Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường

Tp .HCM

3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM

3.2.2.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường

trƣờng bất động sản

Thời gian qua tại Tp.HCM thông tin về đất đai, quy hoạch vẫn còn chưa đầy đủ, chưa công khai và minh bạch. Cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS phải có quy hoạch và tổ chức hệ thống thông tin về thị trường BĐS, thường xuyên tổ chức các hội nghị, hội thảo về lĩnh vực này cho các ngân hàng để nâng cao sự hiểu biết về thị trường BĐS, tình hình biến động của thị trường đồng thời giúp các tổ chức tín dụng cập nhật những thơng tin về chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan nhằm tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh và định giá BĐS sát giá hơn thực tế.

 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý BĐS

Công nghệ thông tin ngày càng hiện đại, thế nên các cơ quan cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu để quản lý BĐS thông qua việc đăng ký BĐS và thu nhập giá giao dịch BĐS. Thông qua hệ thống thông tin đất đai này, các cơ quan quản lý đất đai, Thuế, NHTM, Kho bạc Nhà nước,…có thể trao đổi thơng tin với nhau nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, qua đó nắm vững cung cầu trên thị trường và có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động của thị trường BĐS. Điểm đặc biệt trong hệ thống này là người sử dụng BĐS phải đăng ký giá đất trên cơ sở giao dịch thực tế xảy ra trên thị trường đối với khu đất đó, giá qua đấu thầu và đấu giá, hoặc giá đất do cơ quan chuyên định xác định. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào mức giá đăng ký này để tính tiền đền bù đất đai khi giải phóng.

Các cá nhân, doanh nghiệp cũng có thể truy cập vào hệ thống và trả một khoản phí nhất định để mua một số thông tin về BĐS mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính cơng khai và minh bạch của thông tin. Thu nhập từ việc cung cấp thông tin này sẽ chuyển vào quỹ để duy trì, bảo dưỡng và cập nhật thơng tin của hệ thống.

 Công khai minh bạch các số liệu báo cáo

Ở nước ta, thông tin về đất đai, quy hoạch vẫn chưa đầy đủ, chưa công khai và minh bạch. Các báo cáo của các nguồn khác nhau thì thường chênh lệch số liệu

như các chỉ số: dư nợ tín dụng BĐS, số lượng tồn kho BĐS, … và đặc biệt là các số liệu về tỷ lệ nợ xấu. Việc thông tin khơng chuẩn xác khơng chỉ càng khẳng định rõ tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS mà còn khiến các nhà quản lý đưa ra những chính sách điều hành thiếu hợp lý. Quan hệ liên thơng nợ xấu, đóng băng BĐS hiện đang là một nguy cơ khơng thể xem thường. Nó đe dọa triển vọng khơi phục tăng trưởng và ổn định vĩ mô của nền kinh tế. Muốn cứu thị trường BĐS, cũng là cứu nền kinh tế, cần phải đánh giá xem bong bóng thị trường này hiện ở mức nào. Muốn như vậy, rất cần thiết phải có những số liệu thật chính xác về tồn kho và nợ xấu thì Nhà nước mới có thể đưa ra những hoạch định, chính sách điều hành hợp lý.

3.2.2.4 Phát triển thị trƣờng bất động sản đồng bộ với các thị trƣờng khác, nhất là thị trƣờng tài chính, chứng khốn

- Nhà nước cần có chính sách, cơ chế để thị trường BĐS phát triển đồng bộ với thị trường xây dựng, nhất là thị trường vật liệu xây dựng.

- Nghiên cứu hoàn thiện các văn bản pháp luật để nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu đưa được loại này vào, một lượng vốn lớn trong dân sẽ được huy động và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay.

- Tạo điều kiện và khuyến khích các doanh nghiệp phát hành chứng khoán để huy động vốn trên thị trường chứng khốn trong và ngồi nước để đầu tư phát triển các dự án BĐS.

- Do đặc trưng của thị trường BĐS có thời gian hồn vốn dài, do đó cần địi hỏi nguồn vốn tài trợ cho thị trường này phải là nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi trên thị trường vốn của nước ta cịn q ít các cơng cụ tài chính tín dụng phi ngân hàng. Vì vậy cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư khác, các cơng ty đầu tư dưới hình thức các cơng ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường BĐS.

