2.1 Phân tích biến động của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua
2.1.3 Nguyên nhân tồn tại những điểm bất ổn
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tồn tại những điểm bất ổn trên thị trường BĐS, sau đây là một số nguyên nhân chính được đưa ra để tất cả các ban, ngành, cơ quan Nhà nước và các thành phần kinh tế liên quan nhận thấy được và rút ra kinh nghiệm trong công cuộc xây dựng và phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới:
- Thông tin liên quan đến thị trường BĐS chưa được thu thập đầy đủ để cung cấp cho thị trường. Tính minh bạch của thị trường so với các nước khác ở mức độ thấp. Tình trạng thơng tin bất cân xứng gây nhiều trở ngại và khơng bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới cho các nhà đầu tư. Người dân cũng khó khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở.
- Khung giá đất ban hành còn quá nhiều bất cập dẫn đến mâu thuẫn khi áp dụng. Giá đất quy định thấp hơn nhiều so với giá trị trường nhất là giá đất nông nghiệp.
- Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở.
ảo tăng vọt và nhiễu thơng tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
- Khung pháp lý mặc dù đã được bổ sung nhưng vẫn chưa hoàn thiện. Thủ tục hành chính vẫn cịn phức tạp và mất nhiều thời gian. Tệ nạn tham nhũng vẫn đang còn là vấn nạn, bộ máy quản lý chưa phối hợp chặt chẽ, còn phân tán giữa các sở, ban, ngành.
2.1.4 Dự báo biến động thị trƣờng bất động sản trong thời gian tới
Năm 2014 là năm nhiều chính sách Nhà nước hướng đến thị trường BĐS; Là năm của sự nổ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng của các chủ đầu tư. Thị trường BĐS năm 2015 sẽ giao dịch sôi động hơn, chất lượng cũng như đặc điểm của hàng hóa sẽ có sự thay đổi phù hợp với nhu cầu của thị trường, tính minh bạch tăng và quyền lợi của khách hàng sẽ được đảm bảo hơn.
Kinh tế vĩ mơ có nhiều điểm sáng như: Nguồn cung tài chính, lãi suât cùng với lượng kiều hối của năm 2014 vào khoảng 12 tỷ USD. Thị trường chứng khoán cũng ấm dần trở lại, nhất là các cổ phiếu của các tập đoàn BĐS tạo nên nguồn cung tài chính dồi dào để triển khai nhiều dự án tiếp theo. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, bảng 2.1, năm 2014, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 trong thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài với 35 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là 2,55 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Như vậy, số vốn FDI vào lĩnh vực này tăng đến 268,42% so với năm 2013.
Năm 2015, thị trường BĐS kỳ vọng vào địn bẩy chính sách. Đây là năm mà thị trường đón nhận hàng loạt tin hỗ trợ thị trường từ các Bộ Luật, Nghị định mới. Trong đó, đáng chú ý là việc Quốc hội đã chính thức thơng qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ 01/7/2015 được kỳ vọng tạo ra những cú hích hỗ trợ thị trường.
Điểm nhấn trong số đó là quy định rõ các điều khoản chặt chẽ đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai và quy định trong Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua nhà ở thương mại tại Việt Nam trong vòng 50 năm. Điều này
được dự báo sẽ góp phần thu hút dịng vốn đầu tư nhiều hơn vào lĩnh vực BĐS. Bên cạnh đó là việc nâng cao sự quản lý của Nhà nước đối với Quy hoạch, Kế hoạch phát triển BĐS, quản lý tốt hơn điều kiện hoạt động của các doanh nghiệp BĐS, nhằm đảm bảo sự cân đối chung trong việc phát triển thị trường BĐS với sự phát triển chung của nền kinh tế, nâng cao tính minh bạch của thị trường, nâng cao tính khả thi trong việc thực hiện các dự án và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Cùng với đó, chính sách của Chính phủ mà đặc biệt là sự nổ lực của Bộ Xây dựng và NHNN cho người dân vay mua nhà ở trả góp dài hạn và việc nới lỏng một số quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở có hiệu lực thi hành đã tác động mạnh đến thanh khoản của thị trường BĐS Việt Nam và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có cơ hội tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ với lãi suất 5% trong thời hạn 15 năm.
Năm 2015, nguồn cung sẽ an tồn về tính pháp lý, đảm bảo tiến độ xây dựng và chất lượng hơn của các hàng hóa BĐS sẽ được cải thiện, phân khúc các căn hộ cao cấp sẽ có giao dịch tăng trở lại, dự báo sẽ có sự đột biến trong đó có loại hình đất nền. Thậm chí đất nền có khả năng tăng giá trở lại. Các loại hình nhà cho thuê sẽ được thúc đẩy phát triển đa dạng hơn trong năm 2015.
