Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng

Tp .HCM

3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM

3.2.2.7 Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng

Như chúng ta biết, thị trường BĐS là thị trường phát triển bậc cao trong nền kinh tế thị trường. Hiện nay, thị trường này còn nhiều bất cập, cơ chế cũ, cơ chế mới chưa tương thích với sự phát triển thực tế của thị trường. Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì việc tham gia thị trường này là phải chấp nhận rủi ro do chính thị trường này mang lại. Để hạn chế được rủi ro thị trường này thì các hoạt động kinh doanh phải được chuyên nghiệp hóa, chiến lược kinh doanh phải tính đến mục tiêu dài hạn.

Việc nâng cao trình độ và nhận thứ của đội ngũ tham gia hoạt động trên thị trường này thật sự là cần thiết. Thị trường BĐS có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,…). Vì vậy, cần tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS, rất cần có nhiều hơn nữa các khoa trong các trường đại học, mà trước hết có thể mở tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành BĐS.

Khuyến khích thành lập các Hiệp hội mơi giới BĐS với quy định pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, đảm bảo cho các hội này khi đi vào hoạt động đủ sức đào thải những nhà môi giới hoạt động khơng chun nghiệp.

3.2.3Về phía Ngân hàng Nhà nƣớc

3.2.3.1 Giải pháp kiểm sốt rủi ro tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nƣớc

Đối với kinh doanh BĐS, nếu NHNN kiểm sốt chặt q sẽ làm thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, mất khả năng chi trả, gây ảnh hưởng tiêu cực đến các NHTM. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp và chứa đựng nhiều rủi ro của các

khoản cho vay BĐS nên NHNN cần có các biện pháp đặc biệt nhằm kiểm sốt một cách thích hợp. Một số biện pháp đề xuất như sau:

- Biện pháp truyền thống mà NHNN cần tăng cường là thắt chặt hệ thống theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các NHTM, xử lý nhanh chóng các dấu hiệu rủi ro,…

- Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phịng rủi ro của các tổ chức tín dụng, nhất là các khoản cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nhằm tạo điều kiện hình thành các quỹ dự phịng cho hoạt động tín dụng một cách tập trung và kịp thời. Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực BĐS tùy theo đặc điểm của từng loại dự án, từng loại tài sản đảm bảo hoặc quy định tỷ lệ dư nợ BĐS tối đa trên tổng dư nợ. Với biện pháp này, các NHTM được tự do kinh doanh trong giới hạn cho phép.

- Nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC). Kịp thời cập nhật những thơng tin về tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh của cá nhân, tổ chức. Minh bạch hóa các thơng tin và quy trình xếp hạng tín dụng khách hàng của CIC. Hỗ trợ các NHTM xây dựng quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ, thêm cơ sở để ra quyết định cho vay và ngăn ngừa rủi ro.

- Về cơ chế tín dụng, NHNN cần tập trung ban hành hệ thống văn bản mang tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất cả các quy định về loại hình hoạt động tín dụng. Khơng nên quy định quá chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh của các tổ chức tín dụng để hạn chế sâu khơng phù hợp với cơ chế thị trường và tạo chủ động cho các tổ chức tín dụng trong kinh doanh tín dụng.

- Chính sách tín dụng của NHNN phải là cơ sở định hướng cho các tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư tín dụng cho nền kinh tế. Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu tới tách bạch chức năng cơ quan chủ quản với chức năng giám sát, kiểm tra đảm bảo an tồn tín dụng và an tồn hệ thống của NHNN. Tiếp tục ban hành các văn bản quy định nhằm bảo đảm an tồn cho nghiệp vụ tín dụng BĐS như quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất là

tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai),… Sử dụng linh hoạt các công cụ quản lý như lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thơng tin tín dụng, xử phạt tài chính,…để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng đúng hướng, an tồn và hiệu quả, từ đó tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng theo mục tiêu của chính sách tiền tệ. Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm sốt, trách nhiệm dân sự và xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo Luật để các tổ chức tín dụng thực hiện.

