànghóaở chỗnókhôngc hỉđượcđemramuabánmàcònlàđốitượngcủanhiềugiaodịchk h á c nhưthếchấp,chothu ê.Chínhvìvậy,thịtrườngBĐShoànchỉnhkhôngchỉlàqu an hệgiữangườimuavàngười bánmàcònnơidiễnracácgiaodịchliênquan đếnBĐSnhưchothuê,thếchấp,bảohiểmvàchuyểndịchquyềnsửdụng.NênthịtrườngB ĐScóthểhiểukháiquátnhưsau:“ThịtrườngBĐSlàtổngthểcácgiaodịchvềBĐSd ựatrêncácquanhệhànghóa,tiềntệdiễnratrongmộtthờigianvàk h ô n g giannhấtđịnh”.

- ThịtrườngBĐSlàthịtrườnggiaodịchquyềnvàlợiíchchứađựngtrongB Đ S : Đất đaikhôngbao giờhaomònvàmấtđi,ngườicóquyền sửdụng đấtkhôngsửdụngđấtnhưcáctàisảnthôngthườngkhác,cáimàhọcóthểsửdụngđượcđól à quyềnv à l ợií c h dođ ấ tmangl ại,c h í n h v ì vậymàt h ịt r ư ờ ngg i a o dịchBĐSk h ô n g phảilàthịtrườnggiaodịchbảnthânBĐSmàlàthịtrườnggiaodịchquyềnv à lợiíchchứađ ựngtrongBĐSđó.

- ThịtrườngBĐSmangtínhvùng,tínhkhuvựcsâusắcvàkhôngtậptrung,trãirộ ngtrênkhắpvùngmiềnđấtnước:BĐS làmộtloạihànghóacốđịnhvàkhôngthểdidờivềmặtvịtrí.Nóchịuảnhhưởngcủayếutốtậ pquán,tâmlý,thịhiếu.T rongkhiđótâmlý,tậpquán,th ịhiếucủamỗivùng,miềnk hácnhau.Chínhvìvậy,hoạtđộngcủathịtrườngmangtínhđịaphươngsâusắc.Mặtkh ác,thịtrườngB Đ S mangtínhkhôngtậptrungmàtrãirộngởmọivùngmiềntrênđấtnướ c.Sảnp h ẩmhànghóaBĐScódưthừaởvùngnàycũngkhôngthểđembánởvùngkhác được.Bêncạnhđó,mỗithịtrườngcóđiềukiệntựnhiênvàtrìnhđộpháttriểnKinhtế-

X ã h ộik h á c n h a u dẫnđ ế n quym ôv à t r ì n h độphátt r i ểnc ủat h ịtrườngBĐScũngkhác nhau.

- Chịusựchiphốicủayếutốphápluật:BĐSlà tàisản lớn củamỗiquốc gia,làhànghóađặcbiệt,cácgiaodịchvềBĐStácđộngmạnhmẽđếnhầuhếtcáchoạtđộngki nhtế-xã hội.Do đó,cácvấnđềvềBĐS đềuchịusựchiphối vàđiềuchỉnhchặtchẽcủahệthốngcácvănbảnquyphạmphápluậtriêngvềBĐS,đặcbiệtlàh ệthốngcácvănbảnquyphạmphápluậtvềđấtđaivànhàở.

- ThịtrườngBĐSlàmộtdạngthịtrườngkhônghoànhảo:Thôngtinkhôngđ ầ y đ ủ,sựhiểubiếtvềcácgiaodịchBĐScònhạnchế.Đặcđiểmnàyxuấtpháttừn h ữngđặcđiể mriêngcủamỗivùng,mỗiđịaphươngkhácnhauchịusựchiphối củađiềukiệntựnhiêncũngnhưtruyềnthốngvàtậpquán,thịhiếu,tâmlýxãhộitrongq uátrìnhsửdụngBĐS.Trongđó,sựtácđộngcủaNhànướccũngđanglàmộtyếutốt ạonêntínhkhônghoànhảocủathịtrườngBĐS.

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, khi bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đầu tư Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn dài hạn Độ thanh khoản phát triển của thị trường này tác động đến nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế, bao gồm thị trường vốn, thị trường chứng khoán (ngành xây dựng), thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động,

- ThịtrườngBĐScótínhthanhkhoảnthấp:BĐScógiátrịlớn,quanhiềuthủtụccôngch ứng,nộpthuế,làmtrướcbạ,… nênngườimuarấtcânnhắc.Dovậy,việcmuabánBĐSrấtchậm,tạonêntínhthanhkhoản thấpcủaBĐS.Ởnướctacócótínhtâmlýbầyđàn,giaodịchtheophongtràocàngtạotí nhthanhkhoảnthấpchothịtrườngBĐSnhấtlàkhithịtrườngđixuống.

Thị trường bất động sản (BĐS) có tính chu kỳ, thể hiện qua 4 giai đoạn dao động chính: phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi Tính chu kỳ này được minh chứng qua các thị trường BĐS trên thế giới, chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ đã trải qua 6 chu kỳ dao động với thời gian trung bình khoảng 18 năm mỗi chu kỳ, trong khi thị trường BĐS Nhật Bản từ năm 1956 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ với thời gian trung bình khoảng 10 năm mỗi chu kỳ.

Thứnhất,sựpháttriểnkinhtếcủamộtđấtnướckéotheoviệcgiatăngnhucầu sửdụng đất đai vào cácmụcđích khác nhau như:sửdụng đất vào mụcđích sảnxuấtcô n g n g h i ệp,t h ư ơ n g mại,dịchv ụ,d u l ịch,… làmg i a tă n g c ác q u a n hệg i a o dịchBĐS.

Sự gia tăng dân số là nhân tố chính làm tăng mức nhu cầu của xã hội về việc làm, ăn ở, mặc, học hành, dẫn đến gia tăng nhu cầu về bất động sản Sự gia tăng dân số cũng làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, do số lượng lao động tăng nhanh đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất Bên cạnh đó, gia tăng dân số làm nhu cầu về bất động sản như các trung tâm thương mại, dân cư trở nên lớn hơn Điều này khiến bất động sản ở các khu vực trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cao hơn và lượng giao dịch bất động sản cũng nhộn nhịp hơn.

CungBĐS:làkhốilượngBĐS(nhà,đất,vậtkiếntrúcgắnliềnvớiđất)vàg i á c ảmànhómngườicungcấpmuốnvàsẵnsàngbánratrênthịtrườngBĐStạimộtthờiđiể m.Vềcơbản,cácyếutốtácđộngđếncungBĐSlà:

- TổngcunghànghóaBĐS: CácdựánđầutưBĐS,xâydựngcănhộcaoc ấp, pháttriểnkhuđôthịmới,…trongthờigianquatạiViệtNam đãtácđộngmạnhlàmtăngnguồncungBĐStrênthịtrường.

- Sựpháttriểnthịtrườngvốn:Sựpháttriểnthịtrườngvốnkéotheosựpháttriểncủ acácthịtrườngkhác,đặcbiệtlàthịtrườngBĐS.BĐSgầnnhưlàmốiquant â m thườngtrựcc ủacánhânmỗikhitiềmlựctàichínhđượccảithiệnhoặcvàolúccầnsắpxếplạicơcấutàisảnn ắmgiữ.

- Cácyếutốvĩmôvàsựpháttriểncơsởhạtầngquốcgia:Cácyếutốnàyc h o thấyn ềnkinhtếđangtăngtrưởng,thụtlùi,cólạmphátrasao,cơsởhạtầngg i a o thông,hạtầ ngkỹthuật,môitrườngsống,…

- CácyếutốđầuvàotạoraBĐS vàgiácảdịchvụliên quanđến BĐS:Giáximăng,sắt,thép,giánhâncông,giáđấuthầu,giáthicông,thiếtkế,…

- Nhữngtiếnbộkỹthuậtứngdụngtrongxâydựngvàkiếntrúc:gópphầnlà m c hothờigianthicôngrútngắn,chấtlượngcôngtrìnhcaolàcơsởđểđẩynhanhnguồncungBĐSlà nhà,cănhộ,vănphòngchothuê,…trênthịtrườngBĐS.

- Sựgiatăngdânsốkéotheosựgiatăngnhucầuvềđấtđai,nhàở,dịchvụcô ng íc h,dịchvụgiảitrí,…

Khinamnữkếthônvớinhau,nhucầucónhàởriêngt ăn g cao,tạonênáplựclớnvềnhu cầunhàởchocácđốitượnggiađìnhmớităngnhanh.

- Kinhtếpháttriển,làmchomứcsốngngườidânđượccảithiện.Trongđó,thunh ậpcủamộtbộphậndâncưtăngnhanh,cànglàmchonhucầumuasắmnhàc ửatăng.

- CácnhàđầutưnướcngoàiđếnViệtNamđểđầutưnhàcàngnhiềuđãkéotheonhu cầuvềcănhộcaocấp,vănphòngchothuêpháttriểnmạnh.Mặtkhác,xuhướngViệtkiềuv ềViệtNamđầutưvàsinhsốngcũngngàymộtgiatăng,đâycũngl à mộtyếutốkíchcầuchothị trườngBĐS,đặcbiệtlàthịtrườngnhàởcũngpháttriển.

Cácchínhsáchquảnlý,điềutiếtcủaNhànướcvềBĐSlàcựckỳquantrọngd o nềnkin htếViệtNamlànềnkinhtếthịtrườngcósựquảnlýcủaNhànước.Cácch í n h sách như:LuậtĐấtđai, luậtNhàở,…đãtạo nênnhững tácđộngmạnhđến thịtrườngBĐScả c u n g lẫnc ầuBĐS Yếutốp háp luậtcós ựả n h hưởngma ng tínhq uyếtđịnhđếnsựhìnhthànhvàpháttriểncủathịtrườngBĐS.

CácchínhsáchcủaChínhphủvàchínhquyềnđịaphươngnhưchínhsáchlãisuất,chí nhsáchThuế,chínhsáchkinhtế,quyhoạchvàkếhoạchsửdụngđấtcủaC h í n h phủđều ảnhhưởngđếnsựpháttriểncủathịtrườngBĐS.

Nhưvậy,việchìnhthànhgiáBĐStrênthịtrườngchịusựtácđộngcủanhiềuyếutố,tr ongđócócung,cầuBĐS,sựpháttriểnkinhtế,giatăngdânsốvàchínhs á c h phápluậtt ácđộngmạnhđếngiá giaodịch củaBĐS trên thịtrường.Đâychínhl à sựvậnhànhtheoquyluậtcungcầucủathịtrườngBĐScósựquả nlýcủaNhànước.

TrênđâylànhữngđiểmnổibậtcủacácyếutốtácđộngđếnthịtrườngBĐS.Tuynhiên,trên thựctếsẽcó nhữngyếutốtácđộng khácnhưtâm lýcủangười dân,củacácnhàđầutưđốivớitiềmnăngvàsựpháttriểncủathịtrườngBĐS,sựtint ưởnghaylolắng củahọ đốivớichính sáchđiều tiết thị trườngBĐScủa Nhà nước.C á c yếutốvềtínhkhuvựccủaBĐS,cácyếutốvềtậpquán,truyềnthốngvàthịhi ếucủangườidânđốivớiBĐS,cácyếutốnhưgiávàng,thịtrườngchứngkhoán,lợiíchtron gviệcđầutưvốnvàokênhnàochocóhiệuquả,…

Tíndụngbấtđộngsảnvàvaitròcủatíndụngbấtđộngsản

Tíndụngbấtđộngsản

Tíndụng BĐSđược hiểu làquan hệtíndụnggiữa ngânhàng với kháchhàngl iên quanđếnlĩnhvựcBĐS.Haynóicáchkhác,tíndụngBĐSlàviệcngâ nhàngcấpvốnchokháchhàngcăncứvàomụcđíchvay vốncủakháchhàngđểthựchiệncácgiaodịchvàcáchoạtđộngliênquanđếnBĐS.Tr ongquanhệtíndụngnày,ngânhàngchokháchhàngvayđểđầutưkinhdoanhBĐS ,xâydựngnhàđểbán,sửachữamuabánnhàcửa,xâydựnghoànthiệncơsởhạtầngdựán ,muanhàtrảgóp,xâydựngvănphòngchothuê,…

Hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đáp ứng nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết Đồng thời, ngân hàng cũng có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.

TuychưacómộtthốngkêđầyđủvềcácsảnphẩmtíndụngBĐScủacácn g â n hànghiệnnay,nhưngcơbảncóthểcómộtsốloạihìnhsảnphẩmtíndụngB Đ S , cụthể như:chovay muanhà,đấtđểở;chovaymuađấtxâydựngkhuđôthị;ch o vaymuađấtxâydựngkhucôngng hiệp;chovayxâydựngvàsửachữanhà;chovayxâyd ựngn h à x ư ở ng;c h o vayxâyd ựngv ă n p h ò n g ; c h o vayx â y d ự n g v ă np h ò n g chothuê;chovayxâydựngkháchsạn,reso rt,chovaymuađấtđểănchênhlệchgiá;chovaythếchấpBĐSđểkinhdoanh.

BĐSlàmộtloạihàngh ó a cót ín h chấtk h á đặ cbi ệtnhưt í n h thanhk hoả nth ấp,quá trình giao dịchmuabán diễn ra khádài,

XuấtpháttừbảnthânthịtrườngBĐSlàmộtthịt r ư ờ ngtiềmẩnnhiềurủironhư:đầucơ,tăng giáảo,mấtcânđốicungcầu,… Điềun ay làmchokhảnăngthanhtoáncáckhoảntíndụngcủangườiđivaygặpnhiề uk h ó khăn,gâyảnhhưởngmấtkhảnăngkhảnăngthanhtoán.Dovậy,việcthuhồic á c k hoảntíndụnglàmộtvấnđềnangiải,nợxấutănglênmộtcáchnhanhchóng,nguycơđổvỡtí ndụnglàrấtcao.

Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản là loại hàng hóa có thời gian hình thành dài Quá trình hình thành một dự án bất động sản đòi hỏi trung bình từ ba năm trở lên Mặt khác, bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn nên tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn, cần vốn trong một thời gian dài và mang tính khả thi thấp.

- Ngườiđivaythườnggiảingântheotiếnđộcủadựán:ViệcđầutưdựánBĐSc ầnvốnlớn,vốnđầutưsẽdàntrảitheotừnggiaiđoạn:đềnbùgiảitỏađất,xâydựnghạtần g,nềnmóng,xâythôvàhoànthiện,…Vìthếnhàđầutưcầnkhoản

10 tiềnlớnc h o d ựá n , n h ư n g n h ữ ngk h o ảnt i ềnnàycầnt h e o n h ữngg i a i đ o ạ nk h á c n h au , dođónếugiảingântheotừnggiaiđoạnsẽgiảmáplựcvềlãisuất.Cònnếuhuyđộngv ốnmộtlầnthìvốnkhôngđượcsửdụngngaymộtlúcnhưngphảitrảlãichongườichovaydẫ nđếnviệcsửdụngvốnkhônghiệuquả.

ThẩmđịnhtíndụngBĐS:ThẩmđịnhtíndụngBĐSđóngmộtvaitròvôc ù n g quan trọng, làmột côngcụkỹthuật đểphân tích nhằmkiểmtra,đánh giámứcđộtincậyvàrủirocủamộtdựán.ĐốivớichovayBĐSlạicầnnguồnvốnlớn,ch i ếmtỷtrọngcaotronghoạtđộngtíndụngcủangânhàng.Vìvậy,thẩmđịnhtíndụngBĐSp hảixemxétvàthẩmđịnhmộtcáchthậntrọng,cầncónguồnnhânlựccó trìnhđộchuyênm ôntươngđốivữngtrongviệcđịnhgiátàisản.Đốivớicácdựá n đầutưBĐS,ngoàiviệcápd ụngcácquyđịnhtrongtíndụngngânhàngcònphảit u â n theocácquyđịnhvềLuậtĐấtđai,Xâ ydựngvàĐầutư.Ngoàiracònphảixemxét đếnmộtsốyếutốkhác như:khía cạnhhiệu quảkinhtế- xãhội,khía cạnhquảnlý, tổchứccủadựánBĐS, Tấtcảtạonênmộttổngthểmộtbảnthẩmđịnhdựánc huẩnmựcvàtươngđốichínhxácchoviệcraquyếtđịnhchovayhaykhôngcủan g â n hà ng.

Vaitròcủatíndụngngânhàngđốivớilĩnhvựcbấtđộngsản

ThịtrườngBĐS cóvaitrò rất quantrọng đốivớinềnkinh tế,đốivớisựpháttriểnxãhộimàviệcbơmvốnởmứccầnthiếtđểkíchthíchthịtrườngB ĐSpháttriểnlà điều cầnthiết,trong đóđiều tiết vốnthông quakênhtíndụngngân hàng vớic á c sảnphẩmchovayBĐSđượcxemlàhữuhiệuvàlàđiềukiệnchonềnkinhtếp h á t triểnvững.Cụthể:

- Phátt r i ểnn ềnkinht ế:T h ô n g q u a k ê n h n g â n h à n g , d ò n g vốnđ ư ợ c l ư u chuyểnvàothịtrườngBĐSnhanhhơngópphầnpháttriểnnềnkinhtếtrongđiềukiệ npháttriểnđồngbộgiữacácthịtrường.

- Đẩynhanhtốcđộđôthịhóa:TíndụngBĐSgiúpchocácchủđầutưchủđộnghơ nvềvốnvàmạnhdạngđầutưvàocácdựánnângcấphạtầng,cáctrungtâmthươngmại, cáctòanhàcaotầng,chungcưlớn,… gópphầnđẩynhanhtốcđộđôthịhóatrongquátrìnhcôngnghiệphóa,hiệnđạihóađấtnước.

- Tạođiều kiện chongườidâncó điềukiện sống tốthơn: Nhờcócácchươngtr ì n h hỗtrợchovayBĐS,ngườicóthunhậpthấp,cánbộcôngchức,côn gnhâncóđiềukiệnnângcấp,xâydựnghaysởhữunhàở,ổnđịnhcuộcsống.

- Gia tăng dưnợvàlợinhuận cho ngân hàng:ChovayBĐS làsảnphẩmphổbiếnởcác ngânhàng gópphần đa dạng hóasảnphẩm,thu hút kháchhàng bêncạnhmụctiêulàmcôngcụđểgiatăngdưnợchovaykhicầnthiết,tănglợinhuậnngân h àn g

- GiúpNhànướ cquảnlýthịtrườngBĐS:Thôngquam ứ cdựnợc h o vayBĐ S,NhànướcsẽcócáchnhìntổngquanhơnvềsựpháttriểncủathịtrườngBĐSđểcócáchđiều tiếthợplý.

- Nângcaohiệuquảcủadựánđầutư:Ngânhàngđãgópphầnnângcaotínhhiệuquảc ủadựánđầutưBĐSbởingânhànglànhàtưvấn,nhàcungcấpdịchvụt h a n h toán,nhàđầut ưgópvốncùngvớidoanhnghiệpkinhdoanhBĐS,… điềunàyđ ã tạonênmộtsựgắnkếtgiữacungcầuBĐStrênthịtrườnggópphầntạonênsự pháttriểnchothịtrườngBĐS.

Cácyếutốảnhhưởngđếnrủirotrong tíndụngbấtđộngsản

HoạtđộngchovayBĐSluôntiềmẩnnhữngrủirovốncónhưtrongnhữnghoạtđộn gc h o vaythôngthườ ngvà n h ữngrủiro đặ cbi ệtriêngđốivớilĩnhvự cBĐS.Đượcth ểhiệnrõởhaiyếutốsau:

- Cáchquảntrị,quảnlýcủangânhàngkhôngđồngbộ,thiếutínhchặtchẽvàlỏnglẽotro ngviệckiểmtra,kiểmsoát.

- Khithẩmđịnhcácphươngán,dựánvay vốn,mộtsốngânhàngthườngápđặtýkiếnchủquancủamìnhđốivớikháchhàng.Chínhyếu tốnàylànguyênnhânlà m phátsinhrủirotrongmộtsốNHTM.

- Cungcấpthôngtinkhôngđúngsựthật,cungcấpbảnkếtquảhoạtđộng kinhdoanhcủadoanhnghiệpkhôngđúngsựthậtnhằmtăngniềmtinchovaycủangân hà ng.

- Vềchínhsáchpháplý:CácquyđịnhđiềutiếtthịtrườngBĐStrongthờig i a n quachưarõràng,chưađồngbộ.Nhữngquyđịnhliênquanđếnquyhoạch,sửdụngđấtcòn nhiềubấtcập.Cácbướctiếnhànhbồithường,giảitỏađểthựchiênc á c dựánđầutưBĐScònkéodàilàmảnhhưởngđếntiếnđộthựchiệndựán.

- Sựbiếnđộngcủanềnkinhtế- xãhội:BĐSthườngcóthờigianhoànvốndài,vìvậythờigianchovaybấtđộngsảnthườngl àtrungvàdàihạn.Chínhvìthế,c ó nhiềubiếnđộngtrongnềnkinhtếdẫnđến sựảnhhưởngtíndụngBĐSnhưtrongthờigian dàilãisuấtchovayBĐSthườngkhônglinhhoạt,cóthể tăngmộtcách độtbiến,làmchochiphícủadựántănglênđộtbiến,ảnhhưởngđếnkhảnăngtrảnợcủa ngườiđivay.Bêncạnhđó,còncóảnhh ưở ngtừtìnhhìnhlạmphátcủanềnkinhtế vớichiphítiêudùngtăngcao,chiphíđầutưtăngcaocũngảnhhưởngđếnviệcngườiđivay mấtkhảnăngthanhtoán.

