Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngồi mục đích kinh doanh BĐS

Tp .HCM

3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM

3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngồi mục đích kinh doanh BĐS

- Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp, hệ thống hóa hoạt động thế chấp BĐS trong hệ thống các tổ chức tín dụng, tiêu chuẩn hóa các cơng cụ và quy trình cho vay thế chấp BĐS.

- Nghiên cứu xây dựng và ban hành hệ thống hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở xã hội để áp dụng thống nhất trong toàn quốc.

- Chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán và có kế hoạch phân bổ đều nằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; Tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát hiệu quả dịng tín dụng vào BĐS, hồn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngồi nước cho phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

- Có biện pháp khuyến khích các NHTM đa dạng hóa các sản phẩm tài chính nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nâng cao năng lực tổ chức, áp dụng các công nghệ và phương pháp quản lý tiên tiến, hiện đại vào việc cho vay nhà ở xã hội. Nghiên cứu và thiết lập chế tài bắc buộc bảo hiểm đối với tài sản thế chấp; xây dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh cho vay thế chấp.

- Nghiên cứu xây dựng đề án thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở, có mơ hình và cơ chế hoạt động thích hợp thúc đẩy hệ thống tài chính nhà ở phát triển theo mục tiêu đã đề ra, nghiên cứu và ban hành một hệ thống tiêu chí thống nhất trong hồ sơ thẩm định các khoản vay nhà ở, áp dụng thống nhất cho tất cả các định chế tài chính.

3.2.4Về phía những nhà kinh doanh bất động sản

Trong điều kiện thị trường BĐS đang thiếu vốn như hiện nay, đối với các chủ dự án, doanh nghiệp đang thực hiện dự án BĐS cần tăng cường huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng (các chủ đầu tư các căn hộ, các chủ đầu tư thứ cấp), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện móng cơng trình theo đúng tiêu chuẩn và quy định của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để có thể huy động tiền ứng trước từ các nhà đầu tư tiềm năng (đối với dự án phân lơ bán nền thì phải làm xong hạ tầng mới được huy động vốn, đối với dự án xây nhà thì phải xong hạ tầng và phần móng mới được huy động vốn, hơn nữa huy động vốn phải theo tiến độ cơng trình). Hiện nay tiền từ các nhà đầu tư tiềm năng là rất lớn nhưng chưa được khai thác và tận dụng.

Huy động các nguồn lực tài chính tiền tệ thơng qua các giải pháp như tái thế chấp, phát hành trái phiếu, phát hành các cơng cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường BĐS. Giải pháp này cần có sự phối hợp của cả Nhà nước, các doanh nghiệp và các nhà đầu tư tiềm năng. Kênh huy động này có tiềm năng rất lớn nhưng tại thời điểm hiện tại chưa có khung pháp lý cho vận hành trong thực tiễn nên cần có sự phối hợp của các bên hữu quan.

3.2.4.2Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm cả kinh doanh BĐS và kinh doanh các dịch vụ liên quan đến BĐS như: về nhân lực, các chính marketing, các dịch vụ đi kèm,…

3.2.4.3Tái cơ cấu danh mục đầu tƣ

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thầu lại dự án dưới dạng nhà thầu phụ hoặc nhượng lại dự án, hoặc liên doanh, liên kết. Trong bối cảnh hiện nay, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm từng cơng trình, quy vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên ngoài thị trường BĐS là một trong những giải pháp rất cần thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường BĐS.

3.2.4.4Rút ngắn thời gian thực hiện dự án

Trên thực tế, nguyên nhân làm chậm trễ, kéo dài thủ tục thực hiện các dự án có 60% là do cơ chế thủ tục, trong đó chiếm 30% lỗi là do bộ máy cơng quyền, cịn

lại 40% là do lỗi của các doanh nghiệp. Chính vì vậy, bản thân các doanh nghiệp phải tự ý thức được vai trị của mình trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án để tăng tốc độ chu chuyển vốn.

3.2.4.5Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động

Tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tòi các nguyên, vật liệu thay thế, ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động, qua đó góp phần giảm thiểu chi phí và hạ giá thành sản phẩm.

3.3 Các kiến nghị và giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất

động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

3.3.1Kiến nghị đối với nhà đầu tƣ xã hội

- Các doanh nghiệp khi đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội phải dựa trên nghiên cứu thông tin thị trường và cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu quả kinh doanh.

- Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội khi được hưởng những chính sách ưu đãi của Nhà nước về Thuế, Đất đai, Tài chính,… thì phải tn thủ các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn do các Cơ quan quản lý Nhà nước ban hành.

- Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.

3.3.2Giải pháp đối với những ngƣời đi vay mua nhà ở thực sự

- Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở để có tiền đóng trước 20 – 30% và trả dần hàng tháng trong nhiều năm. Sự kiên trì chịu khó trong chục năm sẽ giúp cho họ có được căn nhà theo nguyện vọng.

- Cần dứt khốt với vấn đề sở hữu, người được mua nhà thu nhập thấp phải có quyền sở hữu. Tuy nhiên, ở đây là sở hữu có hạn chế. Hạn chế về thời gian đối với căn hộ là điều rất quan trọng, nếu khơng có nhu cầu ở nữa thì người chủ sở hữu phải bán lại nhà cho Nhà nước để Nhà nước bán lại cho người khác có thu nhập thấp. Tuy sở hữu căn hộ, nhưng người mua nhà không được bán ra ngoài để thu chênh lệch, làm mất ý nghĩa hỗ trợ, bù đắp của Nhà nước cho dạng này.

3.3.3Về cơ chế định giá tài sản đảm bảo

- Các dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn thế nên việc thẩm định đòi hỏi cán bộ thẩm định có trình độ chun mơn cao, có kinh nghiệm, nắm vững quy định pháp lý, hành chính, đơn giá vật liệu, định mức xây dựng, dòng tiền,… và những vấn đề khác liên quan đến dự án. Những yêu cầu này phần lớn vượt quá khả năng và năng lực giám sát của tổ cán bộ tín dụng, những người có vai trị quyết định khoản vay trong ngân hàng.

- Cần quy định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, ít nhất phải 6 tháng một lần, trường hợp BĐS có biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo các khoản vay thì đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ.

3.3.4Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo

Hiện nay, việc thế chấp các dự án hình thành trong tương lai là một giải pháp quan trọng đối với thị trường BĐS nhưng còn chứa đựng nhiều rủi ro. Muốn hạn chế tối đa những rủi ro đó, cần nhanh chóng thực hiện các giải pháp sau:

- Hướng dẫn, quy định rõ các loại giấy tờ cần thiết chứng minh tài sản đủ điều kiện làm tài sản đảm bảo.

- Cần nâng cao và phát huy vai trị của kiểm sốt nội bộ, khơng chỉ kiểm tra hồ sơ mà còn phải có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống.

- Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu, quyền sử dụng của bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư và người mua nhà của một dự án chỉ được thế chấp nhà hình thành trong tương lai thuộc dự án đó cho một ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát thế chấp và đăng ký thế chấp, tránh trường hợp một dự án hoặc một nhà ở đồng thời thế chấp nhiều lần, tại nhiều ngân hàng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng trong việc cho vay, quản lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Sự thận trọng của ngân hàng là bắt buộc do những quy định pháp lý chưa rõ ràng và

việc hiểu, thực thi các quy định pháp luật của các cơ quan hữu quan còn chưa thống nhất.

3.3.5 Về trình tự, thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh. chế rủi ro phát sinh.

- Việc cho ra đời Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm là vấn đề hết sức cần thiết, các nghị định về giao dịch bảo đảm hiện nay trên thực tế đã không giải quyết được nhiều vấn đề của thực tế nêu ra. Đây là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động của ngành ngân hàng và của nền kinh tế. Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần xây dựng một cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống nhất trên toàn quốc và một trung tâm có đầy đủ dữ liệu về các tài sản đã đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, chính xác, tạo điều kiện cho các ngân hàng, cá nhân và tổ chức được tiếp cận để có thêm thông tin về tài sản khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp.

- Cần xây dựng phòng Quản lý rủi ro và phòng Pháp chế vững mạnh, tập trung những người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về hoạt động tín dụng và thị trường BĐS. Xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời những nội dung chưa phù hợp, sơ hở trong hợp đồng thế chấp, tín dụng, quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản tại ngân hàng.

