Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
Bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản
Bất động sản (BĐS) Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành 2 loại:
Bất động sản (BĐS) và động sản là hai hình thức phân chia tài sản đã tồn tại từ hàng nghìn năm trước BĐS không chỉ bao gồm đất đai và tài sản trong lòng đất, mà còn bao gồm mọi sản phẩm được tạo ra từ sức lao động của con người liên quan đến đất đai, như công trình xây dựng và cây trồng Tất cả những yếu tố liên quan đến đất đai, bao gồm các vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ, đều thuộc về khái niệm BĐS.
Pháp luật quốc tế đều công nhận bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi quốc gia có hệ thống pháp luật riêng, thể hiện qua cách phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản, dẫn đến sự tồn tại của "khu vực giáp ranh giữa bất động sản và động sản".
Theo Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng những vật gắn liền với nó, bao gồm cả quyền sở hữu liên quan Trong khi đó, Luật Dân sự Đức cũng xác định bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Bộ Luật Dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2015 của Việt Nam, Điều 174 định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật của từng quốc gia Một số tài sản có thể được một quốc gia công nhận là BĐS, trong khi quốc gia khác lại không Tại Việt Nam, các quy định về BĐS hiện vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
Từ những quy định trên cho thấy BĐS có các đặc điểm chính như sau:
Bất động sản (BĐS) là tài sản không di động, bao gồm đất đai và nhà ở, với vị trí đóng vai trò quan trọng trong việc định giá Sự khác biệt về vị trí, như ở thành phố hay nông thôn, khu vực trung tâm hay xa trung tâm, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Do đó, cùng một diện tích đất nhưng nằm ở hai địa điểm khác nhau sẽ có giá trị khác nhau, thể hiện tính hàng hóa của BĐS.
Công trình xây dựng và tài sản khác chỉ được xem là bất động sản (BĐS) khi chúng gắn liền với đất đai hoặc nhà ở; nếu không, chúng sẽ không được coi là BĐS.
Đất đai là tài sản quý giá do thiên nhiên ban tặng, đóng vai trò là tài nguyên quốc gia và bất động sản bền vững Nó không thể bị hủy hoại hay mất đi sau quá trình sử dụng, đồng thời có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, trở thành yếu tố vật chất thiết yếu cho cuộc sống con người.
Bất động sản (BĐS) có những đặc điểm nổi bật như tính cá biệt và khan hiếm, do diện tích bề mặt trái đất có hạn và mỗi miếng đất đều có giới hạn về diện tích Hơn nữa, hàng hóa BĐS còn chịu sự chi phối mạnh mẽ từ pháp luật và chính sách của Nhà nước, đồng thời bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Bất động sản (BĐS) là hàng hóa có thể giao dịch, đóng góp nhiều giá trị cho nền kinh tế Tuy nhiên, BĐS gặp hạn chế lớn do tính không di động và sự khan hiếm Điều này ảnh hưởng mạnh mẽ đến tổng cung cầu BĐS trong tương lai Trong dài hạn, tổng cung BĐS thường thấp hơn cầu BĐS, do dân số ngày càng tăng và diện tích đất đai của quốc gia có hạn.
Bất động sản được xem là hàng hóa khi nó được giao dịch trên thị trường thông qua các hoạt động như mua, bán và cho thuê Hầu hết các loại bất động sản đều thuộc loại hàng hóa, tuy nhiên, cũng có những bất động sản không phải là hàng hóa, chẳng hạn như các bất động sản công cộng và các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng.
Việc phân chia bất động sản (BĐS) là cần thiết để xây dựng cơ chế chính sách phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của đất nước BĐS có thể được phân thành ba loại chính.
Bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, các công trình thương mại - dịch vụ, và BĐS hạ tầng (kỹ thuật và xã hội) Đây là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường, có tính phức tạp và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và chiếm đa số giao dịch trên thị trường Việt Nam cũng như trên toàn cầu.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản và các loại đất hiếm Những loại đất này được xem như tư liệu sản xuất quan trọng, đóng góp vào nền kinh tế nông nghiệp và phát triển bền vững.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có sự tham gia rất hạn chế trên thị trường.
Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 3 1 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện khi hàng hóa BĐS được giao dịch qua mua bán, cầm cố, và cho thuê bằng tiền tệ Khác với các loại hàng hóa thông thường, BĐS không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như thế chấp và cho thuê Do đó, thị trường BĐS không chỉ phản ánh mối quan hệ giữa người mua và người bán mà còn bao gồm các giao dịch liên quan như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển nhượng quyền sử dụng Tóm lại, thị trường BĐS có thể được hiểu là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa và tiền tệ diễn ra trong một thời gian và không gian nhất định.
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) không chỉ đơn thuần là nơi giao dịch các tài sản vật chất, mà thực chất là thị trường giao dịch quyền và lợi ích liên quan đến BĐS Đất đai, với đặc tính không bao giờ hao mòn hay mất đi, mang lại quyền sử dụng cho người sở hữu Do đó, giá trị của BĐS nằm ở quyền lợi và lợi ích mà đất đai mang lại, chứ không phải ở bản thân tài sản.
Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam mang tính chất vùng miền sâu sắc và không tập trung, phân bố rộng rãi trên toàn quốc BĐS là loại hàng hóa cố định, không thể di dời vị trí, do đó chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ tập quán, tâm lý và thị hiếu của từng địa phương Mỗi vùng miền có những đặc điểm tâm lý và thói quen tiêu dùng khác nhau, dẫn đến sự khác biệt trong hoạt động của thị trường Hơn nữa, sự không tập trung của thị trường BĐS khiến cho sản phẩm dư thừa ở một khu vực không thể tiêu thụ ở khu vực khác Điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội cũng khác nhau giữa các vùng miền, ảnh hưởng đến quy mô và mức độ phát triển của từng thị trường BĐS.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn và đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Các giao dịch BĐS không chỉ ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ từ hệ thống pháp luật, đặc biệt là các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai và nhà ở.
Thị trường bất động sản (BĐS) được coi là một thị trường không hoàn hảo do thông tin không đầy đủ và sự hiểu biết hạn chế về các giao dịch Những đặc điểm này xuất phát từ điều kiện tự nhiên, cùng với truyền thống, tập quán và tâm lý xã hội trong việc sử dụng BĐS Ngoài ra, sự can thiệp của Nhà nước cũng là một yếu tố quan trọng góp phần tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường này.
Thị trường bất động sản (BĐS) có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn và tài chính, vì BĐS là tài sản đầu tư bao gồm giá trị đất đai sau khi đã đầu tư Việc đầu tư để tạo lập BĐS thường đòi hỏi một lượng vốn lớn và thời gian dài để hình thành và thu hồi vốn Sự phát triển của thị trường BĐS ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế, bao gồm thị trường vốn, thị trường chứng khoán (ngành xây dựng), thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, cũng như thị trường lao động.