- Rủirotừcácđiềukiệntựnhiên:Cáchiệntượngnhưthiêntai,lũlụt,hạnhán,chá ynổ,… ngàycàngảnhhưởnglớnđếnđờisốngcủangườidânvàcảhoạtđộngsảnxuấtkinhdoa nhcủanềnkinhtế,điềunàydễdẫnđếntrườnghợpkhôngcònkhảnăngtrảnợ.

- Xuấtpháttừđặctínhcủathịtrườngbấtđộngsản:LĩnhvựcđầutưB Đ S làlĩnhvựcđầutưdễtổnthươngbởitínhkhódựđoán.Yếutốđầucơ,làmgiádẫnđến giáBĐStăngảo luôn ngựtrịtrên thịtrườngBĐS.Kỳhạn chovayBĐSrấtd à i , phầnlớntừ3nămđến10năm,trongkhiđasốnguồnhuyđộngtiềngửi cókỳhạncủaNHTMchiếmhơn50%làngắnhạn.Điềunàylàsẽdẫnđếnrủirothanhkh oảncủangânhàng.

Nhữngchỉtiêuthểhiệnpháttriểntíndụngbấtđộngsản

Pháttriểnlàkháiniệmdùngđểkháiquátnhữngvậnđộngtheochiềuhướngtiếnlênt ừthấpđếncao,từđơngiảnđếnphứctạp,từkémhoànthiện đếnhoànthiệnhơn.Cáimớirađờithaythếcáicũ,cáitiếnbộrađờithaythếcáilạchậu.

- Doanhsốchovay:Làchỉtiêucơbảnkhiđánhgiámộtcáchkháiquátvàcóhệthốngđốivớ inhữngkhoảnvaytạimộtthờiđiểm.Chỉtiêunàychobiếtkhảnăngluânchuyểnsửdụngvố ncủamộtngânhàng,quymôđầutưvàcấpvốntíndụngc ủangânhàngđóvớinềnkinhtếtro ngmộthờikỳ.

- Dưnợtín dụng: Thểhiện mốiquantâmgiữangân hàngvớikháchhàng,là chỉtiêuphảnánhtạimộtthờiđiểmnàođóngânhàngcònchovaybaonhiêuvàđâycũ nglàkhoảnngânhàngphảithuvề.Đồngthờicũngphảnánhmốiquanhệvớidoanhs ốchovay,vớikhảnăngđápứngnguồn vốn củacácNHTM đốivớinhu cầusửdụngvốntrongnềnkinhtế.

TỷtrọngdưnợtíndụngBĐStrêntổngdưnợ:Chỉtiêunàychothấybiếnđộngtỷtrọngdưn ợBĐStrongtổngdưnợtíndụngcủamộtngân hàngquacácthờikỳkhácnhau,cóthểdùngđểsosánhgiữacácngânhàngkhácnhauđểth ấyđượcthếmạnhcủangânhàngnàysovớingânhàngkhácvềtíndụngBĐS.Cóthểxemđ â ylàmộtchỉtiêuđịnhlượngđểthấy rõbảnchấtcủatíndụngtrung– dàihạncủamộtngânhàng.

- Cácchỉtiêukhácnhư:Nhucầuvaycủakháchhàngđốivớilĩnhvực,quymôc á c dựán BĐS,lượnggiaodịchtíndụngBĐS,

- Chỉtiêulợinhuận:PhảnánhkhảnăngsinhlờicủatíndụngBĐS,nónêulênsốlãithu đượctừ1đồngdưnợBĐSnêntrongđiềukiệnthịtrườngvàrủironhưn h au thìchỉtiêung àycànglớncàngcólợichongânhàng.

- Nợquáhạn:Nợquáhạncóthểlànguyênnhânchủyếucủadoanhnghiệpdocácngu yênnhânkháchquanhoặcchủquan,xácđịnhkhônghợplýthờihạnvay,p h ư ơ ngthứ choàntrả,làmgiảmđichấtlượngtíndụngcủangânhàng.

- Vền h â n s ự,đ ộ in g ũc á n b ộ:Đ ộ i n g ũ c á n b ộ t h ẩmđ ịnht í n d ụngt r ì n h đ ộ ngh iệpvụcầnchuyênmôncao,chuyênnghiệp,cócáchnhìntổngquáthơnmộtdựá n BĐS,…

- Vềk h á c h h à n g , n h à đ ầ ut ư,k i n h d o a n h B ĐS:C ầnl i n h h o ạth ơ n , n ắ mb ắt thôngtinnhữngvấnđềliênquanđếntìnhhìnhkinhtế-xãhội,tínhkhảthicủacácdựán,…

- Cơchế chính sách,hệthốngpháplý quyđịnhcụthể,r õ rànghơnvà ngàyc à n g hoànthiệnhơn,đưaranhữngchínhsáchápdụngđúngvớithựctiễn,cảicáchthủtụchànhchí nh.

BàihọckinhnghiệmvềtíndụngBĐScủamộtsốNHTMcácnướctrênthếgiới

Tíndụngbất độngsảntạiMỹ

Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ đã lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đạt đỉnh điểm vào tháng 9 năm 2008 Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ việc cho vay nhà đất thua lỗ dưới chuẩn đã làm sụp đổ hàng loạt các ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ như Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers Các tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp BĐS lớn nhất nước Mỹ, bao gồm Fan nie Mae và Freddie Mac, cũng đang được Chính phủ tiếp quản Để cứu vãn thị trường tài chính, Quốc hội Mỹ đã buộc phải phê chuẩn kế hoạch hỗ trợ tài chính để cứu vãn thị trường Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp BĐS tại Mỹ cũng đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các quốc gia ở Châu Âu.

Saumộtthờigianpháttriểnquánóngnhờchínhsáchlãisuấtthấpvàcơchếchovay dễdãi,thìđếnnăm2007thịtrườngBĐSởnướcMỹtrởnênđóngbăng.L ú c này,ngườ i dânMỹđãvaymua BĐS không bán đượcnên không có tiền trảchocác côngtytàichính,kéotheocáccôngtytàichínhkhôngcókhảnăngtrảchocácng ân hàngđầutưvàbuộcphảigiữlạiBĐScủamình.Đốivớingânhàngđầutư,c h ứngkh oánhuyđộngtừkhắp thếgiớiđểcho các côngtytàichínhtrong nướcvayđãđếnkỳđáohạn,thếnhưnghọlạikhôngđòiđượctiềntừcáccôngtytàichính.T r o n g khigiáchứngkhoángiảmrấtmạnh,cácngânhàngđầutưvẫnphảitrảnợ nguyênmệnhgiá.ChínhđiềunàyđãdẫnđếnsựđỗvỡcủahàngloạtcácngânhànglớnnhỏtạiM ỹ,kéotheođólàsựđổvỡcủacácngânhàngthếgiới.

NguyênnhânchínhcuộckhủnghoảngtíndụngBĐStạiMỹlàdotíndụngBĐSt ạiMỹđãpháttriểnởmộttrìnhđộcaobằngnghiệpvụchứngkhoánhóacáckhoảnchovayt rênthịtrườngcầmcố,thếchấpthứcấp.Thêmvàođó,cơchếchovaylỏnglẽo,khôngxét khảnăngtàichínhchitrảcủakháchhàng.Điềunàylàmgiat ă n g nhanhnguồntàitrợcholĩnhv ựcBĐStrongkhihệthốngkiểmsoátkhôngtheokịp.

TíndụngBĐSlàkháchquanvàcầnthiết.SongcâuchuyệntừnướcMỹcũngch o thấy,cơchếchovayquádễdãicũngnhưcácchínhsáchvềtàichính,tiềntệliênquanđếnB ĐSnếukhôngđượctínhtoán,cânnhắckỹcóthểsẽdẫnđếnnhữngr ủirokhônlường.

TíndụngbấtđộngsảntạiSingapore

Sự phát triển nóng của thị trường bất động sản (BĐS) cùng với những cơn sốt nhà đất cuối thập niên 90 đã từng diễn ra tại Singapore Gần đây nhất là vào năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển nóng nhất thế giới, khi giá BĐS tăng khoảng 31% Một số tập đoàn công ty từ chỗ vô danh đã trở nên giàu có nhờ giá trị BĐS tăng vọt và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty kinh doanh ở lĩnh vực khác cũng đã nhảy vào ngành BĐS mặc dù chưa có kinh nghiệm Cuối năm 2010 đầu năm 2011, Chính phủ Singapore đã công bố những biện pháp chống đầu cơ nhà đất như: Người bán nhà và căn hộ dưới một năm sau khi mua sẽ phải đóng thuế 3% giá trị bán lại Bên cạnh đó, số tiền tối đa có thể vay mua nhà giảm từ 80% xuống còn 60% giá trị căn nhà.

Nguyênnhânchủyếucủa cơnsốtnóng lạnhcủaSingapore bắtnguồntừviệcchovaydễdàngcủacácngânhàngvàtâmlýaicũngchorằnggiánhàsẽl êncao.Bêncạnhđó,nghiệpvụchứngkhoánhóaBĐSSingaporecũngđồngbộhơn,chop h é p nhiềuhìnhthứchuyđộngvốnvớinhữngđiềukiệndễhơn.Tăngtrưởngkinhtếb ắtnguồntừviệcthổiphồnggiátrịBĐSđãtạonênmộtcơcấurấtmongmanh.

Mộtlượnggiátrịtàisản khổnglồtrongnền kinh tếvụt biếnmất chỉtrongthời gianngắn,đầurakhókhănvàvốnngânhànglâmvàotìnhtrạngkhóthuhồi.

Bàihọckinh nghiệmthựctiễntạiViệtNam

Cáccuộckhủnghoảngkinhtếtài chínhđãkết thúcthếnhưngnhữnghậuquảmànóđểlạilàkhônlường.Rútkinhnghiệmtừnhữngcuộckhủ nghoảngtừMỹvàSingapore,đặcbiệtlànhữngnguyênnhândẫnđếnkhủnghoảngnhư:Phá ttriểntíndụngBĐSởmộttrìnhđộcaobằngnghiệpvụchứngkhoánhóacáckhoảnchovayt r ê n thịtrườngcầmcố,thếchấpthứcấp.Cơchếchovaylỏnglẽo,khôngxétkhảnăngtài chínhchitrảcủakháchhàng,thêm vàođócácchínhsáchvềtàichính,tiềntệl i ê n q u a nđ ế n B Đ S c ũngk h ô n g đ ư ợ ct í n h t o á n , c â n n h ắckỹđ iềuđ ó d ẫnđ ế nn h ữngrủirokhônlường.

ViệtNamtrướchếtcầnphảichủđộngphântích,nghiêncứuđánhgiárủiro,nhậndạn gđầyđủcủacáccuộckhủnghoảngđểpháthuycácmặttíchcực,hạnchếtốiđanhữngvấnđềg âytácđộngtiêucựcđếnnềnkinhtếđấtnước,cụthể:

Hìnhthànhthịtrường tài chínhvữngmạnhvàđượcquản lý tốt.Đâylà chínhsáchquant r ọngđể V i ệtNamcó thểđ ối phóđ ượ ct rư ớ cb ấtkỳmộtcuộck h ủng hoảngtàichínhnào.

Chínhphủcầnquảnlýthịtrườngmộtcáchlinhhoạt,khéoléo,pháthuykhảnăng qu ảnlývĩmô,ổnđịnhgiácảthịtrườngBĐSnhư:Đưaranhữngchínhsáchthiếtthựcvàphùh ợpvớinhữngvấnđềnảysinhcủathịtrường.

Tăngcườngcácứngdụnghệthốngthôngtin,dựbáovàgiámsátnhấtlàantoàn hệthốngtài chính–ngânhàng.Ngoài ra, cần tỉnhtáovớicác tác độnglantỏa,d â y chuyềncủacácsựkiệnkinhtếtrênthịtrườngtrongvàngoàinước.

Hoànt h i ệnc á c c h í n h s á c h đ ố iv ớit í n d ụngB Đ S : Đ i ề unàyvôc ù n g q u a n t rọngbởivìthịtrườngBĐSlàthịtrườngđặcbiệtnhạycảmvớinhữngchínhsáchv à quyđị nhcủaNhànước,từcácbanngànhtrựctiếpnhưBộXâydựng,BộĐầutư,… đếncácbanngànhlĩnhvựcliênquannhư:Vốn,vậtliệuxây dựng,trangthiết bị,…

Cầnpháthuyhếtvaitròcủamìnhtrongviệcquảnlý,điềuhànhchínhsáchtiềntệ, cầnkiểmsoátcáchoạtđộngcủacácngânhàng,s ửdụngcóhiệuquảcáccông cụquản lý trênthịtrường một cách chặtchẽ, thận trọng và linhhoạt đểcó giảiphápkịpthời,sẵnsàngứngphóvớimọibiếnđộngđadạngcủanềnkinhtế.

Ngânhàngcầntuânthủcácquyđịnhvàquychếchovay,bảođảmtuânthủ,hoạtđộng kiểmsoátnộibộcầnnghiêmngặtvàthườngxuyêngiámsátquảnlýmộtc á c h chặtchẽ.

Việc nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản (BĐS) là vô cùng quan trọng, đặc biệt khi thị trường BĐS phát triển nóng và ồ ạt Các ngân hàng cần phải tăng cường công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản để tạo sự ổn định trong tín dụng BĐS nói riêng và phát triển cho hoạt động ngân hàng nói chung Điều này đòi hỏi các ngân hàng phải chuyển đổi cách thức thẩm định và quản lý rủi ro, từ việc chỉ tập trung vào phân tích tín dụng và thẩm định giá trị tài sản sang việc quan tâm đến quản trị rủi ro và phòng ngừa rủi ro.

Nhữngnộidungtrongchương1chủyếugiớithiệutómtắtnhấtvềkhunglýthuyếtB ĐS,thịtrườngBĐS,tíndụngBĐSvàvaitròcủanóthôngquacáckháiniệm,đặc điểmvàcácyếutốtác độngcũngnhư cácbài họckinhnghiệmvềtíndụngBĐSchoViệtNamtừcáccuộckhủnghoảngtíndụngBĐSmộtvàinướctrên thếgiới,đưaracácchỉtiêupháttriểntíndụngBĐS.Quađó,đúckếtkinhnghiệmthựctiễ nbằngcácgiải phápđiển hìnhvềtàichínhđểtạonềntảnglý luậnlàmcơsởc h o việcthựchiệncácmụctiêunghiêncứucủađềtàitrongcácchươngtiếptheo.

Phântíchbiếnđộngcủathịtrườngbấtđộngsảntrongthờigianqua

BiếnđộngthịtrườngbấtđộngsảnthờigianquatrênđịabànTp.HCM

Diễnbiến:Th ịtrườngBĐScủaViệtNamcũng nhưThànhphốHồChíMinhtừn ă m 2009đếnnăm2014cóthểchiathànhcácgiaiđoạnsau:

Giai đoạn năm 2007-2008 đánh dấu sự bùng nổ của thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam Sự tăng trưởng mạnh mẽ này có thể được quy cho hai nguyên nhân chính Thứ nhất, từ ngày 01/01/2007, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, mang lại sự yên tâm cho các nhà đầu tư khi tham gia thị trường Luật này đã tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng, hoàn thiện hơn so với các quy định trước đó như Luật Đăng ký BĐS, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất, và các chính sách ưu đãi áp dụng cho Việt kiều mua nhà Thứ hai, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam cũng tăng mạnh, tạo ra sự bùng nổ kinh tế và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS trong năm 2007.

Tuynhiên,đếnnăm2008tìnhhìnhchuyểnbiếnngượclạidosựtácđộngcủathịtrườngc hứngkhoán,khôngcònnguồnthunhậptừthịtrườngchứngkhoán,thịtrườngBĐSbịcạ nkiệtnguồnvốn.Thêmvàođó,Nhànướcthựchiệnchínhsáchthắtchặttíndụngchố nglạmphát trởt hà nh nguyênnhâ ndẫnđế nt ì n h trạngngủđ ô n g đầunăm2008.

Năm2009thựcsựlàthờiđiểmkhókhăncủangànhBĐS.Theođó,địaốckhô ngdễquaytrởlạithờikỳvàngson,ngoàiracònphảiđốiphóvớinguycơtiếptụcgiảmgiávì giáBĐSlúcnàytuyđãgiảmnhưngđượcđánhgiávẫncònrấtcao.Nhàđấtsẽhìnhthànhgiá mớimềmhơnđểkíchcầuvàtựcứuchínhmình.

CPngày2 3 / 6 / 2 0 1 0 quyđ ị nhc h i t i ếtv à h ư ớ ngd ẫnt h i h à n h L u ậtN h à ở vàT hôn gt ư số:

Số căn hộ chào bán

BXDngày01/9/2010đượcbanhànhgiúpthịtrườngBĐSminhbạchvàthuậnlợihơn Tuynhiên,thịtrườngBĐStronggiaiđoạnnàymặcdùcónhữngk h ô i phụcsovớinhững nămtrướcđónhữngcũngkhábuồntẻ.TạiThànhphốHồChíMinhnăm2010,thịtrườn gvẫnquaylưngvớicănhộcaocấp,thịtrườngvănp h òn g hạngArơivàotìnhtrạngếẩmvà bắtbuộcphảigiảmgiá.

Biểuđồ2.1:Sốcănhộchàobánquacácnăm Nguồn:CBRichardEllis(ViệtNam)–Hộithảothịtrườngnhàở

Trướcá p l ựcp h ảik i ểms o á t l ạmp h á t v à b ì n h ổ nk i n h t ếv ĩ mô,ngày2 4/ 02 /2 011 C h í n h phủđ ã b a n h à n h N g h ị q u y ết:1 1 / N Đ -

CPngày2 4 / 0 2 / 2 0 1 1 v à ngày01/3/2011,ThốngđốcNHNNđãbanhànhchỉthị01/CT-NHNN,theođóngânhàngsiếtchặttíndụng,giảmtốcđộvàtỷtrọngchovayphisảnxuất,nhấtlàlĩnhv ựcBĐSsovớinăm2010(tỷtrọngdưnợchovaylĩnhvựcphisảnxuấtsovớitổngd ưnợtốiđađến31/12/2011là16%).BiệnphápnàyđãgâykhókhănlớnchothịtrườngBĐSViệtNam,khókhănđượcđẩylêngấpđôikhiviệcthựchiệnthắtchặttổngcầuthông quathắtchặtnguồntíndụngnhưnglạikhôngcócáckênhhấpthut à i chínhthaythế.Đ âyđượcxemlàthờiđiểmthịtrườngBĐSthựcsưsuygiảmn g h i ê m trọng.Năm2011cũngđánhdấumộtnămgiảmsútnghiêmtrọngvốnFDIv à o lĩnhvựcBĐSvàlàconsốthấ pnhấttrong05nămqua,cụthể:

Nguồn:TổngCụcThốngkê(gso.gov.vn)

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động trong những năm gần đây Năm 2012, thị trường bất động sản sụt giảm nghiêm trọng và các doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư vào thị trường căn hộ giá rẻ Mặc dù vậy, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trưởng mạnh mẽ, đạt mức tăng trưởng 217,65% so với năm 2011 Tuy nhiên, chỉ riêng dự án khu đô thị Tokyo Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương đã có tổng vốn đầu tư đăng ký lên đến 1,2 tỷ USD Trong giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2010, số vốn FDI đổ vào bất động sản luôn mạnh mẽ, đặc biệt là năm 2008 khi vốn FDI ồ ạt đăng ký vào bất động sản với con số lên đến 23,6 tỷ USD.

Sự chậm trễ trong việc hoàn thành các dự án bất động sản trong những năm 2012-2013 đã khiến số lượng hàng tồn kho tăng cao kỷ lục Điều này đã thúc đẩy các chủ đầu tư phải giảm giá để giải phóng hàng tồn kho, đặc biệt là các căn hộ chưa hoàn thành hoặc chậm tiến độ do thiếu vốn Đến cuối năm 2012, tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 15.000 căn hộ tồn kho, và đến năm 2013, thị trường bất động sản tiếp tục giảm giá mạnh, đặc biệt là các căn hộ cao cấp có diện tích lớn.

TheobáocáocủaBộXâydựng,thịtrườngBĐSđãbắtđầucódấuhiệuhồiphụctừn hữngthángcuốinăm2013.Trongnăm2014,thịtrườngtiếptụcđàphụchồitíchcực,thể hiệnqualượnggiaodịchtăng;giácảtươngđốiổnđịnh;lượngtồnk h o BĐStiếptụcgiảm;c ơcấuhànghóaBĐSchuyểndịchtheohướnghợplý,phùhợphơnvớinhucầucủathịtrườn g.TăngtrưởngtíndụngBĐScaohơnmứctăngtrưởngtíndụngchung,BĐSvẫnlàkênhhấ pdẫnvốn.Cụthể:

+Vềg i a o d ịch:trongn ă m 2 0 1 4 , tạiT h à n h p h ốH ồC h í M i n h c ó k h o ảng

+Mặtbằnggiácả:mặtbằnggiácảnhàởnhìnchunglàổnđịnh,nhiềudựá n trong giaiđoạn2011-2013 giáđã giảmsâu(trên30%), trong12 thángqua giáđãổnđịnhvàkhônggiảmtiếp.

Thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể trong quý 1/2014 với tổng doanh thu đạt 3.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (21,8%) so với tháng 12/2013 và giảm 54.659 tỷ đồng (42,5%) so với đầu kỳ báo cáo vào quý 1/2013 Tuy nhiên, nhờ vào các chính sách tháo gỡ của Chính phủ và sự chủ động áp dụng phù hợp với tình hình thực tế của thành phố, thị trường đã có dấu hiệu ấm dần Cụ thể, gần 8.400 căn hộ được chào bán trong năm qua, tăng gần 230% so với năm 2013, trong đó có đến 70% căn hộ được đặt mua là ở phân khúc nhà ở có diện tích nhỏ.

Bêncạnhđó,cơcấuhànghóaBĐS đượcđiềuchỉnhhợplýkhiđếnnaytrênđịabàncả nướcđã có60 dựánđăng kýchuyển đổitừnhàở thươngmạisangnhàởxã hộivớiquymôxâydựng khoảng38.897 căn hộ; 74 dựán đăngkýđiềuchỉnhcơc ấucănhộ(giảmdiệntích)chophùhợphơnvớinhucầuthịtrường.

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã ghi nhận mức tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đáng kể trong năm 2014 Cụ thể, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đã tăng 268,42% so với năm 2013, xếp thứ hai trong các lĩnh vực thu hút vốn FDI Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông kết nối giữa các tỉnh, thành phố và việc cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đã tạo động lực cho các nhà đầu tư rót vốn vào thị trường BĐS Đây là tín hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS, khi vốn đổ vào lĩnh vực này tăng lên, hứa hẹn sẽ thúc đẩy thị trường BĐS sôi động trong những tháng cuối năm 2014.

Nhiềud o a n h n g h i ệpc ũngđ ã c h ủ đ ộ n g đ i ề uchỉnhc h i ếnl ư ợ ckinhd o a n h n h ư : Chuyểnmạnhsangpháttriểnnhàởxãhội;chianhỏcănhộ,sửdụngvậtliệuhoànth iệntrongnướcđểgiảmgiáthành;hỗtrợchongườimuanhàbằngnhiềuhìnhthức(hỗtrợvaytínd ụnglãisuấtthấp,giảmgiábán, khuyến mạicác góidịch vụ ).Thị trườngBĐS đã hướngtớibộphận đa sốngườimua,cungcấp các hàng hóa phùhợpvớinhucầuthựcvàkhảnăngthanhtoáncủathịtrường.

Cóthểnói,vớinhiềuchínhsáchhỗtrợgầnđây,địnhhướngpháttriểnthịt r ư ờ ngBĐSđãđượcquantâm:từngbướchoànthiệnthểchế,bảođảmthịtrườngc u n g - cầupháttriểncânđối;ràsoát,điềuchỉnhcácdựán;giảiquyếtnợxấuvàhỗtrợtíndụng Vìv ậy,thịtrườngBĐSđãkhởisắctrởlạivàđượckỳvọngsẽpháttriểnmạnhmẽtrongthờigian tới.

Nhữngđiểmcòntồntạitrongthịtrường bấtđộngsản

Nhìnchung,thịtrườngBĐSViệtNamthờigianquađãcónhữngbướcpháttriểnn h ấtđịnh,p h ầnn à o đ á p ứ n g đ ư ợ cn h u c ầug i a o dịchB Đ S c ủ an ềnk i n h tết r o n g quát rìnhđấtnướcbướcvàogiaiđoạnđổimớivàhộinhậpkinhtếquốctế.Tuyn h i ê n s a u m ộtt h ờig i a n p h á t t r i ểnt h ịtrườngB Đ S đ ã b ộ clộn h ữngk h i ếmkhuyếtvàchưathựcsự ổnđịnh,cònnhiềubấtcập,cụthể:

- Tìnhtrạngđầucơkhôngítởcácđịaphương,đặcbiệttạicáckhuđôthịlớn,tồnkhoBĐ S,sửdụngđấtlãngphí,dựánma,cácyếutốảo,bongbóngthịtrườngB Đ S , … d ẫ n đếnthịtrườngBĐSthiếutínhbềnvữngvàổnđịnh.

- TínhminhbạchcủathịtrườngBĐStrongtấtcảcáckhâuhoạtđộngcủathịt rư ờngt ừhoạtđộngđầutư,tạolậpBĐSđếngiaodịchmua,bán,chuyểnnhượng,chothuêBĐS cònnhiềuhạnchế.CáchoạtđộngdịchvụmôigiớiBĐShìnhthànhv à pháttriểntựphát.V iệcmuabánchủyếuđượcthựchiệntheohìnhthứctraotay,k hô ngđăngkývớicơquanNhàn ướccóthẩmquyền.

- HệthốngthôngtinvềthịtrườngBĐScònmỏng,việccungcấpthôngtinch ư a minhbạch,chưacụthể,chưacôngkhaivàtổchứcdịchvụchothịtrườngcònnhiềuhạnchế.

- Giá BĐS,đặc biệtlàgiá nhàởcòn caosovớimặtbằngthunhập củangườidân cũ ng nh ư mức phát triển của nền kinh tếtừđó gâyảnh hưởng trực tiếp đến việctạolậpnhàởcủađạibộphậnngườilaođộngthunhậpthấp,ngườinghèotạikhuvự cđôthịgặpnhiềukhókhăn.

- Côngtácquyhoạchs ửdụngđất,quyhoạchphát triểnđôthị,quyhoạchp h á t t riểnkhudâncưthựchiệncòndàntrải,mớitậptrungquyhoạchtổngthể,thiếuquyhoạchchitiết vàthườngxuyênphảiđiềuchỉnh.

- Hệthốngphápluậtchưađồngbộ,chồngchéođốivớithịtrườngBĐS,hệthốngT huếchưađượcđổimới,hệthốngđăngkýBĐSchưađủđiềukiệnđểquảnlýc ô n g khai,minhb ạch,cánbộquảnlýđấtđaicònnhiềuyếukém,chưaphụcvụtốtchonhândân,cònnhiềusaip hạmtrongápdụngphápluậtmớivềđấtđai.

- ThịtrườngBĐS trongnước hiệnvẫn bộclộnhiềuyếukém,pháttriển thiếul à n h mạnh,khôngổnđịnh.Bởinhiềuđịaphươngcấpphépđầutưtrànlankhi ếnnguồncungBĐSvượtquanhucầusửdụng.Hơnnữa,cácdoanhnghiệptậptrungđầut ưvàophânkhúcnhàởcaocấp,chỉchiếm20%nhucầucủangườidân,nêncósứctiêuthụchậ m.NhiềudoanhnghiệpkinhdoanhBĐScóquymônhỏ,nănglựcyếuvẫncốthamgia;th ủtụchànhchínhvẫncònphứctạp,phiềnhà,làmchodựánk éo dài,gâylãngphí.

- ThịtrườngchưacóhệthốngtàichínhđadạngchoBĐS.Mộtsốcôngcụtàichínhnhư: Quỹtínthác,chứngkhoánhóa,… vẫnchưahìnhthành.Trướcđây,thịtrườngcũngđã m an h n ha vềviệcpháthànhtráip hiếucôngtrình.Tuynhiên,xuh ư ớ ngnàyvềsaucũnglắngxuống.

- RủirođònbẩytàichínhvớithịtrườngViệtNam,vốntựcólàrấtít,chủyếudùngđ ònbẩyrấtcaonếubịgãythìảnhhưởnglớnđếnngườidân,ngânhàng,nềnkinhtế.Vốnchủy ếuvaytừngânhàngcònvốntrungvàdàihạncònhạnchế.

Tấtc ản h ữngv ấnđ ề t r ê n t á c đ ộ ngt r ựct i ếph o ặcg i á n t i ếpđ ế nt h ịt r ư ờ ngBĐSkhôngnhỏ.Tuynhiên,khôngthểphủnhậntìnhhìnhổnđịnhvĩmôđượccảithiệnđãgi úpthịtrườngBĐStanbăng,thậmchíđangấmlênởmộtsốphânkhúcthậtsựđápứngđú ngnhucầuthậtsựcủangườimua,cảvềsửdụnglẫnđầutư.

Nguyênnhântồntạinhữngđiểmbấtổn

CórấtnhiềunguyênnhândẫnđếntồntạinhữngđiểmbấtổntrênthịtrườngB Đ S , s a u đâylàmộtsốnguyênnhân chính được đưa ra đểtấtcảcácban, ngành, cơq u a n Nhànướcvàcácthànhphầnkinhtếliênquannhậnthấyđượcvàrútrakinhng hiệmtrongcôngcuộcxâydựngvàpháttriểnthịtrườngBĐStrongthờigiantới:

- Thôngtinliên quanđếnthịtrườngBĐSchưađượcthuthậpđầyđủ đểcungc ấpchothịtrường.Tínhminhbạchcủathịtrườngsovớicácnướckhácởmứcđột hấp.Tìnhtrạngthông tinbấtcânxứnggâynhiềutrởngạivàkhôngbìnhđẳngtrongviệctiếpcậndựánpháttriểnnhà ởvàkhuđôthịmớichocácnhàđầutư.Ngườid â n cũngkhókhănkhitìmmuatrựctiếpnhà ở.

- HệthốngtàichínhBĐSchưahoànthiện,nguồnvốnchothịtrườngBĐSch ủyếutừhệthốngngânhàngvàhuyđộngcủangườidân,chưacónguồntíndụngtrungvàdàihạ nđểhỗtrợdoanhnghiệpvàngườidântrongtạolậpnhàở.

- Tìnhtrạngpháttriểnđôthịthiếuquyhoạch,kếhoạch,pháttriểntựphátcòn diễnraphổbiến.Cácdựánphânlô,huyđộngvốntrànlantạonênnguồncung ảotăngvọtvànhiễuthôngtindựán,gópphầnlàmchothịtrườngpháttriểnthiếulànhm ạnh.

- Khungpháplýmặcdùđãđượcbổsungnhưngvẫnchưahoànthiện.Thủtụch ànhchínhvẫncònphứctạpvàmấtnhiềuthờigian.Tệnạnthamnhũngvẫnđ a n g c ò n là vấn nạn,bộmáyquảnlýchưaphốihợpchặt chẽ,còn phân tángiữacácsở,ban,ngành.

Dựbáo biếnđộng thịtrườngbấtđộngsảntrongthờigian tới

Năm2014là nămnhiềuchínhsáchNhànướchướng đếnthịtrườngBĐS;Lànămcủasựnổlực,linhhoạtvớinhiềuhìnhthứckíchcầunhằmđẩyn hanhtiếnđộbánhàngcủacácchủđầutư.ThịtrườngBĐSnăm2015sẽgiaodịchsôiđộnghơ n,chấtlượngcũngnhưđặcđiểmcủahànghóasẽcósựthayđổiphùhợpvớinhucầucủathịtrư ờng,tínhminhbạchtăngvàquyềnlợicủakháchhàngsẽđượcđảmbảohơn.

Kinh tế Việt Nam có nhiều điểm sáng, đặc biệt là nguồn cung tài chính, lãi suất và lượng kiều hối năm 2014 đạt khoảng 12 tỷ USD Thị trường chứng khoán cũng dần trở lại, nhất là các cổ phiếu của các tập đoàn BĐS tăng nhiệt để triển khai dự án tiếp theo Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2014, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 trong thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài với 35 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là 2,55 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 26,8% so với năm 2013.

Năm 2015, thị trường bất động sản kỳ vọng vào đòn bẩy chính sách Thị trường đón nhận hàng loạt tinh hỗ trợ từ các Bộ Luật, Nghị định mới, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 01/7/2015 Điểm nhấn trong số đó là quy định rõ các điều khoản chặt chẽ đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai và quy định trong Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua nhà ở thương mại tại Việt Nam trong vòng 50 năm Điều này được dự báo sẽ góp phần thu hút dòng vốn đầu tư nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản Bên cạnh đó là việc nâng cao sự quản lý của Nhà nước đối với Quy hoạch, Kế hoạch phát triển bất động sản, quản lý tốt hơn điều kiện hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, nhằm đảm bảo sự cân đối trong việc phát triển thị trường bất động sản với sự phát triển chung của nền kinh tế, nâng cao tính minh bạch của thị trường, nâng cao tính khả thi trong việc thực hiện các dự án và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Cùngvớiđó,chínhsáchcủaChínhphủmàđặcbiệtlàsựnổlựccủaBộXâydựng vàNHNNchongười dânvaymuanhàởtrảgóp dàihạnvà việcnớilỏngmộtsốquyđịnhvềchovayhỗtrợnhàởcóhiệulựcthihànhđã tácđ ộngmạ nhđế nt h a n h khoảncủathịtrườngBĐSViệtNamvàtạođiềukiệnthuậnlợihơnchongườidâ ncócơhộitiếpcậngóitíndụng30.000tỷvớilãisuất5%trongthờihạn15năm.

Năm2015,nguồn cungsẽan toànvềtính pháp lý,đảmbảotiến độxâydựngvàchấtlượnghơncủacáchànghóaBĐSsẽđượccảithiện,phânkhúccáccăn hộc a o cấpsẽcógiaodịchtăngtrởlại,dựbáosẽcósựđộtbiếntrongđócóloạihìnhđấtnền.Thậmchíđấtnềncókhảnăngtănggiátrởlại.Cácloạihìnhnhàchothuêsẽđượcthúcđẩyph áttriểnđadạnghơntrongnăm2015.

ThựctrạngtíndụngbấtđộngsảncủacácngânhàngthươngmạitrênđịabànTh ànhphốHồChíMinh

SơlượcvềmạnglướicácNHTMtrênđịabànTp.HCM

Ngân hàng thương mại (NHTM) là một tổ chức kinh doanh tiền tệ quan trọng, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ tài chính và thực hiện các hoạt động ngân hàng Tại Mỹ, NHTM được coi là công ty kinh doanh tiền tệ chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính Ở Việt Nam, NHTM là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu là nhận tiền gửi từ khách hàng, sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ huy động vốn và làm phương tiện thanh toán.

Từnhữngnhậnđịnhtrên,cóthểthấyNHTM làmộttrongnhữngđịnhchếtàichínhmàđặctrưnglàcungcấpđadạngcácdịchvụtàichínhvớ inghiệpvụcơbảnlànhậntiềngửi,chovayvàcungứngcácdịchvụthanhtoán.Ngoàira,NHTMcòn cungcấpnhiềudịchvụkhácnhằmthỏamãntốiđanhucầuvềsảnphẩmdịchvục ủaxãhội.

- NhómcácNHTM Nhànước:NgânhàngNôngnghiệpvàPháttriểnnôngt hôn(Agribank),ngânhàng

CôngthươngViệtNam(Vietinbank),ngânhàngNgoạithươngViệtNam(Vietcombank),n gânhàngĐầutưvàPháttriểnViệtNam(BID V) … ….

- NhómcácNHTMcổphần:Đâylànhómngân hàngchiếmtỷtrọnglớnnhất.T í n h đếnngày31/12/2014,theothốngkêcủaNgânhàngN hànướcViệtNambaogồmkhoảng37ngânhàng,điểnhìnhmộtsốngânhàngnhư: NgânhàngÁChâu(ACB),ngânhàngSacombank,ngânhàngXuấtNhậpKhẩuViệtNa m(Eximbank),ngânhàngPhươngNam,…

- NhómcácNHTM100%vốnnướcngoàibaogồm:ngânhàngANZ,ngânh àn g HongLeong,HSBC,ShinhanVNvàStandardChartered.

HầuhếtcácNHTMtrênđềucungcấptíndụngđặcbiệtlàcấptíndụngBĐS.Tp.HCMlàmộttronghaithànhphốlớncủaViệtNam,nhữngkếtquảmàtíndụngcủacác NHTM trênđịabàn nàymanglại gópphần không nhỏvàosựphát triển củatíndụngcủacảhệthốngngânhàngcảnước.Chínhvìthế,tíndụngBĐScủacácNHTMtrênđịabànTp.HCMcàngđượcquantâmvàchútrọngnhiềuhơncảvềsốlượngvàch ấtlượng.

NhữngnétchínhvềhuyđộngvốnvàchovaycủacácNHTMtrênđịabànT p H C

Cóthểnóigiaiđoạntừnăm2008đếnnay,hoạtđộngcủahệthốngngânhàngn ó i chun gvà h o ạtđộngcủacác NHTMtrên đ ị abànTp HCMnói r i ê n g chịutác độngả n h h ư ở ngk h ô n g n h ỏtừn h ữngk h ó k h ă n c ủ an ềnk i n h tết r o n g b ốic ảnhc h u n g củac uộckhủnghoảngtàichínhtoàncầu.Nhữngkhókhăntừthịtrườnghàng

Vốn huy động (tỷ đồng) hóa,thịtrườngBĐS,thịtrườngchứngkhoáncùngvớinhữngtồntạihạnchếtrongchính h oạtđộngcủacácNHTMtrênđịabànhộitụ,phátsinhtrởthànhnhữngvấnđềlớnhiệnnay: Nợxấuvàhàngtồnkhođãvàđangtácđộngảnhhưởngtoànbộnềnkinhtế.

Hoạtđ ộ n g huyđộngv ốn,t í n d ụngt ă n g t r ư ở ngc a o v à t h ịp h ầnm ởr ộng.Ngo ạitrừn ă m 2011vànăm 2012do thựchiệnch ín h s á c h tiềnt ệc h ặtchẽ,t ă n g t r ư ở ng tíndụngtheochỉtiêuđịnhhướngvàtheoquymôhoạtđộng,nănglựctàichính củam ỗitổchứctíndụngtronghainăm2011vànăm2012làthấp.Songnếut í n h chunggiaiđoạn 05năm,hoạtđộnghuyđộngvốnvàchovayvốntrênđịabànđặtmứctăngtrưởngcao.

Biềuđồ2.2:NguồnvốnhuyđộngcủacácNHTMtrênđịabànTp.HồChíMinhtrongcácnăm quaNguồn:CụcThốngkêTp.HồChíMinh

Dư nợ cho vay (tỷ đồng)

Vốn huy động (tỷ đồng)

Nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP HCM không ngừng tăng trưởng qua các năm, cùng với sự phát triển của xã hội là những cơ hội phát triển cho thị trường vốn Trong bối cảnh biến động của thị trường kinh tế, gửi tiết kiệm tại ngân hàng vẫn là lựa chọn của đại đa số tầng lớp dân cư, thị trường đầu tư an toàn và hiệu quả Mặc dù chịu tác động trái chiều từ nền kinh tế thế giới, nhưng nhờ chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn huy động tại các ngân hàng vẫn tăng lên qua các năm, chứng tỏ các ngân hàng vẫn duy trì được khối lượng vốn cũ và có thể huy động thêm nguồn vốn mới từ tầng lớp dân cư và các thành phần kinh tế trong xã hội.

Biểuđồ2.3:TỷtrọngdưnợchovayquacácnămNguồn:NHNN chinhánhTp.HCM

Nguồn:NHNNchinhánhTp.HCM ĐốivớiđịabànTp.HCM,ngoạitrừnăm2009thìtừnăm2010đếnnăm2014d ư nợch ovaycủanămsauluôncaohơnnămtrước.Tỷtrọngdưnợchovaytrêntổnghuyđộngvố nphảnảnhhiệuquảsửdụngvốnhuyđộngcủangânhàng,thểhiệnngânhàn gđ ã chủđ ộngt ro ng việct íc hc ựctạolợinhuậnt ừn g u ồnvốnhuyđộngchưakểnhữngyếutốkh áctácđộng.Năm2010vớichính sáchtiềntệlinhhoạt,thận trọngvàáp dụng cơ chếlãi suấtchovaytheo thỏa thuận đốivớihệthốngN H T M , tỷtrọngdưnợchovaytrêntổnghuyđộngđãcóbướctăngtrưởngk há,tuyn hiên đếnnăm2011thìtăngđộtphálênđến86,14%,cácnămsauthìtỷtrọngnày códaođộngtừ80,83%đến81,4%.

Tíndụngbấtđộngsảncủacác NHTMtrênđịabànTp.HCM

TronggiaiđoạnhiệnnayhệthốngNHTMđãcónhữngthayđổisâusắcvềh ìn h th ứcvàhoạtđộngnhằmđápứngnhucầuvềlĩnhvựctàichính– ngânhàngch o xãhội,gópphầntăngtrưởngvàpháttriểnkinhtế.Sựphụchồivàpháttriểnnền kinhtếViệtNamsaukhủnghoảngtạođiềukiệnthuậnlợichotăngtrưởngtíndụng

Dư nợ tín dụng BĐS (tỷ đồng) củacácngânhàngtạiTp.HCMvớihệthốngmạnglướirộngkhắpcủacácNHTMđ ã đạora mộtkênhhuyđộngvàcungứngvốnkháthuậnlợi.

Trong giai đoạn 2007 và đầu năm 2008, các ngân hàng đã đẩy mạnh cho vay bất động sản, nhưng từ quý 2 năm 2008, do chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, các ngân hàng không chỉ hạn chế cho vay mà còn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể Đồng thời, từ đầu năm 2008 đến tháng 6 năm 2008, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cơ bản từ 8,25% lên 14%, khiến lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại đồng loạt tăng liên tục, với đỉnh điểm lãi suất lên đến 18%.