- Hướng dẫn quy định về thủ tục, trình tự cơng chứng hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Như đã đề cập, Bộ Tư pháp đã nhận thấy những phát sinh tư vấn đề nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên văn bản hướng dẫn lại rất không rõ ràng. Các cơ quan lập pháp cần nghiên cứu một cách thấu đáo vấn đề trên cơ sở tham khảo ý kiến từ các đơn vị liên quan, trong đó có các ngân hàng trong việc xây dựng các quy định, hướng dẫn về hoạt động công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Nên tổ chức các đợt tập huấn, hướng dẫn thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm cho các cán bộ địa chính cấp phường, xã để thực hiện đúng quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tăng cường tập huấn nâng cao nhận thức và hiểu biết của

cán bộ công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm về hoạt động ngân hàng, đồng thời để thống nhất cách hiểu và áp dụng các quy định về công chứng và đăng ký để khắc phục sự hạn chế và tùy tiện trong công tác.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3

Nội dung chương 3 đưa ra những giải pháp, các kiến nghị thật cụ thể và chi tiết nhằm phát triển tín dụng ngân hàng nói chung và phát triển tín dụng BĐS nói riêng tại các NHTM trên địa bàn Tp.HCM. Không thể thực hiện thành công một chính sách, một giải pháp nếu thiếu sự chung lòng và quyết tâm của các chủ thể tham gia và hình thành những phát sinh. Vì vậy, các thành phần kinh tế cần có ý thức, nâng cao trình độ và khả năng trong tất cả hành vi và quyết định, góp phần ổn định và phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.

Bên cạnh đó, trong chương này cũng đưa ra một số kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan Ban ngành,… để góp phần xây dựng và phát triển thị trường BĐS cũng như phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.

KẾT LUẬN

Hoạt động tín dụng BĐS là hoạt động mang lại rủi ro cao nhưng cũng mang lại lợi nhuận khá lớn cho ngân hàng và đóng góp quan trọng vào việc phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Tp.HCM nói riêng và cả nước nói chung, qua đó góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với tín dụng ngân hàng, ngân hàng với vai trò là nhà tài trợ vốn cho thị trường BĐS sẽ không tránh khỏi những rủi ro trong cho vay BĐS một khi thị trường tuột dốc, thị trường BĐS chịu tác động lớn của cơ chế chính sách và mơi trường pháp lý của Nhà nước. Chính cơ chế của chính sách của Nhà nước sẽ tạo nên kích cung và kích cầu cho thị trường BĐS, tạo cơ chế khai thơng nguồn vốn góp phần cho thị trường BĐS phát triển.

Bản thân các NHTM cũng chỉ là một chủ thể trong thị trường tài chính tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS. Do đó, để phát triển thị trường BĐS cần phát triển các định chế tài chính khác như thị trường chứng khốn, thị trường bảo hiểm,…Về phía các NHTM, để phát triển tín dụng BĐS, cần nâng cao năng lực tài chính và nguồn nhân lực nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh và phát triển an tồn bền vững. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các cơ chế, chính sách về quản trị rủi ro, quản trị thanh khoản, trích lập và dự phịng rủi ro đúng, đủ khi đầu tư vào lĩnh vực này.

Như vậy, phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM không chỉ là trách nhiệm của bản thân các NHTM mà cần phải có sự phối hợp chặt chẽ từ nhiều phía và các chủ thể khác nhau. Chính vì những lý do đó, người viết đã chọn đề tài: “Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” qua đó tác giả đã phân tích, đánh giá thực trạng, nhưng ưu điểm, khuyết điểm đang cịn tồn tại của tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM nhằm đưa ra một số giải pháp phát triển thị trường BĐS và phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM một cách hiệu quả hơn, ổn định và an tồn hơn. Ngồi ra, luận văn cịn đưa ra một

số kiến nghị với các cơ quan Nhà nước, NHNN, các cơ quan Ban, ngành… cần có những biện pháp cụ thể và sâu sát hơn, tạo một môi trường lành mạnh, cung cấp thơng tin về thị trường chính xác,… để các NHTM làm cơ sở chọn hướng đi đúng đắn, mục đích phát triển thị trường BĐS và phát triển tín dụng BĐS của các ngân hàng Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng phát triển ổn định và bền vững. Đây cũng là vấn đề được quan tâm và trọng điểm trong thời gian tới.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. “Báo cáo đánh giá hoạt động tín dụng ngân hàng và đề xuất giải pháp đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng, xử lý nợ xấu” – Trung tâm nghiên cứu ngân

hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.