Thị trường bất động sản (BĐS) hiện có tính thanh khoản thấp do giá trị lớn và nhiều thủ tục pháp lý như công chứng, nộp thuế và làm trước bạ, khiến người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng Điều này dẫn đến quá trình mua bán diễn ra chậm chạp, làm gia tăng tính thanh khoản thấp của BĐS Thêm vào đó, tâm lý bầy đàn và giao dịch theo phong trào trong bối cảnh thị trường đi xuống càng làm trầm trọng thêm tình trạng này.
Thị trường bất động sản (BĐS) có tính chu kỳ do đặc điểm không di dời được và sự chậm trễ của cung so với cầu Chu kỳ dao động của thị trường BĐS bao gồm 4 giai đoạn: phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi Ví dụ, thị trường BĐS Mỹ đã trải qua 6 chu kỳ dao động, với mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 18 năm, trong khi thị trường BĐS Nhật Bản từ năm 1956 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm.
1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đô thị hóa
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia dẫn đến nhu cầu gia tăng sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và du lịch, từ đó làm tăng cường các giao dịch bất động sản.
Sự gia tăng dân số là yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu xã hội về việc làm, ăn ở, học hành và đặc biệt là bất động sản (BĐS) Số lượng lao động tăng nhanh yêu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh, dẫn đến nhu cầu đất đai tăng cao Đồng thời, dân số gia tăng cũng tạo ra nhu cầu về các trung tâm thương mại và khu dân cư Do đó, BĐS tại các khu vực trung tâm phát triển nhanh chóng hơn với giá cả cao hơn và lượng giao dịch cũng sôi động hơn so với các vùng khác.
Các yếu tố tác động về phía cung bất động sản
Cung BĐS đề cập đến tổng thể bất động sản, bao gồm nhà, đất và các vật kiến trúc gắn liền với đất, cùng với mức giá mà nhóm người cung cấp mong muốn và sẵn sàng bán trên thị trường tại một thời điểm nhất định Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS bao gồm tình hình kinh tế, chính sách pháp luật, nhu cầu thị trường và các yếu tố tự nhiên.
Thời gian qua, các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng căn hộ cao cấp và phát triển khu đô thị mới tại Việt Nam đã góp phần đáng kể vào việc tăng nguồn cung hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Sự phát triển của thị trường vốn thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác, đặc biệt là thị trường bất động sản (BĐS) BĐS luôn là mối quan tâm hàng đầu của cá nhân mỗi khi tình hình tài chính được cải thiện hoặc khi cần tái cấu trúc tài sản.
Các yếu tố vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia đóng vai trò quan trọng trong việc phản ánh tình hình kinh tế, bao gồm mức độ tăng trưởng, suy thoái và lạm phát Hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và môi trường sống đều là những chỉ số quan trọng thể hiện sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Các yếu tố đầu vào quyết định giá trị bất động sản và chi phí dịch vụ liên quan bao gồm giá xi măng, sắt thép, chi phí nhân công, giá đấu thầu, giá thi công và thiết kế Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng và giá trị cuối cùng của bất động sản.
Tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản
Tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng bất động sản
Tín dụng bất động sản (BĐS) là mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, tập trung vào lĩnh vực BĐS Ngân hàng cấp vốn cho khách hàng dựa trên mục đích vay, nhằm thực hiện các giao dịch và hoạt động liên quan đến BĐS Trong mối quan hệ này, ngân hàng cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng và sửa chữa nhà cửa, hoàn thiện cơ sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, cũng như xây dựng văn phòng cho thuê.
Tín dụng bất động sản từ hệ thống ngân hàng thương mại không chỉ đáp ứng nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư mà còn hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân Hoạt động cấp tín dụng cho lĩnh vực này đã ảnh hưởng đáng kể đến cung cầu bất động sản trên thị trường Để đảm bảo hiệu quả và an toàn trong cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng phải tuân thủ nguyên tắc trả gốc và lãi đúng hạn Ngoài ra, ngân hàng có thể yêu cầu khách hàng thực hiện các biện pháp đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các tiêu chí đánh giá khác để xét duyệt hồ sơ vay vốn.
1.2.1.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản
Hiện nay, mặc dù chưa có thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản (BĐS) của các ngân hàng, nhưng có thể phân loại các sản phẩm này thành nhiều loại hình khác nhau Các sản phẩm tín dụng BĐS bao gồm: cho vay mua nhà và đất để ở, cho vay mua đất xây dựng khu đô thị và khu công nghiệp, cho vay xây dựng và sửa chữa nhà, cho vay xây dựng nhà xưởng và văn phòng, cho vay xây dựng văn phòng cho thuê, cũng như cho vay xây dựng khách sạn và resort Ngoài ra, còn có các hình thức cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá và cho vay thế chấp BĐS để kinh doanh.
1.2.1.3 Đặc trƣng của tín dụng bất động sản
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa đặc biệt với tính thanh khoản thấp và quy trình giao dịch mua bán kéo dài Do đó, việc cho vay trong lĩnh vực BĐS có những đặc trưng cơ bản riêng biệt.
Thị trường bất động sản (BĐS) tiềm ẩn nhiều rủi ro cao, bao gồm đầu cơ, tăng giá ảo và mất cân đối cung cầu Những yếu tố này khiến người vay gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản tín dụng, dẫn đến tình trạng nợ xấu gia tăng nhanh chóng Hệ quả là việc thu hồi tín dụng trở nên nan giải và nguy cơ đổ vỡ tín dụng ngày càng cao.
Thị trường tín dụng bất động sản thường mang tính chất dài hạn, bởi lẽ thời gian hình thành một dự án bất động sản trung bình từ ba năm trở lên Ngoài ra, bất động sản có giá trị lớn, dẫn đến tín dụng bất động sản thường là các khoản vay có giá trị cao Do đó, khả năng hoàn trả tín dụng trong thời gian ngắn là rất thấp.
Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án BĐS, vì việc đầu tư yêu cầu vốn lớn và dàn trải qua các giai đoạn như đền bù giải tỏa, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện Việc giải ngân theo từng giai đoạn giúp nhà đầu tư giảm áp lực lãi suất, trong khi huy động vốn một lần có thể dẫn đến tình trạng sử dụng vốn không hiệu quả do phải trả lãi ngay cả khi vốn chưa được sử dụng.
Thẩm định tín dụng BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích và đánh giá độ tin cậy cũng như rủi ro của các dự án bất động sản Do tính chất cho vay BĐS yêu cầu nguồn vốn lớn và chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động tín dụng ngân hàng, việc thẩm định cần được thực hiện một cách thận trọng với đội ngũ nhân lực có chuyên môn vững Ngoài việc tuân thủ quy định tín dụng ngân hàng, các dự án đầu tư BĐS còn phải đáp ứng các yêu cầu của Luật Đất đai, Xây dựng và Đầu tư Bên cạnh đó, các yếu tố như hiệu quả kinh tế - xã hội và quản lý tổ chức cũng cần được xem xét Tất cả những yếu tố này góp phần tạo nên một bản thẩm định dự án chính xác, hỗ trợ ngân hàng trong quyết định cho vay.
Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và sự phát triển xã hội Việc cung cấp vốn cần thiết để kích thích thị trường BĐS là điều thiết yếu, trong đó việc điều tiết vốn qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay BĐS được xem là giải pháp hiệu quả, góp phần tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững.