2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh bàn Thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1 Sơ lƣợc về mạng lƣới các NHTM trên địa bàn Tp.HCM
Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM:
Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành cơng nghiệp dịch vụ tài chính.
Ở Việt Nam: NHTM là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán.
Từ những nhận định trên, có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản
cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội.
Chức năng của NHTM: Chức năng trung gian tín dụng, trung gian thanh toán
và chức năng tạo tiền.
Các NHTM trên địa bàn Tp.HCM được phân thành 03 nhóm chính sau:
- Nhóm các NHTM Nhà nước: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank), ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)… ….
- Nhóm các NHTM cổ phần: Đây là nhóm ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tính đến ngày 31/12/2014, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bao gồm khoảng 37 ngân hàng, điển hình một số ngân hàng như: Ngân hàng Á Châu (ACB), ngân hàng Sacombank, ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank), ngân hàng Phương Nam,…
- Nhóm các NHTM 100% vốn nước ngoài bao gồm: ngân hàng ANZ, ngân hàng Hong Leong, HSBC, Shinhan VN và Standard Chartered.
Hầu hết các NHTM trên đều cung cấp tín dụng đặc biệt là cấp tín dụng BĐS. Tp.HCM là một trong hai thành phố lớn của Việt Nam, những kết quả mà tín dụng của các NHTM trên địa bàn này mang lại góp phần khơng nhỏ vào sự phát triển của tín dụng của cả hệ thống ngân hàng cả nước. Chính vì thế, tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM càng được quan tâm và chú trọng nhiều hơn cả về số lượng và chất lượng.
2.2.2 Những nét chính về huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM địa bàn Tp.HCM
Về huy động vốn
Có thể nói giai đoạn từ năm 2008 đến nay, hoạt động của hệ thống ngân hàng nói chung và hoạt động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM nói riêng chịu tác động ảnh hưởng khơng nhỏ từ những khó khăn của nền kinh tế trong bối cảnh chung của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu. Những khó khăn từ thị trường hàng
hóa, thị trường BĐS, thị trường chứng khốn cùng với những tồn tại hạn chế trong chính hoạt động của các NHTM trên địa bàn hội tụ, phát sinh trở thành những vấn đề lớn hiện nay: Nợ xấu và hàng tồn kho đã và đang tác động ảnh hưởng toàn bộ nền kinh tế.
Hoạt động huy động vốn, tín dụng tăng trưởng cao và thị phần mở rộng. Ngoại trừ năm 2011 và năm 2012 do thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, tăng trưởng tín dụng theo chỉ tiêu định hướng và theo quy mô hoạt động, năng lực tài chính của mỗi tổ chức tín dụng trong hai năm 2011 và năm 2012 là thấp. Song nếu tính chung giai đoạn 05 năm, hoạt động huy động vốn và cho vay vốn trên địa bàn đặt mức tăng trưởng cao.
775,000 806,273 886,900 993,214 1,170,818 1,289,700 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Vốn huy động (tỷ đồng)
Biều đồ 2.2: Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh trong các năm qua
Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM không ngừng tăng trưởng qua các năm, cùng với sự phát triển của xã hội là những cơ hội phát triển cho thị trường vốn. Với những biến động của thị trường kinh tế trong thời gian qua, gửi tiền vào các ngân hàng vẫn là lựa chọn của đa phần tầng lớp dân cư, thị trường đầu tư an toàn và hiệu quả. Mặc dù những biến động trái chiều từ những ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới, với chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN, nguồn huy động tại các ngân hàng vẫn tăng lên qua các năm. Điều đó chứng tỏ: khơng những ngân hàng vẫn duy trì được khối lượng vốn cũ, cịn có thể huy động thêm những nguồn vốn mới từ các tầng lớp dân cư, các thành phần kinh tế trong xã hội.
Tình hình cho vay: 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2009 2010 2011 2012 2013 9 tháng năm 2014
Dư nợ cho vay (tỷ đồng) Vốn huy động (tỷ đồng)
Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng dư nợ cho vay qua các năm Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM
92.8 84.60 86.14 81.07 81.40 80.83 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 2009 2010 2011 2012 2013 Tháng 9 năm 2014 Dư nợ cho vay/Vốn huy động (%)
Biểu đồ 2.4: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM
Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM
Đối với địa bàn Tp.HCM, ngoại trừ năm 2009 thì từ năm 2010 đến năm 2014 dư nợ cho vay của năm sau luôn cao hơn năm trước. Tỷ trọng dư nợ cho vay trên tổng huy động vốn phản ảnh hiệu quả sử dụng vốn huy động của ngân hàng, thể hiện ngân hàng đã chủ động trong việc tích cực tạo lợi nhuận từ nguồn vốn huy động chưa kể những yếu tố khác tác động. Năm 2010 với chính sách tiền tệ linh hoạt, thận trọng và áp dụng cơ chế lãi suất cho vay theo thỏa thuận đối với hệ thống NHTM, tỷ trọng dư nợ cho vay trên tổng huy động đã có bước tăng trưởng khá, tuy nhiên đến năm 2011 thì tăng đột phá lên đến 86,14%, các năm sau thì tỷ trọng này có dao động từ 80,83% đến 81,4%.
