địa bàn Tp.HCM
2.4.1 Những thuận lợi
2.4.1.1 Môi trƣờng pháp lý
- Hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS: Việc mua, bán, cho thuê, thế chấp,… ngày càng được bổ sung và hồn thiện.
- Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: nhận được nhiều sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ và các cơ quan ban ngành, NHNN, điển hình như: Lãi suất tiền gửi giảm mạnh từ 12% xuống chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía Chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS. Ngày 25/6/2013 Bộ Xây dựng đã có cơng văn số 1250/BXD-QLN hướng dẫn xác định đối tượng, điều kiện và trình tự thủ tục cho vay mua nhà trong gói tín dụng ưu
đãi 30.000 tỷ đồng, cứu cánh cho các doanh nghiệp BĐS trong việc xử lý hàng tồn kho và góp phần xử lý nợ xấu cho các NHTM,...Các chính sách hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS như: Chính sách ưu đãi miễn giảm thuế, chính sách tín dụng và tín dụng ưu đãi, chính sách đất đai, chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách quy hoạch, chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS, cải cách thủ tục hành chính, cải cách thể chế… đang phát huy tác dụng tích cực.
2.4.1.2 Mơi trƣờng kinh tế trên địa bàn Tp.HCM rất thuận lợi
- Tp.HCM là trung tâm kinh tế trọng điểm phát triển nhất khu vực miền Nam, nhu cầu cao về cao ốc, văn phịng cho th, mặt bằng bn bán rất nhiều nhu cầu.
- Tp.HCM là nơi tập trung lượng cư dân ở khắp mọi miền đất nước về lập nghiệp, nên tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đơ thị hóa tăng nhanh nhất trong cả nước. Điều này kéo theo lượng cầu nhà ở về BĐS ngày càng cao.
- Là nơi thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, cơ sở hạ tầng đươc xây dựng đầu đủ và hiện đại, là lợi thế cho các nhà đầu tư xây dựng khu dân cư.
- Là địa điểm du lịch văn hóa, thu hút du khách nước ngoài cũng như khách du lịch trong nước, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dịch vụ khách sạn, phòng cho thuê.
- Hiện nay, việc hồn thiện các cơng trình hạ tầng như đường cao tốc Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, đại lộ Đông Tây, cảng Hiệp Phước làm cho BĐS ở những khu vực này trở nên sôi động, là điều kiện để hoạt động tín dụng BĐS tăng trưởng.
2.4.1.3 Về phía các ngân hàng thƣơng mại
- Rút ra được những bài học từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất dưới chuẩn diễn ra ở Mỹ và các nước lân cận giúp các NHTM trên địa bàn đã thận trọng hơn trong cho vay BĐS.
- Năng lực tài chính va quy mơ hoạt động của các ngân hàng trên địa bàn tiếp tục được củng cố và phát triển trong điều kiện nền kinh tế khó khăn.
- Trước sức ép cạnh tranh giữa các ngân hàng, đòi hỏi các ngân hàng ngày càng nâng cao chất lượng tín dụng dưới nhiều hình thức khác nhau: về hệ thống quản lý, về phân loại nợ và trích lập dự phịng, nâng cao trình độ cán bộ tín dụng, đa dạng hóa các danh mục sản phẩm,…để đáp ứng yêu cầu phát triển trong lĩnh vực tài chính tín dụng trong xu thế hội nhập quốc tế.
2.4.2 Những khó khăn.
2.4.2.1 Môi trƣờng pháp lý
Thị trường BĐS chịu sự tác động của hệ thống luật pháp, quá trình triển khai và thực thi chính sách của hệ thống NHTM trên địa bàn cịn gặp phải một số vấn đề gây ra khó khăn đối với thị trường BĐS. Một số khó khăn nổi bật là: không vay được đủ vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS, thời hạn vay vốn, trình độ thẩm định cho vay của các tổ chức tín dụng cịn hạn chế,…. Bên cạnh đó, việc công chứng tài sản thế chấp và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm cịn khá khó khăn.
Các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai từ trước đến nay được đánh giá là khá phức tạp và thiếu minh bạch gây ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người dân trong cac giao dịch liên quan đến đất đai, nhà cửa, cụ thể như: cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng các dự án tái định cư chậm trễ, còn nhiều bất cập, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa kịp thời, cơng tác thực hiện khung giá đất chưa thích hợp khi áp dụng vào thực tế cho các thành phần kinh tế (quá cao hay quá thấp) khi thực hiện lợi ích và nghĩa vụ.
2.4.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trƣờng BĐS
Việc huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn thời gian qua có tăng đáng kể những tốc độ tăng như vậy là chưa xứng với tiềm năng hiện có. Việc huy động vốn của các ngân hàng cũng khó khăn hơn do những nguyên nhân chủ quan và khách quan, trong khi đó nhu cầu đầu tư tín dụng đối với nền kinh tế là rất lớn.