Cho vay bất động sản giúp khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả các nguồn tài chính.
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế bằng cách tăng cường lưu chuyển dòng vốn vào thị trường bất động sản Sự kết hợp đồng bộ giữa các thị trường giúp thúc đẩy sự phát triển kinh tế một cách hiệu quả hơn.
Tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tốc độ đô thị hóa, giúp các nhà đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng và chung cư lớn Điều này góp phần đáng kể vào quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Tín dụng bất động sản giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực về vốn đầu tư, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng quy mô sản xuất Điều này không chỉ nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp mà còn hỗ trợ quá trình hội nhập hiệu quả hơn.
Các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản đã tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp, cán bộ công chức và công nhân nâng cấp, xây dựng hoặc sở hữu nhà ở, từ đó cải thiện chất lượng cuộc sống và ổn định cuộc sống của họ.
Cho vay bất động sản (BĐS) là một sản phẩm phổ biến tại các ngân hàng, không chỉ giúp đa dạng hóa danh mục sản phẩm mà còn thu hút khách hàng Bên cạnh đó, cho vay BĐS còn đóng vai trò quan trọng trong việc gia tăng dư nợ cho vay và lợi nhuận cho ngân hàng, đáp ứng nhu cầu tài chính của thị trường.
Nhà nước có thể quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn thông qua việc theo dõi mức dự nợ cho vay bất động sản Điều này giúp cung cấp cái nhìn tổng quan về sự phát triển của thị trường, từ đó có thể đưa ra các biện pháp điều tiết hợp lý.
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả của các dự án đầu tư bất động sản (BĐS) bằng cách cung cấp dịch vụ tư vấn, thanh toán và đầu tư vốn Sự gắn kết này giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS không chỉ thúc đẩy tính hiệu quả của dự án mà còn tạo ra sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường, góp phần phát triển bền vững cho thị trường BĐS.
Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro trong tín dụng bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản (BĐS) tiềm ẩn nhiều rủi ro, không chỉ giống như các hình thức cho vay thông thường mà còn có những rủi ro đặc thù riêng của lĩnh vực này Rủi ro trong cho vay BĐS có thể được thể hiện qua hai yếu tố chính.
- Cách quản trị, quản lý của ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và lỏng lẽo trong việc kiểm tra, kiểm soát
- Năng lực thẩm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh giá đúng tính khả thi của phương án, dự án vay
- Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay
- Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay, không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay có đáp ứng được hay không
- Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng lực trả nợ của người đi vay
- Không theo dõi sâu sát qua trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả
Khi thẩm định các phương án và dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp đặt quan điểm chủ quan của họ lên khách hàng, dẫn đến việc gia tăng rủi ro cho một số ngân hàng thương mại.
- Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, chứng khoán
Cung cấp thông tin sai lệch về kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp có thể tạo ra niềm tin giả mạo cho ngân hàng trong việc cho vay.
Năng lực và trình độ kinh doanh của người vay còn hạn chế, dẫn đến việc đánh giá và thẩm định không chính xác về tính khả thi và hiệu quả của dự án.
Chính sách pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay còn thiếu rõ ràng và đồng bộ, dẫn đến nhiều bất cập trong quy hoạch và sử dụng đất Quy trình bồi thường và giải tỏa để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản thường kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện các dự án này.
Sự biến động của nền kinh tế - xã hội có tác động lớn đến tín dụng bất động sản, do thời gian hoàn vốn dài và thời gian cho vay thường là trung và dài hạn Lãi suất cho vay bất động sản thường không linh hoạt và có thể tăng đột biến, dẫn đến chi phí dự án tăng cao, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người vay Thêm vào đó, tình hình lạm phát và chi phí tiêu dùng, đầu tư tăng cao cũng làm giảm khả năng thanh toán của người vay.
Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên, bao gồm thiên tai, lũ lụt, hạn hán và cháy nổ, đang ngày càng tác động mạnh mẽ đến cuộc sống của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh Những hiện tượng này có thể dẫn đến tình trạng không còn khả năng trả nợ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Thị trường bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ bị tổn thương do tính không ổn định và khó dự đoán Yếu tố đầu cơ và làm giá thường khiến giá bất động sản tăng một cách ảo tưởng Hơn nữa, thời gian cho vay bất động sản thường kéo dài từ 3 đến 10 năm, trong khi phần lớn nguồn huy động tiền gửi của ngân hàng thương mại lại chủ yếu là ngắn hạn, dẫn đến rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng.
Những chỉ tiêu thể hiện phát triển tín dụng bất động sản
Phát triển là quá trình tiến bộ, thể hiện sự chuyển biến từ trạng thái đơn giản đến phức tạp và từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện hơn Trong quá trình này, cái mới xuất hiện để thay thế cái cũ, và những tiến bộ sẽ thay thế những yếu kém, tạo ra sự tiến lên trong xã hội.
Phát triển tín dụng BĐS được thể hiện qua những chỉ tiêu sau:
Doanh số cho vay là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tổng quan và hệ thống các khoản vay tại một thời điểm Chỉ tiêu này phản ánh khả năng luân chuyển vốn của ngân hàng, đồng thời cho thấy quy mô đầu tư và khả năng cấp vốn tín dụng của ngân hàng đối với nền kinh tế trong một khoảng thời gian nhất định.
Dư nợ tín dụng là chỉ tiêu quan trọng thể hiện mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng, phản ánh số tiền ngân hàng còn cho vay tại một thời điểm nhất định Nó không chỉ cho thấy khả năng thu hồi của ngân hàng mà còn liên quan đến doanh số cho vay và khả năng cung ứng vốn của các ngân hàng thương mại đối với nhu cầu sử dụng vốn trong nền kinh tế.
Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) trên tổng dư nợ là chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự biến động của dư nợ BĐS trong tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng qua các thời kỳ khác nhau Chỉ tiêu này giúp so sánh giữa các ngân hàng, từ đó xác định thế mạnh của từng ngân hàng trong lĩnh vực tín dụng BĐS Đây được coi là một chỉ số định lượng, thể hiện rõ bản chất của tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng.
Nhu cầu vay của khách hàng trong lĩnh vực bất động sản, quy mô các dự án và lượng giao dịch tín dụng bất động sản đang cho thấy sự cải thiện rõ rệt Những chỉ tiêu này phản ánh sự quan tâm ngày càng tăng từ khách hàng và các nhà đầu tư đối với tín dụng bất động sản.
Chỉ tiêu lợi nhuận là thước đo khả năng sinh lời của tín dụng bất động sản, thể hiện số lãi thu được từ mỗi đồng dư nợ Trong bối cảnh thị trường và rủi ro không đổi, chỉ tiêu này càng cao sẽ mang lại lợi ích lớn hơn cho ngân hàng.
Nợ khó đòi là một chỉ số quan trọng, khi tỷ lệ này cao sẽ dẫn đến hiệu quả tín dụng giảm sút Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của ngân hàng mà còn đặt ra rủi ro lớn cho hoạt động tài chính Do đó, các ngân hàng luôn nỗ lực giảm thiểu nợ khó đòi nhằm nâng cao chất lượng tín dụng và bảo vệ lợi nhuận.