3.2.2.5Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trƣờng bất động sản

Thị trường BĐS hiện cịn tồn tại nhiều thách thức, bất ổn như tình hình tăng dân số ngày càng cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thơng huyết mạch cịn yếu, quy hoạch

chắp vá, quản lý vĩ mô và điều hành đơ thị chưa hồn thiện. Thế nên, về lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường BĐS, nhằm tạo lập tính ổn định và minh bạch của thị trường BĐS, nhất là khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường này.

Thị trường BĐS là một lĩnh vực không đơn thuần là một ngành kinh tế như những ngành kinh tế khác. Vì vậy, cần hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS, một số Cơ quan Nhà nước đồng thời quản lý, trong đó Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp đăng ký giao dịch đảm bảo; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng, nhà, thị trường BĐS; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ Tài chính quản lý Thuế, quỹ BĐS…Tuy vậy, cần có một số cơ quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS.

Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai. Tăng cường thực thi các cơng cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả cơng tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai.

3.2.2.6Giải pháp chính sách để đo lƣờng bất động sản

Thị trường BĐS điều chỉnh một lượng lớn tài sản của mỗi quốc gia cũng như của Việt Nam (từ 50% đến 70% nằm ở thị trường này), hơn nữa thị trường này điều chỉnh rất nhiều yếu tố đầu vào từ các thị trường khác (tài chính, tiền tệ, vật liệu, đất đai,…). Vì vậy, cần phải có một số chỉ số quan sát, mơ tả tình trạng của thị trường (nóng, lạnh,..) chỉ số này là nhằm phản ánh một số đo tổng thể về thị trường BĐS.

Trong một chừng mực nào đó, phạm vi sẽ đi từ hẹp đến rộng, từ phản ảnh một bộ phận thị trường đến toàn bộ thị trường. Dựa vào chỉ số này, các cơ quan quản lý Nhà nước có thể nắm bắt được diễn biến của thị trường BĐS. Từ đó có những cơ chế, chính sách quản lý điều hành để thị trường phát triển. Chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát về: Số lượng giao dịch, giá cả các giao dịch, thời gian của BĐS được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao

bán đến lúc giao dịch thành công). Việc xây dựng chỉ số này được thực hiện ở các phân vùng, nơi thị trường BĐS đã phát triển, về sau khi có sự kết nối giữa các phân vùng của thị trường thì sẽ xây dựng chỉ số thị trường BĐS rộng ra phạm vi của cả nước. Như vậy sẽ thuận tiện cho việc quản lý và điều hành thị trường của các cơ quan chức năng, các tỉnh thành phố và Nhà nước.

3.2.2.7Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng

Như chúng ta biết, thị trường BĐS là thị trường phát triển bậc cao trong nền kinh tế thị trường. Hiện nay, thị trường này còn nhiều bất cập, cơ chế cũ, cơ chế mới chưa tương thích với sự phát triển thực tế của thị trường. Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì việc tham gia thị trường này là phải chấp nhận rủi ro do chính thị trường này mang lại. Để hạn chế được rủi ro thị trường này thì các hoạt động kinh doanh phải được chun nghiệp hóa, chiến lược kinh doanh phải tính đến mục tiêu dài hạn.

Việc nâng cao trình độ và nhận thứ của đội ngũ tham gia hoạt động trên thị trường này thật sự là cần thiết. Thị trường BĐS có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,…). Vì vậy, cần tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS, rất cần có nhiều hơn nữa các khoa trong các trường đại học, mà trước hết có thể mở tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành BĐS.

Khuyến khích thành lập các Hiệp hội mơi giới BĐS với quy định pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, đảm bảo cho các hội này khi đi vào hoạt động đủ sức đào thải những nhà môi giới hoạt động khơng chun nghiệp.

3.2.3Về phía Ngân hàng Nhà nƣớc

3.2.3.1 Giải pháp kiểm sốt rủi ro tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nƣớc

Đối với kinh doanh BĐS, nếu NHNN kiểm sốt chặt q sẽ làm thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, mất khả năng chi trả, gây ảnh hưởng tiêu cực đến các NHTM. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp và chứa đựng nhiều rủi ro của các

khoản cho vay BĐS nên NHNN cần có các biện pháp đặc biệt nhằm kiểm sốt một cách thích hợp. Một số biện pháp đề xuất như sau:

- Biện pháp truyền thống mà NHNN cần tăng cường là thắt chặt hệ thống theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các NHTM, xử lý nhanh chóng các dấu hiệu rủi ro,…

- Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phịng rủi ro của các tổ chức tín dụng, nhất là các khoản cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nhằm tạo điều kiện hình thành các quỹ dự phịng cho hoạt động tín dụng một cách tập trung và kịp thời. Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực BĐS tùy theo đặc điểm của từng loại dự án, từng loại tài sản đảm bảo hoặc quy định tỷ lệ dư nợ BĐS tối đa trên tổng dư nợ. Với biện pháp này, các NHTM được tự do kinh doanh trong giới hạn cho phép.

- Nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC). Kịp thời cập nhật những thơng tin về tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh của cá nhân, tổ chức. Minh bạch hóa các thơng tin và quy trình xếp hạng tín dụng khách hàng của CIC. Hỗ trợ các NHTM xây dựng quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ, thêm cơ sở để ra quyết định cho vay và ngăn ngừa rủi ro.

- Về cơ chế tín dụng, NHNN cần tập trung ban hành hệ thống văn bản mang tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất cả các quy định về loại hình hoạt động tín dụng. Khơng nên quy định q chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh của các tổ chức tín dụng để hạn chế sâu khơng phù hợp với cơ chế thị trường và tạo chủ động cho các tổ chức tín dụng trong kinh doanh tín dụng.

- Chính sách tín dụng của NHNN phải là cơ sở định hướng cho các tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư tín dụng cho nền kinh tế. Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu tới tách bạch chức năng cơ quan chủ quản với chức năng giám sát, kiểm tra đảm bảo an tồn tín dụng và an tồn hệ thống của NHNN. Tiếp tục ban hành các văn bản quy định nhằm bảo đảm an tồn cho nghiệp vụ tín dụng BĐS như quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất là

tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai),… Sử dụng linh hoạt các công cụ quản lý như lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thơng tin tín dụng, xử phạt tài chính,…để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng đúng hướng, an tồn và hiệu quả, từ đó tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng theo mục tiêu của chính sách tiền tệ. Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm dân sự và xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo Luật để các tổ chức tín dụng thực hiện.

3.2.3.2Giải pháp nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản

NHNN cần xây dựng hệ thống các văn bản điều hành chính sách tiền tệ nói chung và đối với tín dụng BĐS nói riêng cần phải mang tính đồng bộ và có mối quan hệ chặt với các chính sách kinh tế vĩ mơ khác. Để tăng nguồn vốn trung, dài hạn cho các NHTM, cần phát triển các loại định chế tài chính chuyên biệt trong lĩnh vực BĐS như:

- Tiếp thu kinh nghiệm của thế giới phát triển thị trường mua bán nợ để giúp các ngân hàng có được nguồn vốn trung và dài hạn trong bối cảnh thị trường tiền gửi huy động đa phần là vốn ngắn hạn.

- Cần có sự phối hợp với các bộ, ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường Tài chính – Tiền tệ tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn. Song song đó, mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư BĐS.

- NHNN cần xem xét nghiên cứu những khó khăn vướng mắc trong quy trình nghiệp vụ để tìm cách tháo gỡ và hướng dẫn thực hiện cho các NHTM. Tăng cường chỉ đạo các tổ chức tín dụng xây dựng chiến lược tín dụng, theo đó điều chỉnh cơ cấu tín dụng cho phù hợp với cơ cấu nên kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay BĐS, tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và giám sát vốn vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng,…

70

- Bên cạnh nguồn vốn vay từ NHTM, cần phát triển các nguồn vốn khác hỗ trợ phát triển thị trường BĐS như: phát triển mơ hình chứng khốn hóa BĐS, phát triển các kênh huy động huy động nguồn lực tài chính khác Quỹ Đầu tư tín thác BĐS.

BĐS

3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngồi mục đích kinh doanh

- Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp, hệ thống hóa hoạt động thế chấp BĐS trong hệ thống các tổ chức tín dụng, tiêu chuẩn hóa các cơng cụ và quy trình cho vay thế chấp BĐS.

- Nghiên cứu xây dựng và ban hành hệ thống hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở xã hội để áp dụng thống nhất trong tồn quốc.

- Chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán và có kế hoạch phân bổ đều nằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; Tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát hiệu quả dịng tín dụng vào BĐS, hồn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngồi nước cho phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

- Có biện pháp khuyến khích các NHTM đa dạng hóa các sản phẩm tài chính nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nâng cao năng lực tổ chức, áp dụng các công