3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM
3.2.1.5 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học
tin học
Các ngân hàng cần tập trung nguồn lực tài chính và nhân lực để đầu tư máy móc, trang thiết bị kỹ thuật song song với phần mềm quản lý cao cấp. Đặc trưng của phần mềm này là vừa quản lý vận hành trong hệ thống, vừa tương thích và có thể kết nối được các phần mềm hỗ trợ nội bộ khác, có thể truy xuất thơng tin, tổng hợp, phân tích, xử lý thơng tin nhanh và chính xác, giúp việc quản lý và ngăn ngừa rủi ro hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó, các ngân hàng nên xây dựng phần mềm quản lý khách hàng và cơ sở dữ liệu ngành nhằm cung cấp thơng tin kịp thời, chính xác cho việc đánh giá, xếp loại khách hàng, hỗ trợ tối đa việc quản lý, kiểm sốt tín dụng ngân hàng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng.
3.2.1.6 Giải pháp khác ngồi mục đích kinh doanh BĐS
- Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức khá rõ, đầu cơ và đầu tư. Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro. Nguồn trả nợ chủ yếu được xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có những hoạt động đem lại nguồn thu ổn định, vì vậy càng làm tăng tính rủi ro cho thị trường này.
- Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục cho vay, kéo dài thời gian cho vay để phù hợp với tiền lương, thu nhập của các đối tượng mua nhà ở xã hội.
- Có cơ chế, chính sách trợ giúp lãi suất cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà ở xã hội, tạo điều kiện để người mua nhà thế chấp chính căn nhà mua.
- Cần nghiên cứu thêm hình thức chuyển nợ từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà. Bằng cách này sẽ không làm tăng tỉ trọng tín
dụng BĐS nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, trong đó có đầu tư nhà ở xã hội.
3.2.2 Về phía các cơ quan Nhà nƣớc
3.2.2.1 Cơ chế, chính sách đối với thị trƣờng bất động sản
Thị trường BĐS Việt Nam hiện đang đứng trước nhiều biến động lớn về giá cả, mất cân đối cung cầu, thiếu công khai minh bạch, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn. Vấn đề quan tâm hàng đầu là làm sao để thị trường BĐS trở nên lành mạnh hơn. Vì vậy, Nhà nước và các ban ngành liên quan cần thực hiện đồng bộ những chính sách, quy định, đồng thời có những văn bản hướng dẫn rõ ràng, những chế tài cụ thể nếu vi phạm, cần phải tiến hành đồng bộ nhiều chính sách, trong đó có thể kể đến một số giải pháp chính sách quan trọng sau:
Một là, nghiên cứu, ban hàng Luật Đăng ký BĐS. Lý luận, kinh nghiệm quốc
tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, BĐS cần phải được đăng ký, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS.
Hai là, nghiên cứu, ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một
văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cở sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra.
Ba là, nghiên cứu bàn hành Luật Quy hoạch. Hiện có rất nhiều quy hoạch,
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành, Luật Quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ Luật Đất đai, Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt luật pháp.
Bốn là, hoàn thiện hệ thống Thuế. Xây dựng chính sách Thuế nhà đất theo
hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở. Đánh thuế sử dụng đất và nhà ở bình quân (xây dựng tùy thuộc vào loại, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Singapore áp dụng mức thuế cố định, người mua nhà ở chịu thuế 4%, Canada, Nhật Bản, Mỹ áp dụng đánh thuế cho đất trống đối với các nhà đầu cơ. Tại Anh cũng có mức thuế BĐS rất cao đối với các cá nhân có nhiều BĐS,…Làm như vậy, không những sẽ tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá BĐS tăng lên quá mức gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, khơng lãng phí và thực hiện cơng bằng trong thu thuế nhà đất.
Ngoài ra, về thuế TNCN, nên đánh thuế trên số lần chuyển nhượng, mua bán trong khoảng thời gian nhất định (thường là 12 tháng). Một người nếu mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế. Có thể xây dựng thuế lũy tiến theo số lần chuyển nhượng. Từ đó có thể hạn chế phần nào việc mua đi, bán lại nhiều lần đẩy giá BĐS tăng cao.
3.2.2.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trƣờng bất động sản
Lĩnh vực kinh doanh BĐS địi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Trên thực tế, ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng của khách hàng, đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn có thời hạn dưới 01 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn, nguồn vốn này còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, gây ra những cơn sốt nóng trên thị trường.
Để bảo đảm nguồn vốn ổn định và hiệu quả cho lĩnh vực BĐS cần phải thực hiện các giải pháp sau:
- Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS: Đây là sẽ một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS để có thể đảm bảo hoặc thanh tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ,...Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về BĐS. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội..
- Đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước ngồi khơng chỉ đầu tư tiền bạc mà kết hợp làm kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư BĐS.
Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS
- Đây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào BĐS để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường BĐS, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu BĐS hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được được đảm bảo bằng BĐS,…Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người được nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư.
- Việc huy động vốn từ dân cư dưới hình thức góp vốn của người mua BĐS. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong giao dịch dưới hình thức này khơng rõ ràng, dễ gây mất niềm tin cho người góp vốn. Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước phải xây dựng được khung pháp lý hồn thiện sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ như có các loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có cơng chứng.