Nợ quá hạn là một trong những nguyên nhân chính gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp, xuất phát từ các yếu tố khách quan và chủ quan Việc xác định thời hạn vay và phương thức hoàn trả không hợp lý có thể làm giảm chất lượng tín dụng của ngân hàng.
Đội ngũ cán bộ thẩm định tín dụng cần có trình độ nghiệp vụ cao và chuyên môn chuyên nghiệp, đồng thời phải có khả năng nhìn nhận tổng quát về các dự án bất động sản để đảm bảo hiệu quả trong công việc.
Khách hàng và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản cần phải linh hoạt và nhạy bén hơn trong việc nắm bắt thông tin liên quan đến tình hình kinh tế - xã hội cũng như tính khả thi của các dự án Việc cập nhật thường xuyên các yếu tố này sẽ giúp họ đưa ra quyết định kinh doanh chính xác và hiệu quả hơn.
Cơ chế chính sách và hệ thống pháp lý đang ngày càng được hoàn thiện với những quy định cụ thể và rõ ràng hơn Điều này giúp đưa ra các chính sách phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính.
Bài học kinh nghiệm về tín dụng BĐS của một số NHTM các nước trên thế giới
Tín dụng bất động sản tại Mỹ
Từ giữa năm 2007 đến tháng 9 năm 2008, hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng do cho vay nhà đất thứ cấp dưới chuẩn, dẫn đến sự sụp đổ của nhiều ngân hàng đầu tư lớn như Bear Stearns, Merrill Lynch và Lehman Brothers Các tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp lớn nhất như Fannie Mae và Freddie Mac cũng bị Chính phủ tiếp quản, chiếm gần một nửa thị trường bất động sản cầm cố với khoảng 5.000 tỷ đô la Mỹ Để cứu vãn thị trường tài chính và ngăn chặn một cuộc sụp đổ hệ thống, Quốc hội Mỹ đã phê chuẩn kế hoạch tăng cường tài chính Cuộc khủng hoảng này không chỉ ảnh hưởng đến Mỹ mà còn lan rộng, gây thiệt hại cho nhiều ngân hàng lớn ở Châu Âu.
Sau một thời gian phát triển mạnh mẽ nhờ lãi suất thấp và cho vay dễ dàng, thị trường bất động sản Mỹ đã đóng băng vào năm 2007 Người dân không thể bán được bất động sản đã vay, dẫn đến việc không có tiền trả cho các công ty tài chính Điều này khiến các công ty tài chính không thể thanh toán cho ngân hàng đầu tư, buộc họ phải giữ lại bất động sản Khi chứng khoán toàn cầu đến kỳ đáo hạn, ngân hàng đầu tư không thể thu hồi nợ từ các công ty tài chính, trong khi giá chứng khoán giảm mạnh Hệ quả là hàng loạt ngân hàng lớn nhỏ tại Mỹ và trên thế giới đã sụp đổ.
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ chủ yếu xuất phát từ sự phát triển mạnh mẽ của tín dụng bất động sản thông qua việc chứng khoán hóa các khoản vay trên thị trường cầm cố và thế chấp thứ cấp Bên cạnh đó, cơ chế cho vay lỏng lẻo và thiếu sự xem xét khả năng tài chính của khách hàng đã dẫn đến việc gia tăng nhanh chóng nguồn tài trợ cho lĩnh vực bất động sản, trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp.
Tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng và cần thiết trong nền kinh tế Tuy nhiên, bài học từ Mỹ cho thấy rằng việc áp dụng cơ chế cho vay quá dễ dãi và các chính sách tài chính, tiền tệ liên quan đến bất động sản cần phải được xem xét kỹ lưỡng Nếu không, những quyết định thiếu cân nhắc có thể dẫn đến những rủi ro khó lường trong thị trường.
Tín dụng bất động sản tại Singapore
Thị trường bất động sản Singapore đã trải qua sự phát triển nóng, đặc biệt vào cuối thập niên 90 và năm 2007, khi giá BĐS tăng khoảng 31% Nhiều công ty không tên tuổi đã trở nên nổi bật nhờ vào sự gia tăng giá trị BĐS và sự hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng Tuy nhiên, sự thành công nhanh chóng này đã thu hút nhiều doanh nghiệp từ các lĩnh vực khác tham gia vào thị trường BĐS mà không có kinh nghiệm Để kiểm soát tình trạng đầu cơ, vào cuối năm 2010 và đầu năm 2011, Chính phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp như đánh thuế 3% đối với người bán nhà dưới ba năm sở hữu và giảm tỷ lệ vay mua nhà từ 80% xuống 70% Dù vậy, giá BĐS tại Singapore vẫn tiếp tục tăng trưởng bất chấp những nỗ lực của Chính phủ.
Cơn sốt nóng lạnh của thị trường bất động sản Singapore chủ yếu do việc cho vay dễ dàng từ các ngân hàng và tâm lý kỳ vọng giá nhà sẽ tăng cao Thêm vào đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản tại Singapore ngày càng đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều hình thức huy động vốn với điều kiện dễ dàng hơn Tình hình này đã góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Trong một thời gian ngắn, một khối lượng lớn giá trị tài sản trong nền kinh tế đã biến mất, dẫn đến tình trạng đầu ra khó khăn và ngân hàng gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn.
Bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam
Các cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính đã để lại những hậu quả nghiêm trọng, mặc dù đã kết thúc Học hỏi từ kinh nghiệm của Mỹ và Singapore, ta nhận thấy rằng sự phát triển tín dụng bất động sản ở mức độ cao, thông qua việc chứng khoán hóa các khoản cho vay trên thị trường cầm cố thứ cấp, đã góp phần vào khủng hoảng Cơ chế cho vay lỏng lẻo và việc không xem xét khả năng tài chính của khách hàng, cùng với các chính sách tài chính và tiền tệ liên quan đến bất động sản chưa được tính toán kỹ lưỡng, đã dẫn đến những rủi ro khó lường.
Việt Nam cần chủ động phân tích và đánh giá rủi ro từ các cuộc khủng hoảng để nhận diện đầy đủ, từ đó phát huy những mặt tích cực và hạn chế tối đa các tác động tiêu cực đến nền kinh tế quốc gia.
Đối với cơ quan Nhà nước:
Hình thành một thị trường tài chính vững mạnh và được quản lý hiệu quả là chính sách then chốt giúp Việt Nam ứng phó hiệu quả với các cuộc khủng hoảng tài chính.
Chính phủ cần thực hiện quản lý thị trường BĐS một cách linh hoạt và khéo léo, nhằm phát huy khả năng quản lý vĩ mô và ổn định giá cả Điều này bao gồm việc đưa ra những chính sách thiết thực, phù hợp với các vấn đề phát sinh trong thị trường.
Tăng cường ứng dụng hệ thống thông tin và các công cụ dự báo, giám sát nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính – ngân hàng Đồng thời, cần chú ý đến các tác động lan tỏa và dây chuyền từ các sự kiện kinh tế diễn ra trên thị trường trong và ngoài nước.