2.2.3 Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM 2.2.3.1 Dƣ nợ cho vay bất động sản
Trong giai đoạn hiện nay hệ thống NHTM đã có những thay đổi sâu sắc về hình thức và hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu về lĩnh vực tài chính – ngân hàng cho xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế. Sự phục hồi và phát triển nền
của các ngân hàng tại Tp.HCM với hệ thống mạng lưới rộng khắp của các NHTM đã đạo ra một kênh huy động và cung ứng vốn khá thuận lợi.
78,263 98,256 89,530 85,000 97,495 108,024 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 2009 2010 2011 2012 2013 9 tháng 2014 Dư nợ tín dụng BĐS (tỷ đồng)
Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh qua các năm
Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
Nếu như năm 2007 và đầu năm 2008 các ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS từ quý 2 năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, các ngân hàng khơng chỉ hạn chế cho vay mà cịn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể. Mặt khác, từ đầu năm 2008 đến tháng 6 năm 2008 NHNN đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, do vậy lãi suất cho vay của các NHTM đồng loạt gia tăng liên tục mà đỉnh điểm lãi suất lên đến 18% - 22% và đẩy các công ty BĐS cũng như các nhà đầu tư thứ cấp rơi vào tình trạng khó khăn do lãi suất tăng cao, khó khăn của nhà đầu tư BĐS sẽ gây rủi ro cho các ngân hàng. Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS rớt từ 140% năm 2007 xuống chỉ còn 3% năm 2008.
Tuy nhiên bước sang năm 2009, năm 2010 nền kinh tế của Việt Nam đang trên đà phục hồi, thị trường chứng khốn có những điểm khởi sắc thì hoạt động cho vay đối với BĐS cũng được cải thiện. Thể hiện trên biểu đồ 2.5: “Dư nợ tín dụng
tổng dư nợ cho vay trong 2 năm nay (năm 2010 tăng thêm 25,55% so với cuối năm 2009), đây được xem là mức độ tăng nhẹ trong toàn hệ thống ngân hàng. Vì các ngân hàng đang tìm cách thắt chặt hầu bao đối với BĐS do sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước nhằm tránh những tác động xấu có thể xảy ra, đồng thời tránh được hiện tượng bong bóng trên thị trường BĐS. Theo NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm các ngân hàng trên địa bàn chỉ cho vay thêm 1.872 tỷ đồng trong lĩnh vực BĐS chiếm 14,9% trong tổng dư nợ. Trước tình hình lãi suất đang cao và lạm phát tăng cao, NHNN đã ban hành Thơng tư số 13/2010/TT- NHNN có hiệu lực từ ngày 01/10/2010 nhằm phòng ngừa nguy cơ bong bóng BĐS. Thơng tư này tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Thông tư 13/2010/TT-NHNN hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hạn chế các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn, sự ổn định và phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực BĐS bị siết lại, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và khách hàng muốn tham gia thị trường. Đến ngày 31/12/2011 dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giảm xuống cịn 89.530 tỷ đồng, giảm 8.726 tỷ đồng tương đương tỷ lệ tăng trưởng -9% so với năm 2010, lần đầu tiên mức tăng trưởng âm trong các năm vừa qua.
100.00 125.55 91.12 94.94 114.70 110.80 0 20 40 60 80 100 120 140 2009 2010 2011 2012 2013 Tháng 9 năm 2014 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm (%)
Biểu đồ 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
Từ tháng 4 năm 2012, Thống đốc NHNN đã cho phép “tháo van” cho vay BĐS, không hạn chế như trước đây nhưng phải phù hợp với khả năng của từng ngân hàng, tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay phổ biến vào giai đoạn ngày là 15% - 17%, vẫn là mức lãi suất được đánh giá cịn cao, nên dù NHNN đã có những chính sách ưu đãi nới lỏng tín dụng BĐS thì lãi suất vẫn cản bước và làm nản lịng những ai đang muốn mua BĐS.
Tháng 6 năm 2012, Thống đốc NHNN công bố tiếp tục hạ lãi suất mức trần 2% một năm, từ 11% về 9% đã khiến cho thị trường BĐS có những nguồn sinh lực