22%vàđẩycáccôngtyBĐS cũng nhưcácn hàđầutưthứcấprơivàotìnhtrạngkhókhăndolãisuấttăngcao,khókhăncủ an h à đầutưBĐSsẽgâyrủirochocácngânhàng.TốcđộtăngtrưởngtíndụngBĐSrớttừ140

Tuynhiênbướcsangnăm2009,năm2010nềnkinhtếcủaViệtNamđangt r ê n đàphụchồi,thịtrườngchứngkhoáncónhữngđiểmkhởisắcthìhoạtđộngchovayđốivớiB ĐScũngđượccảithiện.Thểhiệntrênbiểuđồ2.5:“DưnợtíndụngB ĐScủacácNHT

Mức tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong 2 năm gần đây đã ghi nhận sự ức chế nhẹ trong toàn hệ thống ngân hàng Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm, các ngân hàng trên địa bàn chỉ cho vay thêm 1.872 tỷ đồng trong lĩnh vực bất động sản, chiếm 14,9% trong tổng dư nợ Trước tình hình lạm phát tăng cao, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 13/2010/TT-NHNN nhằm thắt chặt cho vay trong lĩnh vực bất động sản, tránh hiện tượng bong bóng trên thị trường bất động sản.

NHNNcóhiệulựctừngày01/10/2010nhằmphòngngừanguycơbongbóngBĐS.T h ô n g tư này tănghệsốrủirođốivớicáckhoảnvay kinhdoanhBĐStừ100%lên250%,đ ồ ngt h ờit ăngh ệ s ốa n t o à n v ốnc ủac á c n g â n h à n g l ê n 9 % T h ô n g t ư 13 /2 010 /T T-

NHNNhướngđếnmởrộngtíndụngchocáclĩnhvựcsảnxuất,hạnchếc á c hoạtđộngđầucơ, đồngthờicảithiệnmứcđộantoànvốn,sựổnđịnhvàpháttriểnb ềnv ữngc ủah ệthốngn g â n h à n g Nhưvậy,n g u ồncu n g t i ềnch o l ĩ n h v ự cB Đ S bịsiếtlại,gâykhókhănchocảc hủđầutưvàkháchhàngmuốnthamgiathịtrường.Đếnngày31/12/2011dưnợchovay BĐStrênđịabànThànhphốHồChíMinhgiảmxuốngcòn89.530tỷđồng,giảm8.726 tỷđồngtươngđươngtỷlệtăngt r ư ở ng-

Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm (%)

Từtháng4năm2012,ThốngđốcNHNNđãchophép“tháovan”chovayB ĐS,khônghạnchếnhưtrướcđâynhưngphảiphùhợpvớikhảnăngcủatừngngânh àn g, t ổc h ứct í n d ụng.T u y nhiên,m ứcl ã i s u ấtc h o v a y phổb i ếnv à o g i a i đ o ạ nngàylà15% - 17%,vẫnlàmứclãisuấtđượcđánhgiácòncao,nên dùNHNNđãcónhữngchínhsáchưuđãinớilỏngtíndụngBĐSthìlãisuấtvẫncảnbướcvàlàmn ảnl ò n g nhữngaiđangmuốnmuaBĐS.

Tháng6năm2012,ThốngđốcNHNNcôngbốtiếptụchạlãisuấtmứctrần2 %một năm,từ11%về9%đãkhiếnchothịtrườngBĐScónhữngnguồnsinhlựcmới.Đặcbiệt,việc loạicáckhoảnmụcchovaymuanhàở,xâydựngnhàở,nhàđểchothuê,vayđầutưBĐSrakhỏ idanh sáchkhôngkhuyếnkhíchđãtạomộtcúhíchlớntrên thị trường tài chính,thịtrườngBĐS,gópphầntrấnan tâmlýcho nhiều nhàđầutư.

TuynhậnđượcnhiềuhỗtrợtừcácchínhsáchlãisuấtcủaNhànước,nhưngtíndụng năm2012tăngtrưở ngởmứcthấp.Nguyênnhânchính docầuyếu,khản ă n g tiêuthụs ảnphẩmkhókhăn,hàngtồnkhocaonênnhiềudoanhnghiệpkhông đủđiềukiệnvayvốn,cáctổchứctíndụngphảikiếmsoátchặtchẽtíndụngnhằmn g ă n chặn nợxấu…

Bướcsangnăm2013,tìnhhìnhtíndụngđốivớilĩnhvựcBĐSđangcósựchu yểnbiếnvàtăngtrởlại.Kểtừquý2năm2013,đểđápứngnhucầuvềvốncủadoanhnghiệp, cácngânhàngđãbắtđầuchovaytrởlạiđốivớicácdoanhnghiệpl à m ănổnđịnh,cácd ựánđảmbảotiếnđộ,vớilãisuấtchovayđãgiảmkhámạnhso vớinăm2012,chỉởmức11- 13%.Tuynhiên,đểđảmbảoantoàncácNHTMvẫnchỉch ovayđốivớikhách hàn gti ềmnăng,cótàisả nđả mbảo,nhiềud oan h nghiệpvẫnkhótiếpcậnvốn.

Tháng6năm2013,BộXâydựngvàNHNNđãcósựphốihợpchặtchẽđểtriểnkha ithựchiệncácnhiệmvụđượcgiaotheoNghịquyết02/NQ-

Chính phủ đã ban hành một số giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu Trong đó, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được xem là cứu cánh của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) để xử lý nợ xấu và giải quyết vấn đề nhà ở xã hội Tuy nhiên, gói hỗ trợ tín dụng này chưa thực sự tiếp cận được các đối tượng cần vay vốn Hầu hết các doanh nghiệp BĐS cho biết họ không tận dụng được gì từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng do sản phẩm không phù hợp với phân khúc được ưu tiên và các đối tượng cần được ưu đãi vẫn còn gặp nhiều trở ngại khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thủ tục để được tham gia chương trình.

Thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu khởi sắc bước đầu với tích cực từ các dòng vốn tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài, kiều hối, đầu tư của hộ gia đình Mức lãi suất cho vay bất động sản hiện nay thấp hơn trước đây đã kích thích người dân vay mua nhà Ngoài ra, các ngân hàng cũng tích cực hỗ trợ cho vay thông qua liên kết với các chủ đầu tư thực hiện các chương trình hỗ trợ Doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản trong những tháng gần đây tăng mạnh chủ yếu nhờ bán được nhiều căn hộ.

1 4 thịtrườngbấtđộngsảnđãcósựhồiphụcrõràngthểhiệnởnhiềumặt:vềgiábán,trongnhi ềunămliềngiábấtđộngsảngiảm,cókhigiảmtới30%-

Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phục hồi đáng kể vào năm 2014, với tỷ lệ giao dịch tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Số lượng tồn kho bất động sản cũng giảm đáng kể, đồng thời dòng tiền chảy vào lĩnh vực này cũng trở lại mạnh mẽ Dư nợ tín dụng của các ngân hàng thương mại cổ phần đối với lĩnh vực bất động sản cũng tăng mạnh, từ 85.000 tỷ đồng vào cuối năm 2012 lên 108.024 tỷ đồng vào 9 tháng năm 2014 Điều này cho thấy nhiều khách hàng đã quay trở lại thị trường Việc kéo dài thời gian trả nợ từ 10 năm lên 15 năm cho khách hàng cá nhân, mở rộng đối tượng vay mua nhà được xem là một trong các giải pháp quyết liệt của Chính phủ trong thời gian qua, nhằm tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Tốcđộgiảingân6thángcuốinăm2014tănggấphơn2lầnsovớigiaiđoạntừt há ng 6/ 20 14 trởv ềt r ư ớ c,nh ấtlà sa uk hi B ộXâydựngch ủtr ì, p h ốihợpvớiNg ân h à n g

C P ngày2 1/ 8/20 14 s ửađổi,bổsungNghịquyếtsố:02/NQ- CPngày07/01/2013,trongđóđãmởrộng đốitượngchovay,kéo dàithờihạnchovay,đồng thời cónhiều dựánnhàở xãhộiđượctriểnkhaitạothêmnguồncungchothịtrường.

Tuynhiên,chuyểnđộngchínhsáchđượcthịtrườngnhàđấtquantâmnhấtt r o n g thờig i a n gầnđâ y chínhl à Thông tư 36 /2 01 4 /TT-

BTNMTngày30/6/2014, v ừađ ư ợ cN H N N b a n h à n h , c ó hiệul ựct ừngày0 1 / 0 2 /

2 0 1 5 V ớiv i ệcb a n h à n h Thôngtư36,NHNNđãphátđithôngđiệpmởrộngtăngtr ưởngtíndụng,nhấtlàđốivớilĩnhvựcbấtđộngsản,khigiảmhệsốrủirovớicáckhoảnkhóđ òitừ250%xuống150%vàtăngtỷlệsửdụngvốnngắnhạnchovaytrungdàihạnlêngấpđôi,t ừ30%lên60%.ĐâysẽlàcúhíchmạnhmẽđốivớithịtrườngBĐS,khitíndụngđốivớilĩnh vựcnàyvốndĩđượcNHNNkiểmsoátchặtchẽthờigianquađượcnớilỏng.

ThựchiệnchủtrươngcủaChínhphủvềviệckiểm soátchặtchẽcáclĩnhvựcti ềmẩn nhiều rủi ro, trước đâyNHNNđãyêucầu các tổchứctín dụng kiểmsoátvàg i ảmdầntỷtrọngdưnợchovayđốivớilĩnhvựckhôngkhuyếnkhích,trongđó cól ĩn h vựcđầutưvàkinhdoanhBĐS.Thựctế,tỷtrọngdưnợtíndụngđốivớilĩnhv ựcđ ầutưkinhdoanhBĐSđãgiảmtừ14%tạithờiđiểmcuốinăm2010xuốngcòn11,96%vàocuố inăm2011.

Từnăm2012,NgânhàngNhànướcvẫnkiểmsoáttỷtrọngdưnợchovayđối vớilĩnhvực khôngkhuyếnkhíchởmức16%, nhưngcóxemxétloại trừmộtsốn h u cầuvốncầnthiếtchopháttriểnkinhtế- xãhội.Đếncuốinăm2012,tỷtrọngdưnợtíndụngđốivớilĩnhvựckinhdoanhBĐSởm ứckhoảng10,6%.Sangnăm2013,donhữngkhókhăncủanềnkinhtế,trongđócósự suygiảmmạnhcủathịt r ư ờ ngBĐS,NgânhàngNhànướckhôngcònkiểm soáttỷtrọngdưnợchovayđốivớicáclĩnhvựckhôngkhuyếnkhích,nhưngđãyêucầutổch ứctíndụngtậptrungvốnchocáclĩnhvựcưutiên. Đếncu ốin ă m 2 0 1 3 , tỷtr ọngd ư n ợ t í n d ụngđ ố ivớil ĩ n h v ựck i n h d o a n h B Đ

S ở mức8 , 1 3 % Vớitỷt r ọngnày,N g â n h à n g N h à nướcc h o r ằng:“ M ặ cd ù Ngânh àngNhànướckhôngcònkiểmsoáttrựctiếptỷtrọngdưnợchovayđốivớil ĩ n h vựcđầutư, kinhdoanhBĐS,nhưngtỷtrọngdưnợtíndụngđốivớilĩnhvựck i n h doanhBĐSvẫnđ ượcduytrìởmứcthấp”.

Bướcquanăm2014cùngvớicácchínhsáchcủaChínhphủ,đặcbiệtlàsựnỗl ựccủaBộXâydựngvàNgânhàngNhànướcchongườidânvaymuanhàởtrảg ó p dàihạnvà việcnớilỏngmộtsốquyđịnh vềchovayhỗtrợnhàởcóhiệulựcthihành,đãtácđộngmạnhđếnthanhkhoảncủa thịtrườngBĐSViệtNamvàtạothuậnl ợi hơncho n gư ời dâ n c ó cơ hộitiếp c ậ n gó itín dụng3 0 0 0 0 tỷvớilãis u ấ t 5% trongthờihạn15năm.Điềunàydẫnđếntỷtrọngdưn ợtíndụngBĐStăngsovớin ă m 2013saumộtthờigiangiảmliêntụctừnăm2010đếnnăm2012.

Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ (%)

Dư nợ cho vay bất động sản tại Tp.HCM chủ yếu tập trung vào nhóm sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở, thuê, chiếm đến 51,96% dư nợ cho vay BĐS Tiếp theo là hai nhóm sản phẩm có mức độ rủi ro cao và chịu nhiều ảnh hưởng hơn khi thị trường BĐS có sự biến động, bao gồm nhóm sản phẩm cho vay xây dựng khu đô thị (18,5% dư nợ cho vay BĐS) và nhóm sản phẩm vay đầu tư kinh doanh khác (17,62% dư nợ cho vay BĐS), đây là vấn đề đáng lo ngại trong hoạt động cho vay BĐS.

Nhóm sản phẩm tín dụng

Chovayxâyd ựng,sửa chữa,muanhà đểở,chothuê

Vayxây dựngk h u côn gnghiệp,khu chếxuất

Vayđầut ư kinhdoan hBĐS Tỷtrọngdưn khác ợchovayBĐS

DưnợBĐSđượcphânloạitheoloạihìnhtổchứcthìnhómNHTMcổphầnchiếmư uthếtronglĩnhvựcchovayBĐS.Hiệnnay,dưnợtíndụngBĐSđangtậpt r u n g chủyếuởn hómcác NHTM cổphần,tuynhiêntỷlệnàyđangdần chuyển đổis a n g khuvựccácNHTMcổphầnNhànước,đặcbiệtkhicácchínhsáchưuđãitíndụn gBĐScủaChínhphủvàNHNNcóhiệulựcthựcthithìdưnợtíndụngBĐSsẽtậptrung vềphía các NHTMcổphần Nhà nước (vídụ nhưgói ưu đãitín dụng BĐS

Hiệnnay,t r o n g h o ạtđ ộ ngc ủah ệt h ốngn g â n h à n g tạiV i ệtNam,c ấpt í n dụng làhoạtđộngchính,manglạithunhậptừ80%đến90%tổngthunhậpcủacácN HT M Hoạt độngnàychứađựngrủirolớn,cónguycơlàmmấtantoàntronghoạtđộngcủamỗingânhàng Giảiphápchínhmàcácngânhàngápdụnghiệnnayđểhạnchếrủiro,tổnthấttronghoạ tđộngtíndụngchínhlàxétduyệthồsơtíndụngtrêncơsởtàisảnbảođảmmàphầnlớnlàB ĐS.

Từtrướcđếnnay,BĐSvẫnlàtàisảnthếchấpphổbiếnvàchiếmtỷtrọngcaonhất tronghoạtđộngtíndụngcủahầuhếtcủaNHTM.TàisảnBĐSchiếmtỷ trọngk h á lớnv ềc ảlượngv à g i á t r ịt r o n g t ổngd ư n ợ c ủah ệthốngn g â n h à n g , khoản gtrên50%trongcơcấutàisảnthếchấpcủacácngânhàng.

NhìnchungnhómcácNHTMNhànướccótỷlệtàisảnthếchấplàBĐScaohơnnhóm cácNHTM cổphần,khithịtrườngBĐSbấtổnthìngânhàngnàocótỷlệnhậntàisảnthếchấplàBĐScaohơn sẽchịunhiềurủirohơn.

Hiện nay,trongtình hìnhcạnhtranh giữacácngânhàngngàycàngkhốcliệt,hầuhếtcácngânhàngđềuápdụngmứctỷlệchova ytrêngiátrịtàisảnthếchấpkhácao,mứcbìnhquâncụthể:tốiđa80%đốivớitàisảnBĐS thuộckhuvựcnộit h àn h Tp.HCM(kểcảtàisảnhìnhthànhtrongtươnglai),tốiđa70%đối vớitàisảnBĐSthuộckhuvựcngoại thànhTp.HCM (kểcảtài sảnhìnhthànhtrong tươnglai),n h ư vậycónghĩalàkhinhậnthếchấpBĐSlàmtàisản,đặcbiệtlàcáccănhộhình t h à n h trongtươnglai,nếucácngânhàngkhôngthậntrọng,ápdụngtỷlệchovayq u a caothìrủirocũngkhácao.

Định giá bất động sản là một khâu quan trọng trong hoạt động của các ngân hàng thương mại, giúp sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng và là cơ sở quan trọng để ước tính lượng nợ xấu có khả năng thu hồi khi phát mại Tuy nhiên, trên thực tế, không có phương pháp nào có thể xác định được giá trị bất động sản chính xác tuyệt đối Việc định giá bất động sản chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị Ở Việt Nam, việc định giá bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, không đồng nhất giữa các ngân hàng do mỗi ngân hàng có quy định về định giá tài sản riêng, ngay cả trong nội tại của ngân hàng đó thì các quy định từ ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể, còn những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho các công ty hoặc bộ phận cấp dưới tham gia định giá khó thực hiện.

2.2.3.3 Rủir o t r o n g c h o v a y đ ố iv ớil ĩ n h v ự cb ấtđ ộ ngs ảnt r ê n địab à n Tp.HCM

XuấtpháttừnhữngđặctrưngcủatíndụngBĐS,dođóbêncạnhnhữngrủirothườ ngxu ấthiệntronghoạtđộngtíndụngnóichungthìhoạtđộngtíndụngBĐScũngcónhữngr ủiromangtínhđặcthùsau:

NhữngdựánBĐSthườngcómứcvốnđầutưlớn,phứctạpvìthếviệcthẩmđịnhđòih ỏitrìnhđộchuyênmônrấtcao,yêucầucánbộtíndụngphảinắmvữngcácquyđịnhphápl ý,hànhchính,địnhmứcxâydựng,… vànhữngvấnđềkhácliênq u a n đếndựán.Điềunàyphầnlớnvượtquákhảnăng,kinh nghiệmvànănglựcgiámsátcủacánbộtíndụng,nhữngngườiđóngvaitròquyếtđịnhkho ảnvaytrongng ân h à n g B ê n c ạnhđ ó , c ò n n h i ề un h â n sực h ư a c ó k i n h n g h i ệ m , k h ô n g đ ú n g chuyên mônđàotạo,nguồnnhânlựctronglĩnhvựcngânhàngngàycàngmangtínhchấtđạitrà,thiếuch ọnlọc.

Các ngành hàng hiện nay đều giới hạn tiêu chuẩn hoạt động nội bộ và chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng riêng kèm theo những quy định về xếp loại cán bộ, xếp loại đơn vị và những khoản thưởng Điều này tạo động lực cho lãnh đạo và nhân viên tại các đơn vị thực hiện những quy định, chứa đựng rủi ro trong dài hạn Tuy nhiên, xét về đạo đức nghề nghiệp, một phần cán bộ ra quyết định cho vay đã xem thường rủi ro, bất chấp hậu quả vì tin vào khả năng xảy ra việc dễ dàng.

TạiTp.HCMhiệnnay,tấtcảngânhàngđềuxâydựngquytrìnhcấptíndụngtừHộisở,s ởgiaodịch,đếnchinhánh,phònggiaodịch.Tuynhiên,việcthựchiệnquytrìnhnàycònnhi ềuvấnđề:

- Hộiđồngtíndụngphầnlớnhoạtđộngkhôngđúngvaitrò.Theophâncấpt hẩm quyềnphêduyệt,nhữnghồsơvượtmứcphánquyếtcủaTổngGiámđốcsẽphảitrìnhHộ i đồng tíndụng, songTổng Giám đốc cóthể là ngườigiữchức vụChủtịchHộiđồng nênviệccóthêmHộiđồng chỉlà chiasẻtrách nhiệm,khôngcótráchn h i ệmphòngngừarủiro.

- Việcthẩmđịnhchínhxácvốnđầutưdựánlàcựckỳkhókhănnếukháchhà n g cố tìnhchedấubằngcáchtăngchiphídựtoán.Vìvậycónhiềutrườnghợpn g â n h à n g c ấpv ốnv ư ợ tn h u c ầuc ủap h ư ơ n g á n v à đ ư ợ cb ê n v a y s ửd ụngv à o nh ữngmụcđíc hkháckhôngthểkiểmsoát.

DođặcthùcủacáckhoảnchovayBĐSthườngcóthờigiandài,trongkhihầu h ếtc ơ cấuv ốnhuyđ ộ ngc ủac á c t ổc h ứct í n d ụngl à v ốnn g ắnh ạn( c h i ếmkhoảng80

%vốnhuyđộng),khilãisuấtthịtrườngcóxuhướngtănglênnhưtrongthờigianqua,cácn gânhàngsẽphảigánhchịurủirovềlãisuấtdẫnđếnkhảnăngthanh khoảncủangânhàngc ũngbịảnhhưởng.

Trongđiềukiệnhoạtđộngcósựcạnhtranhkhốcliệthiệnnaythìthôngtinlàmộttrong nhữngyếutốquyếtđịnhhiệuquảtí ndụngcủangânhàng Tuynhiên,nguồnthôngti nđángtincậymàcácngânhàngcóthểkhaithácđólàtrungtâmt h ô n g tintíndụng

NHNN(CIC).Tạiđây,cácngânhàngcóthểhỏi thôngtin vềtìnhh ìn h tàichính,tàisảnbảođảm,quanhệtíndụng,xếphạngtíndụng.Tuynhiên ,chấtlượng thôngtin khôngđápứngđượcyêucầu, khôngcập nhậtkịpthờivàchínhxácđếnthờiđiểmhiệntại.Bêncạnhđó,diễnbiếnthịtrườngBĐS kháphứctạp,thiếuổnđịnhvàhệthốngthôngtincònnhiềuhạnchếvớiđộtincậylàrấtthấp.S ực ộnghưởngcủa haiyếutốtrêncó khảnăngđẩymứcrủi rotíndụng củacácNHTMlênrấtcao.