3.2.3.2Giải pháp nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản

NHNN cần xây dựng hệ thống các văn bản điều hành chính sách tiền tệ nói chung và đối với tín dụng BĐS nói riêng cần phải mang tính đồng bộ và có mối quan hệ chặt với các chính sách kinh tế vĩ mơ khác. Để tăng nguồn vốn trung, dài hạn cho các NHTM, cần phát triển các loại định chế tài chính chuyên biệt trong lĩnh vực BĐS như:

- Tiếp thu kinh nghiệm của thế giới phát triển thị trường mua bán nợ để giúp các ngân hàng có được nguồn vốn trung và dài hạn trong bối cảnh thị trường tiền gửi huy động đa phần là vốn ngắn hạn.

- Cần có sự phối hợp với các bộ, ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường Tài chính – Tiền tệ tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn. Song song đó, mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư BĐS.

- NHNN cần xem xét nghiên cứu những khó khăn vướng mắc trong quy trình nghiệp vụ để tìm cách tháo gỡ và hướng dẫn thực hiện cho các NHTM. Tăng cường chỉ đạo các tổ chức tín dụng xây dựng chiến lược tín dụng, theo đó điều chỉnh cơ cấu tín dụng cho phù hợp với cơ cấu nên kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay BĐS, tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và giám sát vốn vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng,…

70

- Bên cạnh nguồn vốn vay từ NHTM, cần phát triển các nguồn vốn khác hỗ trợ phát triển thị trường BĐS như: phát triển mơ hình chứng khốn hóa BĐS, phát triển các kênh huy động huy động nguồn lực tài chính khác Quỹ Đầu tư tín thác BĐS.

BĐS

3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngồi mục đích kinh doanh

- Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp, hệ thống hóa hoạt động thế chấp BĐS trong hệ thống các tổ chức tín dụng, tiêu chuẩn hóa các cơng cụ và quy trình cho vay thế chấp BĐS.

- Nghiên cứu xây dựng và ban hành hệ thống hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở xã hội để áp dụng thống nhất trong tồn quốc.

- Chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán và có kế hoạch phân bổ đều nằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; Tăng cường quản lý rủi ro và kiểm sốt hiệu quả dịng tín dụng vào BĐS, hồn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngồi nước cho phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

- Có biện pháp khuyến khích các NHTM đa dạng hóa các sản phẩm tài chính nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nâng cao năng lực tổ chức, áp dụng các công nghệ và phương pháp quản lý tiên tiến, hiện đại vào việc cho vay nhà ở xã hội. Nghiên cứu và thiết lập chế tài bắc buộc bảo hiểm đối với tài sản thế chấp; xây dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh cho vay thế chấp.

- Nghiên cứu xây dựng đề án thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở, có mơ hình và cơ chế hoạt động thích hợp thúc đẩy hệ thống tài chính nhà ở phát triển theo mục tiêu đã đề ra, nghiên cứu và ban hành một hệ thống tiêu chí thống nhất trong hồ sơ thẩm định các khoản vay nhà ở, áp dụng thống nhất cho tất cả các định chế tài chính.

3.2.4Về phía những nhà kinh doanh bất động sản

Trong điều kiện thị trường BĐS đang thiếu vốn như hiện nay, đối với các chủ dự án, doanh nghiệp đang thực hiện dự án BĐS cần tăng cường huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng (các chủ đầu tư các căn hộ, các chủ đầu tư thứ cấp), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện móng cơng trình theo đúng tiêu chuẩn và quy định của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để có thể huy động tiền ứng trước từ các nhà đầu tư tiềm năng (đối với dự án phân lơ bán nền thì phải làm xong hạ tầng mới được huy động vốn, đối với dự án xây nhà thì phải xong hạ tầng và phần móng mới được huy động vốn, hơn nữa huy động vốn phải theo tiến độ cơng trình). Hiện nay tiền từ các nhà đầu tư tiềm năng là rất lớn nhưng chưa được khai thác và tận dụng.

Huy động các nguồn lực tài chính tiền tệ thơng qua các giải pháp như tái thế chấp, phát hành trái phiếu, phát hành các cơng cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường BĐS. Giải pháp này cần có sự phối hợp của cả Nhà nước, các doanh nghiệp và các nhà đầu tư tiềm năng. Kênh huy động này có tiềm năng rất lớn nhưng tại thời điểm hiện tại chưa có khung pháp lý cho vận hành trong thực tiễn nên cần có sự phối hợp của các bên hữu quan.