Ở Việt Nam, nguồn vốn đầu tư vào BĐS thường có 3 nguồn vốn cơ bản gồm: Vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (người dân, doanh nghiệp và Chính phủ). Trong đó, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò quan trọng cho sự phát triển thị trường BĐS vẫn là nguồn vốn vay tín dụng
từ ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn quan trọng này ở Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS. Cụ thể các nguồn vốn hiện nay dành cho hoạt động BĐS trên địa bàn thành phố vẫn còn khá nhiều những mặt hạn chế sau:
- Vốn của ngân hàng huy động phần lớn là nguồn vốn ngắn hạn: Từ nửa đầu
năm 2013 đến nay, tình hình cho vay BĐS của các NHTM vẫn chưa được cải thiện rõ rệt do thiếu nguồn vốn huy động. Nhu cầu vay BĐS chủ yếu là trung và dài hạn trong khi đó nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm 30% đến 35% tổng vốn huy động. Vì vậy các ngân hàng hiện nay dùng một phần nguồn vốn ngắn hạn để cho vay BĐS. Điều này không đáp ứng nhu cầu vay dài hạn của khách hàng, nhất là đối với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đồng thời rủi ro trong thanh khoản cũng tăng theo.
- Vốn tự có của các cơng ty kinh doanh BĐS: Nguồn vốn này có được từ việc góp vốn của các cổ đông khi công ty mới thành lập, vì vậy cịn rất nhiều mặt hạn chế về quy mô, số lượng vốn. Thế nên, các cơng ty BĐS ln ở tình trạng thiếu vốn.
- Vốn huy động qua thị trường chứng khoán: Thời điểm thị trường chứng khoán của Việt Nam phát triển nóng thì việc huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán tương đối dễ dàng. Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay, mới chỉ là một tỷ lệ rất nhỏ các cơng ty BĐS có cỏ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán. Do vậy đây chưa phải là kênh huy động vốn chủ yếu cho các công ty BĐS.
- Nguồn vốn của Nhà nước: Nhằm hỗ trợ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu đô thị, trường học, đường xá, chỉnh trang đô thị nhằm phục vụ công việc đô thị hóa, Nhà nước thơng qua quỹ đầu tư phát triển thành phố đưa nguồn vốn này vào thị trường BĐS,..Mục đích cuối cùng của nguồn vốn này là đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao mức sống cho người dân, góp phần phát triển thành phố. Tuy nhiên hiện nay lượng vốn này cịn q bé so với nhu cầu phát triển đơ thị và xây dựng hạ tầng cho thành phố.
- Vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS: Theo các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam là thị trường tiềm năng, có thể mang lại lợi nhuận cao, BĐS ln là lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút các nguồn vốn nước ngoài. Cụ thể, trong năm qua nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là 2,55 tỷ USD, tăng đến 268,42% lần so với lượng vốn FDI đăng ký vào bất động sản năm
2013. Năm 2014, dẫn đầu trong số các ngành, lĩnh vực thu hút vốn FDI là lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, đứng thứ hai là FDI vào lĩnh vực BĐS, đây là tín hiệu đáng mừng đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, có một thực tế cần nhìn nhận đó là dịng vốn nước ngồi vẫn chưa đem lại một diện mạo mới cho thị trường BĐS Việt Nam.
- Vốn từ các quỹ đầu tư: Các quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam hoạt động chưa chuyên biệt và hiệu quả, còn nhiều quy định bất hợp lý trong huy động vốn từ khách hàng. Điển hình như khơng rõ sự phân biệt thời điểm huy động vốn giữa các dự án lớn có đầu tư cả tỷ USD với các dự án nhỏ lẻ vài triệu USD.
- Vốn của người dân đặt cọc mua nhà: Nguồn vốn này có được là do những người dân có nhu cầu mua nhà, mua căn hộ,… khi đó họ sẽ đặt cọc, góp vốn và trả trước một phần tiền, khi nào chủ đầu tư hoàn thành dự án sẽ bàn giao quyền sở hữu và người dân sẽ thanh tốn số tiền cịn lại. Tuy nhiên, vấn đề này hiện nay chưa được pháp luật quy định một cách cụ thể, rõ ràng, người mua có thể gặp nhiều rủi ro nếu dự án chậm tiến độ theo như hợp đồng, nhà đầu tư không đủ năng lực thực hiện hợp đồng như đã ký kết. Điều này dẫn đến các tranh chấp xảy ra, người thiệt thịi là người dân có tiền đặt cọc.
2.4.2.3 Đối với hoạt động cho vay.
Về định giá tài sản:
Việc đánh giá BĐS trong điều kiện thông tin bất cân xứng trên thị trường tồn tại phổ biến đang là nguy cơ gia tăng rủi ro cho hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng trên địa bàn. Do đó, việc xác định giá của từng hồ sơ cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản là BĐS gặp nhiều rủi ro.