ThịtrườngBĐSrấtnhạycảmvớicácquyếtđịnhcủacơquanNhànước.Vídụnhư:ChỉthịcủaUBNDTp.HCMvề“ChấnchỉnhvàtăngcườngquảnlýNhà

Tỷ lệ nợ xấu (%) nướcv ền h à đ ấ t t r ê n địabà n T p H C M ”đ ã k h i ế nt h ịtrườngBĐ S T p HCMđóngbă ng trongthờigiandài.Bêncạnhđó,cácquyđịnhvềquyhoạchcũngảnhhưởngđếntínhtha nhkhoảnvàgiáBĐStrongkhuvực.

Nhữngb i ệnp h á p á p d ụngt h ắtc h ặtt i ềnt ệ,h ạnc h ếc h o vayB Đ S t h ì t h ị trư ờngBĐSđóngbăngvànợquáhạn,nợxấutăngnhanhởnhiềungânhàng.

Nợxấuđanglàmộttrongnhữngnguyênnhânhạnchếkhảnăngmởrộngtíndụng,gây mấtantoànhoạtđộngngânhàng,hạnchếquátrìnhgiảmlãisuấtvàảnhh ư ở n g đếnhoạtđộ ngsảnxuấtkinhdoanh.Xửlýnợxấuđãthựcsựtrởthànhvấnđềcấpbách,lâudàivàkhôngchỉc ủariêngngành ngânhàngmàlàvấnđềkinhtếvĩmôp h ứctạp,đòihỏiphảicóthờigianđủdài,nguồntàichín hcầnthiết,giảipháptổngthể,căncơvàsựhậuthuẫnmạnhmẽcủahệthốngchínhtrị,sựth amgiacủacácn gành ,cáccấp,tổchức,cánhâncóliênquan.Nợxấulàmộtvấnđềvôcùn gnóngbỏngvàđángquantâmcủacácnhàquảntrịngânhàng.

Tínhđến31/12/2012thìtỷlệnợxấucácngânhàngtạiTp.HCMlà6,26%tăn gcaonhấttrongtấtcảcácnăm.Điềunàyảnhhưởngrấtlớnđếndoanhnghiệpnhư: Nhiềudoanhnghiệpkhôngvayđượcvốn,sảnxuất kinhdoanhkhókhăn,đìnhtrệảnhhưởngđếnviệclàm,đờisốngvàtăngtrưởngkinhtế.Bê ncạnhđó,nợxấuc ò n làmchotìnhhìnhtàichínhcủacácTổchứctíndụngkhônglành mạnh,thanhkhoảnkhó khăn,mộtsốNHTMđứng trướcnguycơđổvỡ,đedọaantoàn hệthốngv à ổnđịnhkinhtếvĩmô.

85.000tỷđồng, chiếm 10,6% trong tổngdưnợtrênđịabàn trongđóchovayđầutưk in h doanhBĐSlà66.084tỷđồng,chovaykhác(vaymuanhàđểở, muanhàchocôngnhânthuê,xâynhàởchongườithunhậpthấp…)là18.916tỷđồng. Nợxấuch o vayđầutư,kinhdoanhBĐSkhoảng4.145tỷđồng,chiếm6,26%tổngdư nợk i n h doanhBĐS.

Trướctìnhhìnhđó,ChínhphủđãphêduyệtcácđềáncơcấulạiTổchứctíndụngvàxử lýnợxấunhư:Ngày26/7/2013,NHNNchorađờicôngtyQuảnlýtàisảncủacácTổchứctínd ụngViệtNam(CôngtyQuảnlýtàisản–

NHNNngày27/6/2013củaThốngđốcN H N N V i ệtNam,h o ạtđ ộ ngt h e o L u ậtD o a n h n g h i ệpv à N g h ịđịnh5 3 / 2 0 1 3 / N Đ-CPngày18/5/2013.VAMClàdoanh nghiệpđặcthùdoNhànướcsởhữu100%vốn,dướisựquảnlý,thanhtracủaNHNN.VA MClàcôngcụđặcbiệtcủaNHNNnhằmgópphầnđẩynhanhxửlýnợxấu,lànhmạnhhóatà ichính,giảmthiểurủiro cho các Tổch ứctíndụng,d oan h nghiệpvàt hú c đẩytăngt r ưở ngtíndụnghợplý.

VớisựrađờicủaVAMC,saumộtthángtriểnkhaimuanợxấu,tínhđếncuốit h á n g 10,VAMCđãmuanợxấucủa14ngânhàngvớigiátrị11.000tỷđồng.Trên thựctế,giátrịgốctínhtheosổsáchcủacáckhoảnnợnàylà13.000tỷđồng.Theophânloại banđầucủacôngtynày,khoảng70%khoảnnợđãmuathuộclĩnhvựcB ĐS , hơn20%th uộclĩnhvựcsảnxuấtkinhdoanh.

1 2 đ ế nc u ốin ă m 2 0 1 4 , tỷlện ợx ấug i ảmt ừ6 , 2 6 % x u ốngc ò n 3 , 2 2 % V A M

C đếncuốitháng12năm2014đãmuavàokhoảng130ngàntỷđồngnợxấuvàđangphấ nđấuđểgom100ngàntỷđồngnợxấutrongnămnay.HiệnVAMCc ũ n g đãbánđược 4.000tỷđồngnợxấuvàtiếptụcbánkhithịtrườngđảmbảoviệcb á n nợxấucólợinhất.

Theođó,NHNNcùngcácbộngànhliênquanvàđịaphươngđãtăngcườnggiám sát, thanh tra, kiểmtra chấphành các quyđịnh vềantoàn hoạtđộng, tìnhhìnhtàichính, nợxấu vàkếtquảxửlýnợxấu đồngthờihoànthiệncácquyđịnhvềphânloạinợ,cơcấulạinợ,thiếtlậpvàsửdụngdựphòngr ủiro,bảođảmchặtchẽminhbạchvàphùhợphơnvớithônglệquốctế.

Tínhđếnthời điểmtháng12năm2013thìtỷlệnợxấutíndụngBĐScủacácN H T M trênđịabànThànhphốH ồChíMinhgiảmcònkhoảng3,38%.

Lãi suấtchovayhiệnnayđãgiảm rất nhiềusovớithờiđiểm cuốinăm 2012,n h ư n g đểbảođảmantoàn,cácNHTMvẫnchỉchovayđốivớikháchhàngtiề mn ăn g.TìnhhìnhtíndụngBĐSđãcósựchuyểnbiến,chovaytronglĩnhvựcBĐSđa ngthayđổitheohướngtíchcựchơn,cácngânhàngđãchovaytrởlạicácdựánk huđôthị,x âydựngsửachữanhàcửa.Tỷlệnợxấuđếncuốinăm2014chỉcònkhoảng3,22%.

Consốnợxấugiảmmặcdùcóbấtngờnhưngcũngđãđượcthịtrườngđoánđịnhđư ợcbởinhìnvàobứctranhnợxấuquabáocáotàichínhnăm2014củacácngânhàngcũ ngchothấysựgiảmnhẹcủanợxấu. Điểnh ì n h n h ư V i e t c o m b a n k v ớ i t ố c đ ộ g i ả m c h ó n g m ặ t N ế u c u ố i q u ý II/

2014,n ợ xấuc ủ a n gâ n hàngnàychiếm3, 09%thì đế n c u ố i n ă m 2014,n ợ x ấ u g iảmmạnhxuốngcòn2,3%.

4 nợxấuđanglà2,5%,đếncuốinăm2014nợxấuchỉcòn0,89%.Ngânhàngthươn gmạicổphầnQuânđội(MB)cũngcótốcđộgiảmnợxấumạnh,từ3,09%tr on g9thá ngđầunăm2014xuốngcòn2,87%trongcuốinăm2014.

ID V ) là2,37%thìđến31/12/2014,giảmcòn1,8%.TỷlệnợxấucủaBIDVgiảmmộtphầnlà dobánđược6.000tỷđồngnợxấuchoVAMC,nhưngchủyếulànhờmứctăngtrưởngtínd ụngcaohơndựbáo.

HàNội(SHB)cũnglàngânhàngcótỷlệnợxấugiảmsốctừ4,08%hồicuốinăm2013 xuốngcòn2,4%cuốinăm2 0 1 4 , tươngứnggiảm794,93tỷđồng.Cuốinăm2012, saukhisápnhậpNgânhàngthươngmạicổphầnNhàHàNội(Habubank),nợxấucủaSHBtừn glêntới8,8%.

Cácconsốnợxấugiảmcókhácnhauđãchothấymứcđộsaisốtrongdựt í n h cũngnhưsựbiếnđộngcủanhữngdữliệuđươccôngbố.CácNgânhàngNhànướccũ ngđãgiảithíchvềsựkhácbiệtgiữaconsốcủacơquanquảnlývớiconsốtập hợp từcáctổchức tíndụng Sựkhác biệtlàdogiám sáttừxa, cùngvớiđó,mứcbiếnđộngtừngngàycủamộtsốkhoảnnợlớnđãđượcxửlýhoặcbịchuy ểnthànhnợxấucũngchomộtkếtquảkhácbiệt.

Tuynhiên,sựtrungthựcvớinợxấulàcầnthiếtđểbứctranhnợxấuđượcnh ậndiệnđầyđủhơnnhằmtránhsựbiquanhaylạcquankhôngđúngtrongcáchứ ng x ửvớinó.

Xửlýnợxấuđanglàmộtyêucầuđặtrakhôngchỉvớibảnthâncáctổchứctíndụngm àcòncảtoànhệthôngngânhàngvànềnkinhtế.Trongđó,nợxấuBĐSđanglàconsốbáođ ộngvàcũngđangđượccáccơquanchứcnăngđặcbiệtquantâm,tậptrungnguồnlực xửlý.Việcxửlýnợxấutrongthờigianqualàsựnổlựcrấtlớn,tuynhiênkếtquảtỷlệnợxấu vẫnchưađượcnhưmongmuốn.Khungkhổpháplý,tiềmlựctài chính,chứcnăngcủaVAMC,thịtrườngmuabán nợ,thanhtra giámsát,… cònnhiềuhạnchế,vướngmắc.Nănglựcquảntrị,tiềmlựctàichính,hiệuquảhoạtđộn gcủanhiềutổchứctíndụngchưacao,cònnhiềuyếukém,tìnhtrạngsởhữuchưaminhbạc h.Nhiệmvụcònrấtkhókhăn.

ĐánhgiávềpháttriểntíndụngBĐStạicácNHTMtrênđịabànTp.HCM

Những mặtđạtđược

CM làmộtnhântốquantrọngtrongsuốtquátrìnhhìnhthànhvàpháttriểncủathịtrườngBĐS. CácNHTMluôncăncứvàođịnhhướngchínhsáchtíndụngcủaN H N N đồngthờisửd ụngmộtphầnnguồnvốnkinhdoanhđểđầutưvàolĩnhvựcBĐStheocơchếtíndụng,hỗ trợtíchcựctrongviệccungứngvốnchothịtrườngBĐS.

CácNHTMngàycàngđadạnghóacácsảnphẩmtíndụngđểcungứngvốntíndụng chocácđốitượngcónhucầuvềBĐS.CáchìnhthứcchovayBĐStrongthờigianquakhá đa dạng:chovaycácđơnvịxâylắp,nhà thầu, chovaychủ đầu tưc á c dựán,chovayđốivớitổchức,cánhâncónhucầumua,sửdụngcácsảnphẩmcủadựán nhưcănhộ,vănphòng,…

NhữngđónggópcủatíndụngBĐS

- Đốiv ớin ềnk i n h tế:C á cn g â n h à n g đ ã c u n g ứ ngv ốnc h o n ềnk i n h t ết h ô n g quacácchủđầutư,gópphầnnângcấpvàchỉnhtrangđôthị,pháttriểncơsởhạtầng,góp phầngiảiquyếtviệclàmchongườilaođộng,tạothêmthunhập,gópphầnnângcaođờisố ngvậtchấtvàtinhthầnchocácthànhphầnkinhtế.

- Đốivớicácthànhphầnkinhtế:Đốivớicácthànhphầnkinhtếhiệnnay,vốnngân hàngvẫnlàkênhchủyếuđểcácchủđầutưđủnguồnvốnthựchiệntheon h u cầu,thựchiệnt heodựán,phươngánthuậnlợi,nhanhchóng.Khihoạtđộngk in h doanhcủacôngty hiệuquảsẽmởrộngquymô,nângcaonănglựccạnhtranhtrênthịtrường,nângcaothunhậ pchocánbộnhânviên.Tạođiềukiềnchocáccánhâncóthunhậptrungbìnhcóđiềuki ệnđểmuanhàđểở,gópphầnổnđịnhđờisống,đápứngyêucầuvàthỏamãnnhucầungàycà ngpháttriểntheosựpháttriênc ủaxãhội.

NhữnghạnchếcủatíndụngBĐS

- TíndụngBĐScònnhiềuhạnchếdovướngmắcvềchínhsách,cơchế,rủiropháts inhtừthịtrườngBĐS.ChínhsáchcủaNHNNđốivớichovaytronglĩnhvựcB Đ S c ò n n h i ề ub ấtc ập,c h ư a đ ồ ngb ộvớic á c vă n bảnp h á p quykhác.Mặtk h ác , cácquyđịnh banhànhchủyếumangtínhkhắcphụchậuquảtrướcmắtchưathựcsựhướngđếnpháttriểnb ềnvững.

- Cácn gâ n h à n g s ửd ụngmộtp h ầnn g u ồnv ốnn g ắnh ạnđ ể c h o v a y kinhd o a n hBĐSmangtínhdàihạn.Đâycũngchínhlàrủirotiềmẩncóthểgâyđổvỡmangtínhh ệthống.Thủtụcquyđịnhvềchovaytạicácngânhàngcònrườmrà,p h ú c tạp,sảnphẩ mtíndụngchưađápứng đượcyêucầu,nănglựccánbộthẩmđịnhc ò n hạnchế.

-Nă n g l ự ct à i c h í n h củan gâ n h à n g và d o a n h n g h i ệpB Đ S c ò n n h i ề uh ạn chế.

-CácbáocáovềtìnhhìnhBĐS,tìnhhìnhtíndụngBĐScủacácNHTMđôi khichưaminhbạch, thôngtin cònmậpmờ,thiếu chínhxác,việccấpvốngâynhiềuk h ó khănkhilàmhoànthànhthủtục,việcđịnhgiáBĐScònhạnchế.TấtcảnhữngyếutốtrênảnhhưởngrấtlớnđếnviệccấptíndụngBĐS.

NhữngthuậnlợivàkhókhăntíndụngbấtđộngsảncủacácNHTMtrênđịabà nTp.HCM

Nhữngthuậnlợi

- Hệthốngp h á p l u ậtl i ê n q u a n đ ế n B Đ S : V i ệ cmua,b á n , c h o t h u ê , thếchấp,…ngàycàngđượcbổsungvàhoànthiện.

- Chínhsáchkinhtế,tàichính– tiềntệcủaNhànước:nhậnđượcnhiềusựquantâmđặcbiệtcủaChínhphủvàcáccơquanb anngành,NHNN,điểnhìnhnhư:L ãi suấttiềngửigiảmmạnhtừ12%xuốngchỉcòn8%,đâyl àđộngtháitíchcựctừp h í a Chínhphủnớilỏngchínhsáchtiềntệnhằmhỗtrợpháttriểnthị trườngBĐS.Ngày25/6/2013BộXâydựngđãcócôngvănsố1250/BXD-

50 đãi30.000tỷđồng,cứucánhchocácdoanhnghiệpBĐStrongviệcxửlýhàngtồnkh ovàg ópphầnxửlýnợxấuchocácNHTM, CácchínhsáchhỗtrợphụchồithịtrườngB Đ S n h ư : C h í n h s ác h ư u đ ã i miễng i ảmthuế,c h í n h s á c h t í n dụngvà t í n dụngưuđãi,chín hsáchđấtđai,chínhsáchđầutưcơsởhạtầng,chính sáchquyhoạch,chínhsáchquản lýđấtđaivàthịtrườngBĐS,cảicáchthủtụchànhchính,c ảicáchthểchế… đangpháthuytácdụngtíchcực.

- Tp.HCMl à t r u n g t â m k i n h t ếtrọngđ i ể mp h á t t r i ểnn h ấtk h u vựcmiềnN am,nhucầucaovềcaoốc,vănphòngchothuê,mặtbằngbuônbánrấtnhiềunhucầu.

- Tp.HCMlànơitậptrunglượngcưdânởkhắpmọimiềnđấtnướcvềlậpnghiệp ,nêntốcđộtăngdânsốvàtỷlệđôthịhóatăngnhanhnhấttrongcảnước.Điềunàykéoth eolượngcầunhàởvềBĐSngàycàngcao.

- Lànơithuhútmạnhcácnhàđầutưnướcngoài,cơsởhạtầngđươcxâyd ựn gđầuđủvàhiệnđại,làlợithếchocácnhàđầutưxâydựngkhudâncư.

- Làđịađiểmdulịchvănhóa,thuhútdukháchnướcngoàicũngnhưkháchd u lịcht rongnước,tạođiềukiệnthuậnlợichoviệcpháttriểndịchvụkháchsạn,p h ò n g choth uê.

- Hiệnnay,việchoànthiệncáccôngtrìnhhạtầngnhưđườngcaotốcH ồChíM i n h – Long Thành–DầuGiây,đại lộĐôngTây,cảng Hiệp Phướclàmcho BĐSở những khu vực nàytrởnên sôi động, là điềukiệnđểhoạt động tín dụng BĐS tăngtr ưởng.

- Rútr a đ ư ợ cn h ữngb à i h ọct ừc u ộck h ủngh o ảngt í n d ụngn h à đ ấ t d ư ớ ich u ẩndiễnraởMỹvàcácnướclâncậngiúpcácNHTMtrênđịabànđãthậntrọngh ơ n trongch ovayBĐS.

- Trướcsứcépcạnhtranhgiữacácngânhàng,đòihỏicácngânhàngngàycàn gnângcao chấtlượ ngtíndụngdướ inhiềuhì nh thứckhá c nhau:vềh ệthốngquảnlý,vềphânloạinợvàtríchlậpdựphòng,nângcaotrìnhđộcán bộtíndụng,đadạnghóacácdanh mụcsảnphẩm,…

Nhữngkhókhăn

Thị trường bất động sản chịu tác động của hệ thống luật pháp và quá trình triển khai, thực thi chính sách của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn, gây ra một số khó khăn đối với thị trường bất động sản Một số khó khăn nổi bật là không vay được đủ vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản, thời hạn vay vốn hạn chế, trình độ thẩm định cho vay của các tổ chức tín dụng còn hạn chế.

Cácthủtụchànhchínhliênquanđếnlĩnhvựcđấtđaitừtrướcđếnnayđượcđánhgiá làkháphứctạpvàthiếuminhbạchgâyảnhhưởngkhôngnhỏđếntâmlýng ườidântrong cacgiaodịchliênquanđếnđấtđai,nhàcửa,cụthểnhư:côngtácđềnbù,giảiphóngmặt bằng,xâydựngcácdựántáiđịnhcưchậmtrễ,cònnhiềubấtcập,côngtáccấpgiấychứn gnhậnquyềnsửdụngđấtchưakịpthời,côngtácthựchiệnkhunggiáđấtchưathíchhợpk hiápdụngvàothựctếchocácthànhphầnk in h tế(quácaohayquáthấp)khithựchiệnlợiíchvà nghĩavụ.

Hoạt động vốn của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn thời gian qua có tăng đáng kể, tuy nhiên tốc độ tăng trưởng này vẫn chưa tương xứng với tiềm năng nghiên cứu có Việc huy động vốn của các ngân hàng cũng khó khăn do những nguyên nhân chủ quan và khách quan, trong khi nhu cầu đầu tư tín dụng đối với nền kinh tế là rất lớn Tại Việt Nam, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thường có 3 nguồn vốn cơ bản gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng Trong đó, nguồn vốn vay tín dụng từ ngân hàng giữ vai trò quan trọng cho sự phát triển thị trường bất động sản, nhưng vẫn chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh chóng của thị trường này.

- Vốncủangânhànghuyđộngphầnlớnlànguồnvốnngắnhạn:Từnửađầunăm2013 đếnnay,tìnhhìnhchovayBĐScủacácNHTMvẫnchưađượccảithiệnrõrệtdothiếunguồ nvốnhuyđộng.NhucầuvayBĐSchủyếulàtrungvàdàihạnt r o n g k h i đ ó n g u ồ nv ốnt r u n g v à dà i h ạnc h ỉc h i ếm30%đ ế n3 5 % t ổngv ốnhuyđộng.Vìvậycácngânhànghiệ nnaydùngmộtphầnnguồnvốnngắnhạnđểchov a y BĐS.Điềunàykhông đápứng nhu cầuvaydàihạn củakhách hàng, nhấtlàđốivớinhữngdoanhnghiệpkinhdoanhBĐS,đồngthờirủirotrongthanhkhoảncũ ngt ă n g theo.

- VốntựcócủacáccôngtykinhdoanhBĐS:Nguồ nvốnnàycóđượ ctừviệcg ópvốncủacáccổđôngkhicôngtymớithànhlập,vìvậycònrấtnhiềumặthạnchếvềquym ô, sốlượngvốn.Thếnên, các côngtyBĐSluônởtình trạngthiếuvốn.

