2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa
2.2.3.3 Rủi ro trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trên địa bàn
Tp.HCM
Xuất phát từ những đặc trưng của tín dụng BĐS, do đó bên cạnh những rủi ro thường xuất hiện trong hoạt động tín dụng nói chung thì hoạt động tín dụng BĐS cũng có những rủi ro mang tính đặc thù sau:
Rủi ro từ năng lực cán bộ ngân hàng
Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn, phức tạp vì thế việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn rất cao, u cầu cán bộ tín dụng phải nắm vững các quy định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng,…và những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của cán bộ tín dụng, những người đóng vai trị quyết định khoản vay trong ngân hàng. Bên cạnh đó, cịn nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm, không đúng chuyên môn đào tạo, nguồn nhân lực trong lĩnh vực ngân hàng ngày càng mang tính chất đại trà, thiếu chọn lọc.
Các ngân hàng hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động nói chung và chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng nói riêng kèm theo những quy định về xếp loại cá nhân, xếp loại đơn vị và những khoản thưởng. Những lợi ích nhận được là động lực để lãnh đạo và nhân viên tại các đơn vị lách quy định, thực hiện những khoản vay chứa đựng rủi ro trong dài hạn. Bên cạnh đó, xét về đạo đức nghề nghiệp thì có một phần cá nhân ra quyết định cho vay đã xem thường rủi ro, bất chấp hậu quả vì tin vào khả năng nhảy việc dễ dàng.
Rủi ro do quy trình cấp tín dụng
Tại Tp.HCM hiện nay, tất cả ngân hàng đều xây dựng quy trình cấp tín dụng từ Hội sở, sở giao dịch, đến chi nhánh, phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện quy trình này cịn nhiều vấn đề:
- Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động khơng đúng vai trò. Theo phân cấp thẩm quyền phê duyệt, những hồ sơ vượt mức phán quyết của Tổng Giám đốc sẽ phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc có thể là người giữ chức vụ Chủ tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chỉ là chia sẻ trách nhiệm, khơng có trách nhiệm phịng ngừa rủi ro.
- Việc thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn nếu khách hàng cố tình che dấu bằng cách tăng chi phí dự tốn. Vì vậy có nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích khác khơng thể kiểm sốt.
Rủi ro về lãi suất
Do đặc thù của các khoản cho vay BĐS thường có thời gian dài, trong khi hầu hết cơ cấu vốn huy động của các tổ chức tín dụng là vốn ngắn hạn (chiếm khoảng 80% vốn huy động), khi lãi suất thị trường có xu hướng tăng lên như trong thời gian qua, các ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro về lãi suất dẫn đến khả năng thanh khoản của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng.
Rủi ro do thiếu thông tin:
Trong điều kiện hoạt động có sự cạnh tranh khốc liệt hiện nay thì thơng tin là một trong những yếu tố quyết định hiệu quả tín dụng của ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn thông tin đáng tin cậy mà các ngân hàng có thể khai thác đó là trung tâm thơng tin tín dụng NHNN (CIC). Tại đây, các ngân hàng có thể hỏi thơng tin về tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng. Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng được yêu cầu, không cập nhật kịp thời và chính xác đến thời điểm hiện tại. Bên cạnh đó, diễn biến thị trường BĐS khá phức tạp, thiếu ổn định và hệ thống thông tin còn nhiều hạn chế với độ tin cậy là rất thấp. Sự cộng hưởng của hai yếu tố trên có khả năng đẩy mức rủi ro tín dụng của các NHTM lên rất cao.
Rủi ro về những thay đổi chính sách của cơ quan Nhà nước:
Thị trường BĐS rất nhạy cảm với các quyết định của cơ quan Nhà nước. Ví dụ như: Chỉ thị của UBND Tp.HCM về “Chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà
nước về nhà đất trên địa bàn Tp.HCM” đã khiến thị trường BĐS Tp.HCM đóng băng trong thời gian dài. Bên cạnh đó, các quy định về quy hoạch cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản và giá BĐS trong khu vực.
Những biện pháp áp dụng thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay BĐS thì thị trường BĐS đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.