3.2.4.2Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm cả kinh doanh BĐS và kinh doanh các dịch vụ liên quan đến BĐS như: về nhân lực, các chính marketing, các dịch vụ đi kèm,…

3.2.4.3Tái cơ cấu danh mục đầu tƣ

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thầu lại dự án dưới dạng nhà thầu phụ hoặc nhượng lại dự án, hoặc liên doanh, liên kết. Trong bối cảnh hiện nay, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm từng cơng trình, quy vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên ngoài thị trường BĐS là một trong những giải pháp rất cần thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường BĐS.

3.2.4.4Rút ngắn thời gian thực hiện dự án

Trên thực tế, nguyên nhân làm chậm trễ, kéo dài thủ tục thực hiện các dự án có 60% là do cơ chế thủ tục, trong đó chiếm 30% lỗi là do bộ máy cơng quyền, cịn

lại 40% là do lỗi của các doanh nghiệp. Chính vì vậy, bản thân các doanh nghiệp phải tự ý thức được vai trị của mình trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án để tăng tốc độ chu chuyển vốn.

3.2.4.5Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động

Tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tịi các ngun, vật liệu thay thế, ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động, qua đó góp phần giảm thiểu chi phí và hạ giá thành sản phẩm.

3.3 Các kiến nghị và giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất

động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

3.3.1Kiến nghị đối với nhà đầu tƣ xã hội

- Các doanh nghiệp khi đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội phải dựa trên nghiên cứu thông tin thị trường và cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu quả kinh doanh.

- Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội khi được hưởng những chính sách ưu đãi của Nhà nước về Thuế, Đất đai, Tài chính,… thì phải tn thủ các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn do các Cơ quan quản lý Nhà nước ban hành.

- Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.

3.3.2Giải pháp đối với những ngƣời đi vay mua nhà ở thực sự

- Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở để có tiền đóng trước 20 – 30% và trả dần hàng tháng trong nhiều năm. Sự kiên trì chịu khó trong chục năm sẽ giúp cho họ có được căn nhà theo nguyện vọng.

- Cần dứt khoát với vấn đề sở hữu, người được mua nhà thu nhập thấp phải có quyền sở hữu. Tuy nhiên, ở đây là sở hữu có hạn chế. Hạn chế về thời gian đối với căn hộ là điều rất quan trọng, nếu khơng có nhu cầu ở nữa thì người chủ sở hữu phải bán lại nhà cho Nhà nước để Nhà nước bán lại cho người khác có thu nhập thấp. Tuy sở hữu căn hộ, nhưng người mua nhà khơng được bán ra ngồi để thu chênh lệch, làm mất ý nghĩa hỗ trợ, bù đắp của Nhà nước cho dạng này.

3.3.3Về cơ chế định giá tài sản đảm bảo

- Các dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn thế nên việc thẩm định địi hỏi cán bộ thẩm định có trình độ chun mơn cao, có kinh nghiệm, nắm vững quy định pháp lý, hành chính, đơn giá vật liệu, định mức xây dựng, dòng tiền,… và những vấn đề khác liên quan đến dự án. Những yêu cầu này phần lớn vượt quá khả năng và năng lực giám sát của tổ cán bộ tín dụng, những người có vai trị quyết định khoản vay trong ngân hàng.

- Cần quy định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, ít nhất phải 6 tháng một lần, trường hợp BĐS có biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo các khoản vay thì đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ.

3.3.4Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo

Hiện nay, việc thế chấp các dự án hình thành trong tương lai là một giải pháp quan trọng đối với thị trường BĐS nhưng còn chứa đựng nhiều rủi ro. Muốn hạn chế tối đa những rủi ro đó, cần nhanh chóng thực hiện các giải pháp sau:

- Hướng dẫn, quy định rõ các loại giấy tờ cần thiết chứng minh tài sản đủ điều kiện làm tài sản đảm bảo.

- Cần nâng cao và phát huy vai trị của kiểm sốt nội bộ, khơng chỉ kiểm tra hồ sơ mà cịn phải có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống.

- Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu, quyền sử dụng của bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư và người mua nhà của một dự án chỉ được thế chấp nhà hình thành trong tương lai thuộc dự án đó cho một ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát thế chấp và đăng ký thế chấp, tránh trường hợp một dự án hoặc một nhà ở đồng thời thế chấp nhiều lần, tại nhiều ngân hàng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng trong việc cho vay, quản lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Sự