Hoàn thiện các chính sách tín dụng bất động sản là rất quan trọng vì thị trường này nhạy cảm với các quy định của Nhà nước Các cơ quan như Bộ Xây dựng và Bộ Đầu tư, cùng với các lĩnh vực liên quan như vốn, vật liệu xây dựng và trang thiết bị, đều ảnh hưởng đến quá trình cấp tín dụng Mọi thay đổi trong chính sách và quy định có thể tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến tín dụng trong nền kinh tế.
Đối với ngân hàng Nhà nước:
Cần tối ưu hóa vai trò quản lý và điều hành chính sách tiền tệ, kiểm soát hoạt động của các ngân hàng, và sử dụng hiệu quả các công cụ quản lý thị trường Điều này phải được thực hiện một cách chặt chẽ, thận trọng và linh hoạt để có thể đưa ra giải pháp kịp thời, sẵn sàng ứng phó với những biến động đa dạng của nền kinh tế.
Đối với các ngân hàng thương mại:
Ngân hàng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định và quy chế cho vay, đồng thời đảm bảo việc kiểm soát nội bộ được thực hiện thường xuyên và chặt chẽ.
Xác định tỷ trọng dư nợ cho vay hợp lý đối với các ngành nghề trong hoạt động cho vay của các ngân hàng
Nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản là điều cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS phát triển nóng Các ngân hàng thường gia tăng dư nợ tín dụng BĐS do áp lực cạnh tranh, nhưng lại ít chú trọng đến việc phân tích và quản trị rủi ro, dẫn đến quy trình thẩm định bị rút ngắn và thực hiện một cách thủ tục Do đó, cần thiết phải tăng cường công tác giám sát, quản trị rủi ro và dự báo, phòng ngừa rủi ro thanh khoản để đảm bảo sự ổn định trong tín dụng BĐS và phát triển bền vững cho hoạt động ngân hàng.
Chương 1 của bài viết cung cấp một cái nhìn tổng quan về lý thuyết bất động sản, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản, cùng với vai trò của chúng Nội dung bao gồm các khái niệm, đặc điểm và yếu tố tác động, cũng như những bài học kinh nghiệm từ tín dụng thế giới Đồng thời, chương cũng đưa ra các chỉ tiêu phát triển tín dụng bất động sản và đúc kết kinh nghiệm thực tiễn thông qua các giải pháp tài chính điển hình, tạo nền tảng lý luận cho việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu trong các chương tiếp theo.
THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Phân tích biến động của thị trường bất động sản trong thời gian qua
2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua trên địa bàn Tp.HCM
Diễn biến: Thị trường BĐS của Việt Nam cũng như Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 đến năm 2014 có thể chia thành các giai đoạn sau:
Giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2010: giai đoạn hồi phục chậm chạp
Giai đoạn 2007-2008 đánh dấu sự khởi sắc mạnh mẽ của thị trường bất động sản (BĐS) trước khi rơi vào tình trạng đóng băng Nguyên nhân chính cho sự tăng trưởng đột ngột này là sự thay đổi trong chính sách, đặc biệt là việc Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 Những quy định mới như Luật Đăng ký BĐS, Luật Nhà ở, và chính sách ưu đãi cho Việt kiều đã tạo ra một hành lang pháp lý thuận lợi, giúp các nhà đầu tư yên tâm tham gia thị trường Bên cạnh đó, sự gia tăng mạnh mẽ của vốn FDI vào Việt Nam cũng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, dẫn đến bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2007.
Vào năm 2008, thị trường bất động sản gặp khó khăn do sự suy giảm của thị trường chứng khoán, dẫn đến việc thiếu hụt nguồn vốn Chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước nhằm chống lạm phát cũng góp phần làm cho thị trường này rơi vào tình trạng "ngủ đông".
Năm 2009, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn, không dễ dàng trở lại thời kỳ thịnh vượng Giá bất động sản tuy đã giảm nhưng vẫn được đánh giá là cao, khiến nguy cơ tiếp tục giảm giá vẫn hiện hữu Để kích cầu và tự cứu mình, thị trường nhà đất cần hình thành một mức giá mới mềm hơn.
Bước sang năm 2010, với sự ra đời của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP ngày
Thông tư 16/2010/TT-BXD được ban hành vào ngày 01/09/2010 đã góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch và thuận lợi hơn Tuy nhiên, trong giai đoạn này, mặc dù thị trường có sự khôi phục so với các năm trước, nhưng vẫn khá ảm đạm Tại Thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2010, thị trường căn hộ cao cấp vẫn không được ưa chuộng, trong khi đó, thị trường văn phòng hạng A rơi vào tình trạng ế ẩm và buộc phải hạ giá.
Số căn hộ chào bán
Biểu đồ 2.1: Số căn hộ chào bán qua các năm Nguồn: CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở
Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013: Giai đoạn khủng hoảng
Ngày 24/02/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NĐ-CP nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, dẫn đến việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng và giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Tỷ trọng dư nợ cho vay phi sản xuất tối đa chỉ đạt 16% so với tổng dư nợ tính đến 31/12/2011 Biện pháp này đã tạo ra khó khăn lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt khi không có các kênh tài chính thay thế để hấp thu nguồn cầu Năm 2011 cũng ghi nhận sự sụt giảm nghiêm trọng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản, đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua.
Bảng 2.1: FDI vào lĩnh vực bất động sản qua các năm
(Đơn vị tính: Tỷ USD)
Nguồn: Tổng Cục Thống kê (gso.gov.vn)
Năm 2012, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến sự sụt giảm giá nghiêm trọng, dẫn đến việc các doanh nghiệp chuyển hướng sang thị phần căn hộ giá rẻ, giúp phần nào giảm bớt tình trạng ảm đạm của thị trường Mặc dù vốn FDI vào BĐS tăng 217,65% so với năm 2011, nhưng dự án khu đô thị Tokyo Bình Dương của nhà đầu tư Nhật Bản chỉ có tổng vốn đầu tư đăng ký 1,2 tỷ USD Trong giai đoạn từ 2011 đến 2013, vốn FDI vào BĐS đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua, trái ngược với giai đoạn 2007-2010 khi vốn FDI đổ vào BĐS mạnh mẽ, đặc biệt là năm 2008 với 23,6 tỷ USD Những số liệu này cho thấy thị trường BĐS đang gặp khó khăn do quá trình phát triển thiếu quy hoạch, đầu cơ tràn lan và tín dụng tăng trưởng nóng chủ yếu tập trung vào BĐS.
Bên cạnh đó, số lượng hàng tồn kho đạt mức cao kỷ lục trong những năm
Từ năm 2012 đến 2013, tiến độ hoàn thành các dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh diễn ra chậm chạp, khiến người mua nhà thực sự e ngại lựa chọn các dự án chưa hoàn thành Nhiều dự án bị chậm tiến độ do thiếu vốn, buộc các chủ đầu tư phải giảm giá để giải phóng hàng tồn kho Đến cuối năm 2012, thành phố có khoảng 15.000 căn hộ tồn kho, và đến năm 2013, thị trường chứng kiến sự giảm giá mạnh, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp, với các căn hộ diện tích lớn phải giảm giá nhiều hơn.