3.2.2.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trƣờng bất động sản trƣờng bất động sản
Thời gian qua tại Tp.HCM thông tin về đất đai, quy hoạch vẫn cịn chưa đầy đủ, chưa cơng khai và minh bạch. Cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS phải có quy hoạch và tổ chức hệ thống thông tin về thị trường BĐS, thường xuyên tổ chức các hội nghị, hội thảo về lĩnh vực này cho các ngân hàng để nâng cao sự hiểu biết về thị trường BĐS, tình hình biến động của thị trường đồng thời giúp các tổ chức tín dụng cập nhật những thông tin về chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan nhằm tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh và định giá BĐS sát giá hơn thực tế.
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý BĐS
Công nghệ thông tin ngày càng hiện đại, thế nên các cơ quan cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu để quản lý BĐS thông qua việc đăng ký BĐS và thu nhập giá giao dịch BĐS. Thông qua hệ thống thông tin đất đai này, các cơ quan quản lý đất đai, Thuế, NHTM, Kho bạc Nhà nước,…có thể trao đổi thơng tin với nhau nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, qua đó nắm vững cung cầu trên thị trường và có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động của thị trường BĐS. Điểm đặc biệt trong hệ thống này là người sử dụng BĐS phải đăng ký giá đất trên cơ sở giao dịch thực tế xảy ra trên thị trường đối với khu đất đó, giá qua đấu thầu và đấu giá, hoặc giá đất do cơ quan chuyên định xác định. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào mức giá đăng ký này để tính tiền đền bù đất đai khi giải phóng.
Các cá nhân, doanh nghiệp cũng có thể truy cập vào hệ thống và trả một khoản phí nhất định để mua một số thông tin về BĐS mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính cơng khai và minh bạch của thông tin. Thu nhập từ việc cung cấp thông tin này sẽ chuyển vào quỹ để duy trì, bảo dưỡng và cập nhật thơng tin của hệ thống.
Công khai minh bạch các số liệu báo cáo
như các chỉ số: dư nợ tín dụng BĐS, số lượng tồn kho BĐS, … và đặc biệt là các số liệu về tỷ lệ nợ xấu. Việc thông tin không chuẩn xác không chỉ càng khẳng định rõ tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS mà còn khiến các nhà quản lý đưa ra những chính sách điều hành thiếu hợp lý. Quan hệ liên thông nợ xấu, đóng băng BĐS hiện đang là một nguy cơ khơng thể xem thường. Nó đe dọa triển vọng khơi phục tăng trưởng và ổn định vĩ mô của nền kinh tế. Muốn cứu thị trường BĐS, cũng là cứu nền kinh tế, cần phải đánh giá xem bong bóng thị trường này hiện ở mức nào. Muốn như vậy, rất cần thiết phải có những số liệu thật chính xác về tồn kho và nợ xấu thì Nhà nước mới có thể đưa ra những hoạch định, chính sách điều hành hợp lý.
3.2.2.4 Phát triển thị trƣờng bất động sản đồng bộ với các thị trƣờng khác, nhất là thị trƣờng tài chính, chứng khốn
- Nhà nước cần có chính sách, cơ chế để thị trường BĐS phát triển đồng bộ với thị trường xây dựng, nhất là thị trường vật liệu xây dựng.
- Nghiên cứu hoàn thiện các văn bản pháp luật để nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu đưa được loại này vào, một lượng vốn lớn trong dân sẽ được huy động và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay.
- Tạo điều kiện và khuyến khích các doanh nghiệp phát hành chứng khốn để huy động vốn trên thị trường chứng khốn trong và ngồi nước để đầu tư phát triển các dự án BĐS.
- Do đặc trưng của thị trường BĐS có thời gian hồn vốn dài, do đó cần địi hỏi nguồn vốn tài trợ cho thị trường này phải là nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi trên thị trường vốn của nước ta cịn q ít các cơng cụ tài chính tín dụng phi ngân hàng. Vì vậy cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư khác, các công ty đầu tư dưới hình thức các cơng ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường BĐS.
3.2.2.5 Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trƣờng bất động sản
Thị trường BĐS hiện cịn tồn tại nhiều thách thức, bất ổn như tình hình tăng dân số ngày càng cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thơng huyết mạch cịn yếu, quy hoạch
chắp vá, quản lý vĩ mô và điều hành đô thị chưa hồn thiện. Thế nên, về lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường BĐS, nhằm tạo lập tính ổn định và minh bạch của thị trường BĐS, nhất là khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngồi quan tâm đến thị trường này.
Thị trường BĐS là một lĩnh vực không đơn thuần là một ngành kinh tế như những ngành kinh tế khác. Vì vậy, cần hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS, một số Cơ quan Nhà nước đồng thời quản lý, trong đó Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp đăng ký giao dịch đảm bảo; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng, nhà, thị trường BĐS; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ Tài chính quản lý Thuế, quỹ BĐS…Tuy vậy, cần có một số cơ quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS.
Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai. Tăng cường thực thi các cơng cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả cơng tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai.
3.2.2.6 Giải pháp chính sách để đo lƣờng bất động sản
Thị trường BĐS điều chỉnh một lượng lớn tài sản của mỗi quốc gia cũng như của Việt Nam (từ 50% đến 70% nằm ở thị trường này), hơn nữa thị trường này điều chỉnh rất nhiều yếu tố đầu vào từ các thị trường khác (tài chính, tiền tệ, vật liệu, đất đai,…). Vì vậy, cần phải có một số chỉ số quan sát, mơ tả tình trạng của thị trường (nóng, lạnh,..) chỉ số này là nhằm phản ánh một số đo tổng thể về thị trường BĐS.