- Vốnhuyđộngquathịtrườngchứngkhoán:T h ờiđiểmthịtrườngchứngk h o á n củaViệtNampháttriểnnóngthìviệchuyđộngvốnthôngqua thịtrườ ngch ứng khoántươngđốidễdàng.Tuynhiênvàothờiđiểmhiệnnay,mớichỉlàmộttỷlệrấtnhỏcác côngtyBĐScócỏphiếu niêmyếttrên thịtrườngchứngkhoán.Dov ậyđâychưaphảilàkênhhuyđộngvốnchủyếuchocáccôngtyBĐ S.

- NguồnvốncủaNhànước:Nhằmhỗtrợchoviệcpháttriểncơsởhạtầng,xây dựn gcáckhuđôthị,trườnghọc,đườngxá,chỉnhtrangđôthịnhằmphụcvụcôngv i ệcđ ô t h ị h ó a , N h à n ư ớ ct h ô n g q u a quỹđ ầ u t ư p h á t t r i ể nt h à n h p h ốđ ư a nguồnvốnnà yvàothịtrườngBĐS, Mục đíchcuốicùngcủa nguồnvốnnàylàđảmbảoansinhxãhội,nângcaomứcsốngchongườidân,gópphầnp háttriểnthànhphố.Tuynhiênhiệnnaylượngvốnnàycònquábésovớinhucầupháttriển đôthịv àxâydựnghạtầngchothànhphố.

- VốncủanhàđầutưnướcngoàivàothịtrườngBĐS:Theocácnhàđầutưn ư ớ cngoài,thịtrườngBĐSViệtNamlàthịtrườngtiềmnăng,cóthểmanglạilợinhuậncao, BĐS luônlàlĩnhvựcxếp thứhạngcao trong việc thu hútcác nguồn vốnnướcngoài.Cụthể,trongnămquan g u ồ nvốnFDIvàolĩnhvựcBĐSlà2,55t ỷUSD,tăngđến268,42%lầnsovớilượngvốnFDIđăngkývàobấtđộngsảnnăm2 01 3 Năm2014,dẫnđầutrongsốcácngành,lĩnhvựcthuhútvốnFDIlàlĩnhvựcc ô n g nghiệp chếbiến,chếtạo,đứngthứhailàFDIvàolĩnhvựcBĐS,đâylàtínhiệuđángmừngđối vớithịtrườngBĐS.Tuynhiên,cómộtthựctếcầnnhìnnhậnđ ó là dòng vốn nước ngoài vẫn chưađem lạimộtdiệnmạomớichothị trường BĐSViệtNam.

- Vốntừcácquỹđầutư:CácquỹđầutưBĐSởViệtNamhoạtđộngchưachuyênb iệtvàhiệuquả,cònnhiềuquyđịnhbấthợplýtronghuyđộngvốntừkháchh à n g Điểnhìnhn hưkhôngrõsựphânbiệtthờiđiểmhuyđộngvốngiữacácdựánlớncóđầutưcảtỷUSDvớicá cdựánnhỏlẻvàitriệuUSD.

Vốn của người dân đặt cọc mua nhà là nguồn vốn quan trọng, xuất phát từ những người dân có nhu cầu mua nhà, mua căn hộ, khi đó họ sẽ đặt cọc, góp vốn và trả trước một phần tiền, khi nào chủ đầu tư hoàn thành dự án sẽ bàn giao quyền sở hữu cho người dân và họ sẽ thanh toán số tiền còn lại Tuy nhiên, vấn đề này hiện nay chưa được pháp luật quy định một cách cụ thể, rõ ràng, người mua có thể gặp nhiều rủi ro nếu dự án chậm tiến độ theo hợp đồng, nhà đầu tư không đủ năng lực thực hiện hợp đồng như đã ký kết, dẫn đến các tranh chấp xảy ra, người thiệt thòi là người dân có tiền đặt cọc.

ViệcđánhgiáBĐStrongđiềukiệnthôngtinbấtcân xứngtrênthị trườngtồntạiphổbiếnđanglànguycơgiatăngrủirochohoạtđộngtíndụngBĐScủac ácn g â n hàngtrên địabàn Dođó,việc xácđịnhgiácủatừng hồ sơcấptíndụngcóbảođ ả mbằngtàisảnlàBĐSgặpnhiềurủiro.

Tronggiaiđoạnhiệnnay,khithunhậpcủadâncưvẫnchưađượcthanhtoánquangân hàng,trongkhinhucầucầnxácđịnhtổngthunhậpthựccủakháchhàngđểlàm căncứxétduyệtchovaycủangânhàngđốivớimỗikháchhàngvayvốnlạic ựckỳcầnthiết.C hínhvìvậy,vềphíangânhàng,thôngtinvềthunhậpthựccủakháchhàngluônlàvấnđề đángquantâmvàhếtsứckhókhăntrongviệcxácđịnht h ô n g tin.

- Trìnhđộnhân sựtrong hệthốngngân hànghiệnnaytuycócải thiện nhưngs o vớiđòihỏimớingàycàngphứctạphơntronglĩnhvựctàichính– ngânhàngthìvẫncònyếukém.Sựsắpxếp,điềuđộngnhânsựchotừngbộphậnphụtráchc hưathậtsựhợplý,nhưviệcsắpxếpmộtsốnhânviêncókinhnghiệm,trìnhđộchuyênmônvà nhânviênmớituyểndụngđôikhicònkhậpkhiễng.

- Tâmlý đámđ ôn g củan g ư ờ i d â n Đâylàm ộ tv ấnđ ề thểhiệnr ấtr õ n é t trong cáchoạtđộngđầutưởViệt Nam Hiệntượng ngườidân tranhmua,tranh bánt h e o tâmlýđámđôngđãlàmchothịtrườngBĐScónhữngbiếnđộngbấtthường,k h ô n g phảnánhđượcgiátrịthựccủatàisản.

Trêncơsởphân tícht ín dụngBĐ S củacác N H T M t r ê n đ ị abàn Tp HCM h iệnnay,chương2đãđiểmquanhữngdiễnbiếnthịtrườngBĐSvàtíndụngBĐSc ủacácNHTMtrênđịabànTp.HCMtrongnhữngnămvừaqua.Từđóchotathấyđ ư ợ cthựctrạngc ủatíndụngBĐSđồngthờiđánhgiáđượ cnhữngmặttíchc ực,n h ữngthànhtựucũng nhưnhữngđiểmcòntồntạicầnkhắcphụccủatíndụngBĐS,đềtừđóđềxuấtcácgiảiphápnh ằmpháttriểntíndụngBĐScủacácNHTMtrênđịabànTp.HCMtrongthờigiantới.

ĐịnhhướngtíndụngBĐStrênđịabànTp.HCMđếnnăm2020

ĐịnhhướngpháttriểnthịtrườngBĐStrênđịabànTp.HCMđếnnăm202055

Trongthờigiangầnđây,nhờnhiềuchínhsáchhỗtrợ,địnhhướngpháttriển,thịtrường BĐStrongnướcđangcónhữngbướckhởisắcvàđượckỳvọngsẽpháttriểnmạnhmẽtro ngnhữngthángcuốinăm.Nhưvậy,cầnđưanhữngđịnhhướngp h á t triểnthịtrườngBĐ Sđểthịtrườngđượcgiữvững,ổnđịnhvàngàycàngpháttriểnnhưsau:

- Pháttriểnlànhmạnh,bềnvữngthịtrườngBĐS,ngănchặntìnhtrạngđầuc ơ T húcđẩyquátrìnhchuyểndịchcơcấukinhtếtheohướngnângcaotỷtrọngGDPcủal ĩnhvựckinhdoanhBĐStrongnềnkinhtế.

- PháttriểnthịtrườngBĐSlànhằmthúcđẩysựpháttriểncủacáccơsởhạtầngnhư nhàở,caoốc,vănphòng,… thôngquaviệcpháttriểncáchoạtđộngxâydựngnhằmđảmbảonơicưtrúvàlàmviệccho cáccôngdânTp.HCM.

ThịtrườngBĐ S cól iê nquanmậ tthiếtđếncácthịtrườ ngkhác c ủanềnkinhtếnhưt hịtrườngtàichính,thịtrườngchứngkhoán,thịtrườngngoạitệ,…Dođó,cầnđảm bảosựpháttriểnlànhmạnhcủadịchvụBĐSnhằmgópphầnthúcđẩytăn g trưởngmộtcáchổ nđịnhchonềnkinhtế.

- Xâydựngcáccơchếhuyđộngvốn,đặcbiệtlàvốntrungvàdàihạnchol ĩ n h v ực thịtrườngBĐS phùhợp vớiđiều kiện của thành phố,tạo điều kiện cho cácc á c cánhâncónhucầuthậtsựvềchổở,cócơchế,chínhsáchkhuyếnkhích,thuh ú t vốnđầutưtrongnướcvànướcngoàithamgiađầutưxâydựngpháttriểncáckhudân cư.

- Khuyếnkhíchcácdoanhnghiệptrongnướchợptác thànhnhữngtổngcôngtythựcsựmạnhvềtàichínhvànănglựcquảnlýdựánđểcạnhtran hvớicáctập đoànđầutưvàkinhdoanhBĐScủanướcngoàitrongviệcthựchiệncácdựánkhuđôthịmới ,nhàởcóquymôlớn.

- PháttriểnthịtrườngBĐSbaogồmthịtrườngQuyềnsửdụngđấtvàBĐSgắnliền vớiđất, làmchođấtđaithựcsựtr ởthànhnguồnvốnchopháttri ển,thịtrườngtrong nướccósứccạnhtranhsovớithịtrườngkhuvực,cósứchấpdẫncácnhàđầutư,gópphầnvào côngcuộcđổimớitoàndiệncủađấtnước.

ĐịnhhướngđốivớitíndụngBĐScủacácNHTMtrênđịabànTp.HCMđếnn ă m 2020 56

Tínd ụngB Đ S l à hoạtđ ộ n g đ e m l ạ in h i ềul ợií c h c h o c h í n h b ảnt h â n c á c ng ânhàng,pháttriểntíndụngBĐShiệuquảđồngnghĩavớiviệckhẳngđịnhvịtrívàthương hiệutrênthươngtrường.ĐểthựchiệntheođúngchỉđạocủaNHNNvàđểtíndụngBĐSđ ượcmởrộng,cungứngvốnngàycàngnhiềuhơnchonềnkinhtế,tạonguồnlựcpháttriểnkinht ếxãhộicủathànhphố,mộtsốđịnhhướngpháttriểnt ín dụngBĐScủacácNHTMtrênđịabàn Tp.HCMnhưsau:

- TậptrungxửlýnợxấutíndụngBĐS.Ràsoátlạicáckhoảnvay,cơcấulạic á c khoản nợđểtạođiềukiệnchocácdoanhnghiệpsảnxuấttiếpcậnvốntốthơn.

Tăngcườ ngcôn gt ác t h ẩmđịnh,giámsátvốnvayđểbảođảmvốnvayđượcs ửdụngđún gmụcđíchtronghợpđồngtíndụng.Kiểmtra,kiểmtoánnộibộvềchấtlượngtíndụng,k ịpthờipháthiệnkháchhàngcóbiểuhiệnkhókhăntrảnợđểcóbiệnphápxửlýphùhợp.

- ĐadạngcáclĩnhvựcđầutưBĐS Đẩymạnhhoạtđộngliênkếtvớicácc ô n g tyTàichính,QuỹhỗtrợBĐStranhthủnguồnvàthựchiệntheochuyênmôn.T h ựchiệnnghiê mtúcquyđịnhlãisuấttiềngửitốiđa,tiếtkiệmchiphíđểápdụngl ãi su ất chovaymớiởmứchợplý, thực hiện,đánh giá, rà soátdưnợcác khoản chov ay cũ,trêncơsởkhảnăngtàichính,xemxéttiếptụcđiềuchỉnhgiảmlãisuấtchov a y đ ểchiasẻkhókhănđốivớicácdoanhnghiệpvàhộdân.

- Rà soát lạicác khoảnvay,cơcấulạiđểtạođiều kiệnchocác doanh nghiệpsảnxuấttiếpcậnvốntốthơn.Tậptrungchocácdoanhnghiệpsảnxuất,xuấtkhẩu,n ô n g n g h i ệp,nôngthôn,… thôngquađiềuchỉnhcơcấu,giảmbớttíndụngBĐS,tíndụngvàochứngkhoán.

- Chútrọnghơncáccôngtáchướngdẫn,giảithíchchínhsáchđểngườidânhiểuđầ yđủvà thựchiệnđúngquyđịnh,tổnghợp,phảnánhkịpthờinhữngkhókhăn,vướngmắ cphátsinhgửiNHNNViệtNamđểxemxét,xửlý.

MộtsốgiảiphápnhằmpháttriểntíndụngbấtđộngsảncủacácNHTMtrên địabànTp.HCM

VềphíacácNHTM

TíndụngBĐSchịuảnhhưởngtrựctiếptừthịtrườngBĐS,vìvậycácngânh à n g c ầncậpnhậtthôngtinthịtrường,cáccơchếchínhsáchđiềutiếtthịtrườngBĐScủa Nhànướcđểkịpthờixâydựngnhữngcơchếchovayriêngđốivớilĩnhv ựcBĐSnhằmth eokịpvớixuhướngcủathịtrường,phùhợpvớichínhsáchcủaN h à nướcđồngthờihạnch ếthấpnhấtrủirotừthịtrườngnàymanglại.

Liênkếtgiữangânhàngvớicáctổchứckinhtếkhác:Cácngânhàngcóthểsửdụngc hiếnlượcliênkếtgiữangânhàngvớicáccôngtykinhdoanhđịaốc,liênkếtgiữangânhàng vớicôngtybảohiểm,….nhằmpháttriểnvànângcaohiệuquảch o vaylĩnhvựcBĐS. Đểphát triển hiệu quả chovayBĐS, cácNHTM cần căn cứvào quychếchovaychungcủaNHNNđểban hànhthêmquychếchovayriêngđốivớilĩ nhvựcB Đ S , điềunàykhôngchỉgópphầnminhbạchhơnvềmặtquyđịnhchovaycủab ảnthânngânhàng,màhơnthếnữacòngópphầnhạnchếrủirotrongviệccấptíndụngtrongl ĩnhvựcnày,làmtiềnđềchocánbộtíndụngvàthựcthihiệuquảviệcc ấptíndụngBĐS.

CácNHTMkhichovayđốivớilĩnhvựcBĐSphầnnhiềuvẫndựavàotàisảnth ếchấp,chưađánhgiáđượcnănglựctrảnợcủakháchhànglàmcơsởchovay.Đâylàđi ểmyếucủacácNHTMtrongthờigianqua.Đểhạnchếđiểmyếunày,c á c NHTMcầntăngcư ờngquảnlýhồsơkháchhàng,giámsátthunhậpcủakháchh àn g thôngquahoạtđộngkin hdoanhcủakháchhàng,thựchiệnchuyênmônhóatr o n g hoạt độngchovayBĐSđểgiámsátbiếnđộngcủathịtrường,biếnđộngtrongt h u nhậpcủakháchhà nglàmcơsởđiềuchỉnhhoạtđộngchovayhợplý.

Ngoàinguồnvốnchủsởhữuthìvốnvayngânhàngvẫnlànguồnvốnchínhtàitrợch ocácdựánkinhdoanhBĐS.Bàihọckinhnghiệmtừthịtrườngchứngkhoán chot hấy,đểtránhnhữngcúsốcvềvốnchothịtrường,cácNHTMcầnthựchiệnmộtsốgiảiphá pđểtăngcườngcáckênhhuyđộngvốnchothịtrườngBĐS:T ă n g c ư ờ n g huyđộngvốn trung vàdài hạn của ngân hàngkếthợpvới nângtỷlệsửdụngvốn ngắn hạn đểchovaytrung vàdàihạn.Nguồn vốnhuyđộngkỳhạndàisẽg i ú p cácngânhànghạnchếđượcnhữngrủirokỳhạnkhichovayđ ầutưBĐS,hạnchếsựthiếuhụtthanhkhoảnvàsựphụthuộcvàothịtrườngliênngânhà ng,chủđộngtrongh o ạtđộngvàthựchiệncácmụctiêukinhdoanh.Cầnnghiêncứux âyd ựng,hìnhthànhcácloạiquỹdànhriêngchomụcđíchchovayBĐSđểtăngkhản ă n g thanhkhoản.

3.2.1.3Nângcaochấtlƣợngđộingũnhânsự Độingũnhânsựcóvaitròrấtquantrọngquyếtđịnhhiệuquảhoạtđộngcủan g â n hàn gnóichungvàhoạtđộngtíndụngnóiriêng.Bêncạnhviệcnângcaotrìnhđộ,chấtlượngđội ngũnhânsự,cácNHTMhiệnnaycầncónhữngchếđộđãingộhợplýnhằmthuhútđượcn guồnnhânlựccóchấtlượngcaovàgiữchânđượcđộingũnhânsựgiỏiđangcó.Tuynhiênc ũngcầnphảiđưaranhữngquyđịnhcụthể,rõr à n g , gắntráchnhiệm,lợiíchcủatừngnhânvi ênvớihoạtđộngtíndụngcủangânh à ng nh ằmnâ ng cao t i n h thầnvà s ựđ ó n g g ópc ủ ađộ i ngũlã nh đạovàt oà n thển h â n viên.Trongquátrìnhbổnhiệmcácvịtrílãnhđạ ocủaHộisở,Sởgiaodịch,cácchinhánh,phònggiaodịchphảiđượcxemxétmộtcáchcẩ ntrọng.Nhữngyếu tốcầnquantâmkhithựchiệncáccôngviệcnàylà:nănglực,thànhtíchcôngtác,k i n h nghiệmvàphẩmchấtđạođức.Đồngthờiphảitiêuchuẩnhóacánbộtíndụngvàkiênquyế tsathải,luânchuyểnsangbộphậnkhácnhữngcánbộthiếutưcáchđạođ ứ c,t h i ếut r u n g t h ực,n h ữngc á n b ột í n d ụngt h i ếuk i ếnt h ứcchuyênmônnghiệpvụ.

Việcq u ảnl ý t à i r ủir o t í n d ụngB Đ S ngàyc à n g m ộ t k h ó k h ă n C á c n g â n h àngcầnnângcaohơnnữacôngtácgiámsátvàquảntrịrủiro,dựbáovàphòngn gừarủ irotronghoạtđộng,rủirothanhkhoản,tạosựổnđịnhvàpháttriểnchohoạtđộng ngân hàng.Chính việc quản trịrủiro hiệu quả là cơsở,nền tảng cho việcđạtđượclợinhuậnmộtcáchbềnvững.Các ngânhàngphảitiếpxâ y dựng,hoànt hiệnvàcủngcốhoạtđộngquảntrịrủirocủađơnvịthôngquaviệcápdụngvàthựchiện cáctiêuchuẩn,nguyêntắcantoàncủaBaselI,BaselIIvàcácquyếtđịnhk h á c củaNHNNvề bảođảmantoàntronghoạtđộngcủacáctổchứctíndụng.

- DođặcđiểmcủaBĐScóthờigianhoànvốndài,nguồnvốnđầutưvàothịtrườngB Đ S t h ư ờ ngl à n g u ồnv ốnt r u n g , d à i h ạn.D o đ ó, đ ể h ạnc h ếr ủir o t h i ếuthanh k h o ảnv ì c h ê n h l ệchkỳh ạn,r ủir o l ã i s u ấtv ì b i ếnđ ộ ngl ã i s u ấtt r ê n t h ịtrường,các NHTMcầntăngcườngcácbiệnpháphuyđộngnguồnvốntrung,dàihạntrênthịtrườn g,tríchlậpdựphòngđúng,đủ,thựchiệncânđốinguồnvốnvàsửdụngvốnmộtcáchhợplý.

- Mộtvấnđềcũngvôcùngquantrọngđólàviệcđàotạovànângcaoýthứctráchnhi ệm,trìnhđộnănglựcthẩmđịnh,bảođảmtínhchínhxác,k h á c h quanngaytừkhâubanđầu củaquátrìnhchovayđốivớilĩnhvựcBĐS,hạnchếtốiđaphátsinhrủiro.Từnhữngk hoảntàitrợkhảthitrongđiềukiệnbìnhthường,nếukhôngc ó nhữngbiệnphápphòngng ừatrước,thìvớibấtkỳmộtsựđiềuchỉnhchínhsáchp h á p lýliênquanđếnkhoảntàitrợr ấtdễtrởthànhkhoảnvaycóvấnđềvàkémhiệuquả.Cáccuộchọpđểraquyếtđịnhcho vaytạihộiđồngtíndụngphảiđược

Cácngânhàngcầntậptrungnguồnlựctàichínhvànhânlựcđểđầutưmáymóc,tra ngthiếtbịkỹthuậtsongsongvớiphầnmềmquảnlýcaocấp.Đặctrưngcủaphầnmềmnàylàvừa quảnlývậnhànhtronghệthống,vừatươngthíchvàcóthểkếtnối được cácphầnmềmhỗtrợnội bộkhác, có thểtruyxuất thông tin, tổnghợp,p h â n tích,xửlýthông tinnhanhvà chínhxác,giúpviệcquảnlývà ngănngừarủirohiệuquảhơn.