Năm 2014 đến nay: Giai đoạn thị trường BĐS đang ấm dần lên và hồi phục trở lại
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và tiếp tục xu hướng tích cực trong năm 2014 Sự phục hồi này được thể hiện qua lượng giao dịch tăng, giá cả ổn định, và lượng tồn kho bất động sản giảm Cơ cấu hàng hóa bất động sản cũng đã chuyển dịch hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu thị trường Đặc biệt, tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung, cho thấy bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn cho vốn đầu tư.
+ Về giao dịch: trong năm 2014, tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng
10.350 giao dịch thành công (tăng khoảng 30% so với năm 2013)
Mặt bằng giá cả nhà ở hiện nay đang ổn định, sau giai đoạn giảm sâu trên 30% từ năm 2011 đến 2013 Trong 12 tháng qua, giá nhà không chỉ duy trì được sự ổn định mà còn không có dấu hiệu giảm thêm.
Tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản đạt khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 21,8% so với tháng 12/2013 và giảm 42,5% so với đầu kỳ báo cáo vào quý 1/2013 Mặc dù thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn đóng băng, dẫn đến tồn kho lớn, đặc biệt là căn hộ cao cấp, nhưng nhờ các chính sách tháo gỡ của Chính phủ, thị trường đã có sự chuyển biến tích cực Các sản phẩm căn hộ giá rẻ với diện tích nhỏ và nhà ở xã hội đã được phát triển, phù hợp với khả năng tài chính của người dân Thực tế cho thấy, trong năm qua, thị trường đã ấm dần với gần 8.400 căn hộ được chào bán, tăng gần 230% so với năm 2013, trong đó 70% căn hộ được đặt mua thuộc phân khúc nhà ở có diện tích nhỏ.
Hiện nay, cơ cấu hàng hóa bất động sản (BĐS) đã được điều chỉnh hợp lý với 60 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cung cấp khoảng 38.897 căn hộ Đồng thời, có 74 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ bằng cách giảm diện tích để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.
Lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang thu hút mạnh mẽ vốn FDI, với mức tăng 268,42% so với năm 2013 Sự hấp dẫn của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài đến từ những cải thiện về cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối giữa các tỉnh, thành phố Luật cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần gia tăng nguồn cầu, kích thích đầu tư vào BĐS Năm 2014, BĐS đứng thứ hai về thu hút vốn FDI, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, cho thấy tín hiệu tích cực cho thị trường Mức lãi suất hợp lý từ các ngân hàng cũng dự báo sẽ thúc đẩy sự sôi động của thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2014.
Nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh chiến lược kinh doanh bằng cách chuyển hướng phát triển nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ, và sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước để giảm giá thành Họ cũng hỗ trợ người mua nhà thông qua các hình thức như vay tín dụng lãi suất thấp, giảm giá bán và khuyến mại các gói dịch vụ Thị trường bất động sản hiện nay đã tập trung vào nhu cầu của đa số người mua, cung cấp sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu thực tế.
Thị trường bất động sản (BĐS) đang phục hồi nhờ vào các chính sách hỗ trợ gần đây, bao gồm việc hoàn thiện thể chế và đảm bảo sự cân đối giữa cung và cầu Các dự án cũng đang được rà soát và điều chỉnh, đồng thời nợ xấu được giải quyết và tín dụng được hỗ trợ Với những nỗ lực này, BĐS được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
2.1.2 Những điểm còn tồn tại trong thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển đáng kể, đáp ứng nhu cầu giao dịch trong bối cảnh đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế Tuy nhiên, sau thời gian phát triển, thị trường này vẫn bộc lộ nhiều khiếm khuyết và chưa ổn định, với nhiều bất cập cần được khắc phục.
Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1 Sơ lược về mạng lưới các NHTM trên địa bàn Tp.HCM
Hiện nay, có nhiều khái niệm khác nhau về Ngân hàng Thương mại (NHTM) Tại Mỹ, NHTM được định nghĩa là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp các dịch vụ tài chính trong ngành dịch vụ tài chính Trong khi đó, ở Việt Nam, NHTM là tổ chức kinh doanh tiền tệ, chủ yếu nhận tiền gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả, đồng thời sử dụng số tiền này để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán.
Ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính, cung cấp đa dạng dịch vụ nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu của xã hội Với các nghiệp vụ cơ bản, NHTM không chỉ cung cấp dịch vụ tài chính mà còn tạo ra nhiều sản phẩm khác nhau để phục vụ khách hàng.
Chức năng của NHTM: Chức năng trung gian tín dụng, trung gian thanh toán và chức năng tạo tiền
Các NHTM trên địa bàn Tp.HCM được phân thành 03 nhóm chính sau:
Nhóm các ngân hàng thương mại nhà nước tại Việt Nam bao gồm Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank), Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).
Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) là nhóm ngân hàng có tỷ trọng lớn nhất tại Việt Nam, với khoảng 37 ngân hàng tính đến ngày 31/12/2014, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Một số ngân hàng tiêu biểu trong nhóm này bao gồm Ngân hàng Á Châu (ACB), Sacombank, Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank) và Ngân hàng Phương Nam.
- Nhóm các NHTM 100% vốn nước ngoài bao gồm: ngân hàng ANZ, ngân hàng Hong Leong, HSBC, Shinhan VN và Standard Chartered
Hầu hết các ngân hàng thương mại (NHTM) đều cung cấp tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản (BĐS) Thành phố Hồ Chí Minh, một trong hai thành phố lớn nhất Việt Nam, đóng góp quan trọng vào sự phát triển tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng Do đó, tín dụng BĐS tại các NHTM ở TP.HCM ngày càng được chú trọng về cả số lượng lẫn chất lượng.
2.2.2 Những nét chính về huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM
Từ năm 2008 đến nay, hệ thống ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại tại TP.HCM, đã chịu ảnh hưởng lớn từ những khó khăn của nền kinh tế do cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu Thị trường hàng hóa, bất động sản và chứng khoán gặp nhiều thách thức, cùng với các vấn đề nội tại của các ngân hàng, đã dẫn đến những vấn đề nghiêm trọng như nợ xấu và hàng tồn kho, ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ nền kinh tế.
Hoạt động huy động vốn và tín dụng trong 5 năm qua đã đạt mức tăng trưởng cao, mặc dù trong hai năm 2011 và 2012, do chính sách tiền tệ chặt chẽ, tăng trưởng tín dụng bị hạn chế Tuy nhiên, ngoài hai năm này, thị phần của các tổ chức tín dụng đã mở rộng đáng kể, cho thấy năng lực tài chính của họ đã được cải thiện.