Trong giai đoạn hiện nay, khi thu nhập của dân cư vẫn chưa được thanh toán qua ngân hàng, trong khi nhu cầu cần xác định tổng thu nhập thực của khách hàng để làm căn cứ xét duyệt cho vay của ngân hàng đối với mỗi khách hàng vay vốn lại cực kỳ cần thiết. Chính vì vậy, về phía ngân hàng, thơng tin về thu nhập thực của khách hàng luôn là vấn đề đáng quan tâm và hết sức khó khăn trong việc xác định thơng tin.
2.4.2.4 Những khó khăn khác
- Trình độ nhân sự trong hệ thống ngân hàng hiện nay tuy có cải thiện nhưng so với đòi hỏi mới ngày càng phức tạp hơn trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng thì vẫn cịn yếu kém. Sự sắp xếp, điều động nhân sự cho từng bộ phận phụ trách chưa thật sự hợp lý, như việc sắp xếp một số nhân viên có kinh nghiệm, trình độ chun mơn và nhân viên mới tuyển dụng đơi khi cịn khập khiễng.
- Tâm lý đám đông của người dân. Đây là một vấn đề thể hiện rất rõ nét trong các hoạt động đầu tư ở Việt Nam. Hiện tượng người dân tranh mua, tranh bán theo tâm lý đám đông đã làm cho thị trường BĐS có những biến động bất thường, khơng phản ánh được giá trị thực của tài sản.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Trên cơ sở phân tích tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM hiện nay, chương 2 đã điểm qua những diễn biến thị trường BĐS và tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM trong những năm vừa qua. Từ đó cho ta thấy được thực trạng của tín dụng BĐS đồng thời đánh giá được những mặt tích cực, những thành tựu cũng như những điểm còn tồn tại cần khắc phục của tín dụng BĐS, đề từ đó đề xuất các giải pháp nhằm phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM trong thời gian tới.
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.1 Định hƣớng tín dụng BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 2020
3.1.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 2020
Trong thời gian gần đây, nhờ nhiều chính sách hỗ trợ, định hướng phát triển, thị trường BĐS trong nước đang có những bước khởi sắc và được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những tháng cuối năm. Như vậy, cần đưa những định hướng phát triển thị trường BĐS để thị trường được giữ vững, ổn định và ngày càng phát triển như sau:
- Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỷ trọng GDP của lĩnh vực kinh doanh BĐS trong nền kinh tế.
- Phát triển thị trường BĐS là nhằm thúc đẩy sự phát triển của các cơ sở hạ tầng như nhà ở, cao ốc, văn phịng,…thơng qua việc phát triển các hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo nơi cư trú và làm việc cho các công dân Tp.HCM.
- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến các thị trường khác của nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị trường ngoại tệ,…Do đó, cần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của dịch vụ BĐS nhằm góp phần thúc đẩy tăng trưởng một cách ổn định cho nền kinh tế.
- Xây dựng các cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực thị trường BĐS phù hợp với điều kiện của thành phố, tạo điều kiện cho các các cá nhân có nhu cầu thật sự về chổ ở, có cơ chế, chính sách khuyến khích, thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng phát triển các khu dân cư.
- Khuyến khích các doanh nghiệp trong nước hợp tác thành những tổng công ty thực sự mạnh về tài chính và năng lực quản lý dự án để cạnh tranh với các tập
đoàn đầu tư và kinh doanh BĐS của nước ngoài trong việc thực hiện các dự án khu đơ thị mới, nhà ở có quy mơ lớn.
- Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan cần tiếp tục kiểm sốt chặt chẽ hoạt động của thị trường, hồn thiện cơ sở pháp lý cho thị trường phát triển đúng hướng. - Phát triển thị trường BĐS bao gồm thị trường Quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư, góp phần vào cơng cuộc đổi mới tồn diện của đất nước.
3.1.2 Định hƣớng đối với tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM đến năm 2020
Tín dụng BĐS là hoạt động đem lại nhiều lợi ích cho chính bản thân các ngân hàng, phát triển tín dụng BĐS hiệu quả đồng nghĩa với việc khẳng định vị trí và thương hiệu trên thương trường. Để thực hiện theo đúng chỉ đạo của NHNN và để tín dụng BĐS được mở rộng, cung ứng vốn ngày càng nhiều hơn cho nền kinh tế, tạo nguồn lực phát triển kinh tế xã hội của thành phố, một số định hướng phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM như sau:
- Là nhà cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường BĐS Việt Nam.
- Tập trung xử lý nợ xấu tín dụng BĐS. Rà sốt lại các khoản vay, cơ cấu lại các khoản nợ để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất tiếp cận vốn tốt hơn. Tăng cường công tác thẩm định, giám sát vốn vay để bảo đảm vốn vay được sử dụng đúng mục đích trong hợp đồng tín dụng. Kiểm tra, kiểm tốn nội bộ về chất lượng tín dụng, kịp thời phát hiện khách hàng có biểu hiện khó khăn trả nợ để có biện pháp xử lý phù hợp.
- Đa dạng các lĩnh vực đầu tư BĐS. Đẩy mạnh hoạt động liên kết với các