Bêncạnhđó,cácngânhàngnênxâydựngphầnmềmquảnlýkháchhàngvàc ơ sởdữli ệungànhnhằmcungcấpthôngtinkịpthời,chínhxácchoviệcđánhgiá,xếploạikháchhàn g,hỗtrợtốiđaviệcquảnlý,kiểmsoáttíndụngngânhàngnóic h u n g vàtíndụngBĐSnói riêng.

- Tín dụng BĐS phân thành hai hìnhthứckhárõ, đầu cơ vàđầutư Các ngânh àn g cầnhạnchếtốiđachovayđầucơvốnmangtínhbấtổnvàchứađựngnhiềurủiro Nguồntrảnợchủyếuđượcxácđịnhtừviệcmuabán,chuyểnnhượngBĐSmàkhôngcó nhữnghoạtđộngđemlạinguồnthuổnđịnh,vìvậycànglàmtăngtínhr ủirochothịtrườngnày.

- Xâydựngquytrìnhchovayriêngđốivớilĩnhvựcnhàởxãhội,đơngiảnh ó a thủt ụcchovay,kéodàithờigianchovayđểphùhợpvớitiềnlương,thunhậpcủacácđốitượngm uanhàởxãhội.

- Cầnnghiêncứuthêmhìnhthứcchuyểnnợtừnhàđầutưsangngườimuan h à bằ ngcáchkýlạikhếướcvaygiữangânhàngvớinhàđầutưsangkhếướcvayg i ữangânhàng vớingườimuanhà.Bằngcáchnàysẽkhônglàmtăngtỉtrọngtín dụngBĐSnhưngsẽtạothanhkhoảnchonhàđầutưcóvốnđểtáiđầutư,trongđócóđầutư nhàởxãhội.

VềphíacáccơquanNhànước

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đối mặt với nhiều biến động lớn, từ mất cân đối cung - cầu, thị trường kém minh bạch, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội Để thị trường BĐS trở nên lành mạnh hơn, cần thực hiện đồng bộ các chính sách, quy định và văn bản hướng dẫn rõ ràng, cũng như áp dụng các chế tài cụ thể để xử phạt vi phạm Một số giải pháp chính sách quan trọng cần được thực hiện đồng bộ bao gồm việc tăng cường quản lý nhà nước, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao tính minh bạch của thị trường và tăng cường giám sát, kiểm tra hoạt động kinh doanh BĐS.

Mộtlà,nghiêncứu,banhàngLuậtĐăngkýBĐS.Lýluận,kinhnghiệmquốctếvàthựcti ễnViệtNam đãchỉrarằng,BĐScầnphảiđượcđăngký,cầnsớm hoànthiệnkhungpháplývềBĐS đảmbảođồngbộ,thốngnhất.Xâydựng,hoànthiện hệthốngphápluậtđể dễdàn gchuyểnBĐSthànhvốnđầutư,tạohệthốngđăngkýB Đ S thốngnhất,côngkhaihóahoạtđộngkinhdoanhBĐS.

Hailà,nghiêncứu,banhànhluậtvềthịtrườngthếchấpthứcấp.Đâylàmộtv ă n bảnp hápluậtquantrọngvàcầnthiếtđểtừđólàmcởsởpháplýchohệthốngn g â n hàngcót h ểt ạon g u ồnvốnt ru ng và dài h ạnt ừn g u ồnv ốnng ắnh ạnd ot h ếchấpBĐStạora.

Luật Quy hoạch và các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành đang được ban hành và sửa đổi Để đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả, cần thiết phải thống nhất các quy hoạch vào một mối, trước hết là thống nhất về mặt pháp lý.

Xây dựng hệ thống thuế hoàn thiện là một bước quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách thuế nhà đất Áp dụng chính sách thuế nhà đất theo hướng bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở sẽ góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở Theo đó, đánh thuế sử dụng đất và nhà ở sẽ được tính bình quân dựa trên loại, vị trí và diện tích đất Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều diện tích đất sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, nhà cao cấp sẽ có mức thuế cao hơn nhà trung bình Nhiều nước trên thế giới đã áp dụng chính sách thuế này, chẳng hạn như Singapore áp dụng mức thuế cố định 4% khi mua nhà ở, Canada, Nhật Bản, Mỹ áp dụng đánh thuế cho đất trống đối với các nhà đầu cơ Việc áp dụng chính sách thuế này sẽ không chỉ tăng thu ngân sách mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản lên quá mức, gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.

Ngoàira,vềthuếTNCN,nên đánhthuếtrênsốlầnchuyển nhượng,muabánt r o n g khoảngthờigiannhấtđịnh(thườnglà12tháng).Mộtngườinếu muađi,bánlạinhiềulầntrongkhoảngthờigiannhấtđịnhsẽbịđánhthuế.

Cóthểxâydựngthuếl ũ y tiếntheosốlầnchuyểnnhượng.Từđócóthểhạnchếphầnnàoviệcm uađi,bánlạinhiềulầnđẩygiáBĐStăngcao.

LĩnhvựckinhdoanhBĐSđòihỏiphảicónguồnvốntrungvàdàihạnvững mạnh,mộtkếhoạchtàichínhổnđịnh.Trênthựctế,ởnướcta,bêncạnhnguồnvốnđầutưtrun gvàdàihạntừngânhànghayvốnđốiứngcủakháchhàng,đầutưngắnhạn(nguồnvốncóthờ ihạndưới01năm)cũngđổvàothịtrườngBĐS,thậm chícón h ữnggiaiđoạn,nguồnvốnnàycònlấnátnguồnvốntrungvàdàihạntrongviệc chip h ốis ựv ậnđ ộ ngc ủat h ịtrườngB Đ S , gâyr a n h ữ n g c ơ n sốtn ó n g t r ê n thịtrư ờng. ĐểbảođảmnguồnvốnổnđịnhvàhiệuquảcholĩnhvựcBĐScầnphảithựchiệncácgi ảiphápsau:

- ThuhútvốnđầutưtrựctiếpnướcngoàivàolĩnhvựcBĐS:Đâylàsẽmộtkênhhu yđộngvốncũngnhưkêugọiđầutưvàoBĐSkháhiệuquảnếuchúngtabiếttranhthủth ờicơvàtạođiềukiệnthuậnlợichocácnhàđầutưnướcngoài.Cácđịaphươngcầnbanhànhqu ychếthuhútđầu tưnướcngoàivàoBĐSđểcóthểđảmbảohoặcthanhtoánchiphíxâydựngbênngoàihà ngrào,hỗtrợgiảiphóngmặtbằng,cóchínhsáchmộtgiávớicácdịchvụ, Đặcbiệt,cơq uanquảnlýphảicôngbốdanhmụcdựánpháttriểnBĐS,kêugọiđầutưtrựctiếpnướcng oài,thànhlậpcô n g typháttriểnquỹđấtđảmtráchviệcchuẩnbịnguồnđấtvàlàmdịchv ụcôngvềBĐS.Đồngthờiphảithốngnhấtđượcvớicácnhàđầutưvềmứcđềnbùgiảitỏa,tỷlện hàđượcbán,mứcgiá,tráchnhiệmxãhội

- ĐầutưnướcngoàivàoBĐSViệtNamchiếmmộttỷtrọnglớntrongtổngvốnđă ngký.Dovậy,cầncógiảiphápđểcácnhàđầutưnướcngoàikhôngchỉđầut ư tiềnbạcmàkết hợplàmkinhdoanh–đầutư–quảnlý– tiếpthịdựán.Điềunàygiúpt h ịtrườngB Đ S ngàyc à n g c h u y ê n n g h i ệ p , t ă n g n g u ồ nl ựct à i c h í n h , k i n h n g h i ệmquảnlývàtầmnhìnchiếnlượcđầutưBĐS.

- Đâylàmôhìnhmànhàđầutưủythácchocôngtyquảnlýquỹđầutưvốnvào B Đ S đ ể k i ếmlời.Q u ỹsẽh o ạtđ ộ n g t h e o p h ư ơ n g t h ứ ck h a i t h á c t h ịt r ư ờ ngBĐS,tìmcá chsởhữuvàđiềuhành khaithác

- Việchuy độngvốntừdâncưdướihìnhthứcgópvốncủangườimuaBĐS.Tuynhiên,cơchếvềquan hệvayvốndânsựvàtráchnhiệmcủabênchủdựántronggiaodịchdướihìnhthứcnày khôngrõràng,dễgâymấtniềmtinchongườig ó p vốn.Vìvậy,giảiphápđểbảovệchonguồ nvốnnàylàNhànướcphảixâydựngđư ợckhungpháplýhoànthiệnsaochongườigópvố nđượcphápluậtbảohộnhưcócácloạigiấytờxácnhậngiaodịchbảođảm,giấycamkếtcócô ngchứng.

3.2.2.3 Đẩym ạnhc ô n g k h a i , minhb ạchc á c t h ô n g t i n đ ể ổ n địnht h ịt rườngbấtđộngsản

ThờigianquatạiTp.HCMthôngtinvềđấtđai,quyhoạchvẫncònchưađầyđủ,chưac ôngkhaivàminhbạch.C ơ quanquảnlýNhànướcvềthịtrườngBĐSphảicóquyhoạch vàtổchứchệthốngthôngtinvềthịtrườngBĐS,thườngxuyêntổchứccáchộinghị,hộith ảovềlĩnhvựcnàychocácngânhàngđểnângcaosựhiểubiếtvềthịtrườngBĐS,tìnhhìn hbiếnđộngcủathịtrườngđồngthờigiúpcáctổchứctíndụngcậpnhậtnhữngthôngtinv ềchủtrương,vănbảnpháplýcóliênq u a n nhằmtạocơsởchoviệcthẩmđịnhcácdựánki nhdoanhvàđịnhgiáBĐSsátgiáhơnthựctế.

Côngnghệthôngtinngàycànghiệnđại,thếnêncáccơquancầnphảixâyd ựng mộthệthốngcơsởdữliệuđểquảnlýBĐSthôngquaviệcđăngkýBĐSvàthunhậpgiágia odịchBĐS.Thôngquahệthốngthôngtinđấtđainày,cáccơquanquảnlýđấtđai,Thuế,N HTM,KhobạcNhànước,… cóthểtraođổithôngtinvớinhau nhằmgiúpNhànướckiểmsoátđượcnhữngbiếnđộngv ềdiệntích,hiệntrạngsửdụngđấtvàchủsửdụngđất,quađónắmvữngcungcầutrênthịtrư ờngvàcóbiệnphápxửlýkịpthờitrướcbiếnđộngcủathịtrườngBĐS.Điểmđặcbiệttron ghệthốngnàylàngườisửdụngBĐSphảiđăngkýgiáđấttrêncơsởgiaodịchthựctếxảyrat rênthịtrườngđốivớikhuđấtđó,giáquađấuthầuvàđấugiá,hoặcgiáđấtdocơquanchu yênđịnhxácđịnh.Cáccơ quanchứcnăngsẽcăn cứvàomứcgiáđ ăn g kýnàyđểtínhtiềnđềnbùđấtđaikhigiảiphóng.

Cácc á n h â n , d o a n h n g h i ệpc ũ n g c ó t h ể t r u y c ậpv à o h ệt h ốngvàt r ảmộtkh oảnphínhấtđịnhđểmuamộtsốthôngtinvềBĐSmàhọquantâmnhằmbảođảmtínhc ôngkhaivàminhbạchcủathôngtin.Thunhậptừviệccungcấpthôngt i n nàysẽchuyểnv àoquỹđểduytrì,bảodưỡngvàcậpnhậtthôngtincủahệthống.

Thị trường bất động sản (BĐS) ở nước ta hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế về minh bạch thông tin, đặc biệt là thông tin về quy hoạch và đất đai Sự chênh lệch số liệu giữa các nguồn khác nhau, như dư nợ tín dụng BĐS, số lượng tồn kho BĐS, và tỷ lệ nợ xấu, đã gây ra nhiều khó khăn cho việc xây dựng chính sách điều hành hiệu quả Để cứu thị trường BĐS và nền kinh tế, cần phải đánh giá đúng mức độ tồn tại của thị trường này và đưa ra những giải pháp phù hợp Vì vậy, việc có được những số liệu chính xác về nợ xấu và tồn kho BĐS là rất cần thiết để đưa ra những hoạch định, chính sách điều hành hợp lý.

- Nghiêncứuhoànthiệncácvănbảnphápluậtđểnhanh chónghìnhthànhvàphát triểnhệthốngthếchấpthứcấp,đểtăngcườngnguồntiềnchothịtrư ờngBĐS.Nếuđưađượcloạinàyvào,mộtlượngvốnlớntrongdânsẽđượchuyđộngvàgiải quyếtphầnnàokhókhănchohệthốngngânhànghiệnnay.

- DođặctrưngcủathịtrườngBĐScóthờigianhoànvốndài,dođócầnđòihỏinguồ nvốntàitrợchothịtrườngnàyphảilànguồnvốntrungvàdàihạn,trongk h i trênthịtrườ ngvốncủanướctacònquáítcáccôngcụtàichínhtíndụngphin g ân hàng.Vìvậycầnk huyếnkhíchpháttriểncácquỹđầutưkhác, cáccôngtyđầut ư dướihìnhthứccáccôngtycổphầnđểhuyđộngvốnđầutưcủacôngch úngvàcácnguồnđầutưtrongvàngoàinướcchothịtrườngBĐS.

ThịtrườngBĐShiệncòntồntạinhiềutháchthức,bấtổnnhưtìnhhìnhtăngd â n sốn gàycàngcao,hạtầngkỹthuật,giaothônghuyếtmạchcònyếu,quyhoạch chắpvá,quảnlývĩmôvàđiềuhànhđôthịchưa hoànthiện. Thếnên,vềlâudàicầncób i ệnp h á p t ổngt h ểtừp h â n v ù n g , q u y hoạchđ ế n đ ầ u t ư p h á t t r i ể nt h ịt r ư ờ ngBĐS , nhằmtạolậptínhổnđịnhvàminhbạchcủathịtrườngBĐS,nhất làkhingàycàngcónhiềunhàđầutưnướcngoàiquantâmđếnthịtrườngnày.

ThịtrườngBĐSlàmộtlĩnhvựckhôngđơnthuầnlàmộtngànhkinhtếnhưn h ữn gn g à n h k i n h t ếk h á c V ì vậy,c ầnh ì n h t h à n h c ơ q u a n đủt ầmq u ảnl ý t h ịtrườn gBĐS,mộtsốCơquanNhànướcđồngthờiquảnlý,trongđó

BộKếhoạchvàĐầutưquảnlýdựán,doanhnghiệp;BộTưphápđăngkýgiaodịchđảm bảo;BộT à i nguyênvàMôitrườngquảnlýđấtđai;BộXâydựngquảnlýxây dựng,nhà,thịtrườngBĐS;NgânhàngNhànướcquảnlýsốdưtíndụng;BộTàichính quảnlýThuế,quỹBĐS…Tuyvậy,cầncómộtsốcơ quanđầumốiquảnlýcấpNhànướcvềB ĐS vàthịtrườngBĐS.

Để tăng cường hiệu quả quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương, cần phải nâng cao năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai Việc thực thi các công cụ giám sát cũng cần được đẩy mạnh để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Bên cạnh đó, cần xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai.

Nam (từ50%đến 70% nằmởthịtrườngnày),hơnnữa thịtrườngnàyđiềuchỉnhrấtnhiềuyếutốđầuvàotừcácthịtrườngkhác(tàichính,tiềntệ,vậtli ệu,đấtđ ai ,

…) Vìvậy,cầnphảicómộtsốchỉsốquansát,môtảtìnhtrạngcủathịtrường(nóng,lạnh,. )chỉsốnàylànhằmphảnánhmộtsốđotổngthểvềthịtrườngBĐS.

Trongmộtchừngmựcnàođó,phạmvisẽđitừhẹpđếnrộng,từphảnảnhmộtbộph ậnthịtrường đếntoànbộthịtrường.Dựavàochỉsốnày,các cơ quanquảnl ýNhà nư ớccót h ểnắmbắtđượ cdi ễnb i ếnc ủat hịtrườngB Đ S Từ đ ó cón h ữngc ơ c h ế ,c h í n h s á c h q u ảnl ý đ i ề u h à n h đ ể thịt r ư ờ ngp h á t t r i ển.C h ỉsốthịtrườngBĐScấpđộhẹpđ ượcxâydựngtừcácquansátvề:Sốlượnggiaodịch,giác ảcácgiaodịch,thờigiancủaBĐSđượcraobántrênthịtrường(từlúcđượcrao bánđếnlúcgiaodịchthànhcông).Việcxâydựngchỉsốnàyđượcthựchiệnởcácp h â n vù ng,nơithịtrườngBĐSđãpháttriển,vềsaukhicósựkếtnốigiữacácphânvùngcủathịtrườn gthìsẽxâydựngchỉsốthịtrườngBĐSrộngraphạmvicủacản ư ớ c Nhưvậysẽthuậntiệ nchoviệcquảnlývàđiềuhànhthịtrườngcủacáccơquanchứcnăng,cáctỉnhthànhphốv àNhànước.

Nhưchúngtabiết,thịtrườngBĐSlàthịtrườngpháttriểnbậccaotrongnềnk i n h tết hịtrường.Hiệnnay,thịtrườngnàycònnhiềubấtcập,cơchếcũ,cơchế mớichưa tươngthíchvớisựpháttriểnthực tếcủa thịtrường.Đốivớidoanh nghiệpk i n h doanhBĐSthìviệcthamgiathịtrườngnàylàphảichấpnhậnrủirodochínht hịtrườngnàymanglại.Đểhạnchếđượcrủirothịtrườngnàythìcáchoạtđộngk in h do an h phảiđượcchuyênnghiệphóa,chiếnlượckinhdoanhphảitínhđếnmụct i ê u dàihạn.

Việcnângcaotrìnhđộvànhậnthứcủađộingũthamgiahoạtđộngtrênthịtr ư ờ n gnàythậtsựlàcầnthiết.ThịtrườngBĐScónhữngyêucầurấtđadạngvềnguồnnhânlực( nhữngnhàđầutư,nhữngngườimôigiới,nhữngnhàtưvấn,nhữngn h à hoạchđịnhchínhsách ,

…).Vìvậy,cầntăngcườngđàotạonguồnnhânlựcchothịtrườngBĐS,rấtcầncónhiềuh ơnnữacáckhoatrongcáctrườngđạihọc,màtrướchếtcóthểmởtạicáctrườngkinht ếcóchứcnăngvàchuyênmônđàotạocửnh ân , sauđạihọcvềchuyênngànhBĐS.

KhuyếnkhíchthànhlậpcácHiệphộimôigiớiBĐSvớiquyđịnhpháplýrõràng,ch ặtchẽ, đảmbảocho các hộinàykhiđivào hoạt độngđủsức đàothảinhữngn hàmôigiớihoạtđộngkhôngchuyênnghiệp.

VềphíaNgânhàngNhànước

3.2.3.1 Giảip h á p k i ểms o á t r ủirot í n dụngB Đ S c ủ aN g â n h à n g N h à nước ĐốivớikinhdoanhBĐS,nếuNHNNkiểmsoátchặtquásẽlàmthịtrường đóngbăng,nhiềunhàđầutưthualỗ,mấtkhảnăngchitrả,gâyảnhhưởngtiêucựcđếncác NHTM.Tuynhiên,do tínhchấtphứctạp vàchứađựngnhiều rủiro củacác khoảnchovayBĐSnênNHNNcầncócácbiệnphápđặcbiệtnhằmkiểmsoátmộtc á c h thíc hhợp.Mộtsốbiệnphápđềxuấtnhưsau:

- BiệnpháptruyềnthốngmàNHNN cầntăngcườnglàthắtchặthệthốngt h e o dõi,thanhtra,giámsát,quảnlýrủirotạicácNHTM,xửlýnhanhchóngcácdấuhiệur ủiro,…

- Tăngcườngquảnlýcác khoảntríchlậpdựphòng rủirocủa các tổchức tíndụng,nhấtlàcáckhoảnchovaykinhdoanhđầutưBĐSnhằmtạođiềukiệnhìnht h à n h cácquỹdựphòngchohoạtđộngtíndụngmộtcáchtậptrungvàkịpthời.

BĐStốiđatrêntổngd ư nợ.Vớibiệnphápnày,cácNHTMđượctựdokinhdoanhtron ggiớihạnchop h é p

- NângcaohiệuquảhoạtđộngcủaTrungtâmthôngtintíndụng(CIC).Kịpthờicập nhậtnhữngthôngtinvềtìnhhìnhtàichính,quanhệtíndụng,hoạtđộngk i n h doanhc ủacánhân,tổchức.Minhbạchhóacácthôngtinvàquytrìnhxếphạngtíndụngkháchhàngcủ aCIC.HỗtrợcácNHTMxâydựngquytrìnhxếphạngtíndụngnộibộ,thêmcơsởđểraquyết địnhchovayvàngănngừarủiro.

- Vềcơchếtíndụng,NHNNcầntậptrungbanhànhhệthốngvănbảnmangt í n h chấ tkhungpháplýchungtổnghợptấtcảcácquyđịnhvềloạihìnhhoạtđộngtíndụng.Không nênquyđịnhquáchitiếtthuộcnghiệpvụkinhdoanhcủacáctổch ứctíndụngđểhạnch ếsâukhôngphùhợpvớicơchếthịtrườngvàtạochủđộngchocáctổchứctíndụngtrongkinhd oanhtíndụng.