Vốn huy động (tỷ đồng)
Biều đồ 2.2: Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh trong các năm qua Nguồn: Cục Thống kê Tp.Hồ Chí Minh
Nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương mại tại Tp.HCM liên tục tăng trưởng, phản ánh sự phát triển của xã hội và cơ hội mở rộng thị trường vốn Dù có những biến động kinh tế gần đây, gửi tiền vào ngân hàng vẫn là lựa chọn ưu tiên của nhiều người dân, nhờ vào tính an toàn và hiệu quả của nó Mặc dù chịu tác động từ nền kinh tế toàn cầu và chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn huy động tại các ngân hàng vẫn gia tăng qua từng năm Điều này cho thấy các ngân hàng không chỉ duy trì được lượng vốn hiện có mà còn thu hút thêm nguồn vốn mới từ các tầng lớp dân cư và các thành phần kinh tế trong xã hội.
Dư nợ cho vay (tỷ đồng)
Vốn huy động (tỷ đồng)
Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng dư nợ cho vay qua các năm
Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM
Dư nợ cho vay/Vốn huy động (%)
Từ năm 2010 đến năm 2014, dư nợ cho vay của các ngân hàng thương mại tại Tp.HCM luôn tăng trưởng, ngoại trừ năm 2009 Tỷ trọng dư nợ cho vay trên tổng huy động vốn phản ánh hiệu quả sử dụng vốn của ngân hàng, cho thấy khả năng tạo lợi nhuận từ nguồn vốn huy động Năm 2010, với chính sách tiền tệ linh hoạt và cơ chế lãi suất cho vay thỏa thuận, tỷ trọng này đã tăng trưởng đáng kể, đặc biệt vào năm 2011 khi đạt mức 86,14% Tuy nhiên, từ năm 2012 đến 2014, tỷ trọng này dao động trong khoảng 80,83% đến 81,4%.
2.2.3 Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM
2.2.3.1 Dƣ nợ cho vay bất động sản
Trong bối cảnh hiện nay, hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) đã trải qua những thay đổi đáng kể về hình thức và hoạt động để đáp ứng nhu cầu tài chính của xã hội, góp phần vào tăng trưởng và phát triển kinh tế Sự phục hồi và phát triển của các ngân hàng tại TP.HCM, cùng với mạng lưới rộng khắp của các NHTM, đã tạo ra một kênh huy động và cung ứng vốn hiệu quả.
Dư nợ tín dụng BĐS (tỷ đồng)
Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh qua các năm Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
Vào năm 2007 và đầu năm 2008, các ngân hàng đã tích cực cho vay bất động sản, nhưng từ quý 2 năm 2008, chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ đã khiến các ngân hàng hạn chế cho vay và thu hồi nợ Từ đầu năm 2008 đến tháng 6 năm 2008, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần, tăng từ 8,25% lên 14%, dẫn đến lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại tăng mạnh, lên tới 18% - 22% Sự gia tăng lãi suất này đã đẩy các công ty bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp vào tình trạng khó khăn, gây ra rủi ro cho các ngân hàng Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm mạnh từ 140% năm 2007 xuống chỉ còn 3% vào năm 2008.
Vào năm 2009 và 2010, nền kinh tế Việt Nam bắt đầu phục hồi, đồng thời thị trường chứng khoán cũng có những dấu hiệu tích cực Sự cải thiện này đã dẫn đến hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản trở nên khả quan hơn, như thể hiện trong biểu đồ 2.5 về dư nợ tín dụng.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) tại Tp Hồ Chí Minh đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay của các ngân hàng thương mại (NHTM) Cụ thể, tổng dư nợ cho vay đã tăng 25,55% vào năm 2010 so với cuối năm trước đó, cho thấy sự phục hồi và phát triển tích cực của thị trường này.
Năm 2009, mức tăng trưởng tín dụng trong hệ thống ngân hàng chỉ ghi nhận sự tăng nhẹ, với các ngân hàng thắt chặt cho vay vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) nhằm đối phó với sự giám sát chặt chẽ từ Nhà nước, tránh rủi ro và hiện tượng bong bóng trên thị trường BĐS Theo NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm, tổng dư nợ cho vay BĐS chỉ tăng thêm 1.872 tỷ đồng, chiếm 14,9% tổng dư nợ Để ứng phó với lãi suất cao và lạm phát gia tăng, NHNN đã ban hành Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, có hiệu lực từ 01/10/2010, nhằm ngăn ngừa nguy cơ bong bóng BĐS bằng cách tăng hệ số rủi ro cho các khoản vay BĐS từ 100% lên 250% và nâng hệ số an toàn vốn của ngân hàng lên 9% Thông tư này không chỉ mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất mà còn hạn chế hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện an toàn vốn và ổn định hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, việc siết chặt nguồn cung tiền cho lĩnh vực BĐS đã tạo ra khó khăn cho cả nhà đầu tư và khách hàng Đến 31/12/2011, dư nợ cho vay BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh giảm xuống còn 89.530 tỷ đồng, tương ứng với mức giảm 8.726 tỷ đồng, lần đầu tiên ghi nhận tăng trưởng âm -9% so với năm 2010.
Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm (%)
Biểu đồ 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm
Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
Từ tháng 4 năm 2012, Thống đốc NHNN đã cho phép các ngân hàng và tổ chức tín dụng mở rộng cho vay bất động sản mà không bị hạn chế, tuy nhiên vẫn phải phù hợp với khả năng tài chính của từng đơn vị Mặc dù đã có những chính sách ưu đãi nhằm nới lỏng tín dụng bất động sản, nhưng mức lãi suất cho vay hiện nay dao động từ 15% đến 17%, vẫn được coi là cao, gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua bất động sản.
Đánh giá về phát triển tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn
Nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) tại TP.HCM Các NHTM dựa vào chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và sử dụng một phần vốn kinh doanh để đầu tư vào lĩnh vực BĐS, từ đó tích cực hỗ trợ cung ứng vốn cho thị trường này.
Các ngân hàng thương mại đang mở rộng danh mục sản phẩm tín dụng để đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản Trong thời gian qua, các hình thức cho vay bất động sản đã trở nên phong phú, bao gồm cho vay cho các đơn vị xây lắp, nhà thầu, và chủ đầu tư dự án, cũng như cho vay cho tổ chức và cá nhân có nhu cầu mua sắm các sản phẩm như căn hộ và văn phòng.
2.3.2 Những đóng góp của tín dụng BĐS
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc cung ứng vốn cho nền kinh tế thông qua các chủ đầu tư, giúp nâng cấp và chỉnh trang đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng Điều này không chỉ giải quyết việc làm cho người lao động mà còn tạo thêm thu nhập, góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho các thành phần kinh tế.
Vốn ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các thành phần kinh tế, giúp các nhà đầu tư có đủ nguồn lực thực hiện dự án một cách nhanh chóng và hiệu quả Khi doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, quy mô sẽ được mở rộng, nâng cao khả năng cạnh tranh và tăng thu nhập cho nhân viên Điều này cũng tạo điều kiện cho những cá nhân có thu nhập trung bình mua nhà, góp phần ổn định đời sống và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong bối cảnh phát triển kinh tế.
2.3.3 Những hạn chế của tín dụng BĐS
Tín dụng bất động sản hiện đang gặp nhiều hạn chế do chính sách và cơ chế chưa đồng bộ, cùng với rủi ro từ thị trường Chính sách của Ngân hàng Nhà nước trong cho vay lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập và chưa phù hợp với các quy định pháp lý khác Hơn nữa, các quy định hiện hành chủ yếu tập trung vào việc khắc phục hậu quả tạm thời, chưa thực sự hướng tới sự phát triển bền vững trong ngành.
