2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa
2.2.2 Những nét chính về huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn
- Nhóm các NHTM Nhà nước: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank), ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)… ….
- Nhóm các NHTM cổ phần: Đây là nhóm ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tính đến ngày 31/12/2014, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bao gồm khoảng 37 ngân hàng, điển hình một số ngân hàng như: Ngân hàng Á Châu (ACB), ngân hàng Sacombank, ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank), ngân hàng Phương Nam,…
- Nhóm các NHTM 100% vốn nước ngoài bao gồm: ngân hàng ANZ, ngân hàng Hong Leong, HSBC, Shinhan VN và Standard Chartered.
Hầu hết các NHTM trên đều cung cấp tín dụng đặc biệt là cấp tín dụng BĐS. Tp.HCM là một trong hai thành phố lớn của Việt Nam, những kết quả mà tín dụng của các NHTM trên địa bàn này mang lại góp phần khơng nhỏ vào sự phát triển của tín dụng của cả hệ thống ngân hàng cả nước. Chính vì thế, tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM càng được quan tâm và chú trọng nhiều hơn cả về số lượng và chất lượng.
2.2.2 Những nét chính về huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM địa bàn Tp.HCM
Về huy động vốn
Có thể nói giai đoạn từ năm 2008 đến nay, hoạt động của hệ thống ngân hàng nói chung và hoạt động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM nói riêng chịu tác động ảnh hưởng khơng nhỏ từ những khó khăn của nền kinh tế trong bối cảnh chung của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu. Những khó khăn từ thị trường hàng
hóa, thị trường BĐS, thị trường chứng khốn cùng với những tồn tại hạn chế trong chính hoạt động của các NHTM trên địa bàn hội tụ, phát sinh trở thành những vấn đề lớn hiện nay: Nợ xấu và hàng tồn kho đã và đang tác động ảnh hưởng toàn bộ nền kinh tế.
Hoạt động huy động vốn, tín dụng tăng trưởng cao và thị phần mở rộng. Ngoại trừ năm 2011 và năm 2012 do thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, tăng trưởng tín dụng theo chỉ tiêu định hướng và theo quy mô hoạt động, năng lực tài chính của mỗi tổ chức tín dụng trong hai năm 2011 và năm 2012 là thấp. Song nếu tính chung giai đoạn 05 năm, hoạt động huy động vốn và cho vay vốn trên địa bàn đặt mức tăng trưởng cao.
775,000 806,273 886,900 993,214 1,170,818 1,289,700 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Vốn huy động (tỷ đồng)
Biều đồ 2.2: Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh trong các năm qua
Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM không ngừng tăng trưởng qua các năm, cùng với sự phát triển của xã hội là những cơ hội phát triển cho thị trường vốn. Với những biến động của thị trường kinh tế trong thời gian qua, gửi tiền vào các ngân hàng vẫn là lựa chọn của đa phần tầng lớp dân cư, thị trường đầu tư an toàn và hiệu quả. Mặc dù những biến động trái chiều từ những ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới, với chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN, nguồn huy động tại các ngân hàng vẫn tăng lên qua các năm. Điều đó chứng tỏ: khơng những ngân hàng vẫn duy trì được khối lượng vốn cũ, cịn có thể huy động thêm những nguồn vốn mới từ các tầng lớp dân cư, các thành phần kinh tế trong xã hội.
Tình hình cho vay: 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2009 2010 2011 2012 2013 9 tháng năm 2014
Dư nợ cho vay (tỷ đồng) Vốn huy động (tỷ đồng)
Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng dư nợ cho vay qua các năm Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM
92.8 84.60 86.14 81.07 81.40 80.83 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 2009 2010 2011 2012 2013 Tháng 9 năm 2014 Dư nợ cho vay/Vốn huy động (%)
Biểu đồ 2.4: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM
Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM
Đối với địa bàn Tp.HCM, ngoại trừ năm 2009 thì từ năm 2010 đến năm 2014 dư nợ cho vay của năm sau luôn cao hơn năm trước. Tỷ trọng dư nợ cho vay trên tổng huy động vốn phản ảnh hiệu quả sử dụng vốn huy động của ngân hàng, thể hiện ngân hàng đã chủ động trong việc tích cực tạo lợi nhuận từ nguồn vốn huy động chưa kể những yếu tố khác tác động. Năm 2010 với chính sách tiền tệ linh hoạt, thận trọng và áp dụng cơ chế lãi suất cho vay theo thỏa thuận đối với hệ thống NHTM, tỷ trọng dư nợ cho vay trên tổng huy động đã có bước tăng trưởng khá, tuy nhiên đến năm 2011 thì tăng đột phá lên đến 86,14%, các năm sau thì tỷ trọng này có dao động từ 80,83% đến 81,4%.