- ChínhsáchtíndụngcủaNHNNphảilàcơsởđịnhhướngchocáctổchứctíndụn gxácđịnhmụctiêu,mứcđộ,cơcấuhuyđộngnguồnvốncũngnhưđầutưtíndụngchonề nkinhtế.Trongđiềuhànhchínhsáchtíndụng,cầnnghiêncứutớit ách bạchchứcnăngc ơquanchủquảnvớichứcnănggiámsát,kiểmtrađảmbảoant o à n tíndụngvàantoànhệthốn gcủaNHNN.Tiếptụcbanhànhcácvănbảnquyđịnhn h ằmbảođ ả mant o à n c h o n g h i ệpv ụt í n d ụngB Đ S n h ư q u y địnhv ềtỷlệnguồnvốnngắnhạnđểchovaytrungdàihạn,đ ăngkýgiaodịchbảođảm(nhấtlà tàisảnđảmbảohìnhthànhtrongtươnglai),…

Sửdụnglinhhoạtcáccôngcụquảnl ý nhưlãisuất,hạnmức,tíndụngliênngânhàng,t hôngtintíndụng,xửphạttàichính,… đểhỗtrợchohoạtđộngkinhdoanhcủahệthốngngânhàngđúnghướng,a n toànvàhiệu quả,từđótácđộngnhằmmởrộnghaythắtchặttíndụngtheomụct i êu củachínhsáchtiềnt ệ.Xácđịnhrõquytrìnhkiểmtra,kiểmsoát,tráchnhiệmd â n sựvàxửlýviphạmhợpđồn gtíndụngtheoLuậtđểcáctổchứctíndụngthựchiện.

NHNNcầnxâydựnghệthốngcácvănbảnđiềuhànhchínhsáchtiềntệnóichungv àđốivớitíndụngBĐSnóiriêngcầnphảimangtínhđồngbộvàcómốiquanhệchặtv ớicácchínhsáchkinhtếvĩmôkhác.Đểtăngnguồnvốntrung,dàihạncho cácNHTM,cầnpháttriểncácloạiđịnhchếtàichínhchuyênbiệttronglĩnhv ựcBĐSnhư:

- Cầncósựphốihợpvớicácbộ,ngànhthựchiệncácgiảipháppháttriểnthịt r ư ờ ng Tài chính–Tiền tệtạođiều kiện cho các tổchức tíndụngmởrộngkhả nănghuyđộngvốndàihạn.Songsongđó,mởrộngquanhệhợptácvớicáctổchứctàic h í n h quốctếđểthuhútnguồnvốntừnướcngoàitàitrợchokinhdoanhnhàởvàđầutưBĐS

- NHNNcầnxemxétnghiêncứunhữngkhókhănvướngmắctrongquytrìnhnghiệpvụ đểtìmcáchtháo gỡvà hướngdẫn thực hiệncho cácNHTM.Tăngcườngchỉđạocáctổchứctíndụngxâydựngchiếnlượctíndụng,theođóđiềuchỉnh cơcấutíndụngchophùhợpvớicơcấunênkinhtế,bốtríkhốilượngvốnhợplýchov ay B ĐS,tiếptụccảitiếnquytrìnhđơngiảnhóathủtụcchovay,tăngkhảnăngt h ẩmđịnhv àgiámsátvốnvayđểđảmbảoantoàn,hiệuquảvàbềnvữnghoạtđộngt ín dụng,…

- BêncạnhnguồnvốnvaytừNHTM,cầnpháttriểncácnguồnvốnkháchỗtrợphá ttriểnthịtrườngBĐSnhư:pháttriểnmôhìnhchứngkhoánhóaBĐS,pháttriểncáckên hhuyđộnghuyđộngnguồnlựctàichínhkhácQuỹĐầutưtínthácBĐS.

- Xâydựnghệthốngchovaythếchấpnhanhgọn,hiệuquả,antoànvàdễ tiếpcận,bảođảmviệckiểmsoátvàthuhồinợcáckhoảnvaythếchấp,hệthốnghó ahoạt độngthếchấpBĐStronghệthốngcáctổchứctíndụng,tiêuchuẩnhóacáccôngcụvà quytrìnhchovaythếchấpBĐS.

- Chínhsáchtiềntệcầnđượcvậnhànhchặtchẽ,linhhoạt,nhấtquánvàcókếh o ạch p h â n b ổđề un ằmđả mb ảot ă n g t r ư ở ngt í n d ụngBĐ S ổnđịnh,c ó c h ấtlượng;Tăngcư ờngquảnlýrủirovàkiểmsoáthiệuquảdòngtíndụngvàoBĐS,h o à n thiệncơchế,ch ínhsáchnhằmkhaithácvàhuyđộngtốiđacácnguồnlựctàic h í n h trongvàngoàinướcch opháttriểnnhàởnóichungvànhàởxãhộinóiriêng.

- Cóbiệnpháp khuyếnkhíchcác NHTMđadạnghóacác sảnphẩmtài chínhn h àởxãhội,nhàởthunhậpthấp,nângcaonănglựctổchức,ápdụngcáccông nghệvàphươngphápquảnlýtiêntiến,hiệnđạivàoviệcchovaynhàởxãhội.

Nghiênc ứuvà t h i ếtl ậpc h ết à i b ắcb u ộcb ảoh i ểmđố iv ớit à i s ảnt h ếc h ấp;xâydựngch ínhsáchbảohiểm,bảolãnhchovaythếchấp.

- Nghiêncứuxâydựngđềánthànhlậpcơquantáichovaythếchấpnhàở,c ó môhì nhvàcơchếhoạtđộngthíchhợpthúcđẩyhệthốngtàichínhnhàởpháttriểntheomụcti êuđãđềra,nghiêncứuvàbanhànhmộthệthốngtiêuchíthốngnhấttronghồsơthẩmđị nhcáckhoảnvaynhàở,ápdụngthốngnhấtchotấtcảcácđịnhchếtàichính.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang thiếu vốn như hiện nay, các doanh nghiệp đang thực hiện dự án BĐS cần tăng cường huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, bao gồm các chủ đầu tư cá nhân và các chủ đầu tư thức cấp Để đạt được điều này, cần phải hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hoàn thiện móng công trình theo đúng tiêu chuẩn và quy định của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để có thể huy động tiền ứng trước từ các nhà đầu tư tiềm năng.

Huyđộngcácnguồnlựctàichínhtiềntệthôngquacácgiảiphápnhưtáithếchấp,phá thànhtráiphiếu,pháthànhcáccôngcụtàichínhđểhuyđộngvốnchothịtrườngBĐS.Giảiph ápnày cầncósựphốihợpcủacảNhànước,cácdoanhnghiệpv à cácnhàđầutưtiềmnăng.Kênhhuy độngnàycótiềmnăngrấtlớnnhưngtạithờiđ i ể mhiệntạichưacókhungpháplýchovận hànhtrongth ựctiễnnêncầncósựphốihợpcủacácbênhữuquan.

Chuyênnghiệptrongho ạtđộngkinhdoanhB Đ S baogồmc ảkinhdoanh BĐSvàk in h doanhcác dị chv ụliênqua nđếnBĐSnhư:về n hâ n l ực,cácch ín h marketing,cácdịchvụđikèm,…

CácdoanhnghiệpkinhdoanhBĐSchothầulạidựándướidạngnhàthầuphụh oặcnhượnglạidựán,hoặcliêndoanh,liênkết.Trongbốicảnhhiệnnay,việctáicơcấudanh mụcđầutư,liêndoanh,liênkếttạotiềmlựcđểdứtđiểmtừngcôngt r ì n h , quyvòngvốn,th uhútthêmnguồnlựctừbênngoàithịtrườngBĐSlàmộttrongnhữnggiảipháprấtcầnt hiếtđểtạobướcđộtphápháttriểnthịtrườngBĐS.

Trênthựctế,nguyênnhânlàmchậmtrễ,kéodàithủtụcthựchiệncácdựánc ó 60%là docơchếthủtục,trongđóchiếm30%lỗilàdobộmáycôngquyền,còn lại40%làdolỗicủacácdoanhnghiệp.Chínhvìvậy,bảnthâncácdoanhnghiệpphảit ựýthứcđượcvaitròcủamìnhtrongviệcđẩynhanhtiếnđộthựchiệndựánđểtăngtốcđộch uchuyểnvốn.

Tiếtkiệmchitiêu,sángtạotìmtòicácnguyên,vậtliệuthaythế,ứngdụngk h o a học,côngnghệhiệnđạiđểtăngnăngsuấtlaođộng,quađógópphầngiảmthiểuchi phívàhạgiáthànhsảnphẩm.

Cáckiếnnghịvàgiảiphápkhácnhằmhỗtrợchopháttriểntíndụngbấtđộngs ảncủacácNHTMtrênđịabàn Tp.HCM

Kiếnnghịđốivớinhàđầutưxãhội

- Cácdoanhnghiệpkhiđầutư,triểnkhaidựánnhàởxãhộiphảidựatrênn gh i ên cứuthôngtinthịtrườngvàcầnđảmbảotuânthủquyluậtcungcầucủathịtrườ ngnhằ mmụcđíchđảmbảoansinhxãhội,gópphầnổnđịnhxãhội,manglạihiệuquảkinhdoanh.

- Cácdoanhnghiệpthamgiaxâydựngnhàởxãhộikhiđượchưởngnhữngch í n h sáchưuđãicủa NhànướcvềThuế,Đấtđai,Tàichính,… thìphảituânthủcácquyđịnh,quychuẩn,tiêuchuẩndocácCơquanquảnlýNhànướcbanhành.

- Nângc a o t i ềml ựct à i c h í n h , h ạnc h ếs ựp h ụthuộcv à o n g u ồnt í n d ụng,nân gcaonănglựcquảntrịdoanhnghiệp.

Giảiphápđốivớinhữngngườiđivaymuanhàởthựcsự

-Ngườidânphảibiếttiếtkiệm,thamgiaquỹtiếtkiệmnhàởđểcótiềnđóngtrước20– 30%vàtrảdầnhàngthángtrongnhiềunăm.Sựkiêntrìchịukhótrongchụcnămsẽgiúpc hohọcóđượccănnhàtheonguyệnvọng.

- Cầndứtkhoátvớivấnđềsởhữu,ngườiđượcmuanhàthunhậpthấpphảicóquyề nsởhữu.Tuynhiên,ởđâylàsởhữucóhạnchế.Hạnchếvềthờigianđốivớicănhộlàđiềurất quantrọng,nếukhôngcónhucầuởnữathìngườichủsởhữuphảibánlạinhàchoNhànướ cđểNhànướcbánlạichongườikháccóthunhậpthấp.Tuysởhữucănhộ, nhưngng ườimuanhàkhôngđượcbánrangoàiđểthuch ê n h lệch,làmmấtýnghĩahỗtrợ,bùđắp củaNhànướcchodạngnày.

Vềcơchếđịnhgiátàisảnđảmbảo

- CácdựánBĐSthườngcómứcvốnđầutưlớnthếnênviệcthẩmđịnhđòihỏicánb ộthẩmđịnhcótrìnhđộchuyênmôncao,cókinhnghiệm,nắmvữngquyđịnhp h á p l ý , h à n h c h í n h , đ ơ n g i á v ậ tl i ệu,địnhmứcxâydựng,d ò n g t i ền,… v à n h ữngvấnđềkhácliênquanđếndựán.Nhữngyêucầunàyphầnlớnvượtquákhảnăng vànănglựcgiámsátcủatổcánbộtíndụng,nhữngngườicóvaitròquyếtđịnhkhoảnvaytrongng ânhàng.

- Cầnquyđịnhvàthựchiệnnghiêmtúcviệcđánhgiálạigiátrịtàisảnbảođảm,ítn hấtphải6thángmộtlần,trườnghợpBĐScóbiếnđộngbấtthườngcóthểlàmảnhhưởngđến việcđảmbảocáckhoảnvaythìđánhgiá liêntục,yêucầukháchh à n g bổsungtàisảnbảođảmhoặctrảnợtrướchạntươngứngvớigiá trịtàisảnbịgiảmsútsaukhiđánhgiálạivàtríchlậpdựphòngrủirođầyđủ.

Vềquyđịnhnhậnvàquảnlý tàisản đảmbảo

Hiệnnay,v i ệct h ếchấpc á c d ựá n h ì n h t h à n h t r o n g t ư ơ n g l a i l à mộtg i ảiph áp quantrọngđốivớithịtrườngBĐSnhưngcònchứađựngnhiềurủiro.Muốnhạnchếtố iđanhữngrủirođó,cầnnhanhchóngthựchiệncácgiảiphápsau:

- ĐốivớiBĐSlàtàisả nhìnhthànhtrongtươnglai, cầnxácđịnhrõtínhp háp lý,khảnăngtàisảncóthểxáclậpđầyđủquyềnsởhữu,quyềnsửdụngcủabênbảođả msaukhinhậnthếchấp.Cụthể,cầnquyđịnhchủđầutưvàngườimuan h à củamộtdựánchỉ đượcthếchấpnhàhìnhthànhtrongtươnglaithuộcdựánđócho mộtngânhàngnhằmtạoth uậnlợichoviệckiểmsoátthếchấpvàđăngkýthếchấp,tránhtrườnghợpmộtdựánhoặcm ộtnhàởđồngthờithếchấpnhiềulần,tạinhiềungânhàng.Bêncạnhđó,chủđầutưphảikýhợ pđồnghợptácvớingânhàngt r o n g việcchovay,quảnlýtàisảnthếchấplànhàởhìnhthành trongtươnglai.Sựthậntrọngcủangânhànglàbắtbuộcdonhữngquyđịnhpháplýchưa rõràngvà

Vềtrìnhtự,thủtụcthếchấpvàđăngkýgiaodịchbảođảmnhằmhạnchếrủiro phátsinh

- ViệcchorađờiLuậtĐăngkýgiaodịchbảo đảmlàvấnđềhếtsứccầnthiết,cácnghịđịnhvềgiaodịchbảođảmhiệnnaytrênthựctếđãkhô nggiảiquyếtđượcnhiềuvấnđềcủathựctếnêura.Đây làvấnđềquantrọng,ảnhhưởngsâurộngđếnhoạtđộng củangành ngân hàngvàcủanềnkinhtế.Vềlâu dài,BộTưpháp cầnxâyd ựngmộtcơquanđăngkýgiaodịchbảođảmthốngnhấttrêntoànquốcv à một trungtâmcóđầyđủdữliệuvềcáctàisảnđãđăngkýnhằmgiúpviệcđăngkýdễdàng,c hínhxác,tạođiềukiệnchocácngânhàng,cánhânvàtổchứcđượctiếpcậnđểc ó t h ê m t h ô n g t i n vềt à i s ảnk h i t h ựch i ệnc á c g i a o d ịchm u a b á n , c h u y ểnnhượng,thế chấp.

- CầnxâydựngphòngQ u ảnlýrủirovà p hò ng Phápchếvữngm ạnh,tậptrun gnhữngngườicónănglực,kinhnghiệm,hiểubiếtsâurộngvềhoạtđộngtíndụngvàt hịtrườngBĐS.Xâydựngchínhsáchquảnlýrủirotíndụng,điềuchỉnhkịpthờinhữngn ộidungchưaphùhợp,sơhởtronghợpđồngthếchấp,tíndụng,quytrìnhthẩmđịnhtíndụ ng,địnhgiátàisảntạingânhàng.

- Hướngd ẫnquyđị nhv ềt h ủt ục,t r ì n h t ực ô n g c h ứngh ồs ơ đ ă n g k ý thếchấp, bảolãnhbằngtàisảngắnliềnvớiđấthìnhthànhtrongtươnglai.Nhưđãđềc ập,BộTưph ápđãnhậnthấynhữngphátsinhtưvấnđềnhậnthếchấptàisảnhìnhthànhtrongtươnglai, tuynhiênvănbảnhướngdẫnlạirấtkhôngrõràng.Cáccơq u a n lậpphápcầnnghiêncứ umộtcáchthấuđáovấnđềtrêncơsởthamkhảoýkiếntừcácđơnvịliênquan,trongđó có cácngânhàngtrongviệcxâydựngcácquyđịnh,hướngdẫnvềhoạtđộngcôngchứng, chứngthựcvàđăngkýgiaodịchbảođảm.

- Nêntổchứccácđợ ttậphuấn,hướ ngdẫnt hủtụcđăngkýgiaodị chbảođảmc hocáccánbộđịachínhcấpphường,xãđểthựchiệnđúngquyđịnhvềđăngkýgiaodịchb ảođảm.Tăngcườngtậphuấnnângcaonhậnthứcvàhiểubiếtcủa cánbộcôngchứngvàđăngkýgiaodịchbảođảmvềhoạtđộngngânhàng,đồngthời đểthốngnhấtcáchhiểuvàápdụngcácquyđịnhvềcôngchứngvàđăngkýđểkhắcphụcsựhạn chếvàtùytiệntrongcôngtác.

Nộidungchương3đưaranhữnggiảipháp,cáckiếnnghịthậtcụthểvàchitiếtnhằ mpháttriểntíndụngngânhàngnóichungvàpháttriểntíndụngBĐSnóir i ê n g tạicá cNHTM trênđịabànTp HCM Không thểthựchiệnthành côngmộtc h í n h sách ,mộtgiảiphápnếuthiếusựchung lòngvàquyếttâmcủacácchủthểtham giavàhì nhthànhnhữngphátsinh.Vìvậy,cácthànhphầnkinhtếcầncóýthức,nângcao trìnhđộvà khảnăng trong tấtcảhànhvivàquyết định, gópphầnổnđịnhvàpháttriểntíndụngBĐScủacácNHTMtrênđịabànTp.HCM.

Bêncạnhđó,trongchươngnàycũngđưaramộtsốkiếnnghịđốivớicáccơquanqu ảnlýNhànước,cơquanBanngành,… đểgópphầnxâydựngvàpháttriểnthịtrườngB Đ S c ũ n g n h ư p h á t t r i ểnt í n d ụngB Đ S c ủ a c á c N H T M t r ê n đ ị ab à n Tp.HCM.

HoạtđộngtíndụngBĐSlàhoạtđộngmanglạirủirocaonhưngcũngmanglạilợinh uậnkhálớnchongânhàngvàđónggópquantrọngvàoviệcpháttriểnthịtrườngnhàđấttr ênđịabànTp.HCMnóiriêngvàcảnướcnóichung,quađógópphầnpháttriểnkinhtế- xãhội.

ThịtrườngBĐScómốiliênhệmậtthiếtvớitíndụngngânhàng,ngânhàngvớivaitr òlànhàtàitrợvốnchothịtrườngBĐSsẽkhôngtránhkhỏinhữngrủirotrongchovayB ĐSmộtkhithịtrườngtuộtdốc,thịtrườngBĐSchịutácđộnglớnc ủacơchế chính sáchvàmôitrườngpháp lýcủaNhànước.Chínhcơchếcủa chínhsách của Nhà nước sẽtạo nên kích cung và kích cầu cho thịtrườngBĐS, tạo cơ chếkhaithôngnguồnvốngópphầnchothịtrườngBĐSpháttriển.

BảnthâncácNHTMcũngchỉlàmộtchủthểtrongthịtrườngtàichínhthamgiacun gcấpnguồnvốnchothịtrườngBĐS.Dođó,đểpháttriểnthịtrườngBĐSc ầnpháttriểnc ácđịnhchếtàichínhkhácnhưthịtrườngchứngkhoán,thịtrườngbảohiểm,…

VềphíacácNHTM, đểpháttriểntíndụngBĐS, cầnnângcaonăng lựctàichínhvànguồnnhânlựcnhằmnângcaokhảnăngcạnhtranhvàpháttriểnant oàn bềnvững.Thêmvàođóphảithườngxuyênthựchiệnnghiêmtúccáccơchế,c h í n h s á c h vềq u ảnt r ịr ủir o , q u ảnt r ịt h a n h k h o ản,t r í c h l ậpv à dựp h ò n g r ủir o đ ún g,đủ khiđầutưvàolĩnhvựcnày.

Phát triển tín dụng bất động sản không chỉ là trách nhiệm của bản thân các ngân hàng thương mại mà còn cần có sự phối hợp chặt chẽ từ nhiều phía và các chủ thể khác nhau Chính vì vậy, việc nghiên cứu và tìm ra giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là rất cần thiết Qua đó, tác giả đã phân tích, đánh giá thực trạng, ưu điểm, khuyết điểm đang tồn tại của tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố, nhằm đưa ra một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản và phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố một cách hiệu quả hơn, ổn định và an toàn hơn.

5 DươngThịBìnhMinh,SửĐìnhThành,Lýthuyếttàichínhtiềntệ,TrườngĐ ạ ihọcK inhtếTp.HCM–KhoaTàichínhNhànước,NXBThốngKê.

7 ĐinhVănÂn(2009),Chínhsáchpháttriểnthịtrườngbấtđộngsản:Kinhnghiệmqu ốctếvàbàihọcchoViệtNam,NXBThốngKê.

8 ĐoànThanhHà&LêThanhNgọc,“Mốiquanhệgiữatíndụngngânhàngvà giánhà đất”,TạpchípháttriểnvàHộinhập11(21)–Tháng7-8/2013- Đ ạ ihọcKinhtếTàichínhTp.HCM

9 LêTấnPhước(2013),“NângcaohiệuquảhoạtđộngtíndụngtạicácN HT M Tp.HC

10.LêXuânBá(2011),“SựhìnhthànhvàpháttriểnthịtrườngBĐStrongcôngcuộcđổimớ iởViệtNam”,NXBKhoahọc–KỹthuậtHàNội.