3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM
3.2.1 Về phía các NHTM
3.2.1.1 Xây dựng lại cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản
Tín dụng BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường BĐS, vì vậy các ngân hàng cần cập nhật thông tin thị trường, các cơ chế chính sách điều tiết thị trường BĐS của Nhà nước để kịp thời xây dựng những cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS nhằm theo kịp với xu hướng của thị trường, phù hợp với chính sách của Nhà nước đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro từ thị trường này mang lại.
Liên kết giữa ngân hàng với các tổ chức kinh tế khác: Các ngân hàng có thể sử dụng chiến lược liên kết giữa ngân hàng với các công ty kinh doanh địa ốc, liên kết giữa ngân hàng với công ty bảo hiểm,….nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả cho vay lĩnh vực BĐS.
Để phát triển hiệu quả cho vay BĐS, các NHTM cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của NHNN để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS, điều này khơng chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa cịn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán bộ tín dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng BĐS.
Các NHTM khi cho vay đối với lĩnh vực BĐS phần nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các NHTM trong thời gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các NHTM cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua hoạt động kinh doanh của khách hàng, thực hiện chuyên mơn hóa trong hoạt động cho vay BĐS để giám sát biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý.
3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trƣờng bất động sản
Ngồi nguồn vốn chủ sở hữu thì vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính tài trợ cho các dự án kinh doanh BĐS. Bài học kinh nghiệm từ thị trường chứng khoán cho thấy, để tránh những cú sốc về vốn cho thị trường, các NHTM cần thực hiện một số giải pháp để tăng cường các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS: Tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Nguồn vốn huy động kỳ hạn dài sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư BĐS, hạn chế sự thiếu hụt thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động trong hoạt động và thực hiện các mục tiêu kinh doanh. Cần nghiên cứu xây dựng, hình thành các loại quỹ dành riêng cho mục đích cho vay BĐS để tăng khả năng thanh khoản.
3.2.1.3 Nâng cao chất lƣợng đội ngũ nhân sự
Đội ngũ nhân sự có vai trị rất quan trọng quyết định hiệu quả hoạt động của ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Bên cạnh việc nâng cao trình độ, chất lượng đội ngũ nhân sự, các NHTM hiện nay cần có những chế độ đãi ngộ hợp lý nhằm thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng cao và giữ chân được đội ngũ nhân sự giỏi đang có. Tuy nhiên cũng cần phải đưa ra những quy định cụ thể, rõ ràng, gắn trách nhiệm, lợi ích của từng nhân viên với hoạt động tín dụng của ngân hàng nhằm nâng cao tinh thần và sự đóng góp của đội ngũ lãnh đạo và tồn thể nhân viên. Trong q trình bổ nhiệm các vị trí lãnh đạo của Hội sở, Sở giao dịch,
tố cần quan tâm khi thực hiện các cơng việc này là: năng lực, thành tích cơng tác, kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức. Đồng thời phải tiêu chuẩn hóa cán bộ tín dụng và kiên quyết sa thải, luân chuyển sang bộ phận khác những cán bộ thiếu tư cách đạo đức, thiếu trung thực, những cán bộ tín dụng thiếu kiến thức chuyên môn nghiệp vụ.
3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất và rủi ro lãi suất
Việc quản lý tài rủi ro tín dụng BĐS ngày càng một khó khăn. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng. Chính việc quản trị rủi ro hiệu quả là cơ sở, nền tảng cho việc đạt được lợi nhuận một cách bền vững. Các ngân hàng phải tiếp xây dựng, hoàn thiện và củng cố hoạt động quản trị rủi ro của đơn vị thông qua việc áp dụng và thực hiện các tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn của Basel I, Basel II và các quyết định khác của NHNN về bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
- Do đặc điểm của BĐS có thời gian hồn vốn dài, nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS thường là nguồn vốn trung, dài hạn. Do đó, để hạn chế rủi ro thiếu thanh khoản vì chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất vì biến động lãi suất trên thị trường, các NHTM cần tăng cường các biện pháp huy động nguồn vốn trung, dài hạn trên thị trường, trích lập dự phịng đúng, đủ, thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn một cách hợp lý.
- Một vấn đề cũng vơ cùng quan trọng đó là việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định, bảo đảm tính chính xác, khách quan ngay từ khâu ban đầu của quá trình cho vay đối với lĩnh vực BĐS, hạn chế tối đa phát sinh rủi ro. Từ những khoản tài trợ khả thi trong điều kiện bình thường, nếu khơng có những biện pháp phịng ngừa trước, thì với bất kỳ một sự điều chỉnh chính sách pháp lý liên quan đến khoản tài trợ rất dễ trở thành khoản vay có vấn đề và kém hiệu quả. Các cuộc họp để ra quyết định cho vay tại hội đồng tín dụng phải được
tiến hành nghiêm túc, minh bạch và khách quan, bảo đảm khả năng ngăn ngừa rủi ro.