Các ngân hàng thường sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay cho các dự án bất động sản dài hạn, điều này tiềm ẩn rủi ro có thể dẫn đến đổ vỡ hệ thống Thủ tục cho vay tại các ngân hàng còn phức tạp và không đáp ứng được nhu cầu thực tế, trong khi năng lực của cán bộ thẩm định còn hạn chế.
- Năng lực tài chính của ngân hàng và doanh nghiệp BĐS còn nhiều hạn chế
Các báo cáo về tình hình bất động sản (BĐS) và tín dụng BĐS từ các ngân hàng thương mại (NHTM) thường thiếu minh bạch, với thông tin mập mờ và không chính xác Việc cấp vốn gặp nhiều khó khăn do thủ tục phức tạp, trong khi định giá BĐS còn nhiều hạn chế Tất cả những yếu tố này ảnh hưởng đáng kể đến quá trình cấp tín dụng BĐS.
Những thuận lợi và khó khăn tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM 49 47
- Hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS: Việc mua, bán, cho thuê, thế chấp,… ngày càng được bổ sung và hoàn thiện
Chính sách kinh tế, tài chính - tiền tệ của Nhà nước đã nhận được sự quan tâm lớn từ Chính phủ và các cơ quan ban ngành, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước Một trong những động thái đáng chú ý là việc giảm lãi suất tiền gửi từ 12% xuống 8%, nhằm nới lỏng chính sách tiền tệ để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Ngày 25/6/2013, Bộ Xây dựng đã ban hành công văn số 1250/BXD-QLN hướng dẫn quy trình cho vay mua nhà trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, giúp các doanh nghiệp bất động sản xử lý hàng tồn kho và giảm nợ xấu cho các ngân hàng thương mại Các chính sách hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản như miễn giảm thuế, tín dụng ưu đãi, cải cách thủ tục hành chính và quy hoạch đất đai đang phát huy hiệu quả tích cực.
2.4.1.2 Môi trường kinh tế trên địa bàn Tp.HCM rất thuận lợi
TP.HCM là trung tâm kinh tế hàng đầu tại miền Nam, với nhu cầu lớn về cao ốc, văn phòng cho thuê và mặt bằng kinh doanh.
TP.HCM là điểm đến thu hút cư dân từ khắp nơi trên cả nước để lập nghiệp, dẫn đến tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao nhất cả nước Sự gia tăng này đã tạo ra nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở trong lĩnh vực bất động sản.
Khu vực này thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào cơ sở hạ tầng hiện đại và đầy đủ Điều này tạo ra lợi thế lớn cho các nhà đầu tư trong việc phát triển các khu dân cư.
Là một điểm đến du lịch văn hóa hấp dẫn, nơi thu hút cả du khách quốc tế và nội địa, địa điểm này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của dịch vụ khách sạn và cho thuê phòng.
Hiện nay, sự phát triển của các công trình hạ tầng như đường cao tốc Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, đại lộ Đông Tây và cảng Hiệp Phước đã tạo ra sự sôi động cho thị trường bất động sản tại những khu vực này, đồng thời thúc đẩy hoạt động tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ.
2.4.1.3 Về phía các ngân hàng thương mại
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất dưới chuẩn tại Mỹ và các nước lân cận đã mang lại nhiều bài học quý giá cho các ngân hàng thương mại (NHTM) trong việc thận trọng hơn khi cho vay bất động sản Những bài học này giúp các NHTM cải thiện quy trình đánh giá rủi ro và tăng cường quản lý tín dụng, từ đó đảm bảo sự ổn định và bền vững trong hoạt động cho vay.
Năng lực tài chính và quy mô hoạt động của các ngân hàng tại địa phương đang được củng cố và phát triển, ngay cả trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn.
Trước áp lực cạnh tranh gia tăng giữa các ngân hàng, việc nâng cao chất lượng tín dụng trở thành ưu tiên hàng đầu Các ngân hàng cần cải thiện hệ thống quản lý, phân loại nợ và trích lập dự phòng, đồng thời nâng cao trình độ cán bộ tín dụng Họ cũng nên đa dạng hóa danh mục sản phẩm để đáp ứng nhu cầu phát triển trong lĩnh vực tài chính tín dụng, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập quốc tế.
Thị trường bất động sản (BĐS) đang chịu ảnh hưởng lớn từ hệ thống pháp luật và chính sách của ngân hàng thương mại (NHTM) Một số khó khăn chính bao gồm việc không vay được đủ vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS, thời hạn vay vốn không linh hoạt, và trình độ thẩm định cho vay của các tổ chức tín dụng còn hạn chế Ngoài ra, quy trình công chứng tài sản thế chấp và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm cũng gặp nhiều rào cản, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay được đánh giá là phức tạp và thiếu minh bạch, ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người dân trong các giao dịch liên quan đến đất đai và nhà cửa Các vấn đề như công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, và xây dựng dự án tái định cư thường gặp chậm trễ và bất cập Hơn nữa, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện kịp thời, trong khi khung giá đất áp dụng cho các thành phần kinh tế lại không phù hợp, dẫn đến tình trạng giá quá cao hoặc quá thấp, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của người dân.
2.4.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường BĐS
Huy động vốn của hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam đã tăng đáng kể, nhưng tốc độ này vẫn chưa tương xứng với tiềm năng hiện có Các ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, trong khi nhu cầu đầu tư tín dụng cho nền kinh tế rất lớn Tại Việt Nam, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản chủ yếu đến từ ba nguồn: vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng Trong đó, vốn vay tín dụng từ ngân hàng đóng vai trò quyết định cho sự phát triển của thị trường bất động sản Tuy nhiên, nguồn vốn này vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển nhanh của thị trường, dẫn đến nhiều hạn chế trong việc cung cấp vốn cho hoạt động bất động sản tại các thành phố.
Từ nửa đầu năm 2013, tình hình cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại chưa được cải thiện do thiếu nguồn vốn huy động, chủ yếu là ngắn hạn Nhu cầu vay bất động sản thường là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm 30% đến 35% tổng vốn huy động Điều này dẫn đến việc các ngân hàng phải sử dụng một phần vốn ngắn hạn để cho vay bất động sản, không đáp ứng được nhu cầu vay dài hạn của khách hàng, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời gia tăng rủi ro thanh khoản.
Vốn tự có của các công ty kinh doanh bất động sản chủ yếu đến từ sự góp vốn của các cổ đông trong giai đoạn thành lập, dẫn đến nhiều hạn chế về quy mô và số lượng vốn Do đó, các công ty bất động sản thường xuyên đối mặt với tình trạng thiếu hụt vốn.
Vốn huy động qua thị trường chứng khoán tại Việt Nam đã từng phát triển mạnh mẽ, nhưng hiện nay chỉ có một tỷ lệ nhỏ các công ty bất động sản có cổ phiếu niêm yết Do đó, thị trường chứng khoán chưa trở thành kênh huy động vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