2.2.3 Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM 2.2.3.1 Dƣ nợ cho vay bất động sản
Trong giai đoạn hiện nay hệ thống NHTM đã có những thay đổi sâu sắc về hình thức và hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu về lĩnh vực tài chính – ngân hàng cho xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế. Sự phục hồi và phát triển nền
của các ngân hàng tại Tp.HCM với hệ thống mạng lưới rộng khắp của các NHTM đã đạo ra một kênh huy động và cung ứng vốn khá thuận lợi.
78,263 98,256 89,530 85,000 97,495 108,024 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 2009 2010 2011 2012 2013 9 tháng 2014 Dư nợ tín dụng BĐS (tỷ đồng)
Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh qua các năm
Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
Nếu như năm 2007 và đầu năm 2008 các ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS từ quý 2 năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, các ngân hàng khơng chỉ hạn chế cho vay mà cịn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể. Mặt khác, từ đầu năm 2008 đến tháng 6 năm 2008 NHNN đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, do vậy lãi suất cho vay của các NHTM đồng loạt gia tăng liên tục mà đỉnh điểm lãi suất lên đến 18% - 22% và đẩy các công ty BĐS cũng như các nhà đầu tư thứ cấp rơi vào tình trạng khó khăn do lãi suất tăng cao, khó khăn của nhà đầu tư BĐS sẽ gây rủi ro cho các ngân hàng. Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS rớt từ 140% năm 2007 xuống chỉ còn 3% năm 2008.
Tuy nhiên bước sang năm 2009, năm 2010 nền kinh tế của Việt Nam đang trên đà phục hồi, thị trường chứng khốn có những điểm khởi sắc thì hoạt động cho vay đối với BĐS cũng được cải thiện. Thể hiện trên biểu đồ 2.5: “Dư nợ tín dụng
tổng dư nợ cho vay trong 2 năm nay (năm 2010 tăng thêm 25,55% so với cuối năm 2009), đây được xem là mức độ tăng nhẹ trong toàn hệ thống ngân hàng. Vì các ngân hàng đang tìm cách thắt chặt hầu bao đối với BĐS do sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước nhằm tránh những tác động xấu có thể xảy ra, đồng thời tránh được hiện tượng bong bóng trên thị trường BĐS. Theo NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm các ngân hàng trên địa bàn chỉ cho vay thêm 1.872 tỷ đồng trong lĩnh vực BĐS chiếm 14,9% trong tổng dư nợ. Trước tình hình lãi suất đang cao và lạm phát tăng cao, NHNN đã ban hành Thông tư số 13/2010/TT- NHNN có hiệu lực từ ngày 01/10/2010 nhằm phịng ngừa nguy cơ bong bóng BĐS. Thơng tư này tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Thông tư 13/2010/TT-NHNN hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hạn chế các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn, sự ổn định và phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực BĐS bị siết lại, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và khách hàng muốn tham gia thị trường. Đến ngày 31/12/2011 dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giảm xuống cịn 89.530 tỷ đồng, giảm 8.726 tỷ đồng tương đương tỷ lệ tăng trưởng -9% so với năm 2010, lần đầu tiên mức tăng trưởng âm trong các năm vừa qua.
100.00 125.55 91.12 94.94 114.70 110.80 0 20 40 60 80 100 120 140 2009 2010 2011 2012 2013 Tháng 9 năm 2014 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm (%)
Biểu đồ 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
Từ tháng 4 năm 2012, Thống đốc NHNN đã cho phép “tháo van” cho vay BĐS, không hạn chế như trước đây nhưng phải phù hợp với khả năng của từng ngân hàng, tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay phổ biến vào giai đoạn ngày là 15% - 17%, vẫn là mức lãi suất được đánh giá còn cao, nên dù NHNN đã có những chính sách ưu đãi nới lỏng tín dụng BĐS thì lãi suất vẫn cản bước và làm nản lòng những ai đang muốn mua BĐS.
Tháng 6 năm 2012, Thống đốc NHNN công bố tiếp tục hạ lãi suất mức trần 2% một năm, từ 11% về 9% đã khiến cho thị trường BĐS có những nguồn sinh lực mới. Đặc biệt, việc loại các khoản mục cho vay mua nhà ở, xây dựng nhà ở, nhà để cho thuê, vay đầu tư BĐS ra khỏi danh sách khơng khuyến khích đã tạo một cú hích lớn trên thị trường tài chính, thị trường BĐS, góp phần trấn an tâm lý cho nhiều nhà đầu tư.
Tuy nhận được nhiều hỗ trợ từ các chính sách lãi suất của Nhà nước, nhưng tín dụng năm 2012 tăng trưởng ở mức thấp. Nguyên nhân chính do cầu yếu, khả năng tiêu thụ sản phẩm khó khăn, hàng tồn kho cao nên nhiều doanh nghiệp không
đủ điều kiện vay vốn, các tổ chức tín dụng phải kiếm sốt chặt chẽ tín dụng nhằm ngăn chặn nợ xấu…
Bước sang năm 2013, tình hình tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đang có sự chuyển biến và tăng trở lại. Kể từ quý 2 năm 2013, để đáp ứng nhu cầu về vốn của doanh nghiệp, các ngân hàng đã bắt đầu cho vay trở lại đối với các doanh nghiệp làm ăn ổn định, các dự án đảm bảo tiến độ, với lãi suất cho vay đã giảm khá mạnh so với năm 2012, chỉ ở mức 11 -13%. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn các NHTM vẫn chỉ cho vay đối với khách hàng tiềm năng, có tài sản đảm bảo, nhiều doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn.
Tháng 6 năm 2013, Bộ Xây dựng và NHNN đã có sự phối hợp chặt chẽ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, gói tín dụng 30.000 tỷ chính thức triển khai, chính sách này được xem là cứu cánh của các doanh nghiệp BĐS trong việc xử lý núi hàng tồn kho đồng thời giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở xã hội. Tuy nhiên tại thời điểm đó, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng này chưa thực sự tiếp cận được các đối tượng cần vay vốn. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS cho biết, họ khơng tận dụng được gì từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng bởi sản phẩm khơng phù hợp với phân khúc được ưu tiên và vì các đối tượng cần được ưu đãi vẫn còn gặp nhiều trở ngại khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện cũng như thủ tục được tham gia chương trình.
Đến tháng 9 năm 2014, dư nợ tín dụng BĐS tăng thêm đến 10,8% so với đầu năm, mức tăng này cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng của cả hệ thống (xấp xỉ 7%) và so với tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS bình qn giai đoạn 2011- 2013 (7.2%/năm). Thị trường BĐS đón nhận những dấu hiệu khởi sắc bước đầu với triển vọng tích cực từ các dịng vốn tín dụng, vốn đầu tư nước ngồi, kiều hối, đầu tư của hộ gia đình. Các ngân hàng hiện áp dụng mức lãi suất cho vay BĐS thấp hơn trước đây nên đã kích thích người dân vay mua nhà. Ngồi ra, các ngân hàng cũng tích cực liên kết với các chủ đầu tư thực hiện các chương trình hỗ trợ cho vay.
yếu nhờ bán được khá nhiều căn hộ. Cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2014 thị trường bất động sản đã có sự hồi phục rõ ràng thể hiện ở nhiều mặt: về giá bán, trong nhiều năm liền giá bất động sản giảm, có khi giảm tới 30% - 40%, nhưng năm 2014 giá bán đã ổn định. Lượng giao dịch cũng tăng mạnh liên tiếp trong 8 quý, đặc biệt là thị trường ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Số lượng tồn kho BĐS cũng giảm xuống rõ rệt. Mặt khác, dòng tiền chảy vào lĩnh vực này cũng đã nóng trở lại, dư nợ tín dụng của ngân hàng thương mại cổ phần đối với lĩnh vực BĐS tăng mạnh. Cụ thể, vào cuối năm 2012, dư nợ tín dụng BĐS là 85.000 tỷ thì nay tính trong 9 tháng năm 2014 con số này là 108.024 tỷ. Điều này cho thấy niềm tin khách hàng đã quay trở lại. Việc kéo dài thời gian trả nợ từ 10 năm lên 15 năm cho khách hàng cá nhân, mở rộng đối tượng vay mua nhà được xem là hàng loạt các giải pháp quyết liệt của Chính phủ trong thời gian qua, nhằm tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
Tốc độ giải ngân 6 tháng cuối năm 2014 tăng gấp hơn 2 lần so với giai đoạn từ tháng 6/2014 trở về trước, nhất là sau khi Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ ban hành Nghị quyết số: 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số: 02/NQ-CP ngày 07/01/2013, trong đó đã mở rộng đối tượng cho vay, kéo dài thời hạn cho vay, đồng thời có nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai tạo thêm nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, chuyển động chính sách được thị trường nhà đất quan tâm nhất trong thời gian gần đây chính là Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, vừa được NHNN ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/02/2015. Với việc ban hành Thông tư 36, NHNN đã phát đi thông điệp mở rộng tăng trưởng tín dụng, nhất là đối với lĩnh vực bất động sản, khi giảm hệ số rủi ro với các khoản khó địi từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60%. Đây sẽ là cú hích mạnh mẽ đối với thị trường BĐS, khi tín dụng đối với lĩnh vực này vốn dĩ được NHNN kiểm soát chặt chẽ thời gian qua được nới lỏng.
Thực hiện chủ trương của Chính phủ về việc kiểm sốt chặt chẽ các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, trước đây NHNN đã u cầu các tổ chức tín dụng kiểm sốt và giảm dần tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực khơng khuyến khích, trong đó có lĩnh vực đầu tư và kinh doanh BĐS. Thực tế, tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đã giảm từ 14% tại thời điểm cuối năm 2010 xuống còn 11,96% vào cuối năm 2011.
Từ năm 2012, Ngân hàng Nhà nước vẫn kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực khơng khuyến khích ở mức 16%, nhưng có xem xét loại trừ một số nhu cầu vốn cần thiết cho phát triển kinh tế - xã hội. Đến cuối năm 2012, tỷ trọng