3.2.1.5 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học tin học
Các ngân hàng cần tập trung nguồn lực tài chính và nhân lực để đầu tư máy móc, trang thiết bị kỹ thuật song song với phần mềm quản lý cao cấp. Đặc trưng của phần mềm này là vừa quản lý vận hành trong hệ thống, vừa tương thích và có thể kết nối được các phần mềm hỗ trợ nội bộ khác, có thể truy xuất thơng tin, tổng hợp, phân tích, xử lý thơng tin nhanh và chính xác, giúp việc quản lý và ngăn ngừa rủi ro hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó, các ngân hàng nên xây dựng phần mềm quản lý khách hàng và cơ sở dữ liệu ngành nhằm cung cấp thơng tin kịp thời, chính xác cho việc đánh giá, xếp loại khách hàng, hỗ trợ tối đa việc quản lý, kiểm sốt tín dụng ngân hàng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng.
3.2.1.6 Giải pháp khác ngồi mục đích kinh doanh BĐS
- Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức khá rõ, đầu cơ và đầu tư. Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro. Nguồn trả nợ chủ yếu được xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có những hoạt động đem lại nguồn thu ổn định, vì vậy càng làm tăng tính rủi ro cho thị trường này.
- Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục cho vay, kéo dài thời gian cho vay để phù hợp với tiền lương, thu nhập của các đối tượng mua nhà ở xã hội.
- Có cơ chế, chính sách trợ giúp lãi suất cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà ở xã hội, tạo điều kiện để người mua nhà thế chấp chính căn nhà mua.
- Cần nghiên cứu thêm hình thức chuyển nợ từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà. Bằng cách này sẽ không làm tăng tỉ trọng tín
dụng BĐS nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, trong đó có đầu tư nhà ở xã hội.
3.2.2 Về phía các cơ quan Nhà nƣớc
3.2.2.1 Cơ chế, chính sách đối với thị trƣờng bất động sản
Thị trường BĐS Việt Nam hiện đang đứng trước nhiều biến động lớn về giá cả, mất cân đối cung cầu, thiếu công khai minh bạch, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn. Vấn đề quan tâm hàng đầu là làm sao để thị trường BĐS trở nên lành mạnh hơn. Vì vậy, Nhà nước và các ban ngành liên quan cần thực hiện đồng bộ những chính sách, quy định, đồng thời có những văn bản hướng dẫn rõ ràng, những chế tài cụ thể nếu vi phạm, cần phải tiến hành đồng bộ nhiều chính sách, trong đó có thể kể đến một số giải pháp chính sách quan trọng sau:
Một là, nghiên cứu, ban hàng Luật Đăng ký BĐS. Lý luận, kinh nghiệm quốc
tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, BĐS cần phải được đăng ký, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS.
Hai là, nghiên cứu, ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một
văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cở sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra.
Ba là, nghiên cứu bàn hành Luật Quy hoạch. Hiện có rất nhiều quy hoạch,
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành, Luật Quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ Luật Đất đai, Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt luật pháp.
Bốn là, hoàn thiện hệ thống Thuế. Xây dựng chính sách Thuế nhà đất theo
hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở. Đánh thuế sử dụng đất và nhà ở bình qn (xây dựng tùy thuộc vào loại, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Singapore áp dụng mức thuế cố định, người mua nhà ở chịu thuế 4%, Canada, Nhật Bản, Mỹ áp dụng đánh thuế cho đất trống đối với các nhà đầu cơ. Tại Anh cũng có mức thuế BĐS rất cao đối với các cá nhân có nhiều BĐS,…Làm như vậy, không những sẽ tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá BĐS tăng lên quá mức gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, khơng lãng phí và thực hiện cơng bằng trong thu thuế nhà đất.
Ngoài ra, về thuế TNCN, nên đánh thuế trên số lần chuyển nhượng, mua bán trong khoảng thời gian nhất định (thường là 12 tháng). Một người nếu mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế. Có thể xây dựng thuế lũy tiến theo số lần chuyển nhượng. Từ đó có thể hạn chế phần nào việc mua đi, bán lại nhiều lần đẩy giá BĐS tăng cao.
3.2.2.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trƣờng bất động sản
Lĩnh vực kinh doanh BĐS địi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Trên thực tế, ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng của khách hàng, đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn có thời hạn dưới 01 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn, nguồn vốn này còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, gây ra những cơn sốt nóng trên thị trường.
Để bảo đảm nguồn vốn ổn định và hiệu quả cho lĩnh vực BĐS cần phải thực hiện các giải pháp sau:
- Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS: Đây là sẽ một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngồi vào BĐS để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ,...Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về BĐS. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội..
- Đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước ngồi khơng chỉ đầu tư tiền bạc mà kết hợp làm kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư BĐS.
Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS
- Đây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào BĐS để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường BĐS, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu BĐS hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được được đảm bảo bằng BĐS,…Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người được nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư.
- Việc huy động vốn từ dân cư dưới hình thức góp vốn của người mua BĐS. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong giao dịch dưới hình thức này khơng rõ ràng, dễ gây mất niềm tin cho người góp vốn. Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước phải xây dựng được khung pháp lý hồn thiện sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ như có các loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có cơng chứng.
3.2.2.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trƣờng bất động sản trƣờng bất động sản
Thời gian qua tại Tp.HCM thơng tin về đất đai, quy hoạch vẫn cịn chưa đầy đủ, chưa công khai và minh bạch. Cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS phải có quy hoạch và tổ chức hệ thống thơng tin về thị trường BĐS, thường xuyên tổ chức các hội nghị, hội thảo về lĩnh vực này cho các ngân hàng để